房地产基础知识(1)

1、房地产基础知识房地产 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。房产：指建筑在土地上的各类房屋，有住宅、商场、办公楼、厂房、文化教育、医疗卫生、体育、公务、娱乐、旅游等各种设施用房。地产：指土地及其上下的一定空间，包括地下的各种基础设施、水域以及地面道路等。房地产业 是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。房地产开发的程序 1建设工程项目设立和企业组建；2房地

2、产建设工程项目规划与批审；3土地使用权的取得；4征地与拆迁；5工程建设与管理；6房地产的租售管理；7房地产的物业管理。土地所有制 现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的

3、所有权往往是不一致的。 土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为5070年，自开发商取得该土地使

4、用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。 土地所有权 土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 土地使用权的出让 指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权转让 是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 土地使用权划拨 是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，补交出让

5、金后方可进行转让、出租和抵押。 房屋的所有权 是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。 房屋的占有权 通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。 房屋的使用权 是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。 房屋的收益权 是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。 房屋的处分权 是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。生地 指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。 熟地 指三通一平或七通一平，具备使用条件的土

6、地。三通一平指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。七通一平是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备上下水通、雨污水通、电力通、暖气通、电信通和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。四源费指自来水建设费 .污水处理费. 供热建设费. 煤气建设费期房 是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 现房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入

7、住并取得产权证。 毛坯房 房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。 成品房 是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。 （1）内墙面为普通仿瓷涂料 （2）客厅楼地板为普通瓷砖 （3）普通铝合金窗 （4）普通胶合板门 商品房 是指由各房地产开发公司投资建设，以盈利为目的，按市场规律经营的房屋。 二手房 通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。 经济适用房 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的

8、住房建筑物 直接为人们生活.学习.工作.居住.以及从事生产和各种文化活动的房屋称为建筑物构筑物 间接为人们提供服务的建筑设施称为构筑物，如烟囱、水井、道路、桥梁等。按照建筑物层数或高度划分 1住宅建筑的1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为中高层，10层以上为高层2公共建筑及综合性建筑总高度超过24m为高层建筑，低于24m为多层建筑商品房的结构 售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构和钢结构。 砖混结构 砖混结构中的“砖”指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等，”混”是指由钢筋、水泥、沙石、水按一定的比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼

9、板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震要求，砖混住宅一般在5层、6层以下砖木结构 主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。 钢筋混凝土结构 即主要承重构件包括梁、板、柱均采用钢筋混凝土结构，此类住宅多高层住宅，具体又可分框架、框架剪力墙结构等。住宅的开间 就是住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离因为是就一个自然地宽度而言，故又称为开间！ 住宅的进深 就是指住宅的实际长度。指一间独立的房屋或一栋居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度 住宅的层高 是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 住宅的

10、净高 是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。居住小区总用地 是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和房屋的基底面积 房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。绿地面积指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2平米的土地。建筑面积指各层建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨篷、无柱挑廊的面积）之和。层高低于2.2米的部分不计入面积。住宅的销售面积 按有关规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑

11、面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积 包括套（单元）内的使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积之和。即：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 套内墙体面积 是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

12、套内使用面积 是每套住宅户内除墙体厚度外全部的净面积总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、户内楼梯（按投影面积）、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.2米的部分不计入面积。公用建筑面积 各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。 哪些公用面积应分摊？ 应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。 哪些公用面积不能分摊？

13、 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。分摊公用建筑面积的计算方法 分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和 公用建筑面积=整幢建筑的面积套内建筑面积之和不应分摊的建筑面积 建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。多层的容积率大致为3，高层的容积率一般为4-5，超高层的楼房大于7，对别墅而言标准的容积率是0.4

14、5.绿化高、独栋别墅多的社区容积率0.3左右。绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比阁楼 是指位于房屋坡屋顶下部的房间。 普通住宅 是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。 纯办公楼 是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。 商场 是指规划为对外公开进行经营的建筑物。 综合楼 是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。 商住住宅 是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。 别墅 是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用

15、的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。 TOWNHOUSE（联排别墅） 正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。 跃层式住宅 是指住宅占有上、下两楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用的小楼梯连接。优点：（1）每户都有较大的采光面，通风较好，（2）户内居住面积和辅助没劲较大（3）布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。复式住宅 是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层

16、楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。 错层式住宅 是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。 花园式住宅一般也称为西式洋房式小洋楼，也称为花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。商品房的起价 是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。 商品房的均价 是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每

17、平方米的价格。 基价 经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。 定金 是指合同当事人在合同订立时或合同履行前，为了保证合同的履行而由一方付给另一方一定数量货币金额的担保形式，合同履行后，定金应当收回或低作房价款，给付定金的一方不履行义务时，无权要求返还定金，接受的一方不履行义务时，应当双倍返还定金。订金 是指买方为了保留房号保留优先选号权而采取的一种预付方式，一般金额较少，不能对合同起到担保作用，违约时应当全额返还，无赔偿损失等违约责任。契税 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变

