物业小区巡查和装修管理培训

1、小区巡查及装修管理培训课程 付泽涛 一、日常工作中安全巡查的方法及经验二、装修过程中应注意的方法和技巧日常工作中安全巡查的方法及经验目的 v规范小区巡查工作，保障小区正常的工作和生活秩序。 巡查的基本内容v治安隐患的巡查v公共设施设备安全完好状况的巡查v清洁卫生状况的巡查v园林绿化维护状况的巡查v装修管理的巡查v消防管理的巡查v小区内施工管理安全巡查v利用巡查机会与住户沟通利用感官巡查的方法v“看”、“听”、“摸”、“调查了解” “看” 通过观察未发现楼宇管理服务中存在的问题 “听”从设施设备运行时的声音判断是否有故障 “摸”通过用手触摸感觉设施设备的使用状况 “调查了解”向住户或员工调查楼宇

2、及公共设施设备的使用状况巡查楼梯间巡查内容v走廊灯、楼梯灯是否正常、门、窗、是否处于完好状态v梯间墙身、天花板是否出现剥落、脱漆，墙、地板砖是否完整无损；v消防栓是否标识完好（封条）配件齐全；灭火器是否有漏气或过期；防火门是否处于关闭状态；疏散指示灯是否完好；疏通道是否堵塞。v卫生状况是否良好。v公共过道上是否有业主堆放杂物或停放车辆。v业主家入户门是否正常关闭，家中是否有异常响动、气味。楼顶检查的内容v检查楼顶门是否能随手打开；v检查护栏、避雷针、电视天线、隔热层是否完好；v检查有无违章占用逃生天台现象；v检查雨水管是否通畅；v检查卫生状况是否良好；v检查有无可疑人员（如闲逛）；v检查有无在

3、楼顶晾晒衣物的情况v检查电梯机房门是否锁闭，有无异常情况；巡查电梯的基本内容v检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动；v检查安全提示标识、电梯按钮、风扇、五方通话是否正常；v检查照明及摄像头是否完好；v检查卫生状况是否良好。v注意是否有人员违规操作的情况（超载、运送散装材料）v电梯内是否有乱写乱画、张贴小广告的现象。大堂巡查的基本内容v检查各类标识是否完好，提示栏内的内容是否过期、是否有人插放小广告。v检查照明开关、照明灯是否有缺失、损坏v检查卫生状况，垃圾桶附近有无垃圾堆放v消防器材、设备是否正常v电梯显示屏是否正常v信报箱是否有损坏、存放信报杂乱、无锁。v检查天花板是否完好无损v门禁是否处

4、于关闭状态、门禁系统是否完好v检查是否有可疑人员在大厅逗留公共设施设备巡查v巡查目标：水、电、气、通讯设施、消防系统v检查雕塑、座椅是否完好，是否有安全隐患；v检查儿童游乐设施是否完好，有无安全隐患；v检查绿地、绿篱、乔灌木是否枯死、霉病现象，是否有土地裸露现象，长势是否良好；v检查各消防广播、烟感、喷淋是否完好、掉落等，作好记录并报告工程部；v检查地下车库水管是否是否有损坏、漏水v检查各类配电箱标识是否完整、箱门是否关闭、箱体是否牢固。v是否人为破坏以及各点位摄像头等；v检查红外报警系统v小区水系附件是否有儿童嬉戏巡查道路、广场、公共集散地v检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象；v检查标

5、识、路牌、警示牌是否完好。v检查各类雨、污水井盖是否完好，路灯、草坪灯是否齐全。v检查卫生状况是否完好、有无杂物堆放。v地面砖是否有起翘的现象。v检查垃圾桶外是否有垃圾堆放。v检查小区大门、围墙是否完好。v架空层外墙燃气管道的防盗刺是否有效。对巡查中发现问题的处理要领v巡查时发现有上述问题出现时，如本人能进行规劝、阻止、处理的，应予以立即解决；及时将问题记录在巡查记录表中，巡查回来后填写信息反馈单或报告给部门负责人。 视情况按下列情况处理：v属公共设施设备破损丢失的，填写信息反馈单处理v属其他部门员工工作不力造成的，应通知其他相关部门负责人前往处理。巡查中发现的问题一般情况下应在一周内解决；特

6、殊情况需经服务中心经理同意后可适当延长。v属住户违章造成的问题，应汇报后填写违规通知单处理。v对巡查中发现的重大问题，安管部负责人应及时向服务中心经理汇报，由服务中心经理处理。 巡查方法及要求v从上至下逐户巡查；v在签到本上签到；v发现业户家中有异常情况时，除特别紧迫情况外，严禁进入业户家中，更严禁擅自打开业户门锁进入室内。v巡查完毕，应将巡查的相关状况逐项记录在巡查登记表中，不允许只填写“正常”两字，要求签字。安全巡查v检查小区内有无异味，有无异常声响。v检查小区各类设备、物品的摆放位置是否造成安全隐患或被他人移动，是否有易燃、易爆物品堆放。v检查小区周边围墙、死角是否有被他人破坏、自然倾倒

