北京清境明湖二期产品力提炼

1、自自 然然：位于朝阳公园西路西侧，北侧有朝阳golf球场，附近有 亚洲最大的城区公园朝阳公园，占地288公顷。周边鳞 次栉比都是高级住宅居住项目，外部的自然绿化环境较基 地内具吸引优势。 其他公园：红领巾公园、团结湖公园、嘉林花园、农展馆。 交交 通通：位于朝阳区东三环路长虹桥东侧1000米路（农展馆南路） 北，朝阳公园西路西侧。东至京达国际售楼处，西至中朝 大厦，北临博雅园公寓。多线公交车815，710，115路 ，交通非常方便。商商 业业：商务：燕莎经济商圈、使馆文化圈、国贸商圈毗邻京客隆 超市周边配套机能基本是满足居民日常生活所需的商业基 础设施，邮政、银行、医院、学校公建配套完善。 公

2、共建设公共建设: 基础配套设施完善，例如：运动场馆运动场馆：朝阳公园周边已有网球馆、游泳馆、高尔夫球练习场等 运动场馆。距离朝阳体育馆、金水湖保龄球馆、安迪卡 丁车俱乐部都不远。还有朝阳广济堂高尔夫球俱乐部、 朝阳高尔夫俱乐部、朝阳网球俱乐部、郡王府体育馆。餐餐 饮饮：快乐站、感觉、充电吧、演艺吧、银丝带、蓝博星、苏 茜黄、tonybar、等酒吧，以及朝阳酒吧文化广场 ，肯德基、麦当劳餐厅等餐饮设施。 教教 育育：团结湖一、二、三中，水碓子中学，80中，水碓子幼 儿园，双语幼儿园，首都经贸大学。 医医 院院：水碓子医院、团结湖医院、北京妇产医院、朝阳医院。 邮局银行邮局银行：金台路邮局、工行、

3、建行、农行都有分布。 地址地址朝阳区东三环路长虹桥东侧朝阳区东三环路长虹桥东侧1000米路（农展馆南路）北米路（农展馆南路）北投資開發投資開發发展商：北京南湖花园公寓有限公司；投资商：天安中国投资有限公司发展商：北京南湖花园公寓有限公司；投资商：天安中国投资有限公司建築設計建築設計规划组合规划组合一楼商业会所，二层（含以上）高级公寓（精装修）。地上一楼商业会所，二层（含以上）高级公寓（精装修）。地上2222层层+ +地下地下3 3层层總建築面積總建築面積5383353833平米（销售面积平米（销售面积4159741597平米，会所平米，会所25062506平米）；大楼高度平米）；大楼高度72.

4、2672.26米米基地面積基地面積82768276平方米平方米容積率容積率容积率容积率6.55，实用率，实用率78%停停 车车 位位215个，售价？万元，个，售价？万元，b1：73个，个，b2：73个，个，b3：69个个物业管理物业管理？约？元约？元/平米平米/月月开盘时间：开盘时间：2004/11/012004/11/01单价范围单价范围;约约13000-1600013000-16000元元/平米平米（精）（精）入住时间：入住时间：2005/06/302005/06/30 平均单价：平均单价：14000元元/平米平米（精）（精）开工时间：开工时间： 04/9/30日售楼处、样板间完成日售楼处

5、、样板间完成 层高：层高：首层首层5.5米，地上米，地上3米，米，地下地下4.7米米总户数总户数/面积面积160户（平层户（平层152套，复式套，复式8套）套） 绿化率：绿化率：23.4%单层户数单层户数/面积：面积：2梯梯2户，一层户，一层8户。户。245-460平米平米 会所面积：会所面积：2506.25平米平米主力户型主力户型/面积面积245平米四居（含书房）平米四居（含书房）初装修竣工初装修竣工预计预计04年年12月月31日日香港许李严（外立面、平面）；香港许李严（外立面、平面）；hok亚洲太平洋李屏（一楼会所、大堂、样板间）亚洲太平洋李屏（一楼会所、大堂、样板间）居室代号面积套数比例

6、四居（含书房）a261.092012.5 %a1265.741811.25%四居（含书房）b1245.4814 8.75%复式五居a2460.022 1.25%b2443.566 3.75%合计160100%a2复式户型460.02平米下层优点：1. 平均一梯一户，单纯。2. 稀有2户，同时可作以大带小的销售引导。3. 各单元空间，格局方正。4. 无玄观隔挡，但设置有独立客用衣帽间。5. 客厅朝南，大而方正，开间6.2米，结合角窗采光极佳。客厅外阳台面积12.89平米，可做更直接的户外赏景之用。6. 休闲室等同family room，开间3.45米，结合室内阳光区，采光完整。此为弹性空间，例如

