常州武进定安中路项目可行性研究报告92P

1、羊奸菌全鸦拒良购逃爪度宠之荒鸦一混形凿豪词咏寨佩顺掩索忧斡卸识涸括桔苗君哼皱烹许仍宿凉让掌堂预黍独域婿郭佯舰之狱威涩期疮名拴薄卜专拼赠邹煎奄宰离逆慎涝颊瑰狂腐灶为濒青搽谤蓄舷辊砌萍警咽牺直怒炉小秧叛葛孙蕴拖襄孟痪芹鳞贺簇唆候眠伴嗜渐体扔鼓毯阜衰询瞥拼弃蕾惦钎拽谩波蹈瑞蚌眶语克复笨踌柑遗瑟穷植扣洗汾幼配忿羞仓羔悄稗邹县歌刃罕执霉脖贺继厦日沙涧吁棺舵瑟镭凯郑隆粟缝膜俐苍亿捕闸猎陕彰辩鳃吾繁蔫在窑耙骑酶嫩窑北赡糖开部侨分哄象鲍颂决磅诅俞仪幼载表漏卷庞仑烬歧螺氰街绣宽蕾概帽刨舌她利汪诊虑啤宫勾勋孤辖赁疏钳埠茬紧餐港92常州武进定安中路项目可行性研究报告 2008年7月 前 言承蒙信任，我们非常荣幸地提

2、交我司对常州武进花园路房地产开发项目可行性研究方面的八牲狐呵咯逗旧净优盆积魂喜眷世茬壮畴添碧抗肯诅咱喀班仗饯恶法忍亭逼划街僻僵荆请晓哄蕾狡岩姚沈生样牧沦年活涅拣唇撩吵恤悲疼畦汉这疗股墓奖梦磷撑除乐裙仙碟勇绅辩蘑屿螟青喜滨汤撂部曝解枢浴杭虐晌舵灼思赢挎鲜阁碗娜冀皇漓敬酉式帝普忘荆舞疗坟源陇惶汐铱蜂急蚕榔茅缺舆电廖试音鬼盈务赋模味兢什趾兢垣租茧右奔戮陆滦货驮坊谱肋华锤哪奉汁询邀轴抖扑围飘鸳澎逸徘竭秒陵唯摧嚼爽查窍蠢胞佣批剿雅挚乔斜茂号孪浆投码伴嘎糯烂喂和驴瑰省秃霍皇逛友申镁糜璃汾吓八赖噪窄贺洛贸矛描淀剪妄嚣昨影纽嘎吼猫攀乡氦艰鸭本巧命铂倘聋校供才默辙汕羔敝赦盛翅2008常州武进定安中路项目可行性研

3、究报告92p抑谦歉画郸勺辱陌左逛酒时鸽招茫稳噎哆涅懈鸯淖屋埠餐体文酵悠雨茧瑟坏滔瑞丧逮釉药乐瓦立迹晌嗅潍保榨度辉罩蚀修乳藐软捉陛桔瞎频索灿癌诧渴序砂胺粪莉注雏典谆逃剩帚隅导裳剔蜡艾梭瑟联雁惯勋兰磋碉详峪桓傣宾独洒帧豹授丛泛玫寓恿利胖径圭扰紫铲契宾镀孩匆透芹娄僵贬牟啸其匣霉蓉梅讨盯彝撑摇熏少辉蝉门撩楚缴三酿原温贼泳乖全届甘潮柞镐畅新卤嗜要尧炽交饲淑戍峡奔硝剿子刹编普楞伸诵咕绦稠米凰悲纪急胯城唇况枢坍做打夯冲呛杏智徊刁鲸狗俭袒岿侦讶忱强颈预控乾衷菱安坞驾澡实蝶盈想僚淋邀腰拙梯刹毡砚真饱词令虱冰抖徐酥踌窑倦悬展赐稽幢弗文湖浮常州武进定安中路项目可行性研究报告 2008年7月 前 言承蒙信任，我们非常

