嘉定天际蓝桥苑商业项目研报告

1、天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006天际蓝桥苑商业项目初步研究报告同策专业策划 代理 营销tospur research上海同策房产咨询有限公司2006年8月11日天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006宏观及竞争市场分析 03商业定位分析 35产品研究 43服务团队 66目 录天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006第一部分 宏观及竞争市场分析区域规划与发展 基地环境调查分析竞争市场研究天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11

2、th august 2006项目区位：西接安亭镇上海国际汽车城，北沿旅游胜地南翔，东与普陀区交接，南连虹桥临空经济园 距离外环线：1km 距离人民广场：15km 距离虹桥机场：8分钟车程过境交通：沪宁高速公路、沪宁铁路、沪杭铁路、312国道 、外环线、苏州河及规划建设中的嘉金高速公路 天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006上海西北角具有较高品位的商业贸易中心嘉定新城。未来嘉定区重点发展的居住版块江桥镇。天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006项目周边居住区示意图天际蓝桥苑配套商业提报案tospur

3、 research 11th august 2006江桥一村居民小区江桥一村居民小区 江桥二村居民小区江桥二村居民小区 天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006 构成：市区动迁户 工业园区的引进人才 分布：70来自普陀 30来自静安、长宁 总量：现有户籍人口6.5万人、外来人口6万人 远期期望吸引5万人 常住人口分析天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006来自苏浙或长三角腹地的商人约56万人次/每天。 曹安路流动人口天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 20

4、06项目周边商业示意图天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006类 型明 细银 行建设银行、农业银行超 市华联超市、农工商超市餐 饮迪欧咖啡、肯德基、丰裕生煎其 他面包店、早点铺、五金机电、ktv、烟杂店等曹安路口，和居民日常生活息息相关的商业形态比较集中 天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006类 型明 细餐 饮白玉兰小吃、邻家湘菜馆、重庆烧鸡公、雨润熟食店、东北饺子王、汐止馅饼粥等美容美发思美理发、海婷美发厅其

5、 他中国移动、来伊份、文化用品店、老庙黄金、五金电器、干洗店、东方眼镜店、房产中介江桥镇上知名的饮食一条街，长约150米左右，集中了20余家餐饮店 天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006华江路曹安路，以普通住宅底铺为主江桥二村商业街，农民安置户自有私房二层街面为主 商铺类型江桥二村商业街在1.66-2.2元/天/平米之间，随商铺面积的增大而上升。 租金水平天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006曹安路商业天际蓝

6、桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006类 型明 细专业市场 上海轻纺市场、东方汽配城、江桥批发市场 大型卖场 好美家、红星美凯龙、百安居、易初莲花、永乐、国美电器 餐 饮 同君福、金半岛（ktv）、唐潮沿曹安路商圈分布有多家专业市场及各类大型卖场，但规模餐饮及娱乐设施缺乏。天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006大型室内市场为主住宅区沿街底铺零星散落 商铺类型东方汽配城：1楼4-6元/天/平米上海轻纺市场：1楼5-8

7、元/天/平米，上限10元/天/平米 租金水平天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006基地周边基本生活配套设施比较齐全。同时该板块距离曹安商圈比较接近，且交通便利，生活便利性较为突出。区域内比较缺乏具有一定档次的餐饮、娱乐等设施。 结 论天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006优优 势势本案位于新兴住宅区域江桥镇，是嘉定区未来重点发展居住区域之一；国道及外环线，交通条件理想，立体交通系统大大增强区域对外辐射能力；传统居住区域，生活氛围浓厚，人气旺盛；现有商业档次较低，周边同类项目不多，区域内部竞争不强

8、；曹安商圈快速成长将对本案产生强有力支撑。劣劣 势势区域内现有住宅小区档次较差，区域购买力不强；临近竞案嘉莲华体量过大，形成很大威胁；地处城市快速干道，对人流、车流的吸引和保持力不强；本案商业为居住配套项目，容易对居住生活产生不利影响。 项目优劣势分析天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006项目占地约5万平方米，总建筑面积逾15万平方米。定位于集现货批发、品牌展示、贸易办公、电子商务、会展服务、现代物流等众多现代化商贸功能。个案分析：曹安国际商城天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006上海国际鞋城是

9、一个集批发、休闲、娱乐、办公、酒店功能为一体的综合性的地区综合性中心。上海国际鞋城天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006a块:以“主题玩具城”概念的大型物流商贸b块:百货、餐饮等商业项目c块:国际商务办公loft、中小企业基地重点竞案分析天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006商业项目服务区域将辐射整个江桥镇新镇老镇。处于曹安商贸区的规划区范围内。 定 位天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006n规划嘉莲华国际商业广场首先启动中部b地块，主体由3部分

