房地产营销价格定位ppt课件

1、偉 業 顧 問 2010 B.A.Conulting.伟业顾问内训教材，未经许可不得外传价钱定位分享人：尹菁快乐学习，相伴成长！培训纲要培训纲要一、导论一、导论二、方法二、方法三、其它方法案例参考三、其它方法案例参考四、阅历分享四、阅历分享五、开发商常见问题列举五、开发商常见问题列举六、课后作业六、课后作业快乐学习，相伴成长！价钱体系放置于某一个详细的房地产工程而言，系指该工程内一切可售房源根据影响客户购买或选择时的敏感要素包括其所处位置、景观条件、朝向条件、面积、户型等所制定的价钱相互关系的有机整体，表达了各套房源价钱之间联络、相互制约的内在关系。价钱体系按其内部联络构成和各种价钱所处的不同

2、层次形状来分析，其内容可概括为价钱之间的横向比例关系和纵向比例关系，即其本身内部的比价关系和差价关系。 导论导论快乐学习，相伴成长！价钱体系就是各套型之间的价钱关系。价钱体系就是各套型之间的价钱关系。这种价钱关系包括这种价钱关系包括两个方面：两个方面：一是不同户型之间的价钱关系，即比价关系。一是不同户型之间的价钱关系，即比价关系。二是同类户型之间的价钱关系，即差价关系。二是同类户型之间的价钱关系，即差价关系。每一套价钱都是价钱体系中的一个组成部分，它们并非彼此每一套价钱都是价钱体系中的一个组成部分，它们并非彼此孤立存在的，它们构成一个相互联络、相互影响、相互制约孤立存在的，它们构成一个相互联络

3、、相互影响、相互制约的有机整体。的有机整体。 快乐学习，相伴成长！价钱体系在制定时，必需完成以下几个步骤的规范动作：一、整盘均价的制定二、分期价钱的制定三、分组团或楼栋的价钱制定四、单套房源的价钱制定结合制定折扣战略和销售战略构成当期的销售执行价钱表快乐学习，相伴成长！ 在动手做之前，必需清楚的了解开发商的要求：一、预期均价程度二、利润要求三、销售速度及回款要求最重要的是他要速度，还是要利润？市场同类工程对比市场同类工程对比或竞争工程同类产品要素对比或竞争工程同类产品要素对比本钱及开发商目的要求本钱及开发商目的要求按照既定的分期方案，按照既定的分期方案，进展各期产品间敏感要素的对比进展各期产品

4、间敏感要素的对比即使各项要素一致时，即使各项要素一致时，也会有工程笼统、配套、社区成熟度、也会有工程笼统、配套、社区成熟度、位置等方面的差别位置等方面的差别进展各组团或楼栋产品间敏感要素的进展各组团或楼栋产品间敏感要素的对比，这里能够出现各组团或楼栋的对比，这里能够出现各组团或楼栋的产品差别，能够是产品类型或是户型产品差别，能够是产品类型或是户型不同等，还有一些诸如楼间距、景观不同等，还有一些诸如楼间距、景观等项条件要素的不同等项条件要素的不同根据每套房源本身在如：朝向、户型、根据每套房源本身在如：朝向、户型、面积、景观、遮挡、楼层等方面的要素面积、景观、遮挡、楼层等方面的要素进展对比进展对比

5、分组团或楼栋的价钱制定分期价钱的制定单套房源的价钱制定整盘均价的制定快乐学习，相伴成长！敏感要素是指购房者在决策购买时，对其决策起到重要影响的要素，这些要素通常敏感要素是指购房者在决策购买时，对其决策起到重要影响的要素，这些要素通常表达在产品中，但并非一切的产品要素均为影响价钱的敏感要素。在不同的产品类型表达在产品中，但并非一切的产品要素均为影响价钱的敏感要素。在不同的产品类型中，敏感要素的选择不同，其对价钱的影响程度也不同；在不同档次的物业类型中，中，敏感要素的选择不同，其对价钱的影响程度也不同；在不同档次的物业类型中，也是如此。也是如此。 看不见看不见的顶层的顶层 百姓阶层百姓阶层 价钱、