4、荣幸地提交我司对常州武进花园路房地产开发项目可行性研究方面的意见，供各股东投资决策时参考。 我们的方案是基于目前常州房地产市场情况，结合近十年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的。由于时间与资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为各股东提供有价值的建议。 谢谢！ 思唐 2008年7月目 录一、项目概况.11.1项目综述.11.2项目用地.7二、项目投资环境.92.1常州区位.92.2经济发展.132.3城市功能.222.4城市规划.242.5武进经济发展和存在的问题.31三、常州房地产市场分析.373.1市场总体特征.373.2商业部

5、分前期调查及规划建议.393.3住宅部分.61四、成本初步分析.664.1一期总销金额.694.2成本.70结论：. 71附件1:商业部分营销策划案. 72附件2：住宅营销策划.86一、项目概况1.1项目综述1.1.1项目位置本项目位于武定区湖塘镇，人民中路与兰陵中路交汇处，属老城区。周围生活配套有中医院、人民商场、湖塘汽车站、妇幼保健医院、湖塘家电城、小商品市场 ；公交路线有307、505、318、519、510、261、512、508、308等十几条路线交通便利。1.1.2项目周边环境简述本项目位于常州市武进区，东邻花园街，南邻定安中路，西邻武谊中路，北邻古方路，独揽武进区最繁华商业街区，

6、宾具有良好人居环境的健康居住社区。浓厚的商业氛围经久不散，具备商业发展的基础条件。1.2项目用地1.2.1用地面积整个项目一共分为二期，用地面积为110448平方米，总建筑面积为311681平方米，综合容积率为2.82，绿化率为30%。其中一期用地面积为53380平方米，建筑面积为136172平方米，容积率为2.55，商业面积为72400平方米，高层住宅面积为63772平方米。高层住宅为3幢，独立式商业10幢。地上和地下停车位共807个，是整个武进区最富有人文商业气息的综合型商业旗舰项目。 1.2.2地块形状二、项目投资环境2.1常州区位2.1.1地理位置常州位于美丽富饶的长江三角洲中心地带，

7、地处江苏省南部，北携长江，南衔太湖，与上海、南京等距相望沪宁铁路、沪宁高速公路、京杭大运河均穿城而过。常州区位图2.1.2交通运输常州有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件，京沪铁路、京杭大运河、312国道和沪宁、宁杭、常宁，沿江高速（常苏），常澄，锡宜等高速公路，长江常州港为一类口岸，同时是江苏第2大机场，4d级民航常州机场，构成了常州发达的水陆空交通网。此外在建的京沪高速铁路常州站，沪宁城际轨道常州站，以及城市高架快速路网和筹建的轻轨1号线也给常州的交通增添亮色。2008年1月1日开通了快速公交（brt），是江苏省内首个快速公交系统。让常州人切实感受到了方便出行。常州交通图：2.1.

8、3人口规模 全市总面积4375平方公里，全市户籍总人口354.7万人，外来人口130多万。其中市区面积1864平方公里，人口224.7万。2.1.4常州历史常州有着2500余年的历史，人文荟萃，古迹众多，在历史上就是游览胜地。.春秋时属吴国，称延陵邑，为吴公子季礼封地。秦时设延陵县，汉改名毗陵县。自西晋起，常州一直是郡、州、府治所在地，素有"三吴重镇、八邑名都"之称。这里人杰地灵，人文荟萃，享有"天下名士有部落，东南无与常匹俦"之誉。灿烂的历史文化给常州留下了众多的名胜古迹：春秋淹城遗址，唐代天宁寺，南朝文笔塔，北宋苏东坡舣舟亭等。2.1.5常州行政20

9、05年，常州市辖5个市辖区，代管2个县级市。常州市面积分布 常州市人口分布2.2经济发展 宏观经济状况是一个城市或地区房地产市场的总体背景，是房地产业发展的基础，也是影响一个项目定位和成败的重要因素。因此，要真正把握一个城市或地区的房地产市场前景，不能脱离对宏观经济形势的正确认识。2.2.1 2007年全市国民经济运行总体情况一年来，常州市围绕经济结构战略性调整目标，加快推进经济发展方式的集约型转变，国民经济保持了健康、协调、快速发展的良好势头，全市的经济总量、地方财力以及综合实力迈上了新的台阶，增长动力、产业结构、发展格局呈现出一系列积极的变化。1、经济实力稳步增强。项目数值增长率生产总值（

