房地产税收分析及对策

1、房地产稅收分析及对策近年来，我市城市建设日新月异，房地产业得到了前所 未有的发展，房地产稅收成为地方稅收的重要组成部分。对 房地产业发展及其税收现状进行冷静分析，有利于我们加强 指导和监管，促其进一步健康发展。一、成效及特点近年来，我市旧城改造、新区开发一浪高过一浪，城镇 建设突飞猛进，促使房地产业由小到大，迅速崛起，房地产 稅收也逐步成为地方税收的主体税源。仅广安城南片区，xx 年就征收了 2400多万元，xx年征收了 2700余万元，几乎每 年以20%比例增长。各区市县房地产业也呈现出快速扩张的 好势头。据调查，武胜县建筑业及房地产业税收从1994年 的429万元增至xx年的1205万元，

2、增长了 281%。纵观近几年房地产业税收状况，可以看出有以下特点： 一是房地产税收中营业税占较大比重。我市房地产业营业稅 总收入的比重每年都以较大幅度增长，成为营业税收入的主 角。二是所得税逐年增长。所得税在房地产业税收中的比重 位居营业稅之后，与营业税相比优势地位明显不足，但增长 迅速，有的区市县近几年房地产所得税增长近10倍多。二、问题及原因房地产稅收一方面因其量大、税源相对集中而成为地税 机关征收管理的重点，另一方面又因其涉税环节多、隐藏性 强而成为征收管理的难点。通过冷静分析，我们发现我市房 地产业发展存在不少矛盾和问题，房地产税收面临不少困 难。（一）房地产规模增幅缩小，直接影响税收

3、增加。从总 体上看我市房地产业近几年总量在扩张，但增幅却逐年递 减。xx年一xx年建安、房地产业施工面积为70多万平方米, 但xx年多数是xx年后续工程项目，新增工程项目少，xx年 新开工面积更少，xx年新开工了一些项目，但较前几年相比 较依然偏少。主要原因：一是受国家对固定资产投资宏观调 控政策的影响，银行对房地产企业银根紧缩，直接影响了房 地产投资。二是房地产开发利润空间减少，影响了开发商投 资积极性。特别是我市流动人口较少，口岸较差的门市大量 闲置，租、售情况都不妙，开发商利润无法当期兑现，而大 多数开发商又靠银行借贷来发展，这样开发商既背利息，又 无法偿还贷款，有的甚至因为门市闲置反而

4、亏损，不少开发 商认为开发项目帮银行和税务部门挣了钱。有的开发商转向 投资高利润的煤矿生产。三是市民购买力在逐渐下降。通过 前几年的开发建设，我市不少城镇居民基本上都拥有了一套 属于自己的住房，有的甚至二、三套，只有少量的无房户、 乡下进城的需要购房。而随着土地价格、原材料及各种配套 规费上涨，税收也无法逃避，导致开发成本增加，房价一涨 再涨，增加了购房者的成本。从二手房交易市场来看，我市 二手房需要出售和闲置的还不少，削弱了一手房市场的购买 力。从我市人均收入增长比例来看，其增长幅度远远低于房 价上涨的幅度，如xx年的房价是2000年倍，xx年房价飙升 的更快、更猛，均价由原来的五、六百元上

5、涨到一千元左右。 而工资则增长不大，一般职工购一套住房加上装修按现在的 收入计算，可能要花掉15年一-20年的积蓄，甚至更多。居 民购买力的降低，直接影响到了房地产开发，影响到了房地 产稅收。（二）房地产开发商普遍存在偷税漏税的侥幸心理。房 地产开发成本除各种规费、土地、材料、人工工资等等外， 还包含10余个税种，税、费负担重，既增加了建房成本， 制约了房地产业的健康发展，也使部分房地产企业偷起税来 更加“理直气壮”。现在，一些房地产开发商偷稅，一是打 时间差，在接受税务检查时，称房子未售完，又留了多少套 房子自用，故意隐瞒和少报收入偷稅；二是靠打政策差，利 用自己帐务不健全，税务部门核定收税

6、又无依据，就伪造虚 假的承包合同和销售合同，故意少报工程量和销售收入偷 稅。针对这种情况，税务部门虽然制定了相应政策底价，但 离开发商的实际成本和收入还是相差比较大。有的开发商则 采取软办法，借故房子未办理竣工结算，预售房许可未办下 来拖欠税款。税务部门唯一可以制约的办证交契税，开发商 也不屑一顾，因为按税法规定，契税由买房者负担，与开发 商无关，时间久了政府就以解决遗留问题的办法办证，开发 商掌握了政府的心理，更是肆无忌惮。（三）房地产税收监管机制不健全。大多数房地产开发 商是私人行为，财务核算不真实，甚至根本未建帐，税务部 门在掌握计稅依据时随意性比较大，唯一的依据就是购房合 同和销售不动

7、产发票，税务部门无法真实、准确地计算纳税 人的税收成本。同时，尽管近年来税务部门在执法力度上有 所加强，但执法的刚性还是不够，导致税法的强制性根本无 法完全体现，特别是以补代罚措施降低了纳税人主动纳税的 积极性，增加了征收部门依法征税的难度。三、建议及对策（一）积极培植税源，搞好源泉控管。房地产业的健康 发展，直接影响到房地产税收入库。各地各相关部门要高度 重视房地产业发展，努力为房地产业发展打造良好的发展环 境。要始终坚持你发展发财、我有税可收的理念，积极为房 地产开发商献计献策，提供服务，促进房地产业健康发展， 确保房地产税收稳中求升。要切实加强源泉控管，做好资料、 信息的传递工作，定期召

8、开管理与税源分析会。加强与国土、 房管部门的协调，在办证过程中将契税的征收和其他地方各 税的审核放在办证程序中，在各单位和个人办证之前先缴清 契稅和其他地方各税。（二）加强宣传，增强纳税责任意识。坚持不懈地对辖 区内的企业进行税收政策宣传，对企业逐一进行纳税辅导， 切实增强房地产开发商缴纳税费的自觉性和主动性。坚持与 纳税人签定守法、执法责任书，明确纳稅义务和责任，保障 纳税人的合法权益，明确纳税人应尽的义务，融洽征纳关系。（三）建立健全相关制度，坚持实行精细化管理。从制 度入手，规范管理，确保各项税费应收尽收。建立健全纳税 户档案，按户和单项工程项目建立纳税业户档案，实行一户 一档。实行均衡入库、按月申报制度，监督房地产开发企业 以商品房销售进度（含预售房款）于每月终后的次月10日 前向税务机关申报缴纳税款，企业所得税则按有关规定按期 预征、年终汇算清缴的办法执行。坚持以票管税，加强销售 不动产发票的管理，房地产开发企业在办理第一笔售房款 时，必须到主管税务机关领取销售不动产发票并向购买方提 供，对不按规定使用发票的，一律按中华人民共和国税收 征收管理法及中华人民共和国发票管理办法的有关规 定进行处罚。（四）强化税务稽查，加大偷漏税处罚力度。严格执行 辖区内建筑、房地产开发企业纳稅情况的执法检查计