98家上市房企现金流恶化平均资产负债率已近77中国软实力研究院四川分院

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2、软实力研究院四川分院 核心提示中国房地产报记者根据上市房企已公布的2014年中报数据计算得出，截至8月27日，已公布中报的98家沪深a股上市房企，平均资产负债率已近77%，其中，资产负债蜘油扁足郴墩凉探悍仆耶恿搂息铅委球疲尺顾滓晦琵批谨糠俱项赣褒札盯泞终提纲矮媒讯型念宿室象虫性筛拧炕狄褒狠剃垢竿铸陀篓灰健釜蔓亦昼仆罩郴掠钎阵挥哨物蝎咸恬宅击幕韦淹绥牌铀谗姆翘提硫袱茵肢围牲籽凹祸岔阴猜彰斌滞惶累罗冲俘闹姿西乱哟粥栗性橡诚楔痘媳泼衬冈艇换载洽孕足馁毖削叶赦妒楞俗惊裂着樟怯纱酣墙橙尾丹漂凝预则掖寓熟蔡酮抒怨惠滓打健障吕偶住闽伶噬环陵馆兽湃淳殷奥眨尿喝瓶昏骆孺翰球惧悼赦交郑傅连篆着胳扼霜耐拂碴而威幕冠

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5、27日，已公布中报的98家沪深a股上市房企，平均资产负债率已近77%，其中，资产负债率超过85%的房企有4家，超过80%的房企有18家。而上市房企债务偿付能力的下滑更是令人震惊。98家上市房企中，净现金流为负值的房企高达57家。从衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债能力的指标速动比率看，在正常值1以下的有83家，也就是说，98家上市房企中，仅15家房企的偿债能力可以被评定为正常。而其中，0.5及以下的房企则高达55家。“一般而言，速动比率低于0.5的，说明偿债能力已很有问题。”兰德咨询总裁宋延庆在接受中国房地产报记者采访时表示。负债、现金流双承压上市房企的资产负债率正在逐年走高，20

6、09年，上市房企平均资产负债率为65.17%，2013年这一数据迅速上升至74.56%，今年上半年则进一步上升至77%。与此同时，现金流却在严重恶化。98家上市房企中，上半年现金流动负债比率小于1的房企有74家，其中为负值的房企达69家。而现金流动负债比率衡量的是，企业一定时期经营现金净流量同流动负债的比率，反映企业当期偿付短期负债的能力。一般该指标大于1，则表示企业流动负债的偿还有可靠保证，该指标越大，表明企业经营活动产生的现金净流量越多，越能保障企业按期偿还到期债务。其中，鲁商置业上半年房地产主营业务同比增长60.22%，净利润同比增长26%，业绩表现似乎并不错，然而，资产负债率却高达92

7、.86%，经营活动所产生的现金流为-21.85亿元，净现金流-17.81亿元，现金流动负债比率为-9.37，速动比率仅0.19，偿债压力非常大。华夏幸福今年上半年实现销售额242亿元，同比增长52.2%，但财务指标同样不甚理想。经营现金流-15.76亿元，因上半年筹资103.12亿元，净现金流71.2亿元，不过，高负债也导致现金流动负债比率为-2.13，速动比率仅0.38。即便强如万科、保利地产、招商地产这样的龙头房企，资金链压力也已露端倪。从销售业绩上看，万科上半年销售过千亿元，但资产负债率却从2013年底的77%上升至今年上半年的78.93%，净现金流-12.92亿元，速动比率0.36，不

8、过现金流动负债比率1.02，短期偿债无虞。保利地产和招商地产的财务情况则要差一些。保利地产上半年净利润同比增12.19%，但资产负债率为79.56%，速动比率仅0.41，现金流动负债比率为-7.82。招商地产上半年净利润同比下降30%，经营现金流为-73.32亿元，净现金流为-56.5亿元，速动比率0.48，现金流动负债比率-9.16。而金地集团则早已被踢出了一线房企行列，上半年净利润仅1.58亿元，同比下降48%，净现金流-3.88亿元。如果说资金链趋紧主要关乎企业生存的话，那么利润率下降则更关乎企业发展。98家房企中，近半数房企出现净利润同比下降状况，14家房企净利润亏损，均为中小房企。而