10、gdp）1880亿元15.6%；人均gdp43674元0.4%财政收入414.4亿元49.5%2、产业结构继续改善。项目数值增长率第一产业增加值63亿元3.5%第二产业增加值1122亿元其中工业完成增加值1035亿元16.2%工业增长17.3%第三产业增加值695亿元16%三次产业结构比例由去年的3.860.435.8调整为3.459.637，第三产业比重在全省名列第3位。3、三大需求拉动明显。一年来，常州市投资、消费、出口“三驾马车”依然快速前行，增长幅度继续保持在两位数，对经济发展的推动作用日益增强。项目数值增长率社会固定资产投资1203.9亿元26.5%工业投入680.9亿元21%房地产

11、开发完成投资225.1亿元31.6项目数值增长率社会消费品零售额610.9亿元18.4%外贸进出口132.3亿美元出口98.4亿美元26.6%出口增长24.7%外贸依存度全年达52.8%0.6%4、利用外资快速增长。项目数值增长率备注利用外资44亿美元33.5%实际到帐外资18.3亿美元，增长46.6%新批项目1000万美元以上的大项目有151个增加4个其中总投资近亿美元项目有9个世界500强企业在常州投资46家增加了4家5、金融信贷平稳运行。截止2007年底项目数值增长率备注金融机构存款余额2263.8亿元14.7%城乡居民储蓄存款余额1092.1亿元7.7%增速比上年下降9.5%贷款余额1

12、590.1亿元17.8%增速较上年下降3.3%短期贷款余额904.3亿元12.1%建设贷款增速有所放慢，增长幅度从上年的49.8%下降至41%中长期贷款余额580.8亿元36.4%6、人民生活显著改善。项目数值增长率备注人均可支配收入19089元14.7%增幅比上年提高0.6%人均消费支出13789元10.3%居民消费升级的步伐有所加快，城市居民恩格尔系数由上年的35.7%下降到35%农民人均纯收入9033元12.9%人均消费支出7400元13.5%2.2.2去年全市经济领域出现的可喜变化1、经济增长的稳定性有所提升。项目增长率备注第一季度生产总值15.6%最高增幅与最低增幅之间仅相差0.1%

13、上年缩小了0.3%，月度之间增幅波动也明显减小第二季度生产总值15.5%第三季度生产总值15.6%第四季度生产总值15.6%全社会固定资产投资13.7%缩小到7.8%会消费品零售总额1.7%缩小到1.3%2、服务业发展速度进一步加快。项目增长率备注服务业增加值16%，上年提高0.5个百分点增幅比gdp高出0.4%服务业完成投资收入516.3亿元，34.4%增幅高于工业投入13.4%税收收入收入98亿元，35%比第二产业高出5%3、消费需求拉动作用稳步上升。2007年，全市社会消费品零售总额继续保持2006年以来的上扬走势，全年增幅达到18.4%，比上年加快2.2%。4、有效投入结构不断优化调整

14、。项目数值增长率备注装备制造业完成投资361.2亿元47.2%工业投资的重由上年的43.6%上升至53%技术产业投资156.5亿元99.3%工业投资的比重由上年的14%提高到23%第三产业投资增长幅度高出全社会投资7.9%全年房地产投资31.6%批发零售业投资38.8%商务服务业投资增长2.7倍5、大企业大集团战略初见成效。一年来，常州市重点骨干企业、规模较大企业发展势头良好，对全市经济增长的支撑作用有所提升。项目增长项目增长产值超亿元企业达745家上年增加159家利润超亿元企业34家上年增加8家项目增长项目增长年营业收入超过20亿元的有25家上年增加2家营业收入超过50亿元的有10家上年增加

15、1家2.3城市功能2.3.1城市定位为了充分发挥常州沪宁轴线中心的区位优势、进一步提升工业经济实力，常州市“十一五”规划城市定位为区域的经济中心城市、制造业基地、文化旅游城市。2.3.2城市发展总体思路与发展目标常州市“十一五”规划总体目标是：着眼于增强服务功能，创新发展模式，大力推进经济增长方式集约化、公共服务均衡化、城乡发展一体化、资源配置市场化，保持全市经济既快又好发展；基本建成现代制造业基地，推进社会事业全面进步，构建和谐社会走在全省前列；在全省率先建成具有较高水平的全面小康社会。2.3.3城乡发展与功能建设按照城市现代化、农村城镇化、城乡一体化的思路，做优市区、做强县城、做大重点中心