7、或有杂物堆放造成他人易进入小区。v检查空置房门、窗、地面、墙面等是否完好。v检查安全门、通道是否畅通。v检查小区外墙装饰物及其它物品的固定架是否生锈、脱落（如花架、雨棚、空调架等）。v检查小区各单元楼道上是否摆放花盆或其它杂物，存在高空堕物隐患。v在巡查过程中，发现安全隐患问题及时整改或向业主发放整改通知书，同时向部门负责人汇报。装修过程中应注意的方法和技巧v随着cheng的交房步入尾声，业主的装修工作也正在如火如荼的进行中，那么在此期间就可能会出现一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发生，就是考验我们工作能力的时候

8、。v为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要足够的专业知识。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，更多的是对物业企业服务的认可。v装修巡查可依据建设部装修巡查可依据建设部110110号令号令住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法在下列情况下，装修工作可以实施 服务中心已书面发出批准装修许可证 所有有关费用已经缴付（装修保证金、垃圾清运费、敲墙费等） 所有装修并没有和国家法律有任何抵触 消防机关已发出批准文件（针对大型装修）装修巡查的具体内容v证件巡查：主要巡查装修人员是否与申报人员相符，现场有无生火做饭或烧电炉。 v消防巡查：是否按规定要求做好消

9、防措施，是否在用电及消防安全隐患。 v申请项目的巡查：是否与申报项目相符。 v结构及墙体的巡查：是否影响结构承重，有无在承重墙或外立面重击、打孔。 v管线巡查：管线敷设是否影响外墙防水及安全要求，有无私改、乱接线路。 v煤气巡查：是否有擅自改变或暗埋煤气管线及设施。 v房屋功能的巡查：是否有改变房屋设计功能，包括门、窗、阳台是否改变、移位。 v管道的巡查：是否有妥善的保护措施。 v防水巡查：卫生、厨房是否按要求做好防水保护。 v作业时间的巡查：是否按规定的时间作业，垃圾堆放地点及清运时间、路径是否按规定的要求进行。 v材料及垃圾储存与搬运的巡查：材料及垃圾搬运有否损坏公共设施。 v现场卫生巡查

10、：门前卫生状况是否符合管理要求。 v作业规范巡查：各项作业是否符合规范要求。 v违章留宿及活动监控：有无违章留宿及其它区域逗留或擅自使用小区各类设施及影响其他业主的行为。 装修进度流程v装修施工单位测量尺寸绘制施工图纸办理装修手续材料、工人进场水、电线路改造结构改动铺设地板、瓷片木工制作墙壁施工油漆打扫卫生入住。v装修前的准备工作：当业主办理好装修手续以后，建议业主和上下左右邻居沟通一下。v材料、工人进场时的管理：在业主材料、工人进场时，需要安管部门各岗位的密切配合，如果发现有异常的装修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主沟通，了解材料的真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区

11、门岗之外。所谓异常的装修材料包括：大量红砖砖块、大型型钢材料、大量钢筋、打孔机等等。v 往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在房内打孔。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的，随意增加地板的荷重，将会给整个房屋带来极不安全的因素。水、电线路施工管理 大多数的水管材质是ppr热融管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上。 建议多做几次防水层。避免日后漏水到下一户造成不必要的纠纷。 卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。 弱电线路改动要经过物业公司或由有资质的专业队伍实施下水管道、烟道的施工 厨

12、房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主张用水泥板、红砖封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，尤其是1至3楼的业主更应注意（不要听信装修公司的）。 厨房的烟道开口位置是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串烟现象。如果业主执意要改，应该告诉他物业公司不能在接受他的报修。 如果业主已经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀安装上。 厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存在安全隐患。连接软管的长度不得超过2.5m，连接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将十分严重。木工施工 对于木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度，注意防范施工人员的用

13、电安全、消防安全（不要在房内吸烟）、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。油漆施工 业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理环节，需要提醒施工人员的是注意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时一定要关闭入户门打开窗户（有条件的话安装个临时排风扇，防止施工人员中毒）。 提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已经完成的装修工程。装修巡检的重点 了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的

14、业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。结构改动 这一类违规装修是最严重的违规，主要表现在：在承重墙上开门、开孔、做壁橱，在室内砌砖墙，在天花板上安装较重的物品，在室内安装阁楼，拆除卧室窗下墙体，在外墙上随意打孔开门开窗等等。物业公司应该坚决制止这一类违规装修，必要时可以采取一些非常手段，同时上报相关房地产管理部门共同处理。改变房屋用途v这一类违规装修主要表现在：扩大卫生间的门窗尺寸，更改卫生间干湿隔墙的位置，将卧室改为卫生间，将阳台改为洗衣间，将主卧卫生间改为书房或衣柜，改变空调的

15、安装位置，改变燃气管道等等。v针对这类违规装修，物业公司应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，可能会对其以后的入住生活带来的麻烦等后果。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。线路改动以及房屋外观改变v这一类违规装修主要表现在：破坏了卫生间的防水层，水管施工不规范，没有做防水，用水泥板和瓷片封闭卫生间和厨房的下水管道并没有预留检修孔，改动主下水管道，改变烟道的开孔位置，将污水管连接到雨水管中，可视对讲移位，改变进户门样式颜色，改变窗户玻璃颜色，随意安装防盗网等等。同样物业公司也应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，开发商保修期将取消。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。破坏环境卫生 这一类违规装修主