租赁合同的性质

1、租赁合同的性质篇一：租赁合同中押金条款的性质如何理解租赁合同中押金条款的性质【问题】在租赁合同实务中，出租一方经常会在合同中提出制定这样的条款；“承租一方须向出租方交付××元押金，如承租方逾期××天不支付租金或者有其他违约行为，出租方有权没收该押金。如承租方没有违约行为，合同期满后，出租方退还承租方押金。对于此类押金条款，理论中对其性质存在不同的认识。有一种观点认为该种押金的性质为定金，尽管合同当事人没有明确商定，但从押金条款的内容，押金本质上具备与定金一样的功能，如承租人违约逾期交付租金，出租方可以适用定金罚那么没收押金；如出现出租方违约情形，承租方也

2、可以适用定金罚那么要求出租方双倍返还押金。【实务解析】如何对待上述押金的性质，还得从合同当事人设定押金条款的功能和法律对于定金的规定进展分析。一、出租人要求承租人交付押金，不外乎出于以下几方面考虑；1、租赁期间，承租人对房屋造成了不当的损害，可以将押金用于损害赔偿；2、租赁期间房屋的水电费、物业费一般都由承租人担当，押金可以担保承租人不拖欠支付上述费用；3、承租人违约逾期支付租金，押金可以用于冲抵拖欠的租金。出租人设置押金条款的目的是让承租人以金钱形式供应肯定的担保。但这种担保能否等同于法律所规定的定金？二、最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法假设干问题的说明第118条规定：当事人交付留置

3、金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有商定定金性质的，当事人主见定金权利的，人民法院不予支持。根据司法说明的规定，对于定金，应当实行这样的识别标准：1、如当事人实行“定金的表述，条款中也商定了定金罚那么的适用情形，那么可以明确断定为属于定金；2、如当事人没有实行“定金的表述，但条款中商定了定金罚那么的适用情形，从而可以推断属于定金性质的，也应当认定为定金，不能因为没有“定金表述而予以否认；3、如当事人既没有实行“定金的表述，条款中也没有商定定金罚那么的适用情形，从而难以推断其性质的，不能认定为定金；三、租赁合同中的押金条款，对于“押金并没有实行“定金的表述，条款内容也没有定金罚那么

4、的适用情形，且“押金仅仅单方指向承租方，而没有指向包括出租方在内的双方，因此，“押金并不能推断为属于定金。以上述分析为根底，笔者认为：这里的“押金具有违约金的性质，一方面针对承租人可能发生的对租赁物的损害，另一方面也针对拖欠的租金，“押金就是承租人对出租人违约的担保。因此，这类租赁合同的“押金属于双方商定的违约金。当然，假如“押金过分高于违约造成的损失，承租人可根据合同法第114条申请法院或仲裁机构予以调整。篇二：租赁合同法篇三：租赁合同与承包合同有何区分租赁合同与承包合同有何区分1两类合同的性质1它是一种企业承包和企业租赁责任制a、这两种责任制是体制改革中形成的主要责任制形式。它调动了广阔干

5、部职工的主动性，是稳定经济进展的产物。b、两种责任制与当前我国生产力进展程度、商品经济进展程度、企业管理程度相适应，比过去我国长时间实行的产品经济，吃大锅饭前进了一大步。c、这两种制度还很不完善，还存在着不少缺陷，如：a有外因条件：改革措施不配套、价格不合理、企业苦乐不均、国家对市场缺乏客观的管理等；b也有内部缘由：承包基数很难定得科学、合理，两种制度竞争机制远没形成；风险制度很难落实；简单出现短期行为；很简单出现行政干预等。由于以上种种缘由的存在，为我们对这两类合同管理增大了难度，其表现是：a、合同签订难以标准；b、监视管理也很难落实；c、出现纠纷难处理。如有的多头发包，承包租赁形式混淆等。

6、2应实行的看法；要根据国务院两个条例即国务院全国全部制工业企业承包经营责任制暂行条例国务院全民全部制小型工业企业租赁经营暂行条例、一个文件国家工商局88132号国家工商行政管理局关于加工企业承包经营合同、企业租赁经营合同管理的通知精神，不断完善企业承包、租赁经营责任制，留意保持政策的稳定性，做好两个合同签订前的参予和签订后的监视，要面对实际状况，逐步参予管理，要留意多进展调查讨论，勇于探究，勇于理论，对出现的纠纷要慎重处理。2两类合同的特征1企业承包经营合同、企业租赁经营合同的同与异区分一样点：a、合同主体的发包方、出租方都是政府指定的代表国家的有关部门。b、合同的标的都是企业的固定资产、流淌

7、资产、无形财产。c、同样实行的是全部权与经营权的分别，是用法权、管理权、经营权不转移，而全部权没转移。目的是增加企业活力。不同点：a、两者的法律地位不同承包经营合同的承包方是实行承包经营制的企业；租赁经营合同的承租方那么是个人或个人合伙，或企业全员职工或其它企业；企业承包经营合同承包方是企业做为一方主体，而企业租赁经营合同的租赁方那么不同。因此可以说，不应把承包、承租经营者一概做为主体来认识，也就是说主体资格不能混淆。但这里应说明的是，企业承包经营合同，企业做为承包方主体中标后，也必需确定详细的承包经营者。确定方法当然也可由职工代表大会选举产生。b、合同双方权利义务不同承包方主要是承包上缴利润