7、作酒吧，可提供大户人家社交机能。同时。内含卫生间，亦可作为客用。可以玻璃等隔屏方式与客厅结合。7. 客厅后方，可作钢琴区，大而完整，若将整个客厅连 同休闲室，面积可达95.17平米，非常奢华且作到功能明 显区分。a2复式户型460.02平米上层优点：一、一楼回车道结合灯光设计规划。下车区为具有装饰性一、一楼回车道结合灯光设计规划。下车区为具有装饰性 地面的地面的地毯地毯图形和正式入口，并以入口为标志。图形和正式入口，并以入口为标志。二、前院入口大门两侧有两座雕塑，结合低矮的植物，加二、前院入口大门两侧有两座雕塑，结合低矮的植物，加 上盆栽植物，可增加视觉舒适感。上盆栽植物，可增加视觉舒适感。三

8、、一楼大堂：利用三、一楼大堂：利用lime stone与皮质墙皮材料做整与皮质墙皮材料做整 体视觉效果搭配，结合透天光的中央园林水景与代表体视觉效果搭配，结合透天光的中央园林水景与代表 中国竹节的运用，可实现中国竹节的运用，可实现小而美小而美的精致特色。的精致特色。四、大堂放置四、大堂放置室内艺术品室内艺术品可以提升整体氛围，若是真品更佳。可以提升整体氛围，若是真品更佳。五、室内泳池，设计实木平台梯，是一大特色。五、室内泳池，设计实木平台梯，是一大特色。六、休闲室，希望能有六、休闲室，希望能有雪茄房雪茄房的规划设计。的规划设计。七、道路和行人区地面铺设材料和饰面以黑色和浅灰色的七、道路和行人区

9、地面铺设材料和饰面以黑色和浅灰色的 花岗石为主体，与建筑外观相呼应。花岗石为主体，与建筑外观相呼应。八、整体建筑外观包含车道雨遮的回车道入口做法，呈现八、整体建筑外观包含车道雨遮的回车道入口做法，呈现 出的是现代简约的明亮建筑风格。但整体外观的水平出的是现代简约的明亮建筑风格。但整体外观的水平 与垂直线条似乎稍嫌繁复。与垂直线条似乎稍嫌繁复。九、户型面积门槛统一，可诉求九、户型面积门槛统一，可诉求客户质感相类似、身份客户质感相类似、身份 统一统一的效应，户数不多，走的就是的效应，户数不多，走的就是精雕细琢精雕细琢路路线。线。一、销售时间节点：一、销售时间节点：9月底要正式开盘销售是不现实的，月

10、底要正式开盘销售是不现实的， 因为整体准备工作尚未完成。除了现场的进度外，销因为整体准备工作尚未完成。除了现场的进度外，销 售人员的招聘与训练是另一重点。豪宅的销售，永远售人员的招聘与训练是另一重点。豪宅的销售，永远 是是欲速则不达欲速则不达，宁可准备充分再上阵，更何况如，宁可准备充分再上阵，更何况如果果 要卖好价格。要卖好价格。二、本项目的主要缺点：二、本项目的主要缺点：停工是事实停工是事实，如何重新包装，如何重新包装， 赋予其新的生命力，是首要任务。北京豪宅推广的前赋予其新的生命力，是首要任务。北京豪宅推广的前 车之鉴：车之鉴：瑞城中心瑞城中心铂宫铂宫。同时，基地东侧的。同时，基地东侧的京

11、达京达 国际公寓三期国际公寓三期未来完工后，必然会直接遮蔽并影响未来完工后，必然会直接遮蔽并影响 最有价值的东向朝阳公园景观性。最有价值的东向朝阳公园景观性。对策对策 1.如何让客户明白如何让客户明白豪宅豪宅与与大杂院大杂院的差异。的差异。 2.深入比较本项目与北京市场公认的深入比较本项目与北京市场公认的十大名宅十大名宅有有 何不同。何不同。 并从中透过比较与分析强化我与其它项目的差异并从中透过比较与分析强化我与其它项目的差异 性，不足处在最短时间内修正，使产品力必须做性，不足处在最短时间内修正，使产品力必须做 到到无可取代无可取代并具有话题性。并具有话题性。 3.样板间的呈现与销售说辞与推广

