工业用地评估操作指南精编版

1、工业用地评估操作指南精编版工业用地评估操作指南草稿前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简洁的一种类型，本文根本抛开书本，以评估实务为动身点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数状况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短猎取评估阅历所需时间，如能协作理论书籍学习，会收到更好效果。一、概论1、土地用法权分类土地用法权按类型分为集体全部、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、受权经营、作价出资五种，评估理论中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比拟少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种用法权类型的评估阐述。2、土地用法权价值构成理解土地用法权评估的根底在于理解土地用法权价值构成，完好土

2、地用法权价值分为三大类，拆迁补偿款、根底设施配套费、土地出让金。出让地价值构成包括上述三局部；划拨地价值构成包括上述前二局部，初步说明如下：拆迁补偿款是指对于原土地用法方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身土地属于生产资料，犹如机器设备、地上附着物青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等、人员安置三局部，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。拆迁补偿有二种方式进展：一是由土地拟获得方与原土地用法方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款挺直支付给原土地用法方，当地国土部门不参加此过程，此时土地拟获得方与当地国土局签订的国有土地出让合同中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与根底设施配套费，此类状况多在偏远

3、地区发生，土地为零星开发；二是由当地国土部门与原土地用法方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参加此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地用法方，此时国有土地出让合同中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、根底设施配套费、土地出让金三局部，此类状况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。根底设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的本钱费用，有二种方式进展：一是由当地政府组织建立，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参加，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。此类状况多在较为成熟的城市规划区内。二是由拟用地方自行组织施工建立，比方将开闭

4、站或变电站的电缆自行引至用地红线内的变配电站，自行打井取水等，此类状况多在偏远地区，此时根底设施配套费表现为工程本钱，往往表达在固定资产-构筑物或管道科目中。收取根底设施配套费有些借鸡生蛋的意思，虽然机场建立费已经取消，但根底设施配套费不行能被取消。土地出让金是指国家做为土地全部者应收取的价款以表达全部者权益。3、土地用法权获得的一般方式出让用地：当地国土部门将可利用土地通过媒体发布公告，拟用地方通过招、拍、挂方式工业用地根本为挂牌方式参加竞价，竞得后，拟用地方与当地国土部门签订国有土地出让合同，缴纳地价款及契税，缴纳完毕后，获得国有土地用法证。划拨用地：拟用地方向当地计委发改委提交工程用法土

5、地申请，批复后，着手进展拆迁补偿工作，完毕后即获得国有土地用法证。二、评估预备工作1、获得国有土地用法证、国有土地出让合同、拆迁补偿协议、曾做过的估价报告、理解入账本钱构成国有土地用法证是正式的权属证明文件，当委估宗地刚刚签订国有土地出让合同，尚将来得及获得国有土地用法证时，国有土地出让合同也可以做为权属证明文件，但效力上不如国有土地用法证，根据国内常规，处于此阶段期间，土地价款往往尚未支付完毕，假如资产占有方无力量根据出让合同要求支付剩余地价款，那么可能导致二种结果，一是担当额外的滞纳金，二是土地被国土局无偿收回。所以尚未获得国有土地出让合同的宗地，是具有产权瑕疵的，应予批露，当然，假如连国

6、有土地出让合同都未签订，那么无法确定土地权属，谈不上瑕疵问题。获得上述资料后，通过将入账本钱与土地出让合同、拆迁补偿协议中的商定的价款进展比拟，核对地价款是否支付完全。2、确定评估方法首先查询全国工业用地最低价标准，理解委估宗地最低限价，其次搜集各种评估方法所需相关资料，确定评估方法，建议首选市场法，次之基准地价系数修正法，再次之本钱靠近法。原那么上应选择二种方法评估，详细要求详见城镇土地估价规程。三、市场比拟法评估过程1、评估公式宗地价格比拟案例价格×a×b×c×d式中：a：正常状况指数比拟案例宗地状况指数b：待估宗地估价期日地价指数比拟案例宗地交易日

