第一章：房地产与房地产业

1、 房地产经济学房地产经济学1 1、房地产与房地产业、房地产与房地产业2 2、房地产市场及其运行的一般规律、房地产市场及其运行的一般规律3 3、区位理论与房地产价格的空间分布、区位理论与房地产价格的空间分布4 4、土地制度与土地市场、土地制度与土地市场5 5、房地产产权理论、房地产产权理论6 6、住房保障政策及其分析、住房保障政策及其分析7 7、房地产市场的运行机制与宏观调控、房地产市场的运行机制与宏观调控1.11.1房地产房地产1 1.1.1.1.1房地产的概念房地产的概念 房地产是土地和房屋财产的合称，又称不动产。房地产是土地和房屋财产的合称，又称不动产。 “ “房地产房地产”有广义和狭义两

2、种解释。有广义和狭义两种解释。 狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物，包括物质实体和狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。在这里强调房地产是物质实体与权益的结合，依托于物质实体的权益。在这里强调房地产是物质实体与权益的结合，是说两者密不可分。其中，物质实体是指一般的土地或房屋，它是权益是说两者密不可分。其中，物质实体是指一般的土地或房屋，它是权益的载体，也是一切经济活动的物质基础。依托于物质实体上的权益表现的载体，也是一切经济活动的物质基础。依托于物质实体上的权益表现为一种权利，或者是人们拥有的财产权利。房地产的财产权利有着不同为一种权利，或

3、者是人们拥有的财产权利。房地产的财产权利有着不同的权属状态和丰富的内涵，如所有权、使用权、占有权、抵押权与相应的权属状态和丰富的内涵，如所有权、使用权、占有权、抵押权与相应的权能等。房地产也可以说是土地和土地上的建筑物、固着物及其衍生的权能等。房地产也可以说是土地和土地上的建筑物、固着物及其衍生的权利与义务关系的总和的权利与义务关系的总和。房地产与房地产业房地产与房地产业 广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。矿藏、森林等自然资源。日本民法典日本民法典第第270270条规定，土地包括地表及地表之条规定，土地包括地表及地表之

4、上于法令限制的空间。实际上，土地应包括地球表上于法令限制的空间。实际上，土地应包括地球表面及地表之上和之下延伸的一定空间，因为不管是面及地表之上和之下延伸的一定空间，因为不管是土地所有人还是土地使用人，取得土地的目的不仅土地所有人还是土地使用人，取得土地的目的不仅是为了土地本身，更重要的是为了利用土地从事各是为了土地本身，更重要的是为了利用土地从事各种活动。如从事房地产开发，建筑物自身不仅需要种活动。如从事房地产开发，建筑物自身不仅需要一定的高度与面积，而且可能为了结构安全和地基一定的高度与面积，而且可能为了结构安全和地基稳固要开挖做深基础或桩基础，也可能为了满足使稳固要开挖做深基础或桩基础，

5、也可能为了满足使用和改造环境的要求在地表修筑其他设施或景物。用和改造环境的要求在地表修筑其他设施或景物。1.1.2房地产的特性 房地产的特性是由自然特性及社会经济特性所决定的，具体表现为以下几个方面： （1）位置的固定性 房地产位置的固定性，可以概括为三个方面，即自然地理位置的固定性和交通位置与社会经济位置的相对固定性。 （2）寿命耐久性 房地产的寿命耐久性又称效用长期性。对于土地它在地球表面的空间位置是永存的。人们对土地只要给予适当的保护，其利用价值一般都不会灭失。土地具有不可毁灭性。 建筑物只要建造完整、质量合格并进行正常使用和维修，其寿命可达数十年、上百年，甚至更长。我国法律规定，城市规

6、划区范围内的土地所有权归国家所有，而通过政府出让的土地使用权都有明确的出让使用最高年限，如住宅用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。（3 3）价值的双重性）价值的双重性 价值的双重性是指房地产中土地价值的双重性。在现实价值的双重性是指房地产中土地价值的双重性。在现实经济生活中，房屋建造就其价值形成来说，与一般商品没经济生活中，房屋建造就其价值形成来说，与一般商品没有差异。有差异。 土地价值的双重性是由于土地本身的双重属性造成的：土地价值的双重性是由于土地本身的双重属性造成的：一方面，土地是自然的产物而不是

7、人类劳动的产物；另一一方面，土地是自然的产物而不是人类劳动的产物；另一方面，土地又是社会产物。方面，土地又是社会产物。 作为自然物的土地没有价值，但是具有使用价值，即有作为自然物的土地没有价值，但是具有使用价值，即有一定的生产能力和有用性，这是土地的自然属性。作为自一定的生产能力和有用性，这是土地的自然属性。作为自然物的土地，如果不投入资本和劳动就不会具有经济价值。然物的土地，如果不投入资本和劳动就不会具有经济价值。马克思主义经济学认为，作为自然物的土地没有价值，但马克思主义经济学认为，作为自然物的土地没有价值，但之所以有价格，主要是由于土地所有权的存在，而所有权之所以有价格，主要是由于土地所

8、有权的存在，而所有权关系本身无非就是一种经济利益或权利的表现。关系本身无非就是一种经济利益或权利的表现。 （4 4）价值高大性）价值高大性 房地产价值高，一方面为单位价值高，具体表现在单位面房地产价值高，一方面为单位价值高，具体表现在单位面积价格的数值高；另一方面为价值大，即总体价值大，是其他积价格的数值高；另一方面为价值大，即总体价值大，是其他产品难以相比的。产品难以相比的。 （5 5）需求的普遍性（功能的多重性）需求的普遍性（功能的多重性） 房地产的使用价值具有效用的多层次性，因此兼有生活资料房地产的使用价值具有效用的多层次性，因此兼有生活资料和生产资料的双重性质。和生产资料的双重性质。