18、动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半） 公共维修基金 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。 房地产抵押 指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭于房地产抵押的一种形式。 贷款期如遇利息调整，如何处理？ 根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。 银行按揭 按揭是英语“Mongase”（抵押）一

19、词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。 个人住房按揭需提交哪些资料？ 购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件）；购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明（若干个体户则提供营业执照及税票）；购房人已首付购房款收据原件及复印件；已与开发公司签订的购房合同；在开户行开户的活期存折；贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。 住房公积金 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇

20、私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。 公积金贷款 为政策性住房公积金发放的委托贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买、建造、翻建、大修自住住房时，以其拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。商品房验收合格 指的是单体（即单幢楼盘）验收合格。 商品房综合验收合格 指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。 在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？ 房屋交付时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说

21、明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。何为“预售面积”和“竣工面积”？ 预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。 物业管理指物管企事业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容颜等进行维护、修缮和整治并向物业所有人和使用人提供有偿服务。对其定义为:物业管理就是对业主、住户或用户、客户提供的公共性服务。物业管理公司应该向小区居民提

22、供什么样的服务 有公共性服务、特约性服务、代办服务三大类。常规性服务是最基本的服务，包括：房屋建筑主体的管理房屋设备、设施和管理环卫管理绿化治安消防车辆管理代办服务特约性专项服务实质上是一种代理服务，为满足一部分业主的需求而提供的服务如代购物品、车船票、代人接送小孩或提供商业经营服务项目。代办服务实质上是特约服务的补充和完善。业主是物业的所有人或物业的使用人。业主委员会 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府部门批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 商品房预售须符合哪些条件？ （1）交付

23、全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2 ）有建设工程规划许可证； （3） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （4） 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 哪些情况下，预售房购买者可以要求取消预售房合同？ （1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋； （2） 建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符； （3） 建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。 地基和基础 建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。建筑物的

24、最下端与土壤直接接触的部分称为基础。基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。屋顶的类型分为平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶。墙体 是维护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。墙体的作用1承重作用：承受房屋的屋顶、楼层、人和设备的荷载，以及墙体自重、风荷载、地震作用等。2围护作用：抵御自然界风、雪、雨、等的侵袭，防止太阳辐射和噪声的干扰等。3分隔作用：墙体可以把房间分割成若干个小空间或小房间。4装修作用：墙体是建筑装修得重要部分，墙面装修队整个建筑物的装饰效果起很大的作用。墙体按受力的特点分：1承重墙：它承受屋顶和楼板等构件传下来的垂直荷载和风力、地震力

25、风水平荷载。2自承重墙：它只承受墙体自身重量而不承受屋顶、楼板等垂直荷载。3围护强：它起着防风、雪、雨的侵袭，并起着保温、隔热、隔声、防水的等作用。4隔墙：它起着分割大房间为若干小房间的作用，并满足隔声的要求。墙体应满足的要求：1结构要求主要表现在强度和稳定性两个方面。 强度：砖墙的强度实质上是砖砌体的抗压强度，它取决于砖和砂浆的材料强度等级。 稳定性：砖墙的稳定性一般用高厚比来控制，墙体越高该越厚，称其为高厚比。2保温要求墙体的保温因素，主要表现在墙体阻止热量传出的能力及防止在墙体表面和内部产生凝结水的能力等两大方面。3防震要求抗震设防要求以“烈度”为单位，北京地区的设防烈度为八度。烈度于等

26、级的关系如下：M=0.58 I+1.5(其中M-震级，I-震中烈度)4隔声要求包括隔除室外噪声和相邻房间的噪声两个方面。地下室建筑物下部的空间叫地下室，也成为基础的主要组成部分 。地下室的分类（1）按使用性质分：普通地下室：普通地下空间，一般按地下楼层进行设计。人防地下室：有人防要求的地下空间，人防地下室应妥善解决紧急状态下的人员隐蔽与疏散，应有保证人身安全的技术措施。（2）按埋入地下深度分：全地下室：指地下室地平面低于室外地坪的高度超过该房间净高1/2者。半地下室：指地下室地平面低于室外地坪的高度超过该房间净高1/3，且不超过1/2者。（3）地下室的防潮与防水地下室的防潮、防水作法取决于地下室地坪与地下水位的关系。当地下室地坪在丰水期最高水位线以上时应作防潮处理。反之应作防水处理。女儿墙是下部墙身延伸至屋面以上的一段墙体。其高度取决于屋面上人或不上人。勒脚 外墙墙身下部靠近室外地地坪的部分。作用是防止地面水.屋檐底下的雨水对墙面的侵蚀，从而保护墙面，保持室内干燥，提高建筑物的耐久性。散水指的是靠近勒脚下部的水平排水坡。作用为了迅速排出从屋檐下滴的雨水，防止因积水渗入地基而造成建筑的下沉。散水的宽度应稍大与屋檐的挑出尺寸。