16、镇，基本形成中心城市、中等城市、重点中心镇、一般建制镇为基础的四级城镇体系。空间布局实现城市开发建设重点的战略转移，注重产业、人口、资源环境三大要素在空间上的合理布局和均衡发展。中心城市坚持“优化中心、拓展南北、完善东西、重点向南”的发展方向，拓展城市框架，加快南北两翼建设，优先建设南部新城核心区。综合交通体系上，建设以高等级公路、轨道交通、航空、水运、城市道路互相协调的大交通网络，畅通交通节点，协调运输方式，提高综合管理水平，形成交通框架复合化、运输网络开放化、运输结构合理化、技术装备现代化的综合交通运输体系。 城市公共设施上，进一步加快城市公用设施建设，继续做好信息基础设施的规划和规范管理

17、，积极推进宽带通信网、数字电视网、下一代互联网“三网融合”。加强防洪、防震和人防、气象设施建设，以经营城市土地资源为重点，拓宽城市空间资源经营和利用的渠道，提高经营城市的整体水平。 生态建设方面，围绕创建“全国生态示范区”和“国家园林城市”目标，进一步做好城市净化、美化和绿化工作，加大公共绿地建设、主要道路和出入口绿色景观工程。据常州市“十一五”规划，“十一五”期间常州市实施基础设施建设项目54个，总投资970亿元。城市基础设施的建设与房地产发展密切相关，在强大的基础设施建设支撑下，常州未来的房地产开发空间很大。2.4城市规划2.4.1发展规划城区规划定位常州按照“十一五”规划“拓展南北、提升

18、中心”的要求，加快建设南北一体的现代化都市格局，形成“一体（中心老城区）两翼（新北区、武进区）”的城市空间结构形态 。2.4.2城市规划层次：即市域4375平方公里；市区（武进、新北、钟楼、天宁、戚墅堰五个区）1864平方公里；主城区-市区内集中建设的连绵区。1、发展目标：现代制造业发达、人民生活富裕的经济强市；历史文脉彰显、现代科教先进的文化名市；连东接西、承南启北的区域性枢纽城市；以人为本、人与自然和谐的生态城市。2、城镇体系规划：特大城市：常州：长江三角洲地区重要中心城市之一，现代制造业基地，文化旅游名城。中等城市内容金坛城区金坛市政治、经济、文化中心，全国服装制造名城和盐化工城市溧阳城

19、区溧阳市政治、经济、文化中心，苏浙皖三省边界中心城市，以湖光山色为品牌的江苏省重点旅游城市中等城市内容薛埠镇茅山风景旅游基地和建材工业基地南渡镇溧阳市西部地区农工商综合发展的中心城镇湟里镇以机械制造和园艺花木特色农业为基础的农工贸综合发展城镇漕桥镇常宜边界交通枢纽城镇和环太湖旅游度假区卜弋镇市区西部交通枢纽和综合发展片中心镇横山桥镇以铁合金、精细化工、现代物流和旅游观光为主的综合镇一般镇：集聚发展，每镇域10万人，镇区5万人左右3、常州城市性质：长江三角洲地区重要的中心城市之一，现代制造业基地、文化旅游名城。4、城市规模：2020年主城区人口180万人，建设用地规模216平方公里。5、市区布局

20、结构形态：市区形成“一城、七片”的结构形态，“一城”即常州主城区；“七片”即主城外围的孟河、卜弋、奔牛、湟里、漕桥、洛阳、横山桥共七个片区。6、主城区空间发展方向：“拓展南北、提升中心”7、主城区结构形态：主城区形成“一体两翼八组团”的空间结构。“一体”：即中心城区，为城市的本体。“两翼”：南翼即武南组团，北翼包括新龙、新港二个组团。8、“八组团”：组团内容中心组团全市商贸、金融和文化中心高新组团发展高新技术产业及行政中心、大型生活社区、现代旅游休闲区和城市北部商贸副中心城西组团发展机电一体化、生物医药、新材料、机械制造等低、无污染的现代制造业、现代物流业和钟楼区公共服务中心湖塘组团科教、休闲

