试论房地产权属登记问题的几点认识

1、试论房地产权属登记问题的几点认识摘要：以保障交易安全为目的的不动产登记制度是民法 物权理论中的一个重要课题。不动产是任何民事主体及整个人类社会 存在的基础。不动产物权乃是诸财产权中的重要权利，是世界各国财 产立法的重要内容之一。分析不动产物权的享有和变动，研究不动产 登记制度特别是不动产登记的审查模式，对建立运作良好实效突出的 不动产登记制度意义甚大。关键词：房产；权登记房屋权属登记，是房屋权属法律化的重要标志。随着市场经济的 发展和城市建设步伐的加快，房地产开发、利用和房地产权益保护问 题也越来越引起人们的关注。从各地法院审理的涉及城市房屋权属登 记类的诉讼案件情况看，维护房地产市场秩序，保

2、障房屋权利人的合 法权益任重而道远，需要进行深入地研究和探讨。笔者从几方面就城 市房屋权属登记行为的合法性审查上略谈已见。一、通过事实证据审查，确认房屋权属登记行为的客观性事实证据审查主要是审查房屋权属登记行为所认定的事实，该事实能否满足法定的事实要件，其所依据的证据是否确实、充分。多 年审判实践证明房屋权属登记行为案件的事实证据审查主要是对总 登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等 项的审查。这也是审理这类案件审查的重点。（一）总登记总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行 政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级 以上地方人民政府

3、批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验 证或者换证。（二）初始登记初始登记是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登记机关申请办 理的房屋权属登记。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房 屋，其所有人向登记机关申请办理的房屋权属登记亦称为初始登记。 进行初始登记，登记机关应当要求申请人提交身份证明、用地证明文 件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、 施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体所有 制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当向登记机关提交 用地证明等有关文件。登记机关应对申请人提交的全部证明文件进行 认真审查核实，经确认无误后，填发制式

4、房屋所有权证并颁发给 申请人。房屋所有权证所记载的内容即是登记机关所认定的事实, 申请人所提交的全部证明文件即是房屋所有权证所载内容的证据, 二者应相互统一，相互印证。这样才能作到登记行为事实清楚、证据 确实、充分。（三）转移登记转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、 合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人据此向登记机关申 请办理的房屋权属登记。申请办理房屋权属转移登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文书等有关文件。登记机关经核实 确认后所颁发的房屋权属证书才能满足合法性审查中的事实要件的 要求。（四）变更登记变更登记是指权利人名称变更和房屋坐落的街道、

5、门牌号或者房屋 名称发生变更、房屋面积增加或者减少、房屋翻建以及房屋现状发生 其他变化的，权利人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请 办理变更登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文 件，如相关的审批手续、证明等等。（五）他项权利登记他项权利登记是指权利人为设定房屋抵押权、典权等他项权利而向 登记机关办理的房屋权属登记。申请办理房屋他项权利登记，申请人 应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书、 相关的证明文件、身份证件等。（六）注销登记注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等， 权利人据此向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理注销登记，申

6、请人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书、相关的合同、协议、 证明等文件。二、办理房屋登记中存在的问题（一）忽视实体审查和违反法定程序有的在共有人不明和房屋权属是否有争议不明的情况下，即进行了 房产登记；有的登记程序违法，申请在后，办证在前；有的未进行初 始登记，却直接进行了转移登记。（二）房屋登记机关在申请人未提供有关继承的相关文件证明的情 况下，为申请人办理房屋继承变更登记，继承房屋应属房屋权属转移 登记，房屋登记机关办理房屋权属变更登记属于适用法律错误。（三）登记机关未尽到审查义务，侵犯了权利人的财产权，相关人 员凭虚假的申请材料申请进行登记的行政行为。现行法律虽然没有明 确房产登记机关

7、有义务对当事人申请登记材料作实体审查，也没有能 力鉴别当事人身份证的真伪以及买卖契约的真实性和签字的真实性， 初始登记中未存有原告身份证复印件和签字，未出证的情况下即进行 变更登记，我们遵循全面审查的原则，认为该登记行为不能满足了法 律法规所设定的要件事实，被告未尽到审查义务，判决予以撤销。针 对在不动产登记过程中出现的弄虚作假问题，建设部2008年7月1 日公布的房屋登记办法，对登记的程序、共有房屋的分割等作了 更为细致的规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害 的，应当承担赔偿责任。”此外，还要求“申请人对其提交的登记申 请文件的真实性、合法性、有效性负责”。如张某诉房地产管理处

8、注 销房屋所有权证一案，原告于1997年涂改他人已作废的房产执照到 被告处换领房屋所有权证，被告工作人员因审核不细为原告换发了房 屋所有权证。1999年，原告的房屋在动迁时被群众举报，被告作出 了注销原告房屋所有权证的决定。原告不服，以注销决定属于行政处 罚行为，且涂改行为在两年内未被发现，不应再给予行政处罚，被告 的行为违反了行政处罚法的规定，请求予以撤销。本案经一、二审法 院审理后认为，原告所持房屋所有权证是用经涂改作废的房照换领形 成的，是不具备合法条件的房屋权属证书，房地产管理处未认真审查 即为原告换发的房屋所有权证是错误发证。房地产管理处在查明原告 的违法行为及本机关的错误发证后所作的注销房屋所有权证行为，是 依职权作出的一种行政管理行为，并非是对原告违反行政法规的行为 给予的处罚，故该注销决定不适用行政处罚法的规定。原告的诉讼理 由不能成立，判决维持了被告的注销决定。（四）违反法定程序办理房屋权属转移登记，如将已经被人民法院 查封的房产办理房屋权属转移登记，违反法律禁止性规定。有的在权 属有争议或不清的情况下进行了登记。以上笔者对土地房屋权属登记程序中的相关问题，在现行法的