新买房屋验收注意细则

1、在逾期快两个月的时候，我们终于接到了收房的通知。说实话在接到楼盘工作 人员的电话时，我们是既激动乂忐忑。激动的是我们的房子终于可以见到庐山真 面L1 了，忐忑的是花了这么多的银子我们该怎么样才能在收房时能够做到心中有 数、有条有理而不是被工作人员牵着鼻子走。到了售楼部，说实话我很庆幸我做了功课，因为当天来收房的人很多，工 作人员都想让每个人赶紧签字、赶紧交物业管理费、赶紧拿钥匙走人。当时我坚 决没有同意 签字，而是要求一定要先验房然后交钱收钥匙。在我强烈要求下， 物业的工作人员不得不先带我验了房。所以收房时感觉还是蛮有底的。忘了说了，我也请了专业的验房师，他们真的很认真。图片稍后会穿上。 现在

2、把我做的功课交上来，希望也能给要收房或即将收房的人一点点帮助 吧。一、收到收楼通知书或收楼电话通知时时应考虑到开发商在收楼前十儿天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼 的时间及须准备的资料。在出门前，除了通知中要求携带的各种证件外，如有条 件，请尽 量准备下列物品：直角尺、卷尺、纸、笔、易贴便条、试电笔（或其他 即插型小电器）、数码相机或DV、小锤子、矿泉水等。买房，购房【特别提示：DV或者数码相机最好具有日期显示功能，以便拍下有问题之处 作为凭证。纸笔，则是用来记录发现的问题。易贴便条用来写下问题所在及维修 意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。试电笔，检查电源是否已全 部接

3、通。直角尺，量度墙身、地板是否平直。小锤子，用于检查空鼓，如天花板、 地板、窗台、阳台、瓷片等，如果敲击的声音有少许回响，则是有点问题了， 沉闷的声音则表示过关。而矿泉水的用处在于瓶子，待所有各项都验完后，用矿 泉水瓶接水，泼洒到地上，看地面是否平整，去水坡度做得够不够。】接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应 提岀处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前 往收房。买家应在收楼通知单上注明的时间（通常是3 0天左右）内带齐所需 文件资料（包括收楼通知书、业主身份证复印件.原缴交房款收据等单据、购房 合同等）到指定 单位（楼盘现场）办理收楼入住

4、手续。收楼注意事项：1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日 期，可考虑向开发商按合同索赔。3. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可 及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说, 则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之 日起承担所有购房风险责任及税费】通常开发商会与入住通知 单一并寄发给业主一份缴费通知单,办理入住应 交纳的各项费用都有详细说明。交纳公共维修基金以及先期的物业管理费房

5、屋的 公共维修基金是您应该缴纳的费用。即使您信不过开发商，也千万要认识到， 这占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替ZF代缴的，他们占不到任何便宜, 这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱们业主自己支配的，开发商根本 无权动用。还有，在入住以前，您必须先交纳13个月的物业管理费（也可以看 做是物业管理押金），让物业管理公司 能够有一个管理资金的充分流动，在未来 的这儿个月当中，您就不用再交纳任何的物业管理费用。交纳契税，为得到产权 证早做准备。契税是在您办理产权证的时候 才交纳的，但开发商为了避免以后 的麻烦，将提前向您收取。按照国家有关规定，买房人在买房之后应向ZF交纳 总房款1.5%的

6、契税（2008年十一月份以后），开发商有权代收代缴二、确定房屋是否达到交付条件1. 竣工验收备案表一一最重要房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是U前收房环节中最 应该注意的文件。该表是建设部为规范丄程竣匸验收备案的管理匸作而制定的， 它山设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设 行政主管部门竣工备案。竣工验收备案表中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须 对楼盘终生负责。所以竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，按 照有关规 定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话， 这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。2.

7、 住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺, 必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细 审查其中的具体各款，特别注意保修期限。3. 住宅使用说明书是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如 抗震指数、墙体结构类型等作岀的相关说明和提岀注意事项。4. 建筑工程质量认定证书.房地产开发建设项目竣工综合验收合格证6.实测面积测绘报告特别提示：1. 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查 相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、 交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而

8、不是复 印件。2. 建筑工程竣工验收备案表是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有 这张备案表，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提， 即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒 绝收房。3. 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的 合法性。4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一 条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说 明书、建筑工程竣工验收备案表的责任确认函”。5. 提醒您：住宅质量保证书、住宅使用说明书和管线分布竣工图, 您可带走，作为证据资料保存。6. 如

9、果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，山此产生的 延期交房的责任由开发商承担。三、房屋检验收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包 括验收交房必须的文件）,要先验房后缴费，按交楼标准查验楼房状况，之后才 缴 纳入住前的相应费用，确认无误后再签署收房文件。先验后收”不仅是符合 商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款, 或者按 照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该 交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋。如果发展商非要签字后才让收 楼，则可釆取 变通

10、方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未 明”或“未验房”等字样。在收楼之前一定要注意记好房子工程质量的保修期 限，在了解到各种项LI的保修期后，最好能与收楼时发展商交付的住宅质量 保证书的各项内容逐一对照，并根据建委出具的竣工验收文件发出的具体日期, 计算岀各项的保修到期时间。1. 检测房屋面积: 要求开发商出具实测面积测绘报告，根据房屋土地管理局所属的专业测量单 位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差， 误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%,可以中止收房。2. 检验房屋质量：购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下儿方面入手：（

11、1）.房屋本身的质量景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。（3）.安装管道、管件、门窗质量。特别提示：1. 一定要掌握“先验后收”的原则。2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签 收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面 函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。5. 只要按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无 条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责

12、任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间 标准在合同中明确下来。特别提示：1. 验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表 格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没 准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。2. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就 房屋质量的问题与物业公司签署文件。3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房 人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。】四、收楼程序1 开发商应首先岀示建筑匸程竣工验收备案表,向住户发放住宅使用说 明书、住宅质量保证书及各种相关验收表格，如住户验房交接表（房 间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意 见表（如楼宇验收记录表）；2 买家缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，并山商家接待人员带 领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况；3 依原合同约定标准验楼4 验完楼后，买家按实际验收情况填