房地产项目风险管理探究

1、房地产项目风险管理探究房地产项目的开发是一个有着较长周期的过程，在这个过 程中由于项目开发的复杂性以及不可重复性等特点导致开 发过程中有很多的不确定的因素，这些因素会在一定程度上 给房地产的项目开发带来一些风险。也可以这样说，对于我 们房地产开发企业来说，整个项目开发的过程也是风险管 理、风险规避的过程。所以，作为房地产开发企业，在项目 的建设中做好风险管理是整个开发过程中的重中之重，也是 顺利完成项目实现企业利润的重要保障。一、房地产项目的风险管理内容 风险与不确定的因素相关，对风险的管理就是对不确定因素的管理。在房地产项目开发中，风险与利益很多时候呈 现的是一种相对称的关系，所以在房地产项

2、目管理中首先要 做好项目的风险分析。一般来讲，在房地产项目开发中风险 管理包括下面几个方面的内容：第一，项目市场定位风险。在每一个项目开发中首先要 做好项目的市场定位，但是市场定位本身就是一个风险，也 是整个房地产项目开发中最大的一个风险源。因为在开发每 个项目的时候首先要对市场做好考察，选取产品，做好产品 的定位。而在产品的选取的时候，有时候可能会岀现对产品 的选取不当，在产品设计的过程中出现一些失误等，这都是 市场定位方面的风险。当然在市场定位的风险中还包括产品 的质量、品味、开发报告、可行性研究报告、经济技术分析， 项目的营销方案、建设成本等。如我司对开发的闽中茶叶市 场项目，结合当地实

3、际对当地的房屋适应情况作一个全面的 了解，同时结合已售商品房量、商品房未售存量和现有开发 量等调查情况，在开发的时候有针对性的设计建造符合当地 需要的中小户型商品房，开盘时供不应求，解决房屋滞销风 险。第二，项目资金支付风险。项目的开发需要一定的资金 作为支持，而资金支付能力也是项目开发中的一个风险因 素。就像是有的房地产开发企业，在项目市场定位的过程中 并没有做到量力而行，对于资金的预算等出现了失误。有的 过高的估计了自己企业的融资的能力，有的在项目成本的分 析中出现了严重的失误，没有考虑并且重视国家与地方政府 的一些政策，对于宏观经济发展把握没到位，所以造成整个 项目开发中资金支付能力不合

4、标准等风险的出现。我司拟建 的下水南项目：安置房4万m2、农贸市场3万m2、景观大 桥及沿河两岸景观工程等，总投资51300万元，而且是一个 整体项目，建设工程环环相扣，景观大桥、农贸市场必须同 时施工，以便农贸市场屋面上的安置房建设和农贸市场装修， 为市场早日开业和安置户及时回迁创造条件。因此建设资金必须充足且及时到位。若建设资金不足将直接引起工程停 工，拖延拆迁户回迁安置，是比较大的风险所在。第三，项目施工质量风险。质量一直都是房地产开发商 强调的，也是整个项目开发的关键。但是在质量控制中有太 多不确定因素的出现，让项目施工的质量充满着风险。比如， 闽中茶叶市场项目在施工阶段，施工方对市场

5、大堂超高、超 大模板施工方案未进行论证即先施工，差点造成施工质量问 题；还有在施工过程中有些部门没有做好管理，导致施工中 偷工减料事情的发生，采用一些不合标准的材料，这些都会 造成施工质量的风险。第四，项目施工过程控制风险。在项目开发的风险控制中,除了上面所讲的几个方面的风险内容，还包括项目施工 过程中的控制风险。比如说对项目合约履行能力的风险控 制。因为项目开发是一个阶段比较长的过程，开发过程涉及 的内容多，并且复杂，所以会涉及到土地转让、融资、设计、 监理、施工等合约，这些合约的履行与否，履行的结果如何 都是施工过程中需要控制的风险。还有在项目的建设过程中 存在着政府方面的风险，政府方面的

6、风险也就是在对于一些 施工过程中的违规操作等的处罚政府对于一些政策的补充 等等，这些都是不确定的因素，也是存在的风险。二、房地产项目风险管理流程 第一，风险识别。在房地产项目开发中想要做好风险管 理，那么就先要对项目中的风险做好识别，这是风险管理的 基础，也是风险管理的重要的一个方面。在企业中主要要根 据项目管理的内容与过程来进行风险来源以及风险类型的 确认。比如，在项目开发设计阶段，就要明白在这个阶段会 出现什么样的风险，一般会有哪些风险等等，来进行风险的 预测以及分组分类，从而做好风险的识别工作，为风险管理 奠定良好的基础。第二，风险评估。在项目开发的风险管理中，在对可能 存在的风险进行识

7、别以后，就要运用一定的手段来进行风险 的评估。在风险评估的过程中我们可以采用风险的定性分析 以及定量分析的方式，来科学有依据的估计那些风险所发生 的概率以及可能性，并对风险发生的后果要做好评判。并在 评估的基础上要对风险的级别进行分类，编制风险列表，以 便在风险管理中更好的进行操作，做好整个项目的风险管 理。第三，风险应对。风险应对就是在项目开发的过程中根 据对风险的评估报告进行避免风险的操作。这是风险管理中 最关键的一个部分，也是避免风险的最直接的手段。在这个 阶段中，项目的负责人以及执行人都要明确风险存在的类 别，风险存在的关键部位以及风险可能会引起的后果等，然 后根据所掌握的信息来进行风

8、险的防范以及风险发生之后 的应对工作，保证风险被有效的控制管理，避免给项目开发带来严重的损失。第四，风险监控。风险监控的阶段是整个风险管理中一个修正与提高的部分，是专门应对风险应对而实施的风险管 理过程。在这个过程中随着项目的进行以及不断深入，企业 可以对整个风险管理过程中的风险识别、评估、应对做一些 修正，让整个风险管理的过程处于一种良性的循环之中。三、房地产项目风险管理应对策略第一，树立风险管理价值观念，重视风险管理。风险管 理是房地产项目开发的一个重要的部分，所以作为企业管理 者要树立正确的风险管理价值观，并且在实际的开发中重视 风险管理。首先我们要明白房地产项目的开发具有一定的风 险性

9、，在我们选定某些投资的方案的时候就已经蕴含了一些 风险，这个方案可能会给我们带来收益，也可能会带给我们 亏损，对于这点我们要明确也要正确的对待。当然在进行项 目方案选取的时候，我们也要重视那些潜在的风险，根据一 些市场搜集到的资料进行风险与回报的预测，选择最合适的 方案来进行项目的开发。第二，全面收集分析市场信息，做好风险识别。在风险 管理中，对于市场信息的准确搜集是很重要的，这关乎到我 们房地产企业是否能够正确识别风险，做到风险的预控。所 以在项目风险管理中我们要全面的进行市场信息的搜集，在 投资方案的选取以及开发的过程中要准确的把握那些风险 因素，并且在整个行业或者是开发的团队中利用信息共享的 优势，做好风险的有效识别，并进行科学地评估。第三，根据识别权衡利弊得失，做好风险规避以及控制。 在风险管理中做好风险的识别之后，就要进行风险的评价。 在评价的过程中应该进行风险的预测并运用一些定性分析 以及定量分析的手段来进行利弊得失的衡量，做好风险的评 价工作，并在此基础之上进行风险的回避。在风险规避中可 以采