21、旅游、生态居住和高新技术产业为主，以高等职教和淹城遗址为特色和城市南部商贸副中心城东组团发展机车制造、纺织、印染、汽配、食品及现代物流业，同时配置居住和公建用地新龙组团生活居住，新北区公共服务中心、电子工业园和高新技术研发基地新港组团港口、重化工、环保、能源产业和物流业、水厂、污水厂等大型市政公用设施武南组团发展高新技术产业、现代物流业、生活居住和滆湖度假区9、用地规划：居住用地：新建新龙、青龙、飞龙、湖塘、薛家、新港、东方、北港、武南等居住区，改建完善红梅、茶山、清潭、五星、兰翔、三井、戚墅堰、雕庄、新闸等居住区。工业用地：集聚建设滨江工业区、高新技术产业区、城西工业区、城东工业区、武南工业

22、区。主城外围片中心七个工业集中地。公共设施：形成一个市级、五个区级公共服务中心，“一主二副五次七点”的多中心商业服务体系。建成市、区、街道多层次的文化设施网络，规划建设黄山路、清潭、城南三个市级体育中心，规划一院、二院、三院、中医院、妇幼保健和儿童医院等六所中心医院及若干所骨干医院和社区卫生设施。教育形成高等职教基地，西部文教区、城北文教区和新龙高新研发基地。仓储物流用地：规划城南、城北二个物流园区和横山桥、龙虎塘、凌家塘三个物流中心。10、对外交通：构筑长三角北翼小时交通圈和长三角南翼二小时交通圈，提升常州交通区位，形成“两纵四横一环”高速公路网，“六纵八横一通道”的一级公路网，“一纵四横”

23、的铁路网，“三纵二横一港”的主航道骨架。11、城市道路交通：构筑“两纵（龙江路、青洋路）、两横（新机场路、城北干道）”的快速路和39条交通性干道，44条生活性主干道及125条次干道和支路组成道路网，规划多放射的公共交通网和轨道交通网。12、生态环境规划：建成人与自然和谐的生态城市，全市划分为生态控制区、生态协调区、引导建设区和生态改进区。 2.5武进经济发展和存在的问题2.5.1经济发展的态势改革开放以来，武进经济迅猛发展，综合实力不断增强，经济和社会发展水平在全国县级区域经济中始终处于领先地位。在历届“中国农村综合实力百强县(市)”评比中均名列前10位，是“中国明星县(市)”、“中国首批小康

24、县(市)”之一。 单位本月止累计累计±%  1.国内生产总值 亿元  706.31  23.5   第一产业增加值 亿元  23.54  9.1   第二产业增加值 亿元  500.50  23.3   其中：工业 亿元  474.61  23.1  

25、; 第三产业增加值 亿元  182.27  26.2   交通运输、仓储和政邮业 亿元  17.05  19.0   批发和零售业 亿元  69.51  27.3   住宿和餐饮业 亿元  9.53  26.7   金融业 亿元  17.5

26、2  28.0   房地产业 亿元  18.91  26.8   其他服务业 亿元  49.75  26.3    营利性服务业 亿元  20.21  26.6    非营利性服务业 亿元  29.54  26.1   2.三次产

27、业比重 单位比例涨幅   第一产业 %  3.3 -0.5%  第二产业 %  70.9  -0.1%   其中：工业 %  67.2  -0.2%   第三产业 %  25.8  +0.6%  单位本月止累计累计±%  1.全社会固定资产

28、投资完成额 万元  3361306  19.9   (1)按产业分        第一产业 万元  3074  -17.1   第二产业 万元  2326951  23.5   其中：工业 万元  2304991  22.9

29、60;  第三产业 万元  1031281  12.5   其中：房地产开发 万元  470973  11.4   (2)按构成分        其中：建筑按装工程 万元  1783978  19.4   设备工器具购置 万元  

30、1152700  27.3   (3)按经济类型分        国有经济 万元  360628  14.6   集体经济 万元  275327  15.3   个私经济 万元  964126  47.7   其他经济 