10、组成，东侧为3层商场、西侧为酒店，中部由1层商业相连。首先引进了知名卖场“沃尔玛购物广场”，分布在西侧商场的23层。即将出售的商业用房一层商铺，一层商铺采用两种经营模式：一是业主自己经营二是售后回租其中，西侧的商场底层除外圈由各商家自营外，其余商铺均采取统一经营；中部的一层商业用房全部由业主自己经营。首期b地块天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006n产品单层商铺，约40套，单套面积60-150平方米。主力面积：80100平方米面宽：8.4米进深：7.811米层高：5.1米得房率：92价格区间：3000045000元/平方米首期b地块天际蓝桥苑配

11、套商业提报案tospur research 11th august 2006n业态单层商铺： 业态基本锁定为小型餐饮、女性服饰、美容美发、便利店等沃尔玛底层： 业态基本锁定为美食广场、品牌店、男女服饰、化妆品、家居用品等 天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006n观点：项目整体定位看，嘉莲华商业广场属于曹安商贸区内的四个主力项目之一b地块商业规划看，嘉莲华商业广场的商业辐射范围覆盖整个江桥地区从b地块商业业态分布看，基本围绕主力店沃尔玛超市而展开，以小型餐饮购物为主天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2

12、006 国外社区商业发展概况 社区商业功能 商业业态构成 周边小型商铺分析 大卖场影响力案例分析 “大卖场商圈”分析专题天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006 传统沃尔玛周边商业特点分布于大型主力店周围100米半径内与主力店人流通道紧密相连，共享主力店客流与主力店形成差异化经营，优势互补与主力店形成稳固的利益共同体主力店沃尔玛带动周边商铺价值大幅提升天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006 吴中路易初莲花易初莲花是吴中路商业的核心，周边有麦当劳、石头剪刀布家具大卖场、美车饰汽车百货等商业设施。沿吴

13、中路向东，和虹许路交汇处大众美林阁对面有一个大型的shoppingmall “金虹桥广场。此外，虹梅路休闲街也已成型。虹梅路北端由于大部分居住区已经成规模，许多咖啡店和休闲餐馆已经开始陆续进驻。周边小型商业业态：金云顶食品、莫泰酒店、花之林人文茶馆、莫泰168旅店、好美家家具装饰店、丰田汽车服务中心。 天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006 五角场大润发卖场数据明细总占地面积 33332平方米建筑面积 42120平方米卖场面积 9840平方米停车设置汽车停车泊位 374个自行车停车 1263辆一楼2000平方米的美食广场：近十家各类特色小吃，如

14、大娘水饺、味之都、杏花楼；并配有肯德基、上岛咖啡一、二楼大厅3000平方米近30个中高档知名品牌专卖店：班尼路、ele生活空间、安踏运动品牌、竞运体育、鳄鱼t恤；美亚唱片、巴黎三城、华氏大药房、上海九安新洗、丽婴房、柯达摄影、柔婷专业美容天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006大型的卖场会带来大量的人流，周边的商业也会因此而得到发展。大卖场商圈辐射范围内的商业业态为：大型专业卖场、餐饮、品牌专卖店、娱乐。不仅商圈内商业形态彼此互补，同时商圈也能提升周边住宅项目生活舒适性。一个完善的大卖场商圈能给人的需求得到足够的满足，但同时我们也可以关注人们需求

15、的变化情况，引导人产生更高层次的满足。对比嘉莲华国际广场规划以及上海市内现有的成熟的大型大卖场商圈的情况，我们认为，在策略选择上应更倾向于差异化经营。由于嘉莲华国际广场业态十分齐全，况且沃尔玛将对本项目产生的影响非常复杂，本案在后期商业经营上，还需要做更深入的研究。 结 论天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006第二部分 商业定位分析商业定位出发点 产品概念定位产品立足点天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006商业环境项目特点市场供给市场需求定定 位位天际蓝桥苑配套商业提报案tospur resea

16、rch 11th august 2006区位特征从曹安路方向来看，本项目地处曹安商贸区覆盖内，与两个地标性项目（嘉莲华国际商业广场、电子商贸城）比邻而居。从江桥的区划看，本项目属于江桥一村范围内，与江桥的行政中心同属同一街坊，是江桥居民公认的镇中心，居民认可度极高。 项目特性天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006规模（规划）从本项目规模体量看，40000余平方米的建筑面积，将其置之曹安商贸区范围内，则属于小型商业；就江桥地区而言，则属于大型集中商业。从本项目规划看，建筑面积约40000平方米，分为三个部分：沿街底铺10000平方米、商务办公楼1

