地铁商业的分类与特点

1、地铁商业的分类与特点田添上个世纪六十年代北京建成了中国的第一条地铁， 当时北京地铁的主要功能是城市防空 兼城市交通，还没有任何商业经营的概念。 从本世纪初开始，中国大城市开始进行地铁建设， 同时也开始关注地铁以及与地铁紧密相关物业的商业价值。随着城市土地资源的日益稀缺， 人们也看到了地铁及与地铁相连的地下空间商业价值。地铁对中国城市来说是一个新事物， 地铁商业更是一个新的业态。 对于已开通地铁的城 市来说，人们看到的是地铁带来的巨大人流量， 因此也理所当然地认为与地铁相连的商业都 蕴藏着巨大的商业价值。 2004年深圳地铁 1号线市区段开通运营， 2009年地铁 1 号线车公 庙站“丰盛町”地

2、下商业步行街建成销售，每平方米平均售价达到人民币1020 万元，最高售价达到每平方米 50 万元，远高于相同位置地面街铺的价格，对其价值预期可见一斑。如何正确理解地铁商业的价值， 地铁商业的地理范围以及经营特点是什么？把这些问题 了解清楚了，就能更科学合理地规划好地铁商业，更务实有效地经营好地铁商业。以深圳的地铁商业为例，大致可以划分为四类：1. 地铁站内商业2. 地铁通道商业3. 地铁上盖商业4. 地铁节点商业这四类商业的范围、特点以及类别如下：1. 地铁站内商业范围：地铁站内以行人通行功能为主区域的商业 特点：行人停留时间短、非目的性、快捷消费 类型：食品烟酒，报纸杂志，冷热饮品，医药，快

3、餐、服饰等小型商店目前国内大多数地铁开发公司在做地铁规划时， 都会考虑预留一定面积做零售商业。 但 在实际规划设计时，则基本不会考虑未来商业的经营需求， 而是只按规划留出足够的商业空 间和面积就可以了。这样做的结果是，地铁站内地铁公司管辖范围的商业空间和面积， 更像 是一个地下展会场地，仅适合做一些临时性的商业摊位， 而不能做成有品位有档次的商店或 商业街，因此也无法吸引匆匆行人多停留片刻，更无法把交通人流变成商家客流。香港地铁公司则非常注重地下商业的规划和设计， 即使在地铁站内人行通道的地段， 针 对预留的商业空间和面积， 除了室内高度等个别指标外， 几乎完全按照商家地面店的标准进 行规划设

4、计，从而基本达到了知名商家或连锁商家的进驻条件。 因此，同样是这类快捷消费 的小型商店，香港地铁内吸引了诸如7-11、万宁、星巴克、肯德基、麦当劳、屈臣氏等全港知名的便利店进入地铁站内， 将地铁内来去匆匆的人流变成了商家的消费客流， 而深圳已建 成的地铁站内则根本无法达到这样的效果。我们常说要“筑巢引凤”。也就是说所筑的巢一定要符合凤凰的要求。举个实际的例子,地铁公司在建设初期， 商业规划主要考虑的是使用面积，对于未来商家的需求仅按常规情况予以考虑，例如用电量基本只考虑照明及常规电器。等到站点建成后要引进类似肯德基这类快餐店，却因其用电量远远超出站点商业区的设计容量、又因地铁自身用电安全标准非

5、常高而无法与商业共用，最终只能放弃。下面图片是深圳地铁站内的商店，其中图1第一家是书店，其隔壁是一家比较注重店面形象的“一品轩”面包店，但在这里也只能屈尊将就了。图3和图4是香港地铁站内的商店，也有一家书店，还有万宁生活用品店以及其他店。 这些商店与其地面商店基本没有区别。从两组图片的对比中，我们能清晰地感受到两种完全不同的规划设计理念。图1深圳地铁站内商店图2深圳地铁站内商店图3香港地铁站内书店图4香港地铁站内商店2. 地铁通道商业范围：地铁站区域以外的商业，其营业时间不受地铁运营时间的限制 特点：与地铁站内通道相连的独立商业 类型：无限制，可以是所有类型的商业地铁通道商业，简单说，就是地下