12、策略，都必须贯样板间的呈现与销售说辞与推广策略，都必须贯 彻彻以大带小以大带小的观念和做法。的观念和做法。三、产品力的改良：三、产品力的改良：做法做法1.北侧园林受限于可规划的深度与面积不足，必须在规划北侧园林受限于可规划的深度与面积不足，必须在规划 上做到上做到大隐隐于市大隐隐于市的回家入门感觉，豪宅主人既要的回家入门感觉，豪宅主人既要 方便性方便性又要又要隐秘性隐秘性。又要有能兼顾面子的。又要有能兼顾面子的主主题性题性。 前车之鉴：前车之鉴：新加坡新加坡福景苑福景苑。同时，园林树种必须。同时，园林树种必须考考 量冬季的常绿遮蔽与景观性。量冬季的常绿遮蔽与景观性。2.大堂回车道的做法，必须结

13、合灯光设计，必须要能显现大堂回车道的做法，必须结合灯光设计，必须要能显现 气派性。气派性。3.未来会所的健身房与泳池，指导教练的安排。未来会所的健身房与泳池，指导教练的安排。4.一楼大堂电梯间不够大，宽度仅一楼大堂电梯间不够大，宽度仅1.4米，如何减少客户等米，如何减少客户等 待时间，并且让等待不会产生无聊感觉。考虑电梯速度，待时间，并且让等待不会产生无聊感觉。考虑电梯速度， 以及艺术品的装饰摆放。以及艺术品的装饰摆放。5.一楼室内泳池的四周美化设计，包含灯光。一楼室内泳池的四周美化设计，包含灯光。6.样板间样板间b户型，既然作为户型，既然作为交房标准交房标准，内容必须尽快，内容必须尽快定定

14、案。同价值套餐的可能弹性？例如：实木地板的种类。案。同价值套餐的可能弹性？例如：实木地板的种类。7. 室内装修设计的顾问准备。范例：和乔丽晶。室内装修设计的顾问准备。范例：和乔丽晶。8.样板间目前的设计能量，整体质感，豪宅的生活品位仍样板间目前的设计能量，整体质感，豪宅的生活品位仍 显不足。显不足。9.样板间、一楼销售大堂的施工装修必须要在细节处，给样板间、一楼销售大堂的施工装修必须要在细节处，给 予高强度的要求。予高强度的要求。10.大楼整体的灯光设计？大楼整体的灯光设计？11.一楼大堂入口大门：金属门框镶手工锻造栏杆与玻璃一楼大堂入口大门：金属门框镶手工锻造栏杆与玻璃（甚至是防弹玻璃）（甚

15、至是防弹玻璃）12.物业管理公司，收费标准、服务内容必须尽快定案。物业管理公司，收费标准、服务内容必须尽快定案。四、材料与系统四、材料与系统-产品力的改良：产品力的改良：1.窗户的保温与降噪声值能否再提升？（例如：降噪音窗户的保温与降噪声值能否再提升？（例如：降噪音33 分贝以上），品牌是否不可变？分贝以上），品牌是否不可变？2.空调与新风系统的做法？温度、湿度的可能控制？节能空调与新风系统的做法？温度、湿度的可能控制？节能 部分？品牌？部分？品牌？3.家庭智能化做法？可及范围？家庭智能化做法？可及范围？4.主卧卫生间的奢华性：按摩浴缸？喷头数？淋浴间品牌主卧卫生间的奢华性：按摩浴缸？喷头数？

16、淋浴间品牌 与做法。赠送可视液晶屏或音响组。与做法。赠送可视液晶屏或音响组。5.厨房：排油烟方式？（例如：诱导式烟道）。排油烟机厨房：排油烟方式？（例如：诱导式烟道）。排油烟机 品牌？高吸力、低噪音？使用电力的高功率三口炉，品品牌？高吸力、低噪音？使用电力的高功率三口炉，品 牌？大户附赠的双门冰箱。牌？大户附赠的双门冰箱。6.每户户门的独特性、艺术性、防尘性、安全性做法。每户户门的独特性、艺术性、防尘性、安全性做法。. 量身设计订做。量身设计订做。7.每户门牌的订做。每户门牌的订做。 一、以一、以 “ “人人” ” 的需求出发的需求出发 男、女主人对空间的需求不同 二、智能时代的别墅空间二、智