6、质量、区位、信誉价钱、质量、区位、信誉 区段、质量、信誉、价钱区段、质量、信誉、价钱区段、质量、价钱、信誉区段、质量、价钱、信誉价钱、区段、质量、信誉价钱、区段、质量、信誉自我实现自我实现 高薪阶层高薪阶层 经理阶层经理阶层 非凡财富层非凡财富层晋级换代晋级换代快乐学习，相伴成长！敏感要素在制定价钱体系不同阶段时的重敏感要素在制定价钱体系不同阶段时的重要程度要程度敏感要素在制定不同产品类型价钱体系时的重敏感要素在制定不同产品类型价钱体系时的重要程度要程度快乐学习，相伴成长！方法快乐学习，相伴成长！价钱定位根据发扬产品本身的优势，突破门头沟区域地产价钱瓶颈，树立区域内地发扬产品本身的优势，突破门

7、头沟区域地产价钱瓶颈，树立区域内地产工程的新标杆产工程的新标杆工程内本身产品综合比较，经过对位置、景观、视野、规范层设计等工程内本身产品综合比较，经过对位置、景观、视野、规范层设计等要素的权重分析，采用加权方式制定完成各楼栋及各户型、各户均价。要素的权重分析，采用加权方式制定完成各楼栋及各户型、各户均价。结合周边工程的地理位置、工程质量，综合调查，我们选择以下工程结合周边工程的地理位置、工程质量，综合调查，我们选择以下工程进展加权平均计算：进展加权平均计算：XXXXAXXXXA、XXXXB XXXXB 、XXXC XXXC 、XXXXDXXXXD、XXXXEXXXXE、本工程、本工程快乐学习，

8、相伴成长！未定主体过半，07年6月入住主体封顶，06年9月入住主体封顶，06年底入住一期封顶，06年12月交房工程进度工程进度14宣传推行较弱，市场认知度普通宣传推行较弱，市场认知度普通宣传推行较弱，市场认知度普通宣传推行较好，市场认知度较好初期宣传推行较好，市场认知度比较高市场认知度市场认知度13绿化率42比较高，并且有水景，其他还不确定只是简单的绿化，无主题景观仅仅规划了绿地、通道等最根本方面 仅仅规划了绿地、通道等最根本方面 8.5万蓝江水系园林，设计一流社区园林社区园林12最正确，配套面积最大配套种类多，能满足多种需求配套面积小，种类少，档次低配套档次不高，配套面积也不大配套面积不大，

9、只能满足根本需求有1.6万平米商业风情街，配套面积比较大社区配套社区配套11外立面质量感好，运用高档外墙砖耐老化外立面质量感普通，运用外墙砖耐老化外立面质量感普通，运用外墙砖耐老化外立面质量感普通，外墙涂料不耐老化外立面质量感好，运用高档棕色外墙砖耐老化工程建筑外观工程建筑外观101.752.151.92.281.65产品温馨度产品温馨度容积率容积率9一居：45-86 二居:90-117三居:124-134 四居:159-190 跃层:186-243 种类丰富、面积可选余地大，户型最正确二居:110 三居:130 户型少而且设计比较陈旧二居:80-110三居:125-140四居:162-200

10、 跃层:200 户型比较多，设计无特征一居:82 二居:100三居:120- 四居:170 户型比较多，部分户型主卧室采光缺乏三居:160四居:180 跃层:200 户型面积比较大，以温馨性为主以呼应工程的市场笼统产品户型产品户型8三期临近公园，周边环境较好近邻希望绿洲公园，环境较好周边没有公园及绿化，环境普通西侧有希望绿洲公园，环境佳周边没有公园及绿化，环境普通周边环境周边环境7现阶段周边暂无成熟配套近邻小马新村，周边配套成熟现阶段周边暂无成熟配套现阶段周边暂无成熟配套配套不成熟周边配套周边配套640万平米20万以内平米19万平米17万平米30万平米工程规模工程规模5临近东岗路,道路交通普通

11、临近东岗路,道路交通普通临近槐安路,道路交通条件较好临近东岗路,道路交通普通临近东岗路,道路交通普通道路交通道路交通4位于东岗路、东临东二环位于东岗路南侧，间隔城市中心区域较近位于槐安路、东二环西北位于东岗路、东二环西南东二环与东岗路交汇处工程位置工程位置2建投与国大的强强结合是上述对比工程中最具实力的开发公司开发商品牌及市场知名度普通开发商品牌及市场知名度较小开发商品牌及市场知名度普通市场知名度比较高开发商品牌开发商品牌1E本案本案D C B A 加权要素加权要素序序号号NO.1 本案与重点工程对比全案均价确定快乐学习，相伴成长！全案均价确定NO.2 权重计算序号加权因素加权因素权重系权重系