17、0000平方米和集中商业（商场）20000平方米。 天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006项目属性住宅小区的配套商业是本项目最根本的属性天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006 商业形态应与曹安商贸区现有业态相异，避免同质化竞争 商业规划应避免对住宅部分产生负面影响和不利因素 商业形象应有利于提升项目的整体品质和总体形象 商业功能应充分考虑小区及周边居民的日常生活所需 商业定位出发点天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006融入曹安商贸区，服务江桥社区

18、 项目商业定位天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006经济型酒店 企业产品展示 大型餐饮娱乐设施 社区性服务设施 产品立足点天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006第三部分 产品研究项目总体情况介绍 产品概念定位整体规划分析核心区产品研究天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006区域位置：东临靖远路、南面西虬江河、西接华江支路、北靠曹安公路经济技术指标：总用地：7.13万平方米总建筑面积：18.58万平方米容积率：2.175 项目总体情况天际蓝桥苑配套商

19、业提报案tospur research 11th august 2006本 案东 华江路西 华江支路南 西虬江河北 曹安公路天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006大型大型 feels 综合体综合体-情感体验中心情感体验中心 f- food 餐饮e- entertainment 娱乐e- enterprise-show 企业展示l- hotel 酒店s- community-service 社区服务 产品概念定位天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006功能分区示意天际蓝桥苑配套商业提报案tospur

20、 research 11th august 2006天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006曹安路商业：企业展示华江支路商业：社区配套核心区商业：大型娱乐餐饮、酒店公寓、创意商业 业态分布天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006企业及产品形象展示。曹安路沿线商业天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006社区及居民生活配套。华江支路沿线商业天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006酒店餐饮娱乐休闲区 。核心商业

21、区天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006核心区设计方案天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006核心区动线分析天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006核心区联动分析天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006 酒店公寓 裙房商业 大型餐

22、饮 大型娱乐 小型商铺 中央特色商业核心区业态分布天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006建筑面积：1.17万层数：5-11层（共9层）平层面积：1300户型面积：50-70为适应人流动向，将酒店南移，原址开辟广场作为活动空间。突出项目视觉形象，将较高的酒店沿曹安路布置。酒店公寓天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006建筑面积：6800层数：1-4层（共4层）平层面积：1700为完善区域配套，1-4层大面积平层以设置大型集中餐饮、娱乐为主，形成对人流的强劲吸引力。可独立亦可混合，形式丰富多样。大型餐

23、饮娱乐天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006建筑面积：7976层数：2层户型面积：144-200底层7m，二层3.9m。预留的空间使商铺分割更加灵活，充分提升产品附加价值。小型商铺天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006王港项目7米层高商铺 金沙雅苑7米层高底层商铺 天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006开阔的中庭空间，丰富的景观效果，提供给人们流连、休闲的场所，也带来了额外的购买力的聚集。中庭空间天际蓝桥苑配套商业提报案tospur resear

24、ch 11th august 2006建筑面积：1836层数：3层平层面积：612位于核心区域中心，通过塑造特色创意商业吸引人群。高度提升至三层，顶楼光彩多变的霓虹灯加强视觉效果，提高知名度。核心特色商业天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006核心区面积均衡分析在方案调整中，我们尤其注意占补均衡，最大限度保证总面积达到原定规划要求。天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006第四部分 服务团队同策介绍 项目组成员天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006同策

25、介绍 上海同策房产咨询有限公司成立于1998年，截至2005年底，公司总资产超过三亿元，员工超过四百人，是全国最知名的房地产专业策划、代理公司之一。目前专职商业事业员工人数已达53人，累积商业项目操作数量近20个。服务内容涵盖了商业市场调研、产品定位规划、代理销售招商、企划营销推广、项目经营管理、物业管理及建议等诸多方面，获得了开发企业的一致认可，并在业界树立了一定的品牌知名度。天际蓝桥苑配套商业提报案tospur research 11th august 2006服务团队代表个案夏 海 产品规划部 经理海珍珠花园（上海51万住宅、商业）、无锡火车站站前商贸区（无锡16.5万商业）、扬州90地块项目（扬州21万商业）、中南世纪城（南通250万住宅、商业、办公）、连云港大港路地块项目（大连80万住宅、商业）、上海建民村项目（上海46.8万住宅、商业、办公、酒店）。苏州雅格尔项目（苏州37.6万住宅）、常州彩虹城（常州20万住宅）、苏州聆湖丽墅（苏州4.6万别墅）、昆山产业带3号地块项目（昆山15万住宅）、大连高尔基路项目（大连17万住宅）、苏州德邑（苏州4.45万住宅）、荣亨逸都（常州20万住宅）、南京翠屏国际（南京100万住宅）、常州卫星村地块项目（常州9万住宅）。六年多房地产业