张家口百城金街项目营销报告——调整版

1、B 张家口百城金街项目营销报告张家口百城金街项目营销报告u1.1.租售价格建议租售价格建议u2.2.经济测算经济测算u3.3.营销推广建议营销推广建议目录目录u4.4.价值点提炼及广告语建议价值点提炼及广告语建议影响因素影响因素本项目本项目明德南地下商业街明德南地下商业街权重权重本项目本项目 明德南地下商业街明德南地下商业街所在区域桥东区桥西区15%115100区区域域因因素素道路通达度道路通达度临主干道临主干道10%110100公共配套设施完备程度公共配套设施完备程度完备一般5%110100现状商业繁华现状商业繁华一般繁华10%80100未来商业繁华度未来商业繁华度较好较好15%110100

2、基础配套设施完备程度基础配套设施完备程度七通七通5%100100环境优劣度环境优劣度好一般5%114100人口密度及人流量人口密度及人流量 （现（现状）状）适中多10%105100室内装修状况室内装修状况简装10%100100临街宽度与进深比临街宽度与进深比较好较好2%100100临街1.2km临街0.5km 3%85100使用率情况使用率情况适中适中5%100100临街状况临街状况高高5%105100建面单价建面单价128231282312300售价建议售价建议市场比较法市场比较法1.1.租售价格建议租售价格建议此测算仅为粗略计算，营销阶段将提供精细测算结果此测算仅为粗略计算，营销阶段将提供

3、精细测算结果售价建议售价建议租金反推法租金反推法1.1.租售价格建议租售价格建议625.5376.54012345678服装餐饮用品电器箱包鞋生活配套单单位位：元元/ /天天/ /帝广商圈业态租金帝广商圈业态租金服装41%专业店1%化妆品1%餐饮6%皮具1%休闲食品2%用品6%生活配套34%电器2%饰品2%鞋4%帝广商圈帝广商圈商业商业各业态占比各业态占比业态业态使用面积租金使用面积租金（元（元/ /. .天）天）业态占比业态占比服装641%餐饮28%用品46%电器32%箱包71%鞋6.54%生活配套438%平均租金4.774.77此测算仅为粗略计算，营销阶段将提供精细测算结果此测算仅为粗略计

4、算，营销阶段将提供精细测算结果售价建议售价建议租金反推法租金反推法1.1.租售价格建议租售价格建议根据帝广商圈内各业态的租金水平，可综合推算出商圈内平均租金为：4.774.77元元/ /. .天天；根据目前市面上的投资回报率均值8%/8%/年年进行推算，得出以本商圈目前租金水平，对应的售价；本案对应投资回报率的售价约为：2176321763元元/ /；以上测算选取的租金值为地上街铺租金水平，现实情况中街铺租金远高于地下商业，因此街铺租金推算售价难以代表本案售价；本案未来初期定价将低于21763元/，可将此值作参考，建议结合其他方式综合定价；售价建议售价建议租金反推法租金反推法1.1.租售价格建

5、议租售价格建议定价方法定价方法可参考性可参考性权重权重售价（元售价（元/ /）市场比较法同为地下商业，物业类型相同，业态规划类似，可参考性大90%12823租金反推法同为帝广商圈，区域相同，但街铺与地下商业差异较大，可参考性叫小10%21763本案初步建议售价13716.8 13716.8 此测算仅为粗略计算，营销阶段将提供精细测算结果此测算仅为粗略计算，营销阶段将提供精细测算结果1.1.租售价格建议租售价格建议租金建议租金建议根据周边及各商圈内租金周边及各商圈内租金价格作为本案租金判断依据根据周边及各商圈内租金周边及各商圈内租金价格作为本案租金判断依据根据周边及各商圈内租金周边及各商圈内租金

6、价格作为本案租金判断依据时风时风根据主要竞争对手租金主要竞争对手租金价格作为本案租金判断依据根据主要在售项目回报率推算主要在售项目回报率推算作为本案租金判断依据1.1.租售价格建议租售价格建议租金建议租金建议- -市场比较法市场比较法3.334.23.700.511.522.533.544.5服装餐饮箱包生活配套单单位位：元元/ /天天/ /帝达商圈业态租金帝达商圈业态租金789970246810服装餐饮箱包鞋生活配套单单位位：元元/ /天天/ /武城街商圈业态租金武城街商圈业态租金625.5376.54012345678服装餐饮用品电器箱包鞋生活配套单单位位：元元/ /天天/ /帝广商圈业态