12、数数 XXXXAXXXXB XXXXC XXXXDXXXXE本案k k 得分 加权值 得分 加权值 得分 加权值 得分 加权值 得分 加权值 得分 加权值 1开发商品牌5%100.5 100.5100.5 80.4 90.5 90.5 2项目位置20%71.4 91.891.8 91.8 40.8 40.8 3道路交通15%81.2 91.3591.4 101.5 50.8 50.8 4产品品质20%91.8 91.881.6 81.6 61.2 71.4 5项目规模5%80.4 80.490.5 90.5 40.2 40.2 6园林景观5%80.4 90.4580.4 70.4 60.3 8

13、0.4 7周边配套10%70.7 90.980.8 80.8 80.8 70.7 8周边环境10%60.6 90.990.9 80.8 60.6 80.8 9社区配套5%90.5 100.590.5 90.5 60.3 60.3 10社区成熟度5%100.5 100.5100.5 60.3 100.5 100.5 加权值和（X）100%828.0 929.1898.8 828.5 645.9 686.3 本案与重点工程对比本案与重点工程对比阐明：阐明：1、k是权重系数，表示加权要素在工程分析中的重要程度。权重系数之和为是权重系数，表示加权要素在工程分析中的重要程度。权重系数之和为100%。 2

14、、得分总分值为、得分总分值为10分，每分，每1分为一个等级。分为一个等级。10分为优，分为优，1分为差。分为差。 3、加权值、加权值k得分；得分； 4、A、B、C、D、E为各工程代码；为各工程代码；快乐学习，相伴成长！全案均价确定NO.3 加权计价工程的实践市场价钱推导：工程的实践市场价钱推导：PF=(XF/ XAPA QA)+ (XF / XBPB QB) +(XF / XCPC QC)+ (XF / XDPDQD) + (XF/ XE PEQE)= 6199阐明：阐明：1、XA、XB、XC、XD、XE、XF是各工程加权值和；是各工程加权值和；2、工程权重、工程权重Q是参考工程与本案的可比性

15、系数。是参考工程与本案的可比性系数。3、PAPBPCPDPEPF是工程的实践市场均价是工程的实践市场均价.楼盘名称 加权值和（X）市场均价(P) 权重系数(Q)A7.958800 20%B9.109200 30%C8.757000 20%D8.458600 25%E5.905300 5%F本案6.30 P=6199 合计 100%快乐学习，相伴成长！全案均价确定NO.3 加权计价工程的实践市场价钱推导：工程的实践市场价钱推导：PF=(XF/ XAPA QA)+ (XF / XBPB QB) +(XF / XCPC QC)+ (XF / XDPDQD) + (XF/ XE PEQE)= 6199

16、阐明：阐明：1、XA、XB、XC、XD、XE、XF是各工程加权值和；是各工程加权值和；2、工程权重、工程权重Q是参考工程与本案的可比性系数。是参考工程与本案的可比性系数。3、PAPBPCPDPEPF是工程的实践市场均价是工程的实践市场均价.楼盘名称 加权值和（X）市场均价(P) 权重系数(Q)A7.958800 20%B9.109200 30%C8.757000 20%D8.458600 25%E5.905300 5%F本案6.30 6199 合计 100%快乐学习，相伴成长！快乐学习，相伴成长！各楼栋优优势分析1#1#楼楼1#1#优势: 南侧有独立的花园组团，景观较好 与南侧4#楼间距较大视

17、野开阔、采光面大 东侧无建筑物，视野开阔优势: 该楼座北侧临近旧建材城，视觉笼统较差 2#楼会对1#楼西侧单元的采光产生一定影响 该楼座位于小区最北端临近道路，有一定噪音影响 楼座“L形规划，将对部分房源采光呵斥一定影响 有部分东西向房源，均质性缺乏快乐学习，相伴成长！2#2#楼楼2#2#优势:与3#楼间距较大，视野开阔，采光面大居住密度相对较小优势:不接近园林景观，大部分房源无景观南北两侧紧邻社区独立商业，居住感受相对较差楼座西侧临近绮霞苑底商及社区内部路，有一定的噪音干扰南向无景观支撑各楼栋优优势分析快乐学习，相伴成长！3#3#楼楼3#3#优势: 南侧无遮挡，东侧房源视野极为开阔、采光面大