9、（6 6）产权分割性与权益的流动性）产权分割性与权益的流动性 房地产产权是由一系列权利组成的，这些不同的权利可以同房地产产权是由一系列权利组成的，这些不同的权利可以同时分属于不同的产权主体，由不同的权利人支配，如所有权、时分属于不同的产权主体，由不同的权利人支配，如所有权、使用权、占有权、抵押权等。因此，房地产交易实际上是产权使用权、占有权、抵押权等。因此，房地产交易实际上是产权的交易，即各种权利的流转，既可以是全部产权的转移，也可的交易，即各种权利的流转，既可以是全部产权的转移，也可以是部分产权的转移。以是部分产权的转移。（7 7）保值增值性）保值增值性 房地产的增值性是说因具有耐久性，不仅

10、可以保存它的价房地产的增值性是说因具有耐久性，不仅可以保存它的价值，而且随着时间的推移，价值还会自然增加。值，而且随着时间的推移，价值还会自然增加。一般来说，引起房地产增值的原因主要有以下几个方面：一般来说，引起房地产增值的原因主要有以下几个方面： a a有效需求增加致使稀缺性增加，从而引起市场价格上涨，有效需求增加致使稀缺性增加，从而引起市场价格上涨，如居民收入增加、人口增长、居住水平提高等；如居民收入增加、人口增长、居住水平提高等； b b通货膨胀，在这里主要强调价格水平上涨的现象；通货膨胀，在这里主要强调价格水平上涨的现象； c c外部经济环境条件的改善，如经开发投入使得该社区公外部经济

11、环境条件的改善，如经开发投入使得该社区公用设施齐全、环境优美用设施齐全、环境优美 d d对建筑物本身进行的投资改造，如室内外装修改造、更对建筑物本身进行的投资改造，如室内外装修改造、更换或增加设备等。换或增加设备等。前三个原因引起的价值增加，称为房地产的自然增值。前三个原因引起的价值增加，称为房地产的自然增值。 1.1.31.1.3房地产分类房地产分类 房地产可分为土地、土地及地上物。房地产可分为土地、土地及地上物。 地上物可分为构筑物（基础设施）及建筑地上物可分为构筑物（基础设施）及建筑物（住宅物业和非住宅物业（工业物业和商业物（住宅物业和非住宅物业（工业物业和商业物业（写字楼、零售物业和酒

12、店）物业（写字楼、零售物业和酒店）1.1.41.1.4房地产价值的表现形式：存量与流量房地产价值的表现形式：存量与流量像其他经济变量一样，房地产可以用存量和流量两种方式来表示。像其他经济变量一样，房地产可以用存量和流量两种方式来表示。流量是指每年竣工的新建筑物价值减去因毁损或废弃而灭失的房流量是指每年竣工的新建筑物价值减去因毁损或废弃而灭失的房地产价值。其中每年新竣工建筑物价值是国家最大的投资。地产价值。其中每年新竣工建筑物价值是国家最大的投资。在美国，该投资占在美国，该投资占gdp(gdp(亦为流量指标亦为流量指标) )的比重约为的比重约为7 7( (其中其中6060是对建筑业的工人及建筑设

13、备的支付，是对建筑业的工人及建筑设备的支付，40%40%是对建筑材料的支是对建筑材料的支付付) )。存量是指所有的建筑物和土地的价值之和，是国民财富存量是指所有的建筑物和土地的价值之和，是国民财富( (亦为存亦为存量指标量指标) )中最大的一部分。中最大的一部分。需要注意的是：土地是不可再生的商品，其价值只能用存量而不需要注意的是：土地是不可再生的商品，其价值只能用存量而不是流量指标来表示。是流量指标来表示。1.21.2房地产业房地产业1.2.11.2.1房地产业的一般概念房地产业的一般概念 房地产业作为一个独立的产业部门存在，它不仅包括生产环节，而且也包括流通和房地产业作为一个独立的产业部门

14、存在，它不仅包括生产环节，而且也包括流通和服务环节。确切地说，房地产业是指从事房地产业投资、开发、经营、管理和服务等经服务环节。确切地说，房地产业是指从事房地产业投资、开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。房地产业包括房地产开发、经营、消费等各个领域的经济组济实体所组成的产业部门。房地产业包括房地产开发、经营、消费等各个领域的经济组织和经纪人以及各类专业人员，他们是互相依存、互相联系、互相提供服务的有机整体。织和经纪人以及各类专业人员，他们是互相依存、互相联系、互相提供服务的有机整体。1.2.21.2.2房地产业的划分房地产业的划分 联合国在联合国在全部经济活动产业分类的国际标准全

15、部经济活动产业分类的国际标准中，把经济活动分为十大类，其中中，把经济活动分为十大类，其中房地产业被列入第八类，由四个部分组成：房地产业被列入第八类，由四个部分组成：出租和经营房地产出租和经营房地产( (非住宅建筑、公寓房间、住宅非住宅建筑、公寓房间、住宅) )；进行土地功能分区和房地产开发；进行土地功能分区和房地产开发；不动产出租人；不动产出租人；通过合同或收费方式经营的租赁、买卖、管理、评估房地产的代理人、经理人和管理通过合同或收费方式经营的租赁、买卖、管理、评估房地产的代理人、经理人和管理者。者。 联合国所确定的房地产业是指由从事房地产经营活动的企业、中介机构和经纪人组联合国所确定的房地产