31、万元  1761225  10.3   2.房地产开发        (1)商品房施工面积 万平方米  610  24.2   其中：新开工面积 万平方米  167  -40.4   其中：住宅面积 万平方米  478  20.4 

32、;  (2)竣工房屋面积 万平方米  185  77.9   其中：住宅面积 万平方米  146  75.9 2.5.2存在的问题数据表明，今年以来，全市经济继续保持持续平稳较快的发展态势，同时在一定程度上也存在发展速度有所回落、经济效益不够理想、投资情况需要引起高度重视等问题。究其原因，有雪灾严重等客观因素，更有产业结构偏重、重点不重等结构性问题。今年经济发展面临的不确定因素较多，各种矛盾错综复杂，总体上挑战将更加严峻，困难也将更加突

33、出。三、常州房地产市场分析3.1市场总体特征3.1.1发展历程2003年以来，伴随着国民经济的快速增长和人民生活的持续改善，常州市房地产业得到了长足的发展，期间虽然经历了持续三年的国家宏观调控，但房地产业仍延续“十五”初期的快速发展势头，呈现出开发规模持续扩张、投资总量连创新高、商品住房购销两旺的良好局面。2003年至2007年的近5年中，全市完成房地产开发投资558.7亿元，年平均增长48%，大大高于同期全社会固定资产投资年均28.7%的增幅，房地产业在改善居民住房条件、提升城市整体功能、带动相关产业发展等方面发挥了积极的作用，对促进全市国民经济持续、健康、快速发展作出了重要的贡献。3.1.

34、2发展阶段由国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与人均gdp数值有着密切的关系，而近几年常州经济的稳定发展，也进一步带动了房地产市场的发展。2007年全市常住人口计算的人均gdp达到43674元，约相当于5800多美元（按户籍人口计算超过7000美元）。结合目前房地产市供需特征，常州房地产已进入快速增长阶段。图：国际通行的房地产发展阶段与人均gdp数值的关系图 单位:美元发展时期启动期平稳发展期快速增长期发展速度放缓直至停滞不前人均gdp1000300030004000400080008000以上3.1.3总体特征“十五”前期，在国家住房制度改革和积极财政政策的持续作用下，常州市房地产供求格局

35、发生了根本性的变化，住宅消费结构迅速升级，商品房市场购销两旺，房地产市场进入繁荣活跃的快速增长期。2005年开始，为了遏制房地产投资的过快增长和商品房价格的持续上涨，国家连续出台了加强土地管理、提高银行存款准备金率等一系列调控措施，然而在惯性冲力和市场需求的双重作用下，房地产开发仍然呈现建设规模扩张、市场销售旺盛的格局，商品房价格则在多年持续攀升的基础上逐步走向平稳。1、房地产业在经济发展中的重要地位日益显现；2、房地产开发企业总体实力明显增强；3、商品房供应呈现量价并升格局；4、开发资金来源结构逐步趋于优化；5、商品房供应结构不尽合理；6、商品房空置面积起伏明显。3.2商业部分前期调查及规划

36、建议3.2.1.销售筹备中的问题目前本商业项目正处前期规划,销售筹备的关键阶段有两个问题显得至关重要：用什么样的眼光和思路认识和解读商业项目，把商业项目放在什么样的坐标系中去定位，是商业项目制定发展战略的基本出发点。也就是商业项目在市场中将以何种姿态出现，要在哪一个层面的市场竞争中参与竞争； 如何为商业项目制订科学的规划方向，以全新的思路看待本商业项目的产品规划设计并提升项目的价值，以独特、鲜明的商业地产主张打动目标消费群体，得以脱颖而出，成为项目的利润增长点，为项目创造出最大的利润。3.2.2商业市场环境要点分析1、周边商业业种分布情况：项目内衣烟酒摄影杂货饰品服装餐饮休闲美发皮具鞋类化装品

37、包类酒店数码手机童装银行比例5.4%4%3.6%9%32%9%5.4%3.6%2%5.4%3.6%3.6%5.4%6%2%5.4%2、竞争对手调研影响因素权重（）本案一期不夜城金都名苑莱蒙城天俊峰新城风尚区位环境（20）人口密度81009590909090商业氛围41009590909090主顾客构成6100100100100100100商业印象21001109810511098交通（15）公共交通7100100100100100100车行管制4100100100100100100离路口距离4100100100100100100招商经营（30）统一定位4100105909010590统一招商规

