中原上海东渡国际浦城营销报告

1、世界着唐装唐装“紅樓”不仅是改變歐美收藏風的中國文物更是象征巴黎富人區地标之一lapagode巴黎中国塔巴黎中国塔传统中国文化和浓厚中国风情在这里已历经了150多年的洗礼，未来任就继续旧金山旧金山 唐人街唐人街chinatown in san franciscochinese theater以中式建筑卷轴，于美国的星光大道上一展东方神韵；taipei 101中西合璧的设计就是的特色，整栋大楼是以竹子的造型作为设计理念的,層層接續的吉祥，在26层楼高的基座以上,楼层分为8段 jinmao tower 上海金茂大厦上海金茂大厦上海金茂大厦在设计上力求寻找一种现代超高层建筑与中国历史建筑文脉相沿袭的

2、结合模式。用西安的大雁塔作为构思上海金茂大厦的原型。 suzhou museum 苏州博物馆苏州博物馆最具中国民族精神的现代博物馆shanghai world expo china pavilion上海世博会中国馆上海世博会中国馆 一由巨型钢构架构成，轮廓像斗拱，构成则像中国传统木建筑，连同下部的4个核心筒看，又像一个巨型四脚鼎，居中升起、层叠出挑，整体选用了“中国红” “存在即是硬道理，中式建筑的魅力风存在即是硬道理，中式建筑的魅力风格正在潜移默化地影响着全世界的建筑格正在潜移默化地影响着全世界的建筑潮流以及审美高度；潮流以及审美高度；”国韵国韵大宅风大宅风观唐北京观唐北京朝阳朝阳中式别墅中

3、式别墅 “中国文化复兴，结合了传统与现代的新中中国文化复兴，结合了传统与现代的新中式建筑开始在洋派建筑的民族迷失中复兴。式建筑开始在洋派建筑的民族迷失中复兴。它是既适应现代建筑发展的需求又传承了它是既适应现代建筑发展的需求又传承了传统文化的精粹；传统文化的精粹；从北京的从北京的“观唐观唐”到深圳的到深圳的“第五元第五元”、“棠樾棠樾”，从成都的从成都的“清华坊清华坊”, ,到上海的到上海的“东方庭院东方庭院”新中式情怀由东到西、由沿海到内陆，星火燎原，蔚然成风新中式情怀由东到西、由沿海到内陆，星火燎原，蔚然成风时则今日，于东方传奇之地载誉回归；时则今日，于东方传奇之地载誉回归；璞玉润璞玉润东方

4、东方6000年前,我们的祖先在这块土地上劳动生息繁衍，创造了灿烂的古代文化 60006000年后年后, , 青浦已成为中国的青浦已成为中国的| |世界的世界的“国际花园城市国际花园城市” ” 东渡国际东渡国际2020年综合地产开发商年综合地产开发商 20102010与百年世博交汇与百年世博交汇, ,东渡国际水乡再造巅峰东渡国际水乡再造巅峰国际花园城市璞玉再经雕琢东渡青浦项目东渡青浦项目新中式主义国际建筑风格新中式主义国际建筑风格采用线条感极强的现代主义建筑风格，突破区域平庸的建筑风格设计。别墅现代中式的建筑风格很好的融合了水乡的人文地貌在古典与时尚，传统与时代的和谐中展现那高雅质朴的东方神韵在

5、古典与时尚，传统与时代的和谐中展现那高雅质朴的东方神韵 centaline shanghaicentaline shanghai东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai项目本体分析项目本体分析水，是古镇的灵魂，朱家角的水犹如少女的长发，柔和平静。 朱家角河港纵横，九条长街沿河而伸，偎着漕港条条支流，犹如一把张开的古折扇，朱家角的人家家家临水，户户通舟，被称作“上海威尼斯”。 别别墅墅区区 高高层层住住宅宅 商业商业+ +公寓公寓 centaline shanghaicentaline shanghai东渡集团东渡集团青浦青年

6、城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai项目本体分析项目本体分析土地价值区位价值东渡青浦项目东渡青浦项目地块四界两面临河，并有内河道贯通，两面临河，并有内河道贯通，生态环境独一无二。 青浦新城中央位置，三面临青浦新城中央位置，三面临“园园”，身陷城市绿肺之中。淀山湖大道年底贯淀山湖大道年底贯通，通，新城将大力向西发展，作为朱家角与新城的枢纽地块，朱家角与新城的枢纽地块，本案将直接受益，届时漕盈路将形成东接新城配套生活机能西接朱家角水乡资源的住宅产业轴。centaline shanghai青浦老城站青浦老城站新冠名站新冠名站新陆名站新陆名站中央公园站