16、业是指由从事房地产经营活动的企业、中介机构和经纪人组成的产业部门。成的产业部门。我国现行产业的分类我国现行产业的分类我国现行行业分类标准把房地产业列为第三产业的第二层次。根据我国现行行业分类标准把房地产业列为第三产业的第二层次。根据中国中国统计年鉴统计年鉴20012001介绍，在我国国民经济产业体系中，根据社会生产活介绍，在我国国民经济产业体系中，根据社会生产活动历史发展的顺序对产业的划分，房地产业是归属于第三产业的一个动历史发展的顺序对产业的划分，房地产业是归属于第三产业的一个重要产业部门。从国民经济活动的三次产业分类看，第一产业主要是重要产业部门。从国民经济活动的三次产业分类看，第一产业主

17、要是农业。第二产业主要是工业和建筑业。第三产业主要是流通行业和各农业。第二产业主要是工业和建筑业。第三产业主要是流通行业和各类服务行业，房地产业在第三产业中属于第二层次。第一层次是流通类服务行业，房地产业在第三产业中属于第二层次。第一层次是流通部门，包括交通运输、仓储及邮电通信业、批发和零售贸易、餐饮业；部门，包括交通运输、仓储及邮电通信业、批发和零售贸易、餐饮业；第二层次是为生产和生活服务的部门，除房地产业外，还包括金融、第二层次是为生产和生活服务的部门，除房地产业外，还包括金融、保险业，地质勘查业、水利管理业，社会服务业，农、林、牧、渔服保险业，地质勘查业、水利管理业，社会服务业，农、林、

18、牧、渔服务业，交通运输辅助业，综合技术服务、第三层次是为提高科学文化务业，交通运输辅助业，综合技术服务、第三层次是为提高科学文化水平和居民素质服务的部门，包括教育、文化、卫生、体育、社会福水平和居民素质服务的部门，包括教育、文化、卫生、体育、社会福利、科学研究业等；第四层次是为社会公共需要服务的部门。利、科学研究业等；第四层次是为社会公共需要服务的部门。1.2.3.2.3房地产业与房地产的联系和区别房地产业与房地产的联系和区别 房地产业与房地产两者之间既有联系又有区别房地产业与房地产两者之间既有联系又有区别: : 从联系上看，房地产是房地产业的基础，房地产业投资建从联系上看，房地产是房地产业的

19、基础，房地产业投资建设和经营管理以及服务的对象是房地产。因此，没有房地产，设和经营管理以及服务的对象是房地产。因此，没有房地产，也就没有房地产业。也就没有房地产业。 但两者还是有明显的区别的，主要表现在房地产是一个自但两者还是有明显的区别的，主要表现在房地产是一个自然属性的不动产，而房地产行业是一个具有社会属性的运行机然属性的不动产，而房地产行业是一个具有社会属性的运行机制，是由生产环节、流通环节和服务环节三方面所组成的，是制，是由生产环节、流通环节和服务环节三方面所组成的，是人们直接参与的一种经济活动。人们直接参与的一种经济活动。 房地产业与建筑业在国民经济中是既有密切联系又有实质房地产业与

20、建筑业在国民经济中是既有密切联系又有实质性区别的两个经济部门，一方面，在经济活动中，由于它们的性区别的两个经济部门，一方面，在经济活动中，由于它们的劳动对象和经营对象都是房地产，二者是相互渗透和交叉的；劳动对象和经营对象都是房地产，二者是相互渗透和交叉的； 另一方面，两者从活动范围、产业归属、经营内容、经营另一方面，两者从活动范围、产业归属、经营内容、经营方式等方面看，都有明显的区别。所谓建筑业，是指从事各类方式等方面看，都有明显的区别。所谓建筑业，是指从事各类建筑产品开发建设的物质生产部门，建筑业主要由土木工程建建筑产品开发建设的物质生产部门，建筑业主要由土木工程建筑业、线路管道设备安装业和

21、勘察设计业组成。筑业、线路管道设备安装业和勘察设计业组成。 建筑业是直接从事房屋生产和其他建筑物的改造、装修、建筑业是直接从事房屋生产和其他建筑物的改造、装修、安装等的一个物质生产部门。安装等的一个物质生产部门。 房地产业主要从事的是地产和房产的经营，并对房地产产房地产业主要从事的是地产和房产的经营，并对房地产产品进行管理服务，同时兼营房地产的投资开发建设，是介于第品进行管理服务，同时兼营房地产的投资开发建设，是介于第二产业与第三产业之间、以第三产业为主的产业部门。因此，二产业与第三产业之间、以第三产业为主的产业部门。因此，在国际上和我国都已明确规定建筑业属于第二产业，房地产业在国际上和我国都

22、已明确规定建筑业属于第二产业，房地产业属于第三产业。属于第三产业。1.2.41.2.4房地产业经济活动的特点房地产业经济活动的特点 作为一个独立的产业部门，房地产业有其自身活动的特点。认识房地产业的特点，作为一个独立的产业部门，房地产业有其自身活动的特点。认识房地产业的特点，有助于更好地把握房地产经济运动的客观规律。有助于更好地把握房地产经济运动的客观规律。 (1)(1)房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业 社会经济发展和人们生活水平客观上存在的差别，决定了不同地区房地产业需求程社会经济发展和人们生活水平客观上存在的差别，决定了不同地区房

23、地产业需求程度的差异。房地产业的布局结构、规模和发展速度等因受本地区社会经济发展水平的影度的差异。房地产业的布局结构、规模和发展速度等因受本地区社会经济发展水平的影响而产生重大差别，这也是由产业结构历史演变规律所决定的。响而产生重大差别，这也是由产业结构历史演变规律所决定的。 按一般产业结构历史演变规律考察，第三产业只有在第一、二产业有了相当程度的按一般产业结构历史演变规律考察，第三产业只有在第一、二产业有了相当程度的发展后才有可能发展起来，当然这并不意味着只有第一、二产业发展成熟以后才能发展发展后才有可能发展起来，当然这并不意味着只有第一、二产业发展成熟以后才能发展第三产业，而只是说在第一、