7、期指数c：待估宗地区域因素条件指数比拟案例宗地区域因素条件指数d：待估宗地个别因素条件指数比拟案例宗地个别因素条件指数2、评估过程1搜寻比拟对象通过委估宗地所在市、区、县的国土资源局网站查询土地成交信息，如未果，可以在百度搜寻关键字：“地区名+挂牌、“地区名+工业用地+成交等，因为个别地方的土地成交信息在当地开发区网站、政府门户网站、中国土地市场网http:/.doczj/doc/0db729fd001ca300a6c30c22590102020640f24b.html /、新浪地产网http:/.doczj/doc/0db729fd001ca300a6c30c22590102020640f2

8、4b.html /land.html显示。如已查询的局部比拟对象详细位置描绘不清晰，可以通过百度地图、google地球等协作查找。比拟对象与委估宗地必需用处全都且应在同一开发区或行政区。2进展比拟交易状况修正：所选比拟对象均应为正常交易，非正常交易难以量化修正；交易日期修正：工业用地价格随时间波动很小，事实上全国工业用地最低价标准施行后的近三年成交信息均可采纳，但优先选用一年内的成交信息。如无特别状况，交易日期修正系数一年内不会超过2%。区域因素修正系数：个别因素修正系数：房地产估价标准要求修正范围合计不超过30%，单项不超过20%，对于详细修正幅度，没有相关规定，评估人员可自行把握，建议单项

9、修正多数不超过5%，个别不超过10%。以上结果为出让地价，如为划拨地，应扣除出让金，出让金来源如下：少数地方国土部门发布基准地价文件时，一并发布出让金标准；依据出让地价的百分比确定，百分比可参照各省文件确定，可百度搜寻：“*省城镇国有土地用法权出让和转让施行方法细那么；“*省施行中华人民共和国城镇国有土地用法权出让和转让暂行条例方法；依据划拨土地用法权管理暂行方法相关条款确定。修正后的评估结果为土地成交价，但在办理国有土地用法证初始登记或变更登记时还应缴纳契税，评估理论中均未考虑此局部价值，笔者认为在股权评估中可以考虑，物权评估中不应考虑。四、基准地价系数修正法评估过程1、评估公式宗地价格=基

10、准地价×期日修正系数×因素修正系数×年期修正系数+土地开发程度修正值2、评估过程基准地价系数修正法本质上仍为市场法，只是比拟对象只有一个，是地方国土部门发布的基准地价，比拟因素根本上与市场法全都。1基准地价确实定基准地价文件查找：可以通过所在市、区、县的国土资源局网站查询，或者百度搜寻关键字：“城市+基准地价。绝大局部城市的基准地价文件均可以从网络上查找到。地价级别确实定：找到基准地价文件后需要确定委估宗地所在地价级别，公开的基准地价文件中少局部会配发地价级别范围描绘或级别图，再协作地图，会较简单确定委估宗地级别，对于大局部未发布级别范围描绘或级别图的状况，按以下

11、方式确定：1、查询中国城市地价动态监测http:/.doczj/doc/0db729fd001ca300a6c30c22590102020640f24b.html /；2、委估宗地以前的估价报告个别时候可以在网络搜寻到周边其他单位的估价报告；3、询问当地国土部门；4、参照当地城镇土地用法税等级范围确定；局部地区的基准地价文件公布时间早于2007年该年发布全国工业用地最低限价，此状况下的相应基准地价可能会低于最低限价，此时处理方式如下：将基准地价最低级别价格按最低限价调整，其他级别地价按原比例或原增加额相应调整；挺直以最低限价做为委估宗地相应基准地价。仍按原相应级别基准地价确定，通过期日修正找回差距。2期日修正系数按城镇土地估价规程，期日修正系数=待估宗地估价期日地价指数/比拟案例交易日期指数，但地价指数地方国土部门并未公