网格化管理（物业管理方面）难点问题的政策建议免费

1、网格化管理（物业管理方面）难点问题的政 策建议免费 在华阳地区网格化管理试点中，我局华阳房地办事处参与了网格 化物业管理方血的工作，通过实践，最突出的问题是擅自“居改非”、 违法搭建、违法装饰装修房屋。对此市民意见大，而问题长期得不到 有效解决，久久困扰着物业管理企业和行政管理部门，阻碍了本市物 业管理水平的进一步提高。为促进这些问题的有效解决，在此提出以 下政策建议，供立法部门参考。一、主要问题简述1、违章搭建的处理小区业主私自在天井和其他公用 部位违章搭建一时难以处理，根据现行法规的处罚程序太长，强制执 行手续繁杂，效果不佳。物业管理单位往往不能第一时间内不能掌握 第一手资料。2、高层住宅

2、居改非问题一些公司未经任何部门批准，在 高层住宅内开办公司营业的居改非行为，给广大业主利益带來侵害。 例如进行“居改非”的业主和其他业主一样的标准支付维修基金和电 梯费、水泵费，引起了业主之间的矛盾；公司客户过于频繁进出住宅 楼给其他业主带来不安全隐患等。同时由于工商部门已对部分住宅内 的公司颁发了工商营业执照，物业管理单位只能劝阻而无权釆取强制 措施，给物业管理单位管理工作带來了难度。二、关于改变住宅用途 立法建议这几年，本市“居改非”的问题比较严重。许多市民对“居 改非”办企业（餐饮、仓库）、办公司（贸易、中介）等引起的人员进 出增多、货物上下搬运、电梯等公共设施使用频繁和人声嘈杂、环境

3、恶化等情形有很人意见，要求政府主管部门采取有效措施予以解决。但也有不少市民包括一些政府部门对“居改非”从事新型的经营业态（例如软件、翻译）和家庭小作坊类型持容许态度，认为此类“居改 非”并不影响或者很少影响相邻业主、使用人，而且这是扩大就业的 一条途径。针对现状，我们认为解决“居改非”问题，不宜一刀切， 而是既要严格禁止，又要正确引导。在现阶段，既要运用政府的行政 手段，也要发挥业主大会的自主管理作用。并逐步淡化政府对“居改 非”的管理职能，逐步增强并发挥民事主体解决物业使用纠纷的作用。 为此，可以提出以下管理措施：（一）严格限定不得改变住宅用途的范 围：一是封闭住宅区内的住宅;二是法律、法规

4、、规章规定的其他不 得改变使用性质的住宅。（二）规定允许改变住宅用途的条件：符合城 市规划、文物和优秀历史建筑保护、房屋安全使用、环境保护、治安 管理等规定以及正确处理相邻关系。（三）规划确定改变住宅用途的区 域：允许改变住宅用途的区域由区（县）规划管理部门提出，经组织 听证后报区（县）人民政府审查，经市规划管理部门批准后，将允许 改变住宅用途的区域范围、经营业态、房屋安全使用、环境保护、治 安管理等要求向社会公布。（四）在允许改变住宅用途的区域范围内, 具体房屋单元的业主需要“居改非”的，持“居改非”申请书、业主 委员会开具的证明，向区（县）房地产管理部门备案，区（县）房地 产管理部门出具备

5、案证明，当事人凭备案证明向工商管理部门申领营 业执照。（五）依法“居改非”从事经营活动的业主、使用人按照该物 业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的， 从其约定。该项费用扣除物业服务成本后，主要用于补充房屋的专项 维修资金。（六）在禁止改变住宅用途的区域范围内，工商管理部门不 得将住宅视为经营场所颁发营业执照。（七）物业管理企业切实履行物 业管理职责，应当经常巡查物业管理区域内的房屋使用情况，发现擅 自“居改非”的，应当采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无 效的，应当在规定期限内（例如两天）报告区（县）房地产管理部门 和业主委员会。物业管理企业不报告或者报告不及吋的，区

6、（县）房 地产管理部门依据规定予以行政处罚。（八）擅自改变住宅用途从 事经营活动的，由区（县）房地产管理部门责令限期改止，可处一万 元以上十万元以下的罚款;拒不改正的，区（县）房地产管理部门申请 人民法院强制执行。（九）擅自改变住宅用途从事经营活动影响相邻关 系的，相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。（丁）木规定实 施前的擅自“居改非”，应本着事实求是、适当从宽的原则处理。一是 经业主大会讨论允许“居改非”的，当事人应当按照该物业的物业服 务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。 二是经业主大会讨论不允许“居改非”的，区（县）房地产管理部门 按照上海市居住物业管理条例的规

7、定处理。在“居改非”行为人 未改正之前，应当按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务 费。业主大会另有约定的，从其约定。三是“居改非”从事经营活动 影响相邻关系的，相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。二、关 于违法搭建、违法装饰装修房屋的立法建议经本市多年来对住宅违法 搭建的整治，违法搭建情况有了较大的改观。但是，部分高档别墅区 的违法搭建出现蔓延且难以遏止的现象；随着住宅商品化、产权多元 化进程的加快，违法装饰装修房屋的现象比较严重。为了加强对违法 搭建、违法装饰装修房屋的惩罚力度与查处执法力度，可以采取以下 措施。（一）物业管理企业切实履行物业管理职责l2o除了在业主、使用人装饰装修

8、房屋前，事先告知房屋装 饰装修中的禁止行为和注意事项外，应当经常巡查物业管理区域的装 饰装修活动。发现违法装饰装修、违法搭建建筑物、构筑物的，及时 采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在规定的时 限内（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会。物业 管理企业不报告或者报告不及时的，区（县）房地产管理部门依据规定予以行政处罚。（二）区（县）房地产 管理部门加强对违法搭建、违法装饰装修房屋的惩罚力度与查处执法 力度。发现或者接到举报违法行为的，可以采取以下措施：一是对正 在实施违法搭建、违法装饰装修的，应当责令立即停止施工，拒不改 正的，可以组织强制拆除。二是违法搭建、违法装

9、饰装修已存在的， 应当责令限期改正，可并处一万元以上十万元以下的罚款；其中对损 坏房屋承重结构的，责令限期恢复原状，并处一万元以上十万元以下 的罚款；拒不改正的，可以组织强制拆除。三是附有违法建筑并结构 相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。（三） 违法搭建、违法装饰装修房屋影响相邻关系的，相关业主、使用人可 以依法提起民事诉讼。其中损坏房屋承重结构的，该幢房屋的所有业 主可以诉请赔偿。三、关于执法队伍的配置本市房地产管理部门在物 业管理中，对擅自“居改非”、违法搭建、违法装饰装修房屋的查处执 法任务十分繁重，但是，由于市和区（县）房地产管理部门缺乏相应 的执法队伍，难以实施上述各项管理措施。因此，可以提请市人民政 府委托市城市管理综合执法大队实施对擅自“居改非”、违法搭建、违 法装饰装修房屋