上海年度土地公开招投标市场的分析

1、2003 年上海土地公开招投标市场的分析 2003 年上海实施 8 次土地公开招技标 ,共推出土地 162 幅 ,总面积 1373.8 公顷。这些土地将建成 约 1138 万平方米的住宅 ,由于中标的土地费用在规定期限内必须全部支付 , 开发商拿到这些地块 后, 迫于高额的财务成本 ,不得不马上开发 ,预计这些土地建成的房子将占上海市场 2004 年全年供 应量的 50% 左右 ,并将在 2004 年下半年陆续推向市场。现对此进行分析 , 以 2003 房地产市场的 原材料一土地的供应量及价格 ,来预测 2004 年上海房地产市场的走向。 1 、地块分布区域 （见图一 ）招标土地中宝山、奉贤、

2、青浦和松江这些边远区域分布的地块数 量最多。而传统市中心 , 如黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁的土地供应量非常少 ,决定了 2004 年 市中心区域的高价位的新建一手房屋数量有限 ,价格应该稳中有升 ,市场风险不会很大。 图一：地块分布 2、各区招投标土地面积情况 （见图二）从各区域招投标土地面积情况看 ，2003 年上海公开招投 标的土地面积共计 1331 万平方米，其中松江区的土地面积达到 282.31 万平方米，所占比例达到 20.55%,远远超过其他区域。此外宝山、青浦、金山、浦东新区等区域的土地供应量也不小。可 以预见,未来 2 年内，上海外环线两侧的边远城区将成为推案集中区域。 3.

3、 土地性质（见图三） 各类土地性质的比例 仅纯住宅用地占到的比例就己达到 79%,因此可以看岀未来住宅项目仍是上海房地产市场上的主 力军。图二：各区招投标土地面积（万平万米） I ru 齐.n* i- i* “ rtr 用丹 从低容积率住宅用地供应情况看 （见图四）,容积率在 0.8 以下的纯住宅类土地共 22 块,总面积 为 245.47 万平方米，在 2003 年所有招技标纯住宅类用地中所占比例达到 33%,预计建筑面积达 到 249.36 万平方米。可以看岀，未来上海低密度住宅仍有不小的推案量 ，且松江将是最大的别墅 和低密度住宅的供应区域。 图三：土地性质 纯住宅 办公 商业 图四：别

4、墅类（低密度住宅）用地 1 和 !亀欝 1 松江 咅讦 I J ji I22 1 总面稅（万 m?） 24 59 Si 02 6 S9 73 $3 200 44 C J-!1 JF1J, H $ | 计建取甬祀 1万n?） 11 .-4 39 5i 91 二_ J57 15 MJ 36 容积率在 0.8 以上的纯住宅类土地共 94 块，总面积为 680.71 万（见图五），在 2003 年所有招投标纯住宅类用地中所占比例达到 67%,预计建筑面积将达到 888.77 万平方米。未来上海市容积 率在 0.8 以上的公寓项目推案量集中在宝山、南汇、浦东和青浦等边远城区。 图五：公寓用地（万平方米）

5、 区域 idj 声 E 伽 r 占：丄 2 3 14 1 5 & 1 1 5 t2 i Il 3 i 1 总 146 7 J55 ； 50 H 棚豁 201 Ml* M2 $ 16i 63溜 57 2 Of 3S7 加1 网计 222 1 57 15 s y 563 7041 5QJ 10032 4SS 72 23 5W JU （2）成交价格 从图六、七中可以看岀，黄浦区、卢湾区、虹口区、徐汇区和嘉定区的平均楼板价是目前上 海各区中最高的 5 个区。不过需要指岀的是黄浦区招投标地块仅 1 幅,且为商业用途。预计未来 虹口区将成为除传统中心区 （黄浦、静安、卢湾及长宁）外房价最高的区域，