18、 南侧有独立绿化组团景观较好 居住密度相对较小优势: 楼座北侧临近独立商业，居住感遭到影响 西侧道路及绮霞苑商业，对该楼座产生一定的影响各楼栋优优势分析快乐学习，相伴成长！4#4#楼楼4#4#优势: 南北两侧均靠花园，园林景观丰富 位于小区的中心，私密性较好 与南侧的5#间距极大视野开阔、采光面大优势: 楼座“L形规划，将对部分房源采光呵斥一定影响 与其他楼座相比，户数最多，密度较高 有部分东西向房源，均质性缺乏各楼栋优优势分析快乐学习，相伴成长！5#5#楼楼5#5#优势优势: : 北侧景观组团面积较大，景观视野较好北侧景观组团面积较大，景观视野较好 位于社区内部，私密性较好位于社区内部，私密

19、性较好 南北通透南北通透, ,户型均好性强户型均好性强优势优势: : 南侧景观较少，缺乏景观支撑南侧景观较少，缺乏景观支撑 临近现有建成小区及区内行车路，质量感遭到一定临近现有建成小区及区内行车路，质量感遭到一定影响影响各楼栋优优势分析快乐学习，相伴成长！6#6#楼楼6#6#优势: 位于小区内部，私密性较好 前后楼间距大，视野非常开阔、采光面极大 南侧、北侧及西侧均紧邻花园环境极佳优势: 间隔高压线较近 正南侧设置社区停车位，产生噪音污染，降低温馨度 楼座参差陈列对东侧房源采光呵斥一定影响各楼栋优优势分析快乐学习，相伴成长！7#7#楼楼7#7#优势: 南北两侧接近花园，且小区外的花园广场景观极

20、佳 南侧无建筑物，视野开阔、采光面大 户数相对较少，温馨性相对较好优势: 小区外侧花园广场会有一定的噪音影响各楼栋优优势分析快乐学习，相伴成长！楼座价钱确定结合各楼座特点，按照其所处的位置、景观、视野、噪音、高压线、规范层设计等要素对各楼座进展权重类比。 加权因子全重系数1#楼2#楼3#楼4#楼5#楼6#楼7#楼分值权值分值权值分值权值分值权值分值权值分值权值分值权值位置位置20%20%8 81.6 1.6 8 81.6 1.6 8 81.6 1.6 9 91.8 1.8 9 91.8 1.8 9 91.8 1.8 9 91.8 1.8 景观景观20%20%8 81.6 1.6 6 61.2

21、1.2 8 81.6 1.6 8 81.6 1.6 9 91.8 1.8 10102.0 2.0 9 91.8 1.8 视野视野15%15%7 71.1 1.1 9 91.4 1.4 9 91.4 1.4 9 91.4 1.4 7 71.1 1.1 9 91.4 1.4 9 91.4 1.4 噪音噪音10%10%7 70.7 0.7 8 80.8 0.8 8 80.8 0.8 8 80.8 0.8 8 80.8 0.8 9 90.9 0.9 9 90.9 0.9 采光采光10%10%7 70.7 0.7 7 70.7 0.7 8 80.8 0.8 7 70.7 0.7 8 80.8 0.8 8

22、 80.8 0.8 10101.0 1.0 高压线高压线15%15%10101.5 1.5 10101.5 1.5 10101.5 1.5 9 91.4 1.4 9 91.4 1.4 5 50.8 0.8 7 71.1 1.1 标准层设计标准层设计10%10%9 90.9 0.9 7 70.7 0.7 7 70.7 0.7 9 90.9 0.9 10101.0 1.0 10101.0 1.0 10101.0 1.0 权值和（权值和（Y Y）100%100%56568.1 8.1 55557.9 7.9 58588.4 8.4 59598.5 8.5 60608.6 8.6 60608.6 8.