6、商场与地铁通道相连，但有独立出入口，不受地铁营 业时间所限，地铁晚上停止运营关上大门后，商场可照常营业不受影响。深圳比较典型的地铁通道商业，有地铁1号线华强路站北面出口的 “潮流前线”地下商场和南面出口的“华强地铁商场（易通手机配件市场）”，还有科学馆站的“中信地铁商城”以及车公庙站的“丰盛町”地下商业街。华强北是深圳人气最旺的商业区，在繁忙时段，地铁华强路站的几个出入口都是人流如潮，每个出入口每分钟都超过 100人次的人流量，并可持续数个小时。 在如此大量的人流地 段上开店做生意，按说没有什么问题， 但实际情况并非如此。 潮流前线地下商场位于华强北 商业旺区，主营小饰品、小商品等时尚生活用品

7、，经过几年的调整后如今经营情况很好；而 与地铁东南出入口相连的易通手机配件市场，虽与北出入口只有一路之隔， 但因经营定位失误，再加上这个片区的人气不如北片区旺，导致该商场一直惨淡经营。地铁通道商业与地铁上盖商业乃至上盖附近商业，对于地铁行人来说， 最大的区别就是步行一分钟抵达与步行五分钟抵达的差异。 而这几分钟的步行距离优势，不足以把地铁人流 变成客流。同样，多几分钟的步行距离，也不会降低人们想逛某个商店的热情。由此看出，地铁站并非决定地铁通道商业成功与否的关键因素。下图是与地铁通道相连的易通手机配件市场现状。图7科学馆站北出入口中信地铁商场图8中信地铁商场现状3. 地铁上盖商业 范围：地铁站

8、出入口商业 特点：与地铁站口直接相连 类型：大、中型商场、裙楼商业但这也仅是距离上的差异， 是否直接与 归根结底还是要看商业自身的定位和经营水一般意义上的地铁上盖商业涵盖的范围比较广 地铁出入口相连，对于商业的经营影响并不大。图9益田假日广场前世界之窗地铁站图10益田假日广场内（2010年4月）平，若定位不准确，即使坐拥庞大的人流也无法将其变为自己的客流。 下面两张照片是典型的地铁上盖商业项目深圳益田假日广场。HiacKhw»o车酋站忖子轉站ZhuziHnnumHuaqlangFW次剧魔站DajiifyuDn4. 地铁节点商业范围：地铁站半径 300米范围内的商业（步行约 5分钟）特

9、点：坐落于城市主要交通网络交汇点的大型商业，具备城市客厅属性 类型：购物中心，标志建筑及其裙楼，城市公建内商业等大型建筑位于深圳地铁1号线购物公园站的 COCO PARK是一个典型的地铁节点商业。这里所 说的节点，是因为它处在城市地铁干线的中心位置，同时也与城市道路干线便捷相连。欄舞站忡子尊军輛段1 IwDriin。阳口 JU站FuliiYikDunn在这个城市不同方向工作和居住的人，可以非常方便地通过地铁或城市道路在此汇集， 来自其他城市的人也同样可以便捷地在此会面、洽谈商务。这种位于地铁站点或附近、并具有城市客厅属性的商业，可划入地铁节点商业的范畴。由于坐落在城市交通干线中心的位置，再加上有较为便利的停车设施，因此这类商业场所如购物中心、大型商场等就很容易成为城市商务活动的聚集地，大量的商务活动需求会促使商业场所调整经营业态，逐步加大餐饮、特别是加大适合商务休闲的咖啡、酒吧、茶艺等 业态的比例。COCO PARK目前已经把几乎所有可做露天酒吧餐饮的场地都出租给了此类商 家，甚至连没有多少行人使用的空中走廊都放满了餐桌吧台。香港地铁四通八达，几乎覆盖了全港所有区域，地铁上盖物业与地铁站周边物业的价值差异并不大。人们通常认为香港地铁商业做的很成功