房地产成本管理

1、1房地产成本管理2009-03-11房地产成本管理2内容要点u 成本管理理念u 成本目标管理u 建立多层次的目标管理体系u 目标管理中的难点与解决房地产成本管理3一、成本管理理念本章内容要点 房地产成本管理的行业与角色特征 房地产成本管理的认识过程 房地产成本管理的六大要素： 5w1h 房地产成本管理当前的指导思想房地产成本管理4房地产成本管理的行业与角色特征1、成本管理的基本内容 合理确定成本及有效控制成本概念澄清：费用：企业在日常活动中发生的会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。投资：货币转化为资本的过程 。投资可分为实物投资和证券投资。 造价：做一件事情所花费

2、的金钱，或者所花费的其他物质，精神上的东西 。成本：为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量。 包括内容： 原料、材料、燃料等费用折旧费用 工资房地产成本管理52、房地产成本管理的行业特征单件性、复杂性与多次性不同角色的成本管理特征：p施工企业的确定与控制.现场与花费，管理上的问题。p设计公司与造价咨询公司的确定与控制.图纸与定额，技术上的问题。p房地产项目的确定与控制产品与市场，经营上的问题 就是要知道哪些该花哪些不该花（无效成本），每部份花多少合适（合理确定），合理配置成本（均衡）。成本的产品导向，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产品，获得更大的收益。 目的不

3、同，导致关注对象、工作内容及方法等方面的差异房地产成本管理6房地产成本管理的认识过程1、成本管理过程中的三个阶段a.造价计算（概、预、结）定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟 、套价正确。b.成本控制强调不能突破目标值。c.提升价值强调企业/团队的共同目标：面向公司利益，讲求性价比，提升产品和市场价 值，创造效益。房地产成本管理72、成本管理的发展方向技术层面 ：从产品质量成本的角度出发 ，实现价值管理 。管理层面：通过提高整体管理专业水平和成本意识，提高组织运营效率。 经营层面 ：结合财务与金融，满足现金流、税务、财务指标的需要。 战略层面：以成本管理优势培育核心竞争力。房地

4、产成本管理83、当前的指导思想及发展趋势p 指导思想：结合产品和市场，以造价计算和成 本分析为基础，以目标管理为方法 ，以技术管理为保障，以产品价值 的实现为目标开展成本管理工作。p 发展趋势：价值管理（ value management ）a.具结构性及分析型的一组过程 b.针对产品、服务、过程、系统等c.达到所需要的质量和表现水平d.旨在建立和提高管理对象的价值房地产成本管理9房地产成本管理的六大要素： 5w1h本节内容要点：成本管理的目的（why）提升价值房地产项目的成本构成（what）全成本成本管理的出发点（where）确定与控制成本管理的阶段（when）全过程成本管理的责任人（who

5、）全员成本管理的方法（how）目标管理房地产成本管理101、成本管理的目的（why)房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标。利润与成本的关系：收入一定的情况下，成本越低，利润越大成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益 提升价值。成本控制不等于省钱 ，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键，避免价值不平和造成的浪费。成本管理的目的与企业的目标是一致的团队/机构的目标。房地产成本管理11 提升价值的途径根据价值工程的公式：v=f/c 其中v-value（价值） f-function（产品、收益） c-cost（费用、成本），通过调节f和c不同变化来实现价值的提升

6、。具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策房地产成本管理1、成本管理的目的（why)122、房地产项目的成本构成（what）房地产成本管理 成本的构成 ： 完全成本=开发成本+期间费用+不可预见费用开发成本=土地费用+工程成本+开发间接费工程成本=前期费用+建安成本13房地产成本管理14两大内容：合理地确定成本管理目标有效地控制以实现成本管理目标3、成本管理的出发点（where）房地产成本管理15 确定是控制的前提，只有确定了目标才能有效的控制实现目标。决定成本的因素主要由市场（包括销售市场和原材料市场）和产品