7、租金帝广商圈业态租金从主要商圈租金看，箱包皮具、服装租金相对较高，承租能力强。本案所在商圈总体租金较高，可部分提升本案租金1.1.租售价格建议租售价格建议租金建议租金建议- -竞品参考法竞品参考法3.42.705.509.00012345678910鞋服装饰品餐饮单单位位：元元/ /天天/ /明德南地下商业业态租金明德南地下商业业态租金从主要竞品看，明德南因其档口餐饮形式，餐饮租金最高，服装因其面积大，数量多，因而租金相对较低本案可借鉴其租金定位，并将服装业态租金服装业态租金酌情上调酌情上调，保持饰品皮具租金保持饰品皮具租金1.1.租售价格建议租售价格建议租金建议租金建议- -回报率推算法回报

8、率推算法本案唯一可借鉴案例明德南地下商业街，售价约为1.23万元/，承诺回报率为8%8%按照投资回报率推算，明德南租金约为2.692.69元元/ /天天明德南地下商业街实际租金约为2.5-92.5-9元元/ /天天不等，基本符合承诺回报率按照本案售价13716.8元，回报率8%推算，本案推算平均租金约为3 3 元元/ /天天1.1.租售价格建议租售价格建议本商圈内各本商圈内各业态租金业态租金基础基础参考参考标准标准其他商圈其他商圈各业态租金各业态租金同类型物业形态同类型物业形态租金水平租金水平物业形态物业形态业态丰富度购物环境人人流流吸吸引引力力业态业态业态细分业态细分使用面积使用面积租金（元

9、租金（元/ /. .天）天）服装男装、女装、量贩休闲、运动装3-4童品儿童玩具、童装童用3.5-4餐饮主题餐厅、休闲餐饮、便捷快餐1-5生活配套美容美发、花店、饰品5-6休闲娱乐电玩0.8-1次主力店化妆、日用、洗化专业店0.5-11.1.租售价格建议租售价格建议租金建议租金建议此测算仅为粗略计算，营销阶段将提供精细测算结果此测算仅为粗略计算，营销阶段将提供精细测算结果u1.1.租售价格建议租售价格建议u2.2.经济测算经济测算u3.3.营销推广建议营销推广建议目录目录u4.4.价值点提炼及广告语建议价值点提炼及广告语建议租售比例建议租售比例建议2.2.经济测算经济测算N N德德胜胜南南街街五

10、五一一大大街街东东安安大大街街用电餐饮用电餐饮用电用电餐饮餐饮品牌次主力店主题餐饮潮流服饰潮流服饰休闲娱乐生活配套生活配套童品档口餐饮潮流服饰自持部分自持部分销售部分销售部分销售年收益销售年收益2.2.经济测算经济测算销售面积（）建筑面积均价（元/）总收益（万元）2544213716.8 34898.3 34898.3 租金年收益租金年收益2.2.经济测算经济测算物业分配物业分配占比占比自持29%销售71%业态业态使用面积租金使用面积租金（元（元/ /. .天）天）使用面积租金使用面积租金（元（元/ /. .天）天）使用率使用率建面租金（元建面租金（元/ /. .天）天）粗略建面（）粗略建面（

11、）比例比例服装3-43.567%2.35 13257 37%童品 3.5-4 3.7567%2.51 3730 10%餐饮1-5367%2.01 4817 13%生活配套 5-65.567%3.69 8455 24%休闲娱乐0.8-1 0.967%0.60 3070 9%次主力店0.5-1 0.7567%0.50 2524 7%2.352.35 35853 100%表格中建面为表格中建面为CADCAD图纸粗略测量，结果存在一定误差图纸粗略测量，结果存在一定误差租金年收益租金年收益2.2.经济测算经济测算业态建筑面积（）建面租金（元/天）年收益（万元）餐饮48172.0 353.40 休闲娱乐3

12、0700.6 67.57 次主力店25240.5 46.29 467.26 467.26 2.2.经济测算经济测算十年收益测算十年收益测算年份年份20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年20192019年年20202020年年20212021年年20222022年年租金收益（万元）0.00 467.26 467.26 467.26 481.28 481.28 481.28 505.34 505.34 505.34 销售收益（万元）17449.13 17449.13 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

13、0.00 0.00 0.00 总收益（万元）17449.13 17916.39 467.26 467.26 481.28 481.28 481.28 505.34 505.34 505.34 累计收益（万元）17449.13 35365.51 35832.77 36300.04 36781.32 37262.59 37743.87 38249.22 38754.56 39259.9039259.90 此测算仅为粗略计算示意，营销阶段将提供精细测算结果此测算仅为粗略计算示意，营销阶段将提供精细测算结果u1.1.租售价格建议租售价格建议u2.2.经济测算经济测算u3.3.营销推广建议营销推广建议目