23、6 63638.9 8.9 快乐学习，相伴成长！楼座价钱确定根据各楼座的权值和及面积所占工程的比例，得出各楼座的均价。阐明：阐明：1、Y1、Y2、Y3 、Y 4、Y5、 Y 6、Y7是各楼栋加权值和；是各楼栋加权值和；2、J1、J2、J3 、J 4、J5、 J 6、J7是各楼栋面积所占总面积比例；是各楼栋面积所占总面积比例；3、 PF为工程均价为为工程均价为6200元平米，权重元平米，权重N是各楼栋可比性系数。是各楼栋可比性系数。4、 R 1 、 R2、 R3 RN是各楼栋均价是各楼栋均价.工程的楼栋均价推导：工程的楼栋均价推导：N=PF/(Y1 XJ1+ Y2 XJ2+ Y3 XJ3+ Y4

24、 XJ4 + Y5 XJ5 + Y6 XJ6 + Y7 XJ7)RN=NYN楼号1#楼2#楼3#楼4#楼5#楼6#楼7#楼权值和（Y）8.058.057.857.858.358.358.58.58.68.68.68.68.98.9面积22983.2422983.248904.188904.187950.877950.8719064.3319064.3312974.112974.119344.9819344.9812882.1512882.15面积比（J）22.08%22.08%8.55%8.55%7.64%7.64%18.31%18.31%12.46%12.46%18.58%18.58%12.

25、37%12.37%均价（R）5931.675784.306152.736263.266336.946336.946558.0快乐学习，相伴成长！快乐学习，相伴成长！程度价差程度价差根据各单位在楼栋中的位置，采光、景观，面积以及户型设计等主要要素的差别，经过对比，建议各要素的差价如下表：位置位置西端西端东端东端中间中间备注备注303080800 0如端头临路或临近高层建筑，则单价降低如端头临路或临近高层建筑，则单价降低10201020元元/ /平米平米采光采光三面采光三面采光两面采光两面采光备注备注50500 0在三组团及四组团将以此为标准浮动在三组团及四组团将以此为标准浮动户型设计户型设计景观

26、景观优优良良中中差差备注备注8080505030300 0面积面积快乐学习，相伴成长！垂直价差垂直价差通常来讲，我们会根据市场竞争工程及客户的接受程度、价差对总价的影响等方面的要素制定规范的垂直价差，以表达在一栋楼内一样户型位于不同楼层的价差。在规范价差确定后，根据前后的遮挡对视野及景观的影响，在特殊楼层时需求对垂直价差进展特殊的思索：如：1、思索到采光、噪音、私密性等要素，一层与二层的价差应高与规范层差。2、相邻楼栋如间距较近，或遮挡本栋对中心景观的视野，假设相邻楼栋是6层，那么在7层与8层价差应高于规范层差。快乐学习，相伴成长！在价钱表正式对外销售前，还应对价钱进展调整1、销售手段：如起价

27、、心思价位、最高价，加速回款产品，挤压销售产品等2、市场供应：如竞争猛烈的产品适当降低单价或总价，本阶段市场供应暂缺产品可适当抬高价钱3、客户反响：受欢迎追捧的可适当调高，反之可适当降低4、现场调查：对各产品再次进展现场调查，对价钱进展分析.快乐学习，相伴成长！快乐学习，相伴成长！工程特点：工程特点： 资源环境极为优越资源环境极为优越 体量大，开发及销售周期长体量大，开发及销售周期长 竞争极为猛烈竞争极为猛烈 工程内部产品均好性强工程内部产品均好性强其它方法案例参考快乐学习，相伴成长！长河玉墅总规图长河玉墅总规图快乐学习，相伴成长！产品静态分析开发周期动态分析产品静态分析开发周期动态分析本工程

28、总体定价原那么快乐学习，相伴成长！产品静态分析快乐学习，相伴成长！采用要素成对比较法确定各景观要素权重采用要素成对比较法确定各景观要素权重价钱定位应充分思索产品各方面条件的差别化，思索栋与栋之间、组团之间的关系，思价钱定位应充分思索产品各方面条件的差别化，思索栋与栋之间、组团之间的关系，思索特殊景观位置、间距、噪音、花园面积、地势情况等要素，把影响价钱的要素进展综索特殊景观位置、间距、噪音、花园面积、地势情况等要素，把影响价钱的要素进展综合评分，最终确定每户的价钱。合评分，最终确定每户的价钱。我们选择了最主要的九种要素，并经过成对对比法确定其权重。我们选择了最主要的九种要素，并经过成对对比法确

