---商业地产公司成立可行性报告-工作报告

1、前言：北京作为中国政治、经济、文化中心，对区域内商业地产的价值影响庞大，为了实现企业改制，建立现代企业治理制度，提高资产治理和运营效率， 成立商业地产公司来运营现有商业门店遵循了科学进展观，也是适应时代进展的步伐；因此；我们有必要对用商业地产公司的新理念、 现代化的公司治理体制来操作商业地产的重要性和可行性进性论证；一、成立公司的背景分析1、公司概况公司拥有有一些商业设施的门店，以小型为主， 分布主要在北京城区及城乡结合部，为国有资产；目前，这些商业设施全部出租经营，主要分两类：一是对因企业改制 解决职工人事关系问题廉价租给职工经营；二是对外出租（比如餐饮、洗浴等），我们负责资产的监管、租金收

2、取及安全治理等工作；依据现有的资产和市场进展情形看，现有的经营理念及进展战略已经落后，不适应市场的进展了， 为了优化和整合资源， 提高资产利用率，公司实行改革已成为必要；2、国企转制在国有企业改革的浪潮中， 国企转制提高资源的利用效率，实现经营利润最大化；为了适应市场进展的需要，作为一家国企转制公司，在 商业设施的运营上面应当有新思路，遵循科学进展观， 建立有效的管理体制和运营体制；目前，具备业务进展的基础，缺乏一个有效运营的平台和优化资源的机制；国企转制使大批职工人事关系显现转变，以前的方案经营变为现在的自主经营，改善了周遍业主的生活，满意了他们的需求，但是，目前运营的水平仍处于低层次，治理

3、也欠缺，很难实现利润最大化；国企转制原来就是为了实现企业利润最大化，在这样的北京下实现公司化运营，能更好的平稳国家、集体、个人的利益，也能使业主、周 围居民和公司的利益得到优化；二、商业地产行业分析北京商业地产具有得天独厚的优势， 特殊是在近些年， 进展特别迅猛，商铺投资受到投资者的青睐；于是，一批特地从事商业地产的中介公 司和运营公司就应运而生了；1、进展概况在北京城市总体规划（20XX年 2021 年）中，政府提出了构建新城市空间格局、 实施多中心的新城进展战略方向，而一个新城市中心的形成有赖于多种功能性物业及产业的均衡进展，完备的商业服务功能亦是城市分中心形成的重要一环；大量的居住人口存

4、在， 具备较强的消费才能，商业地产进展特别快速，大量的商铺中介公司涌现； 据明白， 北京拥有数千家商铺中介公司，绝大多数公司都仍处于门店经营模式， 而像中原、我爱我家等大型的中介公司仍属少数，据明白，我爱我家在北京连锁店多达800 多家，而每个店面配备的人员也在8人左右；2、进展趋势随着收入水平的连续提高，北京消费人群的消费需求正由 “ 基础型” 向“ 享受型 ” 的方向快速转化， 外出就餐、聚会、咖啡馆沟通越来越成为人们的日常生活方式， 需求的增加为相应业态进展供应了机会；随着城市的进展，大量人口的集合，商业铺面

5、的经营越来越专业化， 许多商业区域内的门店都实行统一规划治理；而餐饮休闲业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、 消遣等业态租户已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段；目前诸多商业门店都倾向性地提升了餐饮、消遣的面积比例；3、经营模式门店式经营在商业集中地段设立门店，吸取邻近的商业设施加入， 统一治理，形成连锁，造就品牌效应和规模经济；一般一个公司拥有多 个连锁门店；公司式运作北京不少做大做强的商铺的中介公司或经纪公司除了自己拥有固定资产尚铺出租外，大量收纳私人商铺进行治理， 同时也会与一些大型的商业场所合作，为其治理运营，甚至供应询问服务；4、组织结构

6、各商业地产中介组织机构基本都是差不多，小型商业中介不存在行政部和策划部，基本上以营销部为主，以门店经营为主；5、用人机制随着常常的进展， 人力资源的要求的提高， 各大商业中介和运营公司都特别注意人才的培育，进展经纪人队伍；由于人才流淌比较大，用人方面基本上是实行“ 门槛低、培训上岗，要求高 ” 的策略；6、薪酬体系现代商业中介和运营公司基本上都建立有科学合理的新酬体系，基本模式都是 “ 固定工资 +提成” 模式；基本工资平均水平在1800 元，提成依据业绩状况来运算；三、前景分析成立公司， 必需要看好公司运营项目的

7、进展前景，必需具备可连续进展的潜力，才能满意公司进展的需要；1、市场及业务分析商业地产市场宽阔，利润丰厚；相对住宅市场，仅租金来说，商业应 该比住宅 3 倍以上，也就是说，假如住宅租金10 元/平方米，商业铺面应当超过 30 元/平方米，因此许多人情愿投资商业地产；北京拥有数千家商业中介和运营公司，可以可以常常看到处处张贴着求组、转让的广告，而许多人并没有通过中介解决， 在中介市场得到规范之后， 信任会拥有更广泛的市场；目前拥有的业务基本够企业的运营，但是企业要进展， 业务要不但的进展，企业才有进展前途；公司可开展商业地产租赁、询问、运营等业务拓展市场，逐步形成规模化、市场化、品牌化的专业商业