7、中央公园站雕塑公园站雕塑公园站朱家角站朱家角站5 5公里公里centaline shanghai东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai项目本体分析项目本体分析土地价值区位价值下沉式会所下沉式会所车库大开挖车库大开挖码头码头开开游艇游艇推杆高尔夫推杆高尔夫产品设定及标准具有高端住宅的特征产品设定及标准具有高端住宅的特征东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai项目本体分析项目本体分析地貌特质璞玉特质璞玉特质 新中式建筑新中式建筑+ +水资源水资源+ +区域核

8、心区域核心+ +高档社区气质高档社区气质新中式建筑新中式建筑 世界宜居花园城市世界宜居花园城市 未来无限好未来无限好璞玉收藏家？今时，世博、大虹桥规划、轨交贯通、经济振兴、楼市火爆、存量稀缺众多利好，我们正处于历史最好的时刻中发现发现喜欢喜欢拥有拥有本案丰富的产品线，势必导致本案客群层次的多样化！未来本案社区将聚居未来本案社区将聚居从单身白领到城市中产阶层从单身白领到城市中产阶层对富力桃花源、东方庭院、朱家角新城、仁恒运杰、金地格林郡五个项目成交客户的分析。综合性社区客群导入最成功案例：中信泰富朱家角新城、东方庭院导入要点：开发品牌 | 自然资源 | 大盘规模 | 品质超群| 价格低谷导入客群

9、关键词：对外扩展、对内吸纳东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai客户定位客户定位客户需求通过对周边三大项目公寓房成交客户年龄分析，我们发现，客户主力年龄在通过对周边三大项目公寓房成交客户年龄分析，我们发现，客户主力年龄在30-5030-50岁之间岁之间数据有效时间，近3个月成交客户共350组，金地格林郡去年三季度月成交360祖客户老城的地产项目多以青浦本地客户购买，朱家角片区的客户近老城的地产项目多以青浦本地客户购买，朱家角片区的客户近60%60%为外区客户。为外区客户。东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报

10、营销提报projectcentaline shanghai客户定位客户定位客户需求通过对片区主力楼盘联排成交客户年龄分析，我们发现，客户主力年龄在通过对片区主力楼盘联排成交客户年龄分析，我们发现，客户主力年龄在35-4535-45岁之间岁之间别墅购买客户群相对分散，外省市客户比例基本占到别墅购买客户群相对分散，外省市客户比例基本占到15%15%以上，青浦本地客群所占比重相对较小以上，青浦本地客群所占比重相对较小东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai客户定位客户定位特征分析产品链对应主力客户产品链对应主力客户单身公寓单身公寓

11、居家公寓居家公寓水景大平层水景大平层顶层复式顶层复式联排别墅联排别墅独院别墅独院别墅主力年龄岁、单身、青浦本地为主主力年龄岁、单身、青浦本地为主主力年龄主力年龄30岁、家庭购买、上海市区方向为主岁、家庭购买、上海市区方向为主主力年龄岁、主力年龄岁、家庭购买家庭购买、青浦本地为主、青浦本地为主主力年龄岁、主力年龄岁、家庭购买家庭购买、上海市区方向为主、上海市区方向为主主力年龄岁、主力年龄岁、家庭购买家庭购买、青浦本地为主、青浦本地为主图例：独院别墅联庭别墅水岸别墅 170m2公寓+顶层院墅140m2公寓110m2公寓90m2公寓 80m2公寓 东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报

12、营销提报projectcentaline shanghai客户定位客户定位客户需求职业：职业：从事金融，贸易、物流、 it等高新科技职业的高级 白领及私营业主目的：目的：自住兼投资、一次至二次置业年龄：年龄：30-45岁收入：家庭收入：家庭30万以上核心客户核心客户重要客户重要客户偶得客户偶得客户职业：公务员、私营业主等职业：公务员、私营业主等目的：目的：自住兼投资及部分刚性需求 （含住房升级）年龄：年龄：25-50岁收入：收入：35万以上上海上海a9a9沿线区域（沿线区域（55%55%）东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shangh