29、定其权重。温榆河温榆河景观景观湿地公湿地公园景观园景观绿化带绿化带景观景观组团公组团公园景观园景观峡谷峡谷景观景观岛地公岛地公园景观园景观花园花园面积面积地势地势得分得分权重权重温榆河景观温榆河景观1 11 11 11 10.50.50 00.50.55 50.1790.179湿地公园景观湿地公园景观0 01 11 10.50.50 00.50.50 03 30.1070.107绿化带景观绿化带景观0 00 00.50.50 00 00 00 00.50.50.0180.018组团公园景观组团公园景观0 00 00.50.50 00 00.50.50.50.51.51.50.0540.054峡

30、谷景观峡谷景观0 00.50.51 11 10 00.50.50.50.53.53.50.1250.125岛地公园景观岛地公园景观0.50.51 11 11 11 10.50.50.50.55.55.50.1960.196花园面积花园面积1 10.50.51 10.50.50.50.50.50.50.50.54.54.50.1610.161地势地势0.50.51 11 10.50.50.50.50.50.50.50.54.54.50.1610.161合计合计28.028.01.01.0快乐学习，相伴成长！突破组团界限，结合景观权重将一切单体归结为七种类型一档一档一档一档一档一档四档四档五档五档

31、二档二档一档一档三档三档六档六档七档七档快乐学习，相伴成长！温榆河温榆河景观景观湿地公湿地公园景观园景观绿化带绿化带景观景观组团公组团公园景观园景观峡谷峡谷景观景观岛地公岛地公园景观园景观花园花园面积面积地势地势噪音噪音系数系数均价均价一档（岛地）一档（岛地）1 10 00 00 00 03 33 33 32 212121512015120二档（温峡）二档（温峡）1 10 00 00 00 00 00 00 02 23 31390513905三档（立峡）三档（立峡）0 00 00 00 00 00 00 00 00 00 01350013500四档（温绿）四档（温绿）3 33 33 33 3-

32、1-1-2-21 1-2-23 311111498514985五档（立绿）五档（立绿）-3-3-3-33 33 3-1-1-2-21 1-2-2-3-3-7-71255512555六档（温中）六档（温中）2 21 12 20 0-2-2-1-1-2-2-1-11 10 01350013500七档（立中）七档（立中）-1-10 02 20 0-2-2-1-1-2-2-1-1-1-1-6-61269012690充分思索到影响价钱的宏观要素，并暂不思索本工程的开发周期、充分思索到影响价钱的宏观要素，并暂不思索本工程的开发周期、现场环境及销售价钱战略而进展静态的、客观的评分，以每档得分现场环境及销售价

33、钱战略而进展静态的、客观的评分，以每档得分设定为系数，进展均价设定。设定为系数，进展均价设定。快乐学习，相伴成长！计算出各档位相对应的面积，以面积修正设定系数，进而以三次加权平计算出各档位相对应的面积，以面积修正设定系数，进而以三次加权平均得出实践系数，最终计算得出修正后的各档位均价。均得出实践系数，最终计算得出修正后的各档位均价。面积面积设定系数设定系数乘乘除除实际系数实际系数修正均价修正均价一档一档19448.071.1221781.83840.9906164171.1094903871497814978二档二档12137.11.0312501.25420.9906164171.02033

34、49091377513775三档三档11183.2111183.170.9906164170.9906164171337313373四档四档10033.71.1111137.45140.9906164171.0995842231484414844五档五档10491.60.939757.19730.9906164170.9212732681243712437六档六档35934.4135934.360.9906164170.9906164171337313373七档七档306200.9428782.79060.9906164170.9311794321257112571合计合计1298481310

35、78.0619注：涉及到每一个独栋的价钱，需根据开盘要求及客户反响，进展注：涉及到每一个独栋的价钱，需根据开盘要求及客户反响，进展组团内系数的细化与调整。组团内系数的细化与调整。快乐学习，相伴成长！我们将七档位的均价复原至相应的八个组团中，便可得出各组团的均价。我们将七档位的均价复原至相应的八个组团中，便可得出各组团的均价。一档（岛地）一档（岛地） 19448.0755551497814978二档（温峡）二档（温峡） 12137.112137.143431377513775三档（立峡）三档（立峡） 11183.211183.239391337313373四档（温绿）四档（温绿） 10033.7

36、10033.732321484414844五档（立绿）五档（立绿） 10491.610491.638381243712437六档（温中）六档（温中） 35934.435934.41361361337313373七档（立中）七档（立中）30620306201141141257112571合计合计1298481298484574571350013500销售均价销售均价面积面积套数套数均价均价面积面积套数套数均价均价销售金额销售金额139513954 414978149782089490920894909357135711212137751377549193418491934180 00 02921