24、二产业尚处于落后状态时会影响第三产业发展的规模和速第三产业，而只是说在第一、二产业尚处于落后状态时会影响第三产业发展的规模和速度。而房地产业正是属于第三产业的一个重要组成部分。与此相对应，一个地区房地产度。而房地产业正是属于第三产业的一个重要组成部分。与此相对应，一个地区房地产业的发展程度，也必然受到这个地区本身经济发展水平及该地区产业结构状况的制约。业的发展程度，也必然受到这个地区本身经济发展水平及该地区产业结构状况的制约。 我国是一个国土辽阔、各地区社会经济发展水平极不平衡的国家。现实的地区差异我国是一个国土辽阔、各地区社会经济发展水平极不平衡的国家。现实的地区差异使房地产业经济活动在各地

25、区的差异也相当巨大，而且这种差异将会随着地区经济的发使房地产业经济活动在各地区的差异也相当巨大，而且这种差异将会随着地区经济的发展变化处于不断的变动和发展之中。房地产业自身这种区域性的产业特性，会使得各个展变化处于不断的变动和发展之中。房地产业自身这种区域性的产业特性，会使得各个地区房地产价格、房地产业及房地产企业的收益有较大的区别，造成级差收益明显。地区房地产价格、房地产业及房地产企业的收益有较大的区别，造成级差收益明显。 （2 2）从行业特征来看，房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业）从行业特征来看，房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业 房地产业的综合性体现在它是横跨生

26、产、流通和消费领域的产业部门，它以流通领房地产业的综合性体现在它是横跨生产、流通和消费领域的产业部门，它以流通领域为主，但又参与房地产开发、经营的决策、组织、管理，还兼有部分生产职能，如勘域为主，但又参与房地产开发、经营的决策、组织、管理，还兼有部分生产职能，如勘察、设计、规划和土地开发等；它虽然不直接属于消费，但又与消费过程紧紧结合交叉察、设计、规划和土地开发等；它虽然不直接属于消费，但又与消费过程紧紧结合交叉在一起，在消费过程中承担维修、改造、保养、装饰等生产任务，提供售后维修和各项在一起，在消费过程中承担维修、改造、保养、装饰等生产任务，提供售后维修和各项物业管理服务。因此，房地产业的经

27、济活动存在于房地产的前期准备阶段、开发销售阶物业管理服务。因此，房地产业的经济活动存在于房地产的前期准备阶段、开发销售阶段和消费阶段全过程；正是由于房地产开发、流通过程较长、消费过程更长的这种特殊段和消费阶段全过程；正是由于房地产开发、流通过程较长、消费过程更长的这种特殊状况，决定了房地产业具有高度综合性，是个开发经营周期较长，与多行业、多部门、状况，决定了房地产业具有高度综合性，是个开发经营周期较长，与多行业、多部门、多学科相结合的产业部门，又是个占用资金量大、资金周转较慢的资金密集型产业部门，多学科相结合的产业部门，又是个占用资金量大、资金周转较慢的资金密集型产业部门，还是个物业管理周期长

28、、售后服务任务重的服务性产业部门。还是个物业管理周期长、售后服务任务重的服务性产业部门。 房地产业的关联性体现在它与众多的产业部门相联系，或者其他产业部门作为房地房地产业的关联性体现在它与众多的产业部门相联系，或者其他产业部门作为房地产业的初始投入部门，或者房地产业作为其他产业部门的生产中间产品的部门，或者对产业的初始投入部门，或者房地产业作为其他产业部门的生产中间产品的部门，或者对房地产商品的需求会引致对其他产品的进一步需求。房地产业联系着涉及国民经济方方房地产商品的需求会引致对其他产品的进一步需求。房地产业联系着涉及国民经济方方面面的产业部门。它不仅涉及建材工业、房屋设备工业、建筑机械工业

29、和冶金、化工、面面的产业部门。它不仅涉及建材工业、房屋设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、森工、机械、电子、仪表、通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器、纺织、家具森工、机械、电子、仪表、通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器、纺织、家具等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业、其他服务业等。等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业、其他服务业等。 （3 3）从投资过程来看，房地产业是一个高投资、高风险的行业）从投资过程来看，房地产业是一个高投资、高风险的行业 房地产业的经济活动过程，是大量资金的运作过程，一个房地产项目，房地产业的经济活动过程，是大量资金的运作过程，一个房地产项目，少则需投资

30、数百万，多则数亿甚至数十亿元。与其他一般产业相比，它是少则需投资数百万，多则数亿甚至数十亿元。与其他一般产业相比，它是一个高投资的行业。由于房地产业投资数量大、投资周期长、变现性差，一个高投资的行业。由于房地产业投资数量大、投资周期长、变现性差，往往出现市场价格波动、供求变化大，所以涉及风险类型也比较复杂。因往往出现市场价格波动、供求变化大，所以涉及风险类型也比较复杂。因此，房地产业回报率一般较高，但确定性也较差，是一个高风险的行业。此，房地产业回报率一般较高，但确定性也较差，是一个高风险的行业。 （4 4）从社会经济方面来看，房地产业受政府政策影响很大，是与法律）从社会经济方面来看，房地产业