7、定位，影响成本的因素主要是经营、技术、管理等。因为以上因素，成本管理目标的确定只有合理，没有准确，怎样综合各方面的信息确定合理的成本管理目标是一项复杂、综合、反复求证的工程，而不是靠预算和在纸面上算出来的，取决于对市场和产品定位的把握。合理地确定成本管理目标房地产成本管理3、成本管理的出发点（where）16 控制是解决问题的有效手段之一，设立合理的成本目标的基础上，及时采取对实际结果与目标的偏差测定、修正，实现有效地控制以实现成本目标。 有效地控制以实现成本管理目标房地产成本管理3、成本管理的出发点（where）17 房地产开发的发展阶段：立项、策划、设计、发包、施工、竣工、维护 各阶段成本

8、管理重点： 立项阶段：成本测算，项目经济性评价 策划阶段：选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划 设计阶段：方案：最经济合理方案，符合项目定位初步：材料设备的合理选型施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证4、成本管理的阶段（when）全过程房地产成本管理18发包阶段：通过市场手段找到合适的价格和合作方，完备的合同施工阶段：变更和签证管理，付款审核竣工阶段：结算、索赔办理，项目后评估维护阶段：项目经验教训积累4、成本管理的阶段（when）全过程房地产成本管理19要点：所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，其中的每一成员都要具备成本意识成本意识：凡事考虑性价比，凡事考虑成本管理目标控

9、制主体：要从“谁花钱控制谁”转换到“谁花钱谁控制”l 几个重要观点： 单纯编制预结算不是成本管理，全员、全过程地控制既定合理的成本管理目标才是根本。 算得准与画得好都是基本功，但画得好不等于设计的好，算得准不等于陈本控制的好。5、成本管理的责任主体（who） 全员房地产成本管理20 甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，不论是设计、工程还定位；甲方的工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者。是成本人员；专业人员是专家型的管理者。l 管理措施：责任成本管理体系的建立管理措施：责任成本管理体系的

10、建立5、成本管理的责任主体（who） 全员房地产成本管理211 1，目标管理的内容，目标管理的内容- -目标的确定与控制两方面目标的确定与控制两方面2 2，目标确定的依据，目标确定的依据经验数据库、市场调研、产品把经验数据库、市场调研、产品把握握3 3，实现目标动态监控的手段，实现目标动态监控的手段信息化信息化4 4，目标管理的过程，目标管理的过程pdca pdca 循环循环6、成本管理的基本方法（how） 目标管理房地产成本管理226、成本管理的基本方法（how） 目标管理房地产成本管理项目实施方案目标成本（总成本及分项成本）建立目标plan项目实施do做出调整adjust检查对比check

11、实际成本（总成本及分项成本）23 房地产成本管理当前的指导思想房地产成本管理 结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作品价值的实现为目标开展成本管理工作24房地产成本管理整体思路房地产成本管理成本管理的基本内容：成本管理的基本内容： -点、线、面点、线、面1 1，两个重点：招标及合约、预结算，两个重点：招标及合约、预结算2 2，一条主线：项目成本全过程动态控制，一条主线：项目成本全过程动态控制3 3，两个基本面：信息平台（数据与工具）

12、、制度建设，两个基本面：信息平台（数据与工具）、制度建设成本部门的工作思路：成本部门的工作思路：1 1，：基本的审算工作、控制体系的建立与运：基本的审算工作、控制体系的建立与运行、产品与市场研究行、产品与市场研究2 2，：项目建设、业务建设、组织建设：项目建设、业务建设、组织建设3 3，：计划管理、目标管理：计划管理、目标管理4 4，：靠数据说话，留下作业痕迹：靠数据说话，留下作业痕迹25二、成本目标管理房地产成本管理本章内容要点：成本目标管理原则成本目标指定的过程成本目标分解的方法成本目标实现的方式26成本目标管理原则房地产成本管理1 目标的内涵：不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标 2 目标的作用：目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数“算了再做”而不是“做了再算”3 目标的范围：成本目标是整个项目团队的目标，靠团队实现；目标范围覆盖全成本27 成本目标的制定过程房地产成本管理l 目标制定的时间：几个阶段l 目标制定的方法：正向与反向l 目标制定的要求：成本产品l 目标制定案例28 制定的时间房地产成本管理 目