14、录目录u4.4.价值点提炼及广告语建议价值点提炼及广告语建议带租约销售带租约销售先由我司对本项目所有部分商铺进行招商并对完成招商部分的商铺进行出售的销售方式可把控业态可把控业态对无经营经验的投对无经营经验的投资者吸引力大资者吸引力大可提升售价可提升售价优势优势3.3.营销策略建议营销策略建议销售方式销售方式2013.52013.52013.62013.62013.72013.72013.82013.82013.92013.92013.102013.102013.112013.112013.122013.122014.12014.12014.22014.22014.32014.32014.420

15、14.42014.52014.5销售销售客户积累客户积累开盘开盘招商招商次主力店洽谈次主力店洽谈次主力店签约次主力店签约中小商户洽谈中小商户洽谈中小商户积累中小商户积累中小商户签约中小商户签约持续销售持续销售招商与销售排期穿插配合，贯穿项目整体进程招商与销售排期穿插配合，贯穿项目整体进程实现以招商带动销售的目的实现以招商带动销售的目的3.3.营销策略建议营销策略建议总体排期总体排期开业前调整开业前调整推广方式推广方式资金投入资金投入反馈速度反馈速度受众受众优点优点缺点缺点DMDM单页单页区域内商户、消费者价格低廉、宣传主动、互动性强可能引发无意向受众的反感招商手册招商手册区域内商户、消费者做工

16、精良、彰显品质、形象好制作周期长短信短信区域内商户、消费者成本低、针对性强需要具有针对性报广报广区域内商户、消费者具有权威性、能保存、有时效性价格高网络网络区域内及区域外商户、消费者价格比较低，持续时间较长针对性较差楼体广告楼体广告区域内商户、消费者有时效性、形象好受众不固定、覆盖面窄车体广告车体广告区域内商户、消费者有时效性、形象好覆盖面有限活动活动区域内商户、消费者持久性、集中性强，有聚集效应需配合适当节日安排活动内容户外户外区域内及区域外消费者、商户延续性好、昭示性好费用高3.3.营销策略建议营销策略建议3.3.营销策略建议营销策略建议分期营销推广分期营销推广前期前期分工分工阶段阶段工作

17、内容工作内容营销策略营销策略推广建议推广建议效果监测效果监测招商招商积累期次主力店洽谈中小商户积累市场摸排+次主力店意向把控招商手册、围挡、道旗次主力店谈判结束销售销售蓄客期客户积累借势宣传+饥渴营销围挡、道旗、户外广告、网络，单页等项目知名度提升3.3.营销策略建议营销策略建议分期营销推广分期营销推广前期前期前期造势，提高知名度曝光率市场知晓度增加，受众知道项目存在，储备客户提升项目影响力，给小商户造成压力，同时沟通主力商户通过项目宣传的，受众逐渐知晓、了解并产生主观认知接触并开始主力商户洽谈工作，确定项目招商核心持续蓄客过程，为开盘做准备为主力商户签约做准备3.3.营销策略建议营销策略建议

18、分期营销推广分期营销推广前期前期前期销售流程桥西主商圈，桥东本案周边广告宣传借势维多利亚，为本案前期销售造势营销中心选址装修并对外营业营销中心日常接待，为项目开盘蓄客接洽活动策划公司，准备开盘活动3.3.营销策略建议营销策略建议分期营销推广分期营销推广前期前期前期招商流程桥西主商圈，桥东本案周边广告宣传招商人员对张家口所有商圈扫街搜集本地中小商户资源本地小商户意向统计搜集本地大型主力商户资源调集北京总部数据库大型主力商户招商手册横版4折页尺寸：总：620*300mm第一P：300*135mm第二P：300*155mm第三P：300*155mm第四P：300*175m尺寸不宜过大，便于商户装入包

19、中携带尺寸不宜过大，便于商户装入包中携带页数不宜过多，以能包含以下内容为准页数不宜过多，以能包含以下内容为准数量：首次印刷数量：首次印刷500500份以上份以上针对现场接待的品牌商户针对现场接待的品牌商户3.3.营销策略建议营销策略建议分期营销推广分期营销推广前期前期张家口商业发展现状本项目所处地位第一页：封页第二页:配图：张家口商业分布图项目外立面图项目LOGO确定主色系招商手册分期营销推广分期营销推广前期前期3.3.营销策略建议营销策略建议第三页：第四页：项目所处区域图项目周边重点物业项目周边消费力项目定位阐述项目亮点提炼项目外立面效果图招商手册分期营销推广分期营销推广前期前期3.3.营销