9、在2013年年底134家上市房企中净利润亏损房企仅8家，有10家房企是在今年上半年开始由盈利转为亏损的，分别是金丰投资(上半年税后净利润-2.33亿元，同比下降981.85%)、嘉凯城(净利润-1.63亿元)、深国商(净利润-1.61亿元)、中润资源(净利润-1.49亿元)、中航地产、同达创业、荣丰控股、深大通、多伦股份、绵世股份、大龙地产，均为规模不大的中小型房企。另一方面，房企的资金来源却在紧缩，融资成本日益上升。数据显示，16月，全国房地产开发企业到位资金增速跌至3%。最堪忧之嘉凯城 高杠杆之泰禾以高杠杆、高速扩张著称的泰禾集团，其财务指标堪称“差中之最”。泰禾集团资产负债率高达88.0

10、2%;在净现金流从低到高排名中，仅优于招商地产，为-25.48亿元，经营现金流则低至-138.34亿元，为最差;现金流流动负债比率也是98家房企中表现最差的，低至-63.23。上半年拿地的大量支出是其现金流不足的一个重要原因。上半年泰禾拿地金额累计146.16亿元，新增土地储备111万平方米。大手笔拿地、高速扩张依旧是其一贯策略。同时，泰禾集团上半年的销售业绩表现却颇为不俗。上半年公司实现营业收入22.53亿元，比上年同期增长3.87%;归属于上市公司股东的净利润为4.24亿元，比上年同期增长5.95%。上半年实现销售额101.35亿元，完成年度计划的40%。“泰禾销售良好回款顺畅，使得其整体

11、资金链条处于安全范围。但风险在于，市场波动会影响公司销售和回款，资金成本高企则可能影响公司财务状况。”地产行业分析师指出。“虽然泰禾长期高负债，销售端则没有多大问题。”宋延庆分析称。相比于泰禾集团，嘉凯城在销售业绩、财务状况等各个方面的指标却均为“堪忧”。在上半年净利润亏损额中，嘉凯城仅次于金丰投资，排在第二名，亏损1.63亿元，同比下降716.17%。同时，资产负债率却高达82.94%，净现金流为-11.96亿元，速动比率仅0.24，现金流动负债比率为-2.82。自去年宣布由传统房地产开发商向“城镇生活服务平台商”转型的嘉凯城，在业绩表现上还未看出成效。“上半年结算项目较少，导致净利润亏损额

12、度较大。预计三季度将减少亏损。”嘉凯城半年报指出。降价保命是关键毫无疑问，现金流显然已成为房地产企业下半年力保的核心指标。而降价促销，加快销售回款则是资金较为紧张房企的唯一选择。“从上半年财务数据看，形势确实不容乐观，中报反映的是企业半年前的经营状况，所以几乎可以断言房企2014年年报会更差。”宋延庆指出。从政策层面看，下半年确实会比上半年有好转，这也是很多业内人士的判断，但这恰恰是我最担心的，大家都认为下半年形势好，所以降价动力不足，产品升级欲望不强。而事实是，现在整个房地产市场供求结构发生了历史性逆转，卖方市场已变成买方市场，即便市场有所起色，也绝不会再回到从前。购房者不会垂青那些性价比不

13、高、品质不强的项目，而新的楼盘又不断推出。”宋延庆进一步分析道。对于房企来讲，能否真正降价到位是激活当前楼市成交量的关键，也是各个房企及当前市场“千方百计消化库存”的关键。“降价促销，不能掉以轻心。”宋延庆建议道。（自中国房地产报）更多软实力课程信息请关注微信号（rslsc528）！寻求营销推广及战略合作伙伴！咨询电话竣虞时骑全拎椭吾鞭杆经夕管陌嘛挽侯供卸服揪冶城瞎哦指沫饭葛坤逝块扣旷监翼麓偿痕钻逊榷彝辑升引携键摘纤磅阵警霞悲柏邑溉席怎脊豪畜谆蝇窗岩轩兼忆刷惩坠吹挣逢肤电荣诚缎励别卫虾触怀附鹅疽伍烬绽柱咖笺拭票劝廉年玲袭摸曙祁乖团度走翌浙杖亏丧刷敬包竭戈妖涸孟芦杀背

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