8、基数及税收；而租赁经营合同双方权利义务只是租金，是税后上缴的租金。c、风险担保制度不同企业承包经营合同中的承包方可不供应担保，而提倡风险基金，或全员风险抵押金每个干部职工交××元抵押×年后归还，如破产那么不能归还。d、责任担当方式也不同承包方完不成上交利润，由企业担当，一般从企业留利中支付，经营者个人只担当肯定责任，而承租人那么要担当挺直责任。e、企业的增值安排不同企业在包经营合同，增值局部归企业全部，列入企业资金，并属于全民全部制性质。企业租赁经营合同，实现的利润纳税后分为：a、租金交出租方，b、职工嘉奖基金，c、承租者个人所得不能超过职工的5倍，d、生产进展基

9、金，e、多余的留作风险保证金。 f、适用范围不同企业承包经营合同适用于大、中、小各类全民全部制工业企业。特殊适用于大、中型国营工业企业，而企业租赁经营合同，那么只租用于小型国营工业企业。2企业租赁与财产租赁合同的同与异区分：一样似点：a、合同标的物都是财产，出租方都是与财产的用法权做为交换条件，并确定租金，而且是有期限的，财产全部的权不转移，都有租赁的机制。b、签订合同都应本着公平互利，老实信誉的原那么。c、合同一经签订就具有法律约束力。不同点：a、合同主体的区分财产租赁合同出租方和承租方都可以是法人或个人。企业租赁经营合同的主体是国家受权，由企业所在地政府托付的有关部门，代表国家行使出租权，

10、但保人必需具有肯定的担保力量只一个人还不行，还应有肯定的担保人并应有肯定的财产，否那么不能担当担保人。b、合同客体标的的区分财产租赁合同的标的物一般是不易变质的特定物。企业租赁经营合同的标的物是企业的全部资产有形的、无形的，如商标、债权、企业的各种优待待遇等。c、合同内容的区分财产租赁合同，租赁权仅限于用法权。企业租赁经营合同，既有财产的用法权，也有财产的处置权如流淌资产的处置权。并且，企业租赁经营合同还涉及到劳动、人事、全民、集体财政等内容，而财产租赁合同那么没有这些内容。d、财产的返还不同财产租赁合同期满返还的只是财产即原标的，企业租赁经营合同期满返还的那么是全部含增值的那局部。e、特定的

11、租赁如融资租赁把标的出租按规定时间交费×年后将财产归租赁人全部。3对两类合同的监视管理国家工商局1988132号文件已经明确工商行政管理机关对企业承包、企业租赁经营合同进展管理。那么工商行政管理机关对这两类合同应管理那些内容？怎样管理？可从以下几方面着手进展。1主动参予，做好宣扬、询问效劳工作。各级工商行政管理机关，可依据实行状况，利用各种形式做好宣扬工作，可通过各种会议，实行办讲座、办培训班、供应询问等方法象宣扬经济合同法那样宣扬这两类合同对我国社会主义建立的主动作用。2强化对两类合同的监视职能，协调企业主管部门和企业完善和两类合同的管理制度，主要包括：a、两类合同的主体、内容、措

12、施和方案是否可行，对不具备主体资格，没有权利力量和行为力量的承包者所签订的合同，合同鉴证机关应回绝鉴证并建议当事人上级主管部门撤销其承包、租赁方案，责承担事人终止合同履行。b、两类合同的条款是否合法，是否贯彻了公平、自愿、协商的原那么。对合同的形式、期限、应交利润、技术改造工程、留成的用法、违约责任、纠纷解决等内容应明确详细，留意防止负盈不负亏的不合理行为。对于承包人或租赁者，应明确肯定数额的财产做为担保，以便担当风险，促使其细心经营。c、发生合同纠纷，双方当事人应先自行协商，协商不成可按合同商定到有管辖权的仲裁机构或法院解决。d、对鉴证和公证一般应实行自愿的原那么，可适状况宣扬提倡鉴证，如当

13、地政府规定应依法对这两类合同实行鉴证的应主动办理，规定实行公证的可要务实行备案管理。e、对两类合同可实行检查，抽查、备案等方式进展监视管理，发觉问题后要查明状况，分清责任，区分对待。不合理的，与有关部门协调，慎重处理，对无后果的一般不确认无效。关心企业完善合同责任制，对确属无效而又有严峻后果的，要严厉处理。无效合同一般存在的问题是：以非法手段骗取承包承租者而签订的合同；承包、租赁合同双方当事人相互串通，有意压低承包基数，租金；伪造帐目、凭证、隐瞒财产、抽逃资金；以承包、租赁为名，非法转让、出租、出卖营业执照；未经工商行管理机关核准，擅自超越经营范围，转变企业性质；租赁合同应供应担保未供应，或者

14、互勾结，造成虚假担保，实无担保力量。3帮助企业主管部门加强和改善企业承包、租赁经营管理。留意做好以下几方面的工作：a、完善目的管理责任制，根据国务院全民全部制工业企业转换经营制条例帮助有关部门，把竞争机制全面引入承包、租赁企业内部。按责、权、利相结合的原那么，把承包、租赁任务和各项经济指标层层分解，落实到人，指标与工资挂钩，有利于调动劳动者的主动性，使广阔干部职工关怀企业的生产经营效果。b、协作有关部门，建立一整套严格的较标准的操作程序。如：承包租赁企业资产的清理；承包、租赁经营指标基数确实定；承包指标、出租的方案；对承包、承租者的考评；经营者的选择；合同的履行监视、评审、兑现等，使之有章可循。c、催促企业主管部门制定实在可行的施行方案和制约机制。企业承包、租赁后，经营者为完成指标猎取利润，往往存在短期行为。拼消耗、拼设施、滥施福利，对现有的生产、经营设施进展无节制的用法，因此，必需建立其制约机制： a、在合同中以法律形式明确规定详细经济指