房地产筹划的另类思路：先关门再清算

1、房地产筹划的另类思路：先关门再清算 甲房地产开发公司成立于2002年，投资人为赵某和陆某。经有权部门批准，甲公司预备在自有土地上开发50套住宅对外销售，每套住宅估计平均售价为60万元，估计销售总额为3000万元（60万元×50套），取得土地使用权所支付的金额以及开发土地的成本约为1600万元，除相关税费以外的其他支出约为300万元（假定可在企业所得税税前扣除200万元）。在开头经营之前，甲公司对开发项目估计应负担的税费及收益进行了测算（计算土地增值税时，开发土地和新建房及配套设施的销售费用、管理费用、财务费用，按取得土地使用权所支付的金额以及开发土地的成本之和的10%计算，城市维护建

2、设税税率为7%，教育费附加征收率为3%，除开发产品外，甲公司其他资产和负债不存在潜在的增值或减值，假设不考虑个人所得税）： 1.应缴营业税：3000×5%150万元。 2.应缴城市维护建设税和教育费附加：150×（7%3%）15万元。 3.应缴印花税：3000×0.05%1.5万元。 4.应缴土地增值税：扣除项目金额：1600×（120%10%）150152245万元； 增值额：30002245755万元； 增值率：755÷2245×100%34%； 应缴土地增值税：755×30%226.5万元。 5.应缴企业所得税：（30

3、001600200150151.5226.5）×33%266.31万元。 6.应缴税费合计：150151.5226.5266.31659.31万元。 7.股东收益约为：30001600300659.31440.69万元。 方案 考虑到甲公司房产开发规模较小，且经营范围较为单一，甲公司以避开开发产品销售环节产生的高税负为主要目的，分三步实施了房地产开发销售： 第一步：将甲公司性质变更为一家工业企业，将开发项目立项改为职工宿舍。 第二步：在开发过程中，甲公司先查找48名买房人，让他们依据所要购买的房屋缴足房款，然后按法定程序将48人汲取为公司股东。 第三步：待房屋完工后，甲公司随即关闭清

4、算，同时将48套住宅安排给新加入的48名股东，其余两套住宅，以及企业的其他资产和负债归原股东赵某和陆某全部。 按此方案实施后，甲公司在存续期间未发生销售房地产行为，因此不涉及相关税费。甲公司关闭清算环节涉及的相关税费及股东收益分析如下： 1.营业税对于公司清算后，公司房地产转移给股东是否应当征收销售不动产营业税问题，按政策规定不需要征收营业税，理由主要有以下三点： 第一，营业税暂行条例实施细则规定，供应应税劳务，转让无形资产或销售不动产，是指有偿供应应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产全部权的行为。所称有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益。公司清算注销后，房地产全部权从公司转移给股东

5、过程中，公司并不是以取得经济利益为目的，因此不属于有偿销售不动产。 第二，财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润安排，共同担当投资风险的行为，不征收营业税。可见，投资行为不属于营业税征税范围。由此也可推断，公司清算注销后，投资者收回投资的行为，不属于营业税的征税范围。 第三，对于公司关闭清算时，投资者收回被投资企业房地产全部权的行为，实践中税务机关几乎从未征收过营业税。因此，从习惯上来说，对甲公司清算环节房地产全部权的转移行为也不应当征收营业税。 2.土地增值税甲公司在清算环节将房地产归还给股东时并未取得收

6、入，而且在实践中，税务机关对清算环节几乎从未征过土地增值税，因此，对甲公司的清算环节不应当征收土地增值税。 3.企业所得税中华人民共和国企业所得税暂行条例规定：“纳税人依法进行清算时，其清算终了后的清算所得，应当依照本条例规定缴纳企业所得税。”企业所得税暂行条例实施细则规定：“清算所得，是指纳税人清算时的全部资产或者财产，扣除各项清算费用、损失、负债、企业未安排利润、公益金和公积金后的余额，超过实缴资本的部分。”甲公司清算时，因开发产品的变现价值高于账面价值，而应负担的清算所得税约为： （30001600200）×33%396万元。 4.股东收益约为：3000160030039670

7、4万元。 由此可见，按此筹划方案实施后，将会使甲公司税费负担下降263.31万元（659.31396），同时使股东收益增加263.31万元（704440.69）。需要说明的是，甲公司增资扩股时，开发产品的潜在增值属于甲公司原股东，新增的48名股东只能取得与初始投资价值相当的房屋。截至2004年底，甲公司按上述筹划方案操作结束，并关闭清算。由于当地主管税务机关对清算环节相关税收缺乏监管，甲公司最终注销时，未申报缴纳所得税。 点评 “关门捉贼”，是指对弱小的敌军要采取四周包围、聚而歼之的谋略。假如让敌人得以脱逃，状况就会非常复杂。在本案例中，假如甲公司以开发产品的形式直接对外销售，那么会产生较高的税负。假如按上述筹划方案采取先让公司“关门”，再在股东内部清算安排的策略，那么就可以避开高税负环节。 对于清算环节，税收政策在所得税方面有较为明确的规定，但是对营业税和土地增值税方面尚无