31、受政府政策影响很大，是与法律制度紧密相关的行业制度紧密相关的行业 由于房地产业在社会经济活动中的重要性，各地政府一般都对房地产由于房地产业在社会经济活动中的重要性，各地政府一般都对房地产市场十分关注，为不断调整房地产业在开发、交易、使用过程中的法律关市场十分关注，为不断调整房地产业在开发、交易、使用过程中的法律关系和经济利益关系，经常会有新的政策或措施出台，加之房地产的不可移系和经济利益关系，经常会有新的政策或措施出台，加之房地产的不可移动性、使用周期的长期性、价值的高大性以及与周围环境的高度相关性，动性、使用周期的长期性、价值的高大性以及与周围环境的高度相关性，使得房地产经济难免受到相关政策

32、调整所带来的影响，如土地供给政策、使得房地产经济难免受到相关政策调整所带来的影响，如土地供给政策、住房政策、金融政策、财政税收政策等。因此，它要求有完备的法律、法住房政策、金融政策、财政税收政策等。因此，它要求有完备的法律、法规，以规范、协调各经济主体之间的权利关系，从而保证和促进房地产业规，以规范、协调各经济主体之间的权利关系，从而保证和促进房地产业的健康发展。的健康发展。 1 1.2.5.2.5房地产业的发展机制房地产业的发展机制 所谓房地产业的发展机制，是指房地产业得以顺利进行的前提条件和所谓房地产业的发展机制，是指房地产业得以顺利进行的前提条件和应遵循的原则。应遵循的原则。 促进房地产

33、业的发展，必须认识房地产开发经营的内在机制，从而创促进房地产业的发展，必须认识房地产开发经营的内在机制，从而创造条件，推动房地产开发经营活动的深入进行。我国的房地产业是在土地造条件，推动房地产开发经营活动的深入进行。我国的房地产业是在土地使用制度改革、房改及房地产法制建设等基础上发展起来的。使用制度改革、房改及房地产法制建设等基础上发展起来的。 (1)(1)城镇土地使用制度改革。城镇土地使用制度改革。 土地使用制度改革前，我国的城镇土地使用采用行政划拨土地使用制度改革前，我国的城镇土地使用采用行政划拨制，特点是制，特点是“无偿、无限期、无流动无偿、无限期、无流动”，即用地单位提出用地，即用地单

34、位提出用地申申请后，经主管部门批准，直接划拨给用地单位使用，用地单位请后，经主管部门批准，直接划拨给用地单位使用，用地单位无需缴纳费用无需缴纳费用( (地租或地价地租或地价) )，且其使用也没有时间限制。自，且其使用也没有时间限制。自19881988年年3 3月宪法修正案和月宪法修正案和19901990年国务院年国务院城镇国有土地使用权城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例出让和转让暂行条例实行后，我国的城镇国有土地使用权制实行后，我国的城镇国有土地使用权制度发生了深刻的变化，实行土地有偿、有限期、有流动的土地度发生了深刻的变化，实行土地有偿、有限期、有流动的土地使用制度改革。用地单位在用地申请

35、得到批准后，只有在缴纳使用制度改革。用地单位在用地申请得到批准后，只有在缴纳规定的土地使用权出让金后才可获得一定年期内的土地使用权，规定的土地使用权出让金后才可获得一定年期内的土地使用权，且该土地使用权在法律规定的范围内可以转让、出租或抵押。且该土地使用权在法律规定的范围内可以转让、出租或抵押。实行土地使用制度改革，使得土地使用权可以作为商品在市场实行土地使用制度改革，使得土地使用权可以作为商品在市场中流动，也使房地产投资商获得土地使用权并在其上开发可以中流动，也使房地产投资商获得土地使用权并在其上开发可以出售、出租的商品房成为可能。出售、出租的商品房成为可能。 (2) (2)城镇住房制度改革

36、。城镇住房制度改革。 长期以来，我国实行国家统一投资、建设、分配和管理的长期以来，我国实行国家统一投资、建设、分配和管理的福利制住房制度。象征性征收的房租根本不足以维持基本的修福利制住房制度。象征性征收的房租根本不足以维持基本的修缮费，更无法投入再循环利用。国家的投资无法收回，形成了缮费，更无法投入再循环利用。国家的投资无法收回，形成了“投资投资包袱包袱再投资再投资再背包袱再背包袱”的恶性循环。同时，的恶性循环。同时，由于住房分配的黑箱操作制度，滋生了腐败现象，群众怨声载由于住房分配的黑箱操作制度，滋生了腐败现象，群众怨声载道。实行住房制度改革后，住房的商品性得以承认和体现，国道。实行住房制度

37、改革后，住房的商品性得以承认和体现，国家在住房投资、建设和分配、管理体制上都进行了重大改革，家在住房投资、建设和分配、管理体制上都进行了重大改革，初步建立了住房市场，为推进住房的商品化、社会化打下了基初步建立了住房市场，为推进住房的商品化、社会化打下了基础，也为发展房地产业提供了必要条件。础，也为发展房地产业提供了必要条件。 (3) (3)房地产法制建设。房地产法制建设。 房地产开发经营涉及的面很广，产权和经济关系复杂，不房地产开发经营涉及的面很广，产权和经济关系复杂，不仅要有完善的市场体系和价格体系为其服务，还必须要有完整仅要有完善的市场体系和价格体系为其服务，还必须要有完整的法律法规来规范