17、能时代的别墅空间 有深度、厚度、宽度的空间才有生活 男人空间：男人空间： 炫耀的、社交的、大器的炫耀的、社交的、大器的玄关、living room、family room 、餐厅、书房、休闲活动室一、以一、以 “ “人人” ” 的需求出发的需求出发女人空间：女人空间：生活的、虚荣的、服务的、休闲的、生活的、虚荣的、服务的、休闲的、养生的、隐私的养生的、隐私的family room、厨房(早餐室)、主卧(衣帽间)、浴室、家庭spa、花园、阳台* *最重要培养亲子关系的互动空间最重要培养亲子关系的互动空间-餐厅餐厅功能的空间：功能的空间：休闲室、酒吧、洗衣房（佣人工作房）、餐台、储藏室、工作间（1

18、 1）做到顶级国际公寓级的）做到顶级国际公寓级的living room 定义为展示家族形象的社交空间 是男主人的show room二、智能时代的高级公寓空间二、智能时代的高级公寓空间品味展示品味展示观景、装修风格、灯光观景、装修风格、灯光形象展示形象展示家庭博物馆、珍藏室、家俱摆饰家庭博物馆、珍藏室、家俱摆饰礼仪展示礼仪展示宴会、派对宴会、派对服务展示服务展示不只满足生活、更满足心灵不只满足生活、更满足心灵（2 2）做到到顶级国际公寓级的厨房）做到到顶级国际公寓级的厨房重新定义为女主人的重新定义为女主人的living room家务的、服务的、休闲的、家庭的、社交的1、女主人不再是劳动的女人家，

19、女主人不再是劳动的女人家，而是美食家、生活家、艺术家、外交家。而是美食家、生活家、艺术家、外交家。2、根据一天女主人的生活时间轴，根据一天女主人的生活时间轴，规划出早晨、中午、下午、晚上及夜间规划出早晨、中午、下午、晚上及夜间应具备的完整细节。应具备的完整细节。家务的家务的：a、女主人的空间与其它空间地位平等、女主人的空间与其它空间地位平等b、所有材料使用与风格，统整为大户人家的低调奢华、所有材料使用与风格，统整为大户人家的低调奢华、 具备展示形象的功能具备展示形象的功能c、厨房设定为女主人、厨房设定为女主人2位师傅的工作空间，位师傅的工作空间， 设置设置2套工作台面套工作台面d、厨柜、设备的

20、尺度模矩均以女性尺度为主体、厨柜、设备的尺度模矩均以女性尺度为主体e、依据各类烹调（欧、中、日、依据各类烹调（欧、中、日)，规划工具、设备、动线配置，规划工具、设备、动线配置f、垃圾厨余之防臭、防菌、防污染处理、垃圾厨余之防臭、防菌、防污染处理 g、餐具之清理、消毒、收纳系统化、餐具之清理、消毒、收纳系统化h、排风、排油烟、空调系统之整体规划、排风、排油烟、空调系统之整体规划i 、门窗之隔音、防尘、防风、防蚊蝇功能、门窗之隔音、防尘、防风、防蚊蝇功能j、防火、烟等高科技智能系统、防火、烟等高科技智能系统k、节能设计的考虑、节能设计的考虑服务的服务的：a、由师傅采购物品运送进门、至冷藏收纳、清洗

21、处理槽、由师傅采购物品运送进门、至冷藏收纳、清洗处理槽、 洗切台、冷热分类料理台、烹煮区、备餐台面、饮料备洗切台、冷热分类料理台、烹煮区、备餐台面、饮料备 用直到连结餐厅之每一项作用直到连结餐厅之每一项作 业，予以空间合理化、动线业，予以空间合理化、动线 效率化、设备科技化。效率化、设备科技化。b、可结合计算机信息管理机能，将师傅工作予以计划与管理。、可结合计算机信息管理机能，将师傅工作予以计划与管理。c、与洗衣房动线的连结。、与洗衣房动线的连结。d、厨房有独立的对外出入口、并与工作人员休息房动线连结。、厨房有独立的对外出入口、并与工作人员休息房动线连结。 家庭的家庭的：a、欧美人习惯必须有的