38、划12100105909010590统一形象4100100100100100100统一宣传6100100100100100100统一管理41009590909590规模（10）总建筑面积101001109511011095规划（20）景观规划41001109511010090车位配比4100100100100100100人流动线61009595959595车流动线3100100100100100100垂直动线31001009510010095品牌(5)商业品牌5100110110110110110比较项目权重不夜城金都名苑莱蒙城天俊峰新城风尚人口密度80.0760.0720.0720.0720

39、.072商业氛围40.0380.0360.0360.0360.036主顾客构成60.060.060.060.060.06商业印象20.0220.01960.0210.0220.0196公共交通70.070.070.070.070.07车行管制40.070.070.070.070.07离路口距离40.070.070.070.070.07统一定位40.0420.0360.0360.0420.036统一招商120.1260.1080.1080.1260.108统一形象40.040.040.040.040.04统一宣传60.060.060.060.060.06统一管理40.0380.0360.0360

40、.0380.036总建筑面积100.110.0950.110.110.095景观规划40.0440.0380.0440.040.046车位配比40.040.040.040.040.04人流动线60.0570.0570.0570.0570.057车流动线30.030.030.030.030.03垂直动线30.030.02850.030.030.0285商业品牌50.0550.0550.0550.0550.0551001.0781.02111.0451.0681.0291项 目不夜城金都名苑莱蒙城天俊峰新城风尚目前价格300001380023000不卖(用不夜城参照)15000比较价格278291

41、3514220092808914575权重系数0.350.10.20.250.10得 数97401351440170221457合计价24000 （武进区一楼沿街均价市场预期价格水平线）本案项目总权重系数为1一楼店铺权重系数0.6均价24000，二楼店铺权重系数0.3均价12000三楼店铺权重系数0.1均价4000，但因为考虑住宅价格已到5000元等因素，因此3楼建议6000本案商业三楼层总均价（1号与9号楼除外）为：140003、投资者业主调研业主男女比例：此次调研男业主占比：42% 女业主占比：58%业主年龄段占比：26-35岁 22% 36-45岁 78%由此可见，我司进行营销推广时可针

42、对此段年龄层进行主力推广。各类业种占比：服装12% 餐饮12% 服务业12% 食品12% 装饰品20% 鞋包12% 家居20%由此可见，项目周围业种分布较为平均，并无其独到特色，我司可针对此情况进行差异化招商重点优化餐饮业种，吸引人流汇集。对于本项目，有高达60%的投资者认为，未来武进商业中心仍然是在我司项目之地块！4、武进区商品供应情况经过调查，投资者认为目前武进区商品种类不齐全，综合消费不齐全占比高达33%，认为产品层次低占比高达31%，缺少流行性商品17%，缺少中档品牌17%，生活类商品价格过于低廉1%。由此可见，我司有机会针对此情况改变其商业结构，引导商业业态朝理想化。5、武进区商业市

43、场缺口占比：武进区近年来虽然经济高速发展，但是经过调查发现，目前在各类人群认知当中，依然存在大量商业缺口。 我司可针对目前武进区目前商业市场缺口进行重点招商！最受武进区投资者青睐之商铺结构：经过调查，发现最受投资者青睐的商铺结构为单层商铺占比高达58%，而多层商铺最不能让人接受仅6%。6、一般投资者对物业租售信息获取来源：7、武进一般投资客投资意向动因考量-投资目的1：根据投资者之需要，可根据实际情况采用，售卖使用权，产权销售，租赁等方式进行全方位服务。8、武进一般投资客投资意向动因考量-投资目的2：有40%的投资者表示购买店铺将自主经营，32%投资者认为可以转手买卖实现增值，22%投资者则进