38、和调整各种产权关系和经济关系。的法律法规来规范和调整各种产权关系和经济关系。 目前，中国的房地产法律法规体系由法律、行政法规、部目前，中国的房地产法律法规体系由法律、行政法规、部门规章、规范性文件和技术法规等构成。房地产开发与经营管门规章、规范性文件和技术法规等构成。房地产开发与经营管理的各主要环节均有法可依，法律体系已初步建立，为保障房理的各主要环节均有法可依，法律体系已初步建立，为保障房地产市场和房地产业的健康发展创造了良好的环境。地产市场和房地产业的健康发展创造了良好的环境。 （4)4)房地产金融业的发展。房地产金融业的发展。 房地产价值大，资金占用量大，回收期长，相应的开发经房地产价值

39、大，资金占用量大，回收期长，相应的开发经营成本也大，要有巨额固定资金和流动资金作垫支。为了使其营成本也大，要有巨额固定资金和流动资金作垫支。为了使其正常运转，必须要有专门的金融业务系统来为其融通资金。不正常运转，必须要有专门的金融业务系统来为其融通资金。不仅如此，从国际惯例来看，居民购买住房也需要借助金融业的仅如此，从国际惯例来看，居民购买住房也需要借助金融业的支持。所以，建立和完善专门的房地产金融体系对房地产生产支持。所以，建立和完善专门的房地产金融体系对房地产生产和消费的发展有至关重要的意义。和消费的发展有至关重要的意义。 (5)(5)其他配套制度的改革。其他配套制度的改革。 房地产业的发

40、展涉及方方面面的各种配套制度的改革，房地产业的发展涉及方方面面的各种配套制度的改革，如工资制度改革、消费政策改革等。如工资制度改革、消费政策改革等。 我国的工资制度的基本特征是低工资制，居民家庭住房消我国的工资制度的基本特征是低工资制，居民家庭住房消费占收入的比重很小。只有通过工资制度和收入制度的改革，费占收入的比重很小。只有通过工资制度和收入制度的改革，把住房消费和工资联系起来，增加居民工资中的住房消费含量，把住房消费和工资联系起来，增加居民工资中的住房消费含量，使城市居民租得起或买得起商品房，住房分配才能走进市场，使城市居民租得起或买得起商品房，住房分配才能走进市场，从而真正实现房地产开发

41、经营的商品化和社会化。同时，我国从而真正实现房地产开发经营的商品化和社会化。同时，我国自建国以来，实行低消费、高积累的消费政策，遏制了人们的自建国以来，实行低消费、高积累的消费政策，遏制了人们的正常消费需求，使得资金大量沉淀在银行或金融机构，资金的正常消费需求，使得资金大量沉淀在银行或金融机构，资金的循环和有效利用率很低。这也在一定程度上影响了人们对住房循环和有效利用率很低。这也在一定程度上影响了人们对住房消费的投入力度，制约了包括住房市场在内的房地产市场的发消费的投入力度，制约了包括住房市场在内的房地产市场的发展。展。 1 1.3.3房地产业与国民经济的关系房地产业与国民经济的关系房地产业是

42、国民经济的一个重要产业，房地产业的发展与国民房地产业是国民经济的一个重要产业，房地产业的发展与国民经济的发展紧密相关，充分认识它的地位与作用，对研究房经济的发展紧密相关，充分认识它的地位与作用，对研究房地产业经济运行的规律性和促进房地产业在新世纪更好地发地产业经济运行的规律性和促进房地产业在新世纪更好地发展具有重要意义。展具有重要意义。 1.3.11.3.1房地产业在国民经济中的地位与作用房地产业在国民经济中的地位与作用 （1 1）房地产业是国民经济的基础性产业）房地产业是国民经济的基础性产业 所谓基础性，是指一个产业在国民经济中是社会再生产所谓基础性，是指一个产业在国民经济中是社会再生产和各

43、种经济活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。和各种经济活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。 房地产业是国民经济的基本承载体，主要是说房地产业作房地产业是国民经济的基本承载体，主要是说房地产业作为在工业化、城市化和现代化兴起、发展过程中所形成的一个为在工业化、城市化和现代化兴起、发展过程中所形成的一个独立产业，推动了工业化、城市化和现代化的进展，已经成为独立产业，推动了工业化、城市化和现代化的进展，已经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成部分。在当今许多现代社会经济大系统中一个重要的有机组成部分。在当今许多经济发达的国家和地区，房地产业已成为经济繁荣的基本支撑经济发达的国家和地区

44、，房地产业已成为经济繁荣的基本支撑点，是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。点，是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。 据有关资料表明，据有关资料表明，20042004年全国房地产开发完成投资总额年全国房地产开发完成投资总额13,158.25亿元亿元，占，占18.78%18.78%，增加的产值约占，增加的产值约占gdpgdp增长量的增长量的2 2。房地产业成为国民经济的基础性产业主要体现在以下几方面：房地产业成为国民经济的基础性产业主要体现在以下几方面： 房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条件。房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条件。 房地产业是社会劳动力生产和素质

45、提高的先决条件。国房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件。国民经济的发展在很大程度上取决于社会生产力的发展，而劳动民经济的发展在很大程度上取决于社会生产力的发展，而劳动者是生产力中最基本、最活跃的因素，当代经济的竞争归根结者是生产力中最基本、最活跃的因素，当代经济的竞争归根结底是人才、劳动力素质的竞争。比如，住宅是劳动力维持生命、底是人才、劳动力素质的竞争。比如，住宅是劳动力维持生命、恢复体力和养育后代的基本生活消费品或生存消费资料。如果恢复体力和养育后代的基本生活消费品或生存消费资料。如果没有住宅及与之相配套的文化、娱乐、教育、卫生、体育、公没有住宅及与之相配套的文化、娱乐、教育、卫生

