京沪宁城市商业综合体考察报告 (2)

1、京沪宁城市商业综合体考察报告 商业综合体 这次公司组织上海考察一行，最大的感触就是，步行在外滩看到最多的就是高耸气派的商业综合体。目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开发商青睐。但是对于唐山而言，商业综合体还是刚刚起步的，发展时间短，比住宅的发展时间要短很多，所以对项目的位置、城市起到的作用、还有本身项目操盘的公司要求非常高，发展过程中也会面临很多问题。可理解为在功能和布局上强调项目的综合性和可持续性，不同功能的商业业态具有聚合效应，能够优势互补形成一个初步范围的经济生态圈。 hospsca豪布斯卡商业模式即我们所说的城市商业综合体包括以下内容：商务办

2、公、居住（酒店、住宅、居住公寓）、商业、文化娱乐消费、完善的交通通行系统。 其中高档写字楼可以提供稳定的客流，星级酒店会吸引高端商务人士，良好的商业形象将提供良好的商业形象，酒店和多种细化业态划分蕴涵了各种范围服务内容互为补充，且为办公和居住提供了完备的配套设施、使得商业综合体具有很强的抗风险能力。有以下几点需要注意： 一、合理的交通组织是关键实际是我们所说的动线布置问题 1、城市交通与综合体的交通关系： 城市中人、车辆、货物如何快速便捷的到达城市综合体的问题。 一般商业综合体体量和投资巨大，所以在规划时交通必须很好考虑的。 2、综合体区域内场地交通关系： 车流、人流、货流在项目区域内如何合理

3、组织和调配，最重要的问题是停车的问题。没有好的停车环境直接影响商业效果。 3、综合体建筑物内交通关系： 建筑物内交通可分为垂直交通和水平交通，故分成水平人流和垂直人流。 水平人流。尽量保持较长的留置时间，并有激发情趣的景点和适当的休息点。 垂直人流。及时将水平人流输送到相应楼层，考虑消防和突发事件的影响。 二、综合体要有明确的主题 这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”、“建材家居”之类的主题，是类似“公园里的商业，商场的公园”或是“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，是能够给消费者带来心里的愉悦，产生购买和消费欲望的重要空间。 三、外立面设计实现时尚、现代的感觉。 我认为，关于综合体的个性，

4、除了强调以华丽、炫彩的夜景效果和独到、抢眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘项目的人为因素，要充分的将地块周边环境和开放商自身的特点，甚至所在的城市的某种个 性完全地融合在一起，以求得出关于综合体的深刻内涵;并对此内涵进行客观的深层建设，以充分体现人文关怀，营造宜人的购物环境，使综合体人气日趋旺盛。 四、业态要做全面 一个完整的商业综合体必须把常用的商业业态做全，只有做全业态才具备满足客户和消费者的各种需求的最大可能性。同时综合体内部各种业态的比例可以较自由地调整，可以便捷地转换其功能定位，这是一个关键的问题，需要在规划中予以合理的解决。 五、心得 我认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于咱们啤酒厂那块地，它明显有做大、做强的优势；啤酒厂地块周边的环境已经成熟，地块区域内有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，所以我们可以以此为契机，坚