房地产工程管理

1、论文关键词：房地产；工程管理；问题；对策建议论文摘要：本文讨论了房地产工程管理的内容、出现的问题以及 相应的对策建议。一、房地产工程管理的内容(-)房地产开发的规划管理规划管理是房地产开发工程管理的第阶段。俗话说"万事开头 难”，项冃开发刚开始，千头万绪。这一阶段的重点工作，就是确定 建筑的规划方案，此时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的 谨慎取舍，因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的作 用，关系到项目开发的成败，所以必须认真做好建筑方案的可行性和 可取性的分析研究。(二)房地产开发的设计管理设计理念的先进与否、建筑布局的适用效率、结构设计的规范合 理，对给水、排水、

2、供热、燃气、电气、电讯、智能化安防系统等统 筹设计的好坏，都将直接影响工程管理冃标的实现。为此，房地产开 发设计管理应做好以下几个方面的工作：1、注重对设计单位的选择，切忌因过分强调节约设计费用而选 择素质差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以中华人民共和国招 标投标法和建设工程质量管理条例等国家有关法律法规为依据, 择优选择设计单位承担设计任务。2、保持与设计人员的工作性沟通，随时掌握设计的进度，及时 解决设计中出现的，需由房地产开发企业确定的相关事宜，同时要把 对于项目的设计要求、希望达到的目标等与主要设计人员进行沟通、 探讨。3、要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准注重提高 工程的

3、科技含量，并按要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身 作则，不耍自行变更已审查批准的施工图设计文件，以杜绝工程隐患, 确实需要改进图纸吋，必须按照有关规定程序办理手续。（三）房地产开发的施工管理房地产开发的施工管理，具有时间跨度长、内容多、影响大、涉 及面广的特点，它与工程管理目标的实现有着最直接的关系。应遵循 公开、公平、公正和诚实守信的原则，择优选择施工企业，从工程开 工到工程竣工，处理好每一个重要环节。严格执行国家相关的法律、 法规和规范，从而完成工程的质量、工期、成本三控制。1、施工合同管理房地产开发企业与施工企业签订的施工合同，是房地产开发企业 对所开发项目进行施工管理的法律依据。

4、该合同条款的制订是施工管 理的第一步，也是首要任务。2、施工质量控制施工质量控制是施工管理工作的重点。房地产开发企业的工程管 理人员，耍善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单 位共同完成好施工质量的控制任务。3、工期控制工期控制在房地产项目的施工管理中是极为重要的工作内容。因 为其不仅关系到房地产开发企业和施工企业的切身利益，还涉及到第 三方一一购房者的利益，可以说它是个连环套。为此，要督促施工企 业结合丁程实际，编制出切实可行的施t组织设计和进度计划，以确 保工程按进度计划顺利竣工交付使用。二、房地产工程管理中出现的问题(- )对所开发的工程建设前期工作准备不充分开发企业对地块关

5、注的焦点大多是位置、商业环境和周边配套。 而作为建筑产品的建设单位，往往对前期工作准备不充分，尤其是对 技术资料普遍掌握不足。可能会有开发企业为加快开发速度或是对此 类工作不了解，匆匆上马。由于没有掌握有关工程管线情况，没有在 基础设计前委托地质勘探，设计依据不充分，出现基坑开挖到地下管 线、打桩打打倒流沙层完全淹没的情况。也有的开发企业对城市有关 配套管理规定不清晰，发生了交付业主使用的建筑仍使用着施工用临 时水、临时电的情况。(-)对有关施工许可的规定重视不够开发企业一旦决策了开发项冃，就希望工程进度尽快满足销售的 要求，实现收入。在政府建设行政主管部门完善施工巡查制度之前， 加上办理施工

6、许可证的手续较多，不少房地产企业对办理许可证的要 求不重视，往往要求施工单位不等办完有关施工许可手续就匆匆施 工。也有开发企业打擦边球，先办理基坑开挖的手续，在没有得到上 部施工许可的情况下连续施工，结果导致城管部门耍求施工单位停 工、建设上管部门对施工单位罚款及通报、对房地开发企业罚款等结 果。对此环节的薄弱管理使得企业处于被动，影响t程的顺利推进， 还有可能造成不好的社会影响。（三）对工程验收及备案管理不到位对于开发企业而言，工程竣工验收意味着可以''交楼”，工程验收 也是能越快办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程中对相关 的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划

7、验收等中间环节管 理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收， 造成备案滞后和拖延交付使舟的后果。如果实施建筑施工的是多个土 建、安装、设备单位，那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。三、相应的对策建议（一）始终掌握工程管理的控制权作为开发企业，其拥有的核心资源和能力主要是对房地产需求的 预测和判断、资金运筹、策划和营销。但无论如何，都不能放弃对自 己销售的建筑产品木身的控制。开发企业必须对整个工程建设有全局 的统筹，在整体的质量、进度、各专业之间的配合等方面，耍有统筹 和控制能力，要有具备相应经验的管理班子。房地产开发企业工程总 监应全面掌握工程情况，制定计划，明确目标，督促

8、各参建单位完成 各自任务。（二）在策划阶段做深做细全局控制计划高级工程管理人员在策划阶段就要深度介入，将工程建设与营销 计划、资金计划相配合，以协同形成可行的项目计划书。这样可以达 到公司层面的优化，有利于公司层面对全局的掌握和统筹。而且要对 全局的计划进行分解，就像公司的战略要转化为执行力一样，将全局 控制计划形成各层各单位可操作的指导文件。（三）形成组织记忆，发挥经验的作用如果说对工程建设前期报建、竣工验收等程序性匚作的掌握，是 在熟悉相关法律法规基础上的运用，那么对工程建设过程整体质量和 进度的控制，则是一种经验的体现。个高级t程管理人员要经过实 际工程的锻炼，一个组织也是如此。做一项工程，可能会出