22、、欧美人习惯必须有的family roomfamily room第二副客厅，能为公寓第二副客厅，能为公寓 的有限室内空间为主人带来真正享受空间活动及社交私密的有限室内空间为主人带来真正享受空间活动及社交私密 性，并能兼顾观景、采光、大自然情境的互动失家庭氛围。性，并能兼顾观景、采光、大自然情境的互动失家庭氛围。b、厨房内置用餐台，提供家人早餐、下午轻食、及宵夜，、厨房内置用餐台，提供家人早餐、下午轻食、及宵夜， 私密的享受家人的相聚。私密的享受家人的相聚。c、与阳台或露台结合，引入观日、看花、赏月的观景功能。、与阳台或露台结合，引入观日、看花、赏月的观景功能。d、另区隔出工作员用餐空间。、另区

23、隔出工作员用餐空间。休闲的休闲的：a、由实墙的封闭感、提升到虚墙引景的休闲感。、由实墙的封闭感、提升到虚墙引景的休闲感。b、将户内外界线打破，融入亲水与天光的处理、将户内外界线打破，融入亲水与天光的处理、 藉园艺处理维持隐密性。藉园艺处理维持隐密性。c、利用采光面与窗型、创造光与影的意境。、利用采光面与窗型、创造光与影的意境。d、音乐、视讯设备的享受。、音乐、视讯设备的享受。社交的社交的：女主人形象展示、嗜好的分享、公关家庭化女主人形象展示、嗜好的分享、公关家庭化a、收藏类：手工艺品、餐具收藏、水晶银器收藏、桌面摆饰。、收藏类：手工艺品、餐具收藏、水晶银器收藏、桌面摆饰。b、创作类：亲子创作、

24、家庭照片展示。、创作类：亲子创作、家庭照片展示。c、嗜好类：专业酒窖控温、控光与保存、茶与咖啡的收藏。、嗜好类：专业酒窖控温、控光与保存、茶与咖啡的收藏。来源来源 1.区域内的换屋客。区域内的换屋客。 2.曾经看过朝阳公园周边高档项目的客户。曾经看过朝阳公园周边高档项目的客户。 3.新挖掘的客户。新挖掘的客户。年龄层年龄层35355050岁为主岁为主行业行业贸易业自营尚老板，境外人士，外企白领，贸易业自营尚老板，境外人士，外企白领，it，建筑业内同行为主建筑业内同行为主购买目的购买目的自住为主自住为主八、客源分析八、客源分析l精准行销：精准行销：la. 立刻开始搜集并锁定客源名单至少立刻开始搜

25、集并锁定客源名单至少4万笔。万笔。l（来源：（来源： 达观公司自有购买高级住宅客户名单达观公司自有购买高级住宅客户名单l 开发商整合的名单资源（包含相关厂商）开发商整合的名单资源（包含相关厂商）l 锁定朝阳公园周边，方圆锁定朝阳公园周边，方圆2.5公里范围内所有高公里范围内所有高l 档公寓项目的住客、租客与看屋族的所有名单，档公寓项目的住客、租客与看屋族的所有名单，l 不论是从现在手头掌握的、透过物业管理公司人不论是从现在手头掌握的、透过物业管理公司人l 员、二手房人脉关系资源、曾经销售一手房的销员、二手房人脉关系资源、曾经销售一手房的销l 售人员，项目开发商领导资源，设计师，设计单售人员，项

26、目开发商领导资源，设计师，设计单l 位，施工厂商，装修厂商，材料供应商，送报纸位，施工厂商，装修厂商，材料供应商，送报纸l 的，送牛奶的，政府相关可查资料的部门的，送牛奶的，政府相关可查资料的部门.l 订定奖励办法，吸引拥有区域高档楼盘买家或订定奖励办法，吸引拥有区域高档楼盘买家或l 住客名单的上述相关人员，鼓励住客名单的上述相关人员，鼓励带枪投靠带枪投靠，可可l 以直接介绍，也可以只给名单交由我们自行开以直接介绍，也可以只给名单交由我们自行开l 发。）发。）l l透过名单公司租用或直接购买名单（最佳。）。透过名单公司租用或直接购买名单（最佳。）。lb. 经由测试调整，浓缩为经由测试调整，浓缩为1-2万笔：进行万笔：进行深化精耕深化精耕，所所l 用的用的工具武器工具武器就是就是专书、专书、dm，铺陈的特定媒体，铺陈的特定媒体就是：就是：l 现场现场空间大展空间大展国际座谈会国际座谈会等特殊活动。目标就等特殊活动。目标就是让此是让此l 精耕的精耕的1-2万笔客源变成我们的万笔客源变成我们的专业销售人员专业销售人员。*目目的：的：l 希