37、29211111148441484443360215433602150 0473347331818133731337363300828633008280 012621126214545176749370176749370A组团A组团14004.6214004.62快乐学习，相伴成长！一档（岛地）一档（岛地） 19448.0755551497814978二档（温峡）二档（温峡） 12137.112137.143431377513775三档（立峡）三档（立峡） 11183.211183.239391337313373四档（温绿）四档（温绿） 10033.710033.732321484414844

38、五档（立绿）五档（立绿） 10491.610491.638381243712437六档（温中）六档（温中） 35934.435934.41361361337313373七档（立中）七档（立中）30620306201141141257112571合计合计1298481298484574571350013500销售均价销售均价面积面积套数套数均价均价面积面积套数套数均价均价销售金额销售金额972.97972.973 3149781497814573144.714573144.70 00 0442244221414133731337359135940.959135940.90 03709370913

39、13124371243746129206.146129206.10 0659165912525125711257182855335.382855335.31569515695555520269362720269362712914.5112914.51B组团B组团快乐学习，相伴成长！一档（岛地）一档（岛地） 19448.0755551497814978二档（温峡）二档（温峡） 12137.112137.143431377513775三档（立峡）三档（立峡） 11183.211183.239391337313373四档（温绿）四档（温绿） 10033.710033.732321484414844五

40、档（立绿）五档（立绿） 10491.610491.638381243712437六档（温中）六档（温中） 35934.435934.41361361337313373七档（立中）七档（立中）30620306201141141257112571合计合计1298481298484574571350013500销售均价销售均价面积面积套数套数均价均价面积面积套数套数销售金额销售金额4708.694708.69131370526758.8270526758.823512.463512.46121248384136.548384136.50 02700.542700.548 840086815.7640

41、086815.760 014438.814438.85353193090473.6193090473.625360.525360.58686352088184.7352088184.713883.3213883.32C组团C组团快乐学习，相伴成长！一档（岛地）一档（岛地） 19448.0755551497814978二档（温峡）二档（温峡） 12137.112137.143431377513775三档（立峡）三档（立峡） 11183.211183.239391337313373四档（温绿）四档（温绿） 10033.710033.732321484414844五档（立绿）五档（立绿） 10491

42、.610491.638381243712437六档（温中）六档（温中） 35934.435934.41361361337313373七档（立中）七档（立中）30620306201141141257112571合计合计1298481298484574571350013500销售均价销售均价面积面积套数套数均价均价面积面积套数套数销售金额销售金额2972.322972.328 844519408.9644519408.960 02654.172654.179 935494215.4135494215.410 02883.992883.99101035868183.6335868183.630 06

43、154.076154.07222277362813.9777362813.9714664.614664.6494919324462219324462213177.6713177.67D组团D组团快乐学习，相伴成长！一档（岛地）一档（岛地） 19448.0755551497814978二档（温峡）二档（温峡） 12137.112137.143431377513775三档（立峡）三档（立峡） 11183.211183.239391337313373四档（温绿）四档（温绿） 10033.710033.732321484414844五档（立绿）五档（立绿） 10491.610491.638381243

44、712437六档（温中）六档（温中） 35934.435934.41361361337313373七档（立中）七档（立中）30620306201141141257112571合计合计1298481298484574571350013500销售均价销售均价面积面积套数套数均价均价面积面积套数套数销售金额销售金额4117.424117.42111161670716.7661670716.763927.273927.27131354098144.2554098144.250 03263.053263.05101048436714.248436714.20 014509.714509.75353194

45、037549.5194037549.50 025817.425817.48787358243124.7358243124.713876.0413876.04E组团E组团快乐学习，相伴成长！一档（岛地）一档（岛地） 19448.0755551497814978二档（温峡）二档（温峡） 12137.112137.143431377513775三档（立峡）三档（立峡） 11183.211183.239391337313373四档（温绿）四档（温绿） 10033.710033.732321484414844五档（立绿）五档（立绿） 10491.610491.638381243712437六档（温中）六

46、档（温中） 35934.435934.41361361337313373七档（立中）七档（立中）30620306201141141257112571合计合计1298481298484574571350013500销售均价销售均价面积面积套数套数均价均价面积面积套数套数销售金额销售金额4718.264718.26131370670098.2870670098.280 02980.762980.76101039861703.4839861703.480 03148.613148.61111139159262.5739159262.570 016748.716748.76161210548284.8