46、、体育、公共设施等用地和用房，就没有劳动力的生产和再生产，劳动力共设施等用地和用房，就没有劳动力的生产和再生产，劳动力的素质也难得到提高。的素质也难得到提高。 房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础。在现房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础。在现代经济中，城市是国民经济中最主要的资产，其中土地、房屋、代经济中，城市是国民经济中最主要的资产，其中土地、房屋、道路及其他公用设施是城市资产中最主要的组成内容，这些资道路及其他公用设施是城市资产中最主要的组成内容，这些资产的开发和建设直接影响城市的形成与发展。一个城市的经济产的开发和建设直接影响城市的形成与发展。一个城市的经济结构是否合理以及

47、基础设施建设的完善程度，是决定该城市能结构是否合理以及基础设施建设的完善程度，是决定该城市能否持续、高效益地经济运行的基本条件。否持续、高效益地经济运行的基本条件。 房地产业是城市环境革命、更新改造的重要动力。城市房地产业是城市环境革命、更新改造的重要动力。城市悬生产力发展到一定阶段的产物，是区域发展的中心，是经济悬生产力发展到一定阶段的产物，是区域发展的中心，是经济密集的社会有机体。我国的城市建设自改革开放以来有长足的密集的社会有机体。我国的城市建设自改革开放以来有长足的发展，但也因环境污染和生态破坏而付出了沉重的代价。许多发展，但也因环境污染和生态破坏而付出了沉重的代价。许多城市的建设经验

48、证明，通过房地产开发，将原城区老工业实施城市的建设经验证明，通过房地产开发，将原城区老工业实施搬迁改造，改变原工业用地用途，实现土地大幅度增值，通过搬迁改造，改变原工业用地用途，实现土地大幅度增值，通过旧有房屋的改造，实施大面积的立体绿化和市政设施建设，可旧有房屋的改造，实施大面积的立体绿化和市政设施建设，可以实现现代城市规划的既定目标，改善城市功能，提升城市形以实现现代城市规划的既定目标，改善城市功能，提升城市形象和竞争力。象和竞争力。 房地产业是国民经济积累资金的重要来源。房地产业是房地产业是国民经济积累资金的重要来源。房地产业是一个高附加值的产业，利用土地开发和房屋建设，可以为国家一个高

49、附加值的产业，利用土地开发和房屋建设，可以为国家提供大量积累资金；由于土地资源的稀缺和人们对房屋需求的提供大量积累资金；由于土地资源的稀缺和人们对房屋需求的巨大潜力，房地产存在着升值的趋势；房地产税收是国家财政巨大潜力，房地产存在着升值的趋势；房地产税收是国家财政收入的重要来源，据有关资料，房地产征税目前相当于全国财收入的重要来源，据有关资料，房地产征税目前相当于全国财政收入的政收入的2 2左右，通过房地产开发、经营、物业管理和中介左右，通过房地产开发、经营、物业管理和中介服务的发展与提高，对国家财政贡献的目标将来可以达到服务的发展与提高，对国家财政贡献的目标将来可以达到4 4。 （2 2）房

50、地产业是国民经济的先导性产业）房地产业是国民经济的先导性产业 所谓先导性，是指本行业的发展能带动相关产业的发展。所谓先导性，是指本行业的发展能带动相关产业的发展。 房地产业是产业链长、关联度大的产业，能够直接或间接房地产业是产业链长、关联度大的产业，能够直接或间接的引导和影响相关产业的发展。据统计，我国每增加的引导和影响相关产业的发展。据统计，我国每增加1 1亿元的亿元的住宅投资，其他住宅投资，其他2323个相关产业就相应增加投入个相关产业就相应增加投入1.4791.479亿元；被亿元；被带动的直接相关或间接相关较大的产业有带动的直接相关或间接相关较大的产业有6060多个。在房地产开多个。在房

51、地产开发中，仅住宅建设需要的建筑材料和零部件就达发中，仅住宅建设需要的建筑材料和零部件就达20092009种以上。种以上。同时，住宅消费的提高还能带动建材、化工、家电、装饰及家同时，住宅消费的提高还能带动建材、化工、家电、装饰及家具等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是具等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1 1：6 6。房地产业与其相关性较大的几个产业的具体关系分析如下：房地产业与其相关性较大的几个产业的具体关系分析如下： 房地产业对建筑业的带动作用房地产业对建筑业的带动作用 房地产业的发展直接为建筑业开拓市场、筹集资金，促进房地产业的发展直接为建筑业开拓市场、筹集资金

52、，促进其资金的周转。房地产业的发展、大量的土地开发和房屋建设，其资金的周转。房地产业的发展、大量的土地开发和房屋建设，扩大了对建筑业的需求，为建筑业提供更为广阔的市场和发展扩大了对建筑业的需求，为建筑业提供更为广阔的市场和发展机会。建筑业为房地产业提供大量劳务和技术服务，建筑业的机会。建筑业为房地产业提供大量劳务和技术服务，建筑业的发展要以房地产业的发展为前提条件。房地产业与建筑业之间发展要以房地产业的发展为前提条件。房地产业与建筑业之间是共命运、同发展、息息相关。是共命运、同发展、息息相关。 房地产业对建材、冶金、化工、电子等产业发展的促进房地产业对建材、冶金、化工、电子等产业发展的促进作用

53、作用 房地产业的快速发展，为冶金、化工、电子等产业发展带房地产业的快速发展，为冶金、化工、电子等产业发展带来生机。房地产开发面积增多、开发项目增加、建筑标准的不来生机。房地产开发面积增多、开发项目增加、建筑标准的不断提氘扩大了对这些产业的社会需求，直接或间接地促进了这断提氘扩大了对这些产业的社会需求，直接或间接地促进了这些产业的发展。些产业的发展。 房地产业对金融业的推动作用房地产业对金融业的推动作用 房地产业与金融业有着密切的关系。房地产业的投资额度房地产业与金融业有着密切的关系。房地产业的投资额度灰、资金周转期长，房地产业的发展仅靠开发商自有资金是难灰、资金周转期长，房地产业的发展仅靠开发