6、而嘉定区的房价也将达 到甚至超过市区的价格行情。 图六：各区成交价格 鶴费 SfiW 1 m1) f万无 平百戦（万元廂） 平均榕扳元 /m3） it庞 1 67D 25130 mp4 2OS39 1 20嘲 5053 妙g 5W 虹口区 loimt IWO 32B5 i沏62 3544 1 2083 J 10501 jjei 336C 5 44S339 !38M23 t7 32 2%2 6 M畑 IS2274 409 81 1767 杨血 7 H67t)3 删6 31306 1625 9 5S4U4 1：0323 1 374 1606 3WE 25 17489J3 7 禺9E 1590 区

7、H I5W7I7 220J56 112 2 1369 梅I区 1? 2496428 W97?3W SO 09 134 祉区 1001865 121164 27 80 67 1035 砂区 16 144I76J I 117629 01 M42 57 18 63653 01 50.4? 770 金山区 18 浦 384 37 1102072 32 4t 5$ 512 3 355D6S 1 伽 ID 30 SI 37B 咅计 151 1937415 5他 71T25(#i5) L5CTT2 平均） 图七：平均楼板价 卢灣区 虹口但 荐陀区 何哺E 闵行区 宝山邑 浦歸新匿 21900 19000 1

8、7000 15i)rtfi 1301)0 11000 9000 7门|川 3000 1-inn 松江区 南汇区 2003 年 11 月的 8 号地 （元/龍） （3）招标的方式变化 其间招投标方式历经从最高价中标到中间价综合评分法的变化。在 块公告投标中，虹口、金山、青浦、奉贤、杨浦、松江实施中间综合评分法，南汇实施最高价中 标法，宝山、普陀、闵行两种方法都有。 2003 年初进行土地公开招投标时很多区采用的是最简单的价高者得地的方法，经过报名初 审核准后，所有企业将报名资料包括规划设计方案、可行性研究报告、保证金、报价、企业资质 和银行资信等资料放入投标箱，然后由区房地局开箱，当众宣读投标价

9、格，价高者得地。这种方 法的优点是以采用类似拍卖的方法用价格标准衡量， 比较客观公允； 缺点也比较明显， 土地格被 不断抬升 ,在执行此政策的半年内上海土地市场的价格平均上涨了 30%50%, 很多小公司不顾自 身经济实力 ,疯狂出高价参与投标 ,获得土地后无力开发 ,与政府反复纠缠优惠的开发政策 ,由于土 地连续暴涨 ,不少小公司获得土地后将中标土地的项目公司转手倒卖 ,形成土地市场的黑洞。 由于土地价格不断上涨 , 不少区政府又从第 7、8 号土地招投标开始采用综合评分法。 其评分 方法是技标金额占 70 分,规划设计方案 8 分 ,可行性研究报告 6 分 ,开发企业资质 6 分,从业业绩

10、 5 分, 银行资信 5 分。其中投标金额采用均值法 ,即政府事先确定一个投标底价 ,底价之下的标书皆为 废标,底价之上的每正负 2%,则扣减 2 分。用这个方法来改变土地价格不断攀升导致房价疯涨的 趋势。这个办法确实对土地价格过快上涨其到了抑制作用 ,最近的土地价格下降约 10% 。 但是部分开发商已经针对上述办法有一系列对策 , 如针对投标金额均值法 ,一个公司发动子 公司、孙公司T起参加投标，如宝山某地块 11 家投标单位中有 5 家是同一系统的，最终如愿中标： 针对规划设计方案 ,开发商都美仑美失的超标准设计 ,因为中标后并不要求实施投标方案 ,反正是 书面文章 ,大家就抄遍海内外 ,集天下之大成 ;又如可行性研究报告要求阐述项目进度、市场分析、 财务分析、 付款进度和资金安排 ,在短短的半天时间 ,5 至 9 名评委们也不都是财务专家 ,如何来阅 读评价十几份甚至几十份可研报告 ：又如开发资质 ,许多技标单位都是挂羊头卖狗肉 ,引人关注的 的浦东某地块 ,最后中标单位的一级开发资质单位是受人托请代为投标 ,中标后由请托人开发。针 对从业业绩 ,有些开发商胡乱填写 ,政府部门在半天时间如何内查外调 ,搞清楚哪些项目是谁建造 的,何况现在