20、策略建议营销策略建议项目业态划分分楼层立体表现形式配相关说明文字第五页：第六页：商铺划分区间已入驻知名品牌主力店介绍配图：主力店品牌LOGO已入驻品牌LOGO招商手册分期营销推广分期营销推广前期前期3.3.营销策略建议营销策略建议第七页：第八页：封底项目招商热线及招商中心位置未来蓝图描绘开发商及运营团队项目外立面图项目LOGO确定主色系招商手册分期营销推广分期营销推广前期前期3.3.营销策略建议营销策略建议围挡广告围挡广告定义围挡广告定义项目周边隔离建筑工地与外界的保护墙上所张贴的广告幕墙。围挡广告形式围挡广告形式由于围挡广告有紧贴项目、展面大紧贴项目、展面大等特点，主要作用是吸引经过的车吸引

21、经过的车辆以及行人注意辆以及行人注意。所以围挡广告适宜原则最具冲击力和吸引力具冲击力和吸引力的广告语，并配以能突出项目的大型图案大型图案以及LOGO，并附售楼处指引图、指引图、电话、地址等。分期营销推广分期营销推广前期前期3.3.营销策略建议营销策略建议户外广告户外广告户外广告户外广告主要针对区域性人群区域性人群，适合安排在人群聚集区和等待区聚集区和等待区，如汽车站、商业广场、医院门口附近。此类广告牌可刊登较为具体较为具体的销售或者招商内容的销售或者招商内容。如说明近期相关产品、活动、开盘日期、项目特点等。也可利用区域人群心理采用特定人群吸引策略特定人群吸引策略。如对于富人区可采用圈层话术，对

22、于商业区可采用投资潜力话术，对于其他地区可采用城市核心等简明扼要的广告语。分期营销推广分期营销推广前期前期3.3.营销策略建议营销策略建议地下地下商业专用商业专用尺寸： 3.1米*12米户外广告胜利北路沿线广告位建议胜利北路沿线广告位建议开盘时间售楼处地址、电话核心宣传语效果图项目定位主力店及重点商户售楼处地址、电话效果图分期营销推广分期营销推广前期前期3.3.营销策略建议营销策略建议擎天柱擎天柱广告牌擎天柱广告牌擎天柱广告牌主要存在于高速公路两侧高速公路两侧，目的在于吸引高速过路车辆中乘车人注意。其内容以最直观的图案和文字直观的图案和文字构成。图案即展示项目大形象项目大形象，吸引眼球既可，文

23、字大气简洁文字大气简洁，附咨询电话既可。建议本案在高速公路两侧设置，有效吸引张家口及其周边县市受众张家口及其周边县市受众分期营销推广分期营销推广前期前期3.3.营销策略建议营销策略建议分期营销推广分期营销推广前期前期3.3.营销策略建议营销策略建议道旗道旗位置：建议在胜利北路胜利北路（五一大街-工业东街段）、五一大街五一大街（滨河北路-建国路段）、至善街至善街、明德南路明德南路（至善街-公园街段）布设道旗；道旗建议尺寸：建议标准尺寸可选6060190190、8080240240（cm）分期营销推广分期营销推广前期前期3.3.营销策略建议营销策略建议网络网站建设：建议本案建立自己的官网官网，拥有

24、一个对外的窗口和优良的公众形象优良的公众形象；官方微博：建议采用时下最流行的微博营销微博营销方式，建立本案官方微博，及时更新项目中的促销优惠，并采取定期抽奖转发等形式增加曝光率及点击量；3.3.营销策略建议营销策略建议分期营销推广分期营销推广中期中期分工分工阶段阶段工作内容工作内容营销策略营销策略推广建议推广建议效果监测效果监测招商招商洽谈期次主力店签约中小商户谈判主力商户带动中小商户，推进招商招商手册、广播、单页主力商户签约销售销售强销期客户积累+开盘开盘+强势推销短信、报纸、车体项目销售完成30%左右3.3.营销策略建议营销策略建议分期营销推广分期营销推广中期中期中期强销+集中签约积累充足