54、商自有资金是难以实现的，必须依靠金融业的大力支持；与此同时，房地产以实现的，必须依靠金融业的大力支持；与此同时，房地产业因预期投资收益率高、居民住房抵押贷款风险小等特点，也业因预期投资收益率高、居民住房抵押贷款风险小等特点，也是吸引金融业投资的重要领域。因此，房地产业的景气会带动是吸引金融业投资的重要领域。因此，房地产业的景气会带动金融业的兴旺；房地产业低迷，首当其冲受损的就是金融业。金融业的兴旺；房地产业低迷，首当其冲受损的就是金融业。 （3 3）房地产业将成为我国国民经济的支柱性产业）房地产业将成为我国国民经济的支柱性产业 所谓支柱性产业，是指在国民经济发展中起着骨干性、支所谓支柱性产业，

55、是指在国民经济发展中起着骨干性、支撑性作用的行业。撑性作用的行业。 一个产业在国民经济中的地位和作用，主要取决于该产业一个产业在国民经济中的地位和作用，主要取决于该产业的性质、特点、重要性以及与其他相关联产业的关系。一个产的性质、特点、重要性以及与其他相关联产业的关系。一个产业是否是支柱产业，一般有四个基本条件：一是在国民经济发业是否是支柱产业，一般有四个基本条件：一是在国民经济发展中有着举足轻重的地位；二是其增加值在国民经济中占展中有着举足轻重的地位；二是其增加值在国民经济中占5 5以上，对国民经济增长的贡献度大，能为国家提供大量积累；以上，对国民经济增长的贡献度大，能为国家提供大量积累；三

56、是符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化；四是产业三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化；四是产业的关联度强，能够带动众多的相关产业发展。依据上述标准，的关联度强，能够带动众多的相关产业发展。依据上述标准，从我国经济发展的战略目标要求看，房地产业是主要从事城市从我国经济发展的战略目标要求看，房地产业是主要从事城市房地产开发建设、经营管理和修缮服务的产业，有条件成为国房地产开发建设、经营管理和修缮服务的产业，有条件成为国民经济发展中的支柱产业。民经济发展中的支柱产业。 房地产业就其产业性质来看，能为生产乃至整个社会经房地产业就其产业性质来看，能为生产乃至整个社会经济活动提供基础性条件，属

57、于生产要素产业。同时，也能为人济活动提供基础性条件，属于生产要素产业。同时，也能为人们提供基本的生活资料。房地产业为社会提供的房地产品，是们提供基本的生活资料。房地产业为社会提供的房地产品，是国民经济各行业最基本最重要的生产资料，是社会活动不可缺国民经济各行业最基本最重要的生产资料，是社会活动不可缺少的物质条件。少的物质条件。 房地产市场的建立，促进了社会主义市场体系的建立和完房地产市场的建立，促进了社会主义市场体系的建立和完善，房屋和土地作为生产要素参与流通，使其得以优化配置和善，房屋和土地作为生产要素参与流通，使其得以优化配置和合理利用，成为国民经济循环链中的重要物质要素。土地有偿、合理利

58、用，成为国民经济循环链中的重要物质要素。土地有偿、有期限、有流动地使用和住宅的商品化，有利于引导消费、转有期限、有流动地使用和住宅的商品化，有利于引导消费、转变消费观念和调整消费结构，并能为城市建设开辟资金渠道，变消费观念和调整消费结构，并能为城市建设开辟资金渠道，促进城市经济的发展。促进城市经济的发展。 我国是一个发展中的大国，对房地产有旺盛的需求。目我国是一个发展中的大国，对房地产有旺盛的需求。目前我国正处于工业化、城市化的加速发展时期，特别是随着社前我国正处于工业化、城市化的加速发展时期，特别是随着社会经济的发展和人们收入水平的不断提高，居住消费将继续成会经济的发展和人们收入水平的不断提

59、高，居住消费将继续成为主要的消费热点，人们用于居住消费的支出将有较大幅度的为主要的消费热点，人们用于居住消费的支出将有较大幅度的提高，居住消费的范围，也将从单一的住宅实物消费扩大到包提高，居住消费的范围，也将从单一的住宅实物消费扩大到包括物业管理服务、中介服务、法律服务、电子购物等连带消费括物业管理服务、中介服务、法律服务、电子购物等连带消费领域。领域。20042004年底，我国城镇人均住房建筑面积为年底，我国城镇人均住房建筑面积为23.823.8平方米，平方米，距离小康标准距离小康标准3838平方米差平方米差1414平方米，因此，房地产的市场需求平方米，因此，房地产的市场需求将是持续旺盛的。

60、将是持续旺盛的。全国三次产业的比例全国三次产业的比例为为155233。从发达。从发达国家国家(33661)、中等收入国家、中等收入国家(103852)，房地产业作为房地产业作为为生产和生活服务的第三产业，必将成为国民经济的支柱产业，为生产和生活服务的第三产业，必将成为国民经济的支柱产业，得到了迅速发展。得到了迅速发展。 依据产业结构关联度的标准衡量，应该充分肯定房地产依据产业结构关联度的标准衡量，应该充分肯定房地产业作为支柱产业的地位。房地产业对其他相关行业所产生的关业作为支柱产业的地位。房地产业对其他相关行业所产生的关联度。较其他行业更强，它所带动的上游相关产业和下游相关联度。较其他行业更强