8、地产运营公司；2、产业的进展态势第一，将来商业地产逐步走向规模化；随着我国零售业市场的全面放开，外资零售企业的加快进入， 国内零售市场必将面临成本和价格的双重竞争，零售业竞争的加剧将使小型批发商业的生存空间大大缩 小；将来批发商业的生存必定要通过经营的规模效应和专业化的物流 配送来获得空间；其次，商品种类的细分化趋势日渐明显；就北京商业地产进展来看，市场开头形成相对集中的经营区域和规模化的进展；第三，大中型专业商业店面对各类经营配套设施特殊是物业、商业的配套要求日益剧烈； 近年来我国商业地产的高速增长使得商业项目对停车规模的需求越来越高；四、SWOT 分析1、优势第一，公司有自己的服务项目和资

9、产可供运营， 已经具备成立公司的物质基础条件，目前拥有部分商铺， 可供运营性打算公司的可操作性；其次，公司是国企改制，在某种程度上，获得了相对多的政策支持，有利于企业快速进入市场，获得更多的市场份额；再次，企业现有较充分的客户支持， 企业的店铺能够得到充分的利用，可以依据目前租门店的可以的需求，来进展更多客户和门店；2、劣势第一、公司不具备市场体会；始终都是政府管制的企业，实现市场化和企业化操作的体会，要走许多弯路；其次，没有有效的拓展市场的途径；公司成立不能满意于现状，要进展，必需拓展业务，而公司目前仍没有有很好卡、拓展业务的途径；再次，因循守旧的观念没有完全摆脱，缺乏勇于创新的人才；3、机

10、遇成立公司对资产的治理更为有效和合理，在国家政策的支持和保证的情形下，实现国有资产利益最大化；商铺运营有保证， 对内，企业转制的内部职工租用的店铺保证了收益， 外部对外出租店铺已经有肯定的效益保证，成立公司后， 会扩大经营范畴；4、威逼市场上大量的专业商业中介和运营公司的存在，公司很难快速进展、业务拓展面临庞大的压力；面对业务拓展困难，人才积聚困难，人员流淌大，不仅给公司运营带来困难，也增加公司成本，人是公司能够进展的基本保证；五、公司战略目标和进展规划1、战略目标战略目标：本着解放思想、实事求是、与时俱进、加快进展的指导思 想，以资本运营为纽带，建立产权清楚、权责明确、政企分开、治理 科学的

11、现代企业制度， 形成以市场为导向， 以解放全体干部职工原动力为核心的企业运行机制，不断提高企业经济效益和职工收入水平， 打造适应市场经济进展需要的现代企业平台，通过企业平台， 实现商业地产运营利益最大化；2、进展规划解决国企历史遗留问题：国企转制中，大量人事关系的转变；铺面作为国有资产没有产权证书；实现市场化运营：公司要进展，必需得到市场的检验，因此，在经营方式上必需转变走市场化运营，业务拓展要以市场为导向；优化人才结构体系：第一要建立科学合理的人才聘请体系和培训制 度，实现公司人才的专业化，才能有效的拓展公司业务，建立现代企业治理制度；其次，要建立科学合理的薪酬体系，对员工实施人性化在治理，

12、建立合理的嘉奖机制，提高员工工作积极性；建立有效的法人治理结构：实施法人治理，脱离政府管制，企业完全自主经营， 企业法人对企业拥有打算权， 打算公司的进展走向和战略目标；3、进度支配第一步：以市场为导向，对公司内部的资产（门店）的整合、运营，以实现提升资产升值空间和经营治理，变治理为经营，实现门店科学、合理、有效的利用，优化业主、出租人和邻近居民的利益；其次步： 在完成系统内部资产经营之后，加强与系统内部的资产经营（其他兄弟单位的资产）的联系，实现信息共享，或者以公司的形式来实现系统内部资产的整和，扩大公司经营范畴；第三步：走向市场，努力打造成为一个商业地产经营公司，业务延长到社会、参加市场竞

13、争，可以考虑收纳私人商铺和商业整体，购买或者租用商业来经营， 实现规模化经营， 打造北京商业地产最可信任的品牌；比如，我们可以利用自己的资产（门店）优势，形成规模如餐饮连锁、酒店连锁；六、风险分析及计策1、政策风险及计策政策不确定性，目前企业仍有政策的爱护，一旦公司成立，完全市场化操作，就会失去政策的爱护和支持；要在市场化道路上走得顺当，必需要讨论政策，依据政策的路径去实现市场化经营；2、技术风险及计策商业地产的投资与运营要求经营者拥有很好的市场敏锐度，在经营体会方面，需要多学习和培训、调查和明白；3、市场风险及计策企业没有市场体会，进入市场面临的竞争很大，市场风险大，对抗市场风险需要决策者在做打算之前要进行充分的市场调查；4、人力风险及计策专业人员匮乏，可以引进； 高薪聘请专业的商业地产人才，特殊是需要一个经纪人团队支持；5、其它风险及计策房子证件不齐（土地证、房产证） ，这方面的问题可以通过加强与相关部门的和谐沟通来解决；七、结论与建议1、讨论结论：商业地产公司成立具有可行性和可操作性综上所述， 企业改制在法律和政策许可的范畴内，实现企业对现有门店的治理到运营的职能的转变，并逐步融入市场， 实现市场化和公司化操作有保证、有市场，在解决人力资源之后，完全具有可行性；