25、客户资源，蓄势待发签约主力商户，并召开签约发布会，营造气氛利用前期积累客源，强势开盘，控制节奏完成第一阶段销售主力商户签约，带动激发小商户进驻积极性完成强销，平稳进入稳定销售期小商户谈判进入中后期，准备签约3.3.营销策略建议营销策略建议分期营销推广分期营销推广中期中期中期销售流程持续广告宣传工作，将开盘推向高潮开盘完成销售第一波高潮项目举行开盘活动销售热度逐渐平息，再次进入蓄客期项目进入平稳销售期3.3.营销策略建议营销策略建议分期营销推广分期营销推广中期中期中期招商流程主力商户谈判进入最后阶段中小商户初期谈判进行中结合主力商户签约，进入小商户谈判后期确定大部分中小型商户主力商户完成签约，召

26、开签约会主力商户在工程许可后进场装修热线电话項目区域位置图效果图业态规划情况核心宣传语建议第一批印制建议第一批印制2000份以上份以上作为客户拜访时的重要工具作为客户拜访时的重要工具消费力支持开业时间已入驻知名品牌开发商及运营团队DM单页主力店介绍商户走访过程中商户对本项目宣传资料的需求意向明显DM单页便于携带、具备项目基本详细、是商户走访时的重要招商工具DM单页造价较低，成本投入少用途内容尺寸：210*285重量：105-120克纸质：铜版纸3.3.营销策略建议营销策略建议分期营销推广分期营销推广中期中期3.3.营销策略建议营销策略建议分期营销推广分期营销推广中期中期广播广告广告类型广告类型

27、时间时间收费标准收费标准整点报时广告10秒 20次/天96000元/年专题广告40元/分钟/天套播广告30秒 10次/天8000元/月20秒 10次/天6000元/月讲座30元/分钟/天张家口人民广播电台综合文艺广播刊登须知3.3.营销策略建议营销策略建议分期营销推广分期营销推广中期中期车体广告车次车次起始站起始站途径主要区域途径主要区域1 1路路火车南站明德北张家口南站、高新区、钻石路、宣化路、张家口火车站、尚峰国际、帝达商圈、明德南地下商业等3路职教中心钻石南路盛华西大街、胜利中路、工业东街、红旗楼商圈、清水河路、帝达商圈4 4路路河北燕兴厂展览馆胜利南路、胜利中路、胜利北路、本案、帝达商

28、圈、百盛、尚峰国际9 9路路镇朔楼-展览馆胜利路全段、宣化区11路职教中心南站张家口南站、胜利路全段12路展览馆-钻石南路北口清水河路、工业东街、红旗楼商圈、建国路、本案建议在以上车次投放车体广告，重点车次为1 1、4 4、9 9路路；以上车次基本覆盖张家口全市区域，并可保证未来本案施工，其他区域也可覆盖3.3.营销策略建议营销策略建议分期营销推广分期营销推广后期后期分工分工阶段阶段工作内容工作内容营销策略营销策略推广建议推广建议效果监测效果监测招商招商调整期中小商户签约开业前商户调整以调整补充商户为主，以招商为辅招商手册招商率达到70%,可开业销售销售收盘期持续销售主推大铺位、带动小铺位销售

29、短信、报纸项目销售完成80%左右3.3.营销策略建议营销策略建议分期营销推广分期营销推广后期后期后期稳定销售+招商调整通过开盘及强销期，稳定销售期节奏放缓，意在清盘利用前期主力商户签约带来的惯性，分批次签约中小商户将项目中较难消化的死角最大化销售中小型商户签约，并开始进场装修基本完成整个销售过程，准备开业项目最后调整，准备开业3.3.营销策略建议营销策略建议分期营销推广分期营销推广后期后期后期销售流程广告宣传贯穿始终，完成最后阶段销售可考虑采用促销手段最终完成项目销售工作、进入开业前等待期接洽活动公司，准备开业集中针对剩余铺位，难消化铺位销售3.3.营销策略建议营销策略建议分期营销推广分期营销推广后期后期后期招商流程主力商户装修完毕，待开业状态中小商户完成最终签约工作中小商户进场装修项目完成开业主力商户宣传工作持续进行中项目完成开业短信投放人群：投放人群：我司渠道商户资源当地渠道资源报价：报价：4-6分/条投放量：投放量：5万条起自短信投放起每天对投放量、投放人群进行记录自短信投放起每天客户来访量、来电量、客源主要区域进行统计根据以上两项数据的统计调整根据以上两项数据的统计调整短信投放计划短信投放计划投放后的监测：分期营销推广分期营销推广后期后期3.3.营销策略建议营销