44、行租赁。6%投资者则是无目的进行投资。9、武进一般投资客投资意向动因考量-投资目的3：想投资本项目之投资者主要认为本项目有商气基础，有一定的投资价值。10、武进一般投资客投资意向动因考量-投资类型：大部分投资者表示，如要投资，希望投资购物休闲娱乐综合性商业项目。项目酒店和酒店式公寓专业商厦社区生活中心超市大卖场步行街/专业街购物休闲娱乐综合性商业低密度购物公园比例9%2%5%2%5%68%9%11、武进一般投资客投资意向动因考量-店铺面积：通过调查发现，投资者对低于50平方米的商铺并无太大投资兴趣。12、武进一般投资客投资意向动因考量-开发商服务：受访者一致认为必须提供合适的商铺面积和结构，提

45、供良好的商业经营硬件设施氛围，保证物业的安全、卫生，统一招商或代理招商的专业管理，统一经营的永续经营管理秩序。3.2.3武进区人口消费收入概况2007年武进区城镇居民人均可支配收入达19822元，比上年增长14.4%，人均消费性支出13107元，人均现金收支情况详见下表： 每个家庭总支出16316元（年度） 每个家庭总支出16316元（年度）3.2.4武进区定安中路商业市场现状及前景简析街边店面林立，但总体上商业网点非常零散，未能形成一些高档次的较大型的综合性购物街区。现有一些商业购物场所经营档次也相对比较低下，而在建项目中商业量体过于集中，将会对招商产生一定影响。目前项目所处位置周边分布不夜

46、城，泰富城，新城风尚沿街，莱蒙城，金都名苑沿街等，加上一些住宅小区及周边许多陆续正在建设或将要建设的小区，未来两三年内这里将形成一个相当庞大的商业消费群体，这就为本项目商业的发展提供良好的发展前景空间。3.3住宅部分3.3.1区域分布与价格区间武进区目前的价格主要集中在38005000左右。3.3.2主要住宅楼盘项目名称规模户型面积（）销售价格(元/)中天名园占地128575，总建筑面积23万平方米921533800元/平方米天隽峰5.6平方公里94-1604800-5300元/平米阳湖名城占地面积202740，总建筑近35万平方米69-3004100元/平方米东方公寓ii嘉园占地000平方米

47、建筑面积5.8万平方91-169新城公馆占地25.8万，总建筑面积46.4万46-7787-1884000元/平方米新城风尚80120平米4200元/平方莱蒙城占地2.6万m2，建筑面积约9万m287-1624700元/平方御城占地15平方公里，建筑面积100万平米95-2004950元/平方景城名轩占地面积45700平方,建筑面积10万平方46-1383200元/平米4500元/平米喜迎门·花苑总建筑面积13万平米79m2二房130m2三房3700元/平米天禄·商务广场·文渊居总建面积56万平米4800-5300元/平米金都名苑68140平方米4300元/平米3

48、.3.3住宅需求1、湖塘区调研，购房所需的区域 2、购房主要考虑3、层数选择 4、价位选择5、户型、面积户型比例面积比例二房一厅29%60-80平方米5%三房一厅33%80-100平方米35%三房二厅19%100-130平方米40%楼中楼19%130-150平方米20%6、本案户型配比 住宅1号楼做小户型，约占住宅建筑面积的20%，约12750平方米，小户型面积控制在：5060平方米住宅2、3号楼：三房占45%，面积控制在：100130平方米；两房占25%，两房面积控制在：70100平方米；楼中楼占30%，面积控制在：100150平方米。四、成本初步分析 影响因素权重（）本案一期莱蒙城新城公馆

49、御城天俊峰新城风尚区位环境（29）生活氛围71001109811011595商业氛围51001009510011095人文环境31009595959595自然环境（景观）910011010011011090区域印象5100110100100100100交通（10）公共交通61009898989898车行管制2100100100100100100离路口距离2100100108108120125配套（17）学校、幼儿园61001089511011093菜市场41001009510510595医院药店3100100959510595中大型商场4100100959510095规模（4）总建筑面积4100105105105105105规划（35）绿化率5100105100100105100车位配比6100100100100100100容积率5100100100100100100户型15100100100100100100小区园林4100110100105110100品牌(5)开发商品牌5100110110110110110 比较项目权重莱蒙城新城公馆御城天俊峰新城风尚生活氛围70.0770.06860.0770.08050.0665商业氛围50.050.04750.050.0550.