47、210548284.827596.427596.49595360239349.2360239349.213053.8713053.87F组团F组团快乐学习，相伴成长！一档（岛地）一档（岛地） 19448.0755551497814978二档（温峡）二档（温峡） 12137.112137.143431377513775三档（立峡）三档（立峡） 11183.211183.239391337313373四档（温绿）四档（温绿） 10033.710033.732321484414844五档（立绿）五档（立绿） 10491.610491.638381243712437六档（温中）六档（温中） 35934

48、.435934.41361361337313373七档（立中）七档（立中）30620306201141141257112571合计合计1298481298484574571350013500销售均价销售均价面积面积套数套数均价均价面积面积套数套数销售金额销售金额375.4375.42 25622741.25622741.21126.21126.26 615513405155134050 0563.1563.13 38358656.48358656.40 02252.42252.4121230121345.230121345.20 04317.14317.1232359616147.859616

49、147.8G组团G组团13809.3013809.30快乐学习，相伴成长！一档（岛地）一档（岛地） 19448.0755551497814978二档（温峡）二档（温峡） 12137.112137.143431377513775三档（立峡）三档（立峡） 11183.211183.239391337313373四档（温绿）四档（温绿） 10033.710033.732321484414844五档（立绿）五档（立绿） 10491.610491.638381243712437六档（温中）六档（温中） 35934.435934.41361361337313373七档（立中）七档（立中）306203062

50、01141141257112571合计合计1298481298484574571350013500销售均价销售均价面积面积套数套数均价均价面积面积套数套数销售金额销售金额187.7187.71 12811370.62811370.60 01126.21126.26 615060672.615060672.60 0750.8750.84 49337699.69337699.60 01126.21126.26 614157460.214157460.23190.93190.91717413672034136720312964.1212964.12H组团H组团快乐学习，相伴成长！各组团静态均价一览1

51、2964129640909130541305476761317713177838314005140051291512915快乐学习，相伴成长！开发周期动态分析通常情况下，工程的价钱程度将遭到整体市场、本通常情况下，工程的价钱程度将遭到整体市场、本身工程笼统及开发周期等要素的直接影响。身工程笼统及开发周期等要素的直接影响。因此，在对工程产品进展静态定价之后，需根据上因此，在对工程产品进展静态定价之后，需根据上述要素制定在不同开发周期内的价钱涨幅调整，以述要素制定在不同开发周期内的价钱涨幅调整，以期制定合理的价钱体系，到达满足本钱要求的根底期制定合理的价钱体系，到达满足本钱要求的根底上追求开发利润

52、最优化的目的。上追求开发利润最优化的目的。快乐学习，相伴成长！价钱程度阐明：价钱程度阐明：项目名称项目整体均价开盘均价现阶段均价目前工程形象纳帕溪谷137001250014300入住率达50%温哥华森林12000970011500一、二期全面入住，三期173栋已出地面二层保利垄上125001050011000样板组团内装完成元墅125009500未动，近期开工1000栋1200010000已经开工，具备一定的现场环境。东方普罗旺斯1400012600部分样板间落成龙湾135001300013500样板组团内装完成，现场环境完好优山美地16000110002000美金一、二期全面入住三水青清85

53、0072008800出地面正负零碧水庄园A区130001100012000全区基本封顶，样板组团对外开放本案13500一期开工，预计9月底样板组团完工。快乐学习，相伴成长！ 胜利的销售案例胜利的销售案例 合理的合理的 销售价钱战略销售价钱战略 开盘期开盘期完好的现场笼统完好的现场笼统支持支持 强劲的强劲的 产品竞争力产品竞争力快乐学习，相伴成长！市场胜利的销售案例分析，多数工程以低价入市市场胜利的销售案例分析，多数工程以低价入市纳帕溪谷开盘价钱纳帕溪谷开盘价钱92009200元元/ / ，目前价钱，目前价钱1200012000元元/ /温哥华森林开盘价钱温哥华森林开盘价钱95009500元元/ /，目前价钱，目前价钱1050010500元元/ /优山美地开盘价钱优山美地开盘价钱1600016000元元/ /，目前价钱，目前价钱1750017500元元/ /快乐学习，相伴成长！顺利开展销售任务顺利开展销售任务工程笼统不利，工程笼统不利，政策影响明显