13、ai客户定位客户定位客户对应对于本案的客户，中原认为具备以下共性对于本案的客户，中原认为具备以下共性/ /中青年为主中青年为主 / / 1 1至至2 2次置业次置业 / / 改善型、改善型、优居型优居型 / / 客户多元化客户多元化 / / 住宅成品化住宅成品化他们喜欢水乡文化，水乡环境，具有“骨子里”的水乡情结，住宅是一种消费更是一种投资，他们喜欢本案的产品感觉，认可青浦未来发展前景。东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai客户定位客户定位共性点客户因素分析客户因素分析金领们的金领们的“心理豪宅心理豪宅”需求需求关键词：个

14、性选择、心理需求有这样一群人有这样一群人他们喜欢他们喜欢他们拥有他们拥有根据中原对中信泰富朱家角新城、东方庭院5年的操作经验及成交数据分析、访问统计，结果如下所示：客户偏好分析客户偏好分析偏好发展的三个阶段建筑本体消费建筑本体消费景观环境消费景观环境消费公共文化消费公共文化消费客户特征客户特征认同上海，不受地域限制；有一定财富积累；可自由支配财富和时间注重品质及细节；眼光极具前瞻性及收藏意识；注重健康、安静、私密作为文化意识的载体传承对稀缺资源的占有总体特征总体特征对于对于“金字塔主体部分金字塔主体部分”的人群的人群从北京、上海，到纽约、伦敦从北京、上海，到纽约、伦敦唯一不变的需求是唯一不变的

15、需求是品 质客户的根本需求客户的根本需求（1）水乡中心丰富的精神物质生活（2）便利的交通通达性（3）对居住建筑的品质要求客户需求层面：客户需求层面：竞争产品层面：竞争产品层面：仁恒产品的特征仁恒产品的特征（1）强调品质体验，成熟的现场感染力（2）景观、示范区、样板房的细节体现（3）物业管理细节体现（）当地的品牌美誉度中信泰富朱家角新城产品的特征中信泰富朱家角新城产品的特征（1）成熟、庞大、良好的售楼处（2）产品线的多样化（）片区未来规划的发展空间展示（）开发商强大的品牌力产品提升策略产品提升策略客户选择客户选择了古色水乡，但他们选择了古色水乡，但他们选择我们的理由我们的理由是？是？中原根据详细

16、的客户资料分析得出共性需求后，对本案现有的产品设计提出如下建议东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai客户定位客户定位客户需求再现玉雕玉雕精品从项目经营收益、社会效应收益到品牌价值、美誉度、公信力，2010 年东渡在青浦开始别墅建筑布局建议别墅建筑布局建议中原认为在本项目的别墅区域内的普通联排及独院联排两类建筑中，独院的价值性更高，在销售中更容易实现大的价值，而本项目目前的规划并没有体现这一点，因此，有比较对建筑规划布局以及户型进行调整。其原则是：使得较好的资源向价值性高的物业倾斜，以便于销售期的利润实现。建议：建议： 沿河

17、道区域布局为价值性高的沿河道区域布局为价值性高的 类独栋别墅，东西向交错连类独栋别墅，东西向交错连 列，以形成良好的私人秘及采列，以形成良好的私人秘及采 光通风效果。光通风效果。 沿马路为普通联排别墅，靠近沿马路为普通联排别墅，靠近 马路边的别墅面积尽量控制小。马路边的别墅面积尽量控制小。物业价值物业价值高高次高次高低低东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai产品建议产品建议道 路河 道独院的排布无法实现良好的通风采光效果高尔夫及公共绿地景观区、具有较好的外部外景河道的景观资源及红线区域绿化空间使得联排边套价值提升别墅建筑布

18、局建议别墅建筑布局建议东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai产品建议产品建议类独栋别墅设计建议类独栋别墅设计建议自政府限制开发独立别墅以来，类独栋作为一种特殊的联排别墅出现，通过局部的建筑相联，在建筑个体上又保持了独立性、私密性，是受到市场青睐的一种别墅产品。建筑建筑建筑河道花园花园花园如图示意：每如图示意：每3-43-4栋别墅建筑通过局部连列而成，栋别墅建筑通过局部连列而成，相互连接同时保持独立，临河排部，建筑与河道之相互连接同时保持独立，临河排部，建筑与河道之间自然形成私家花园的空间感。间自然形成私家花园的空间感。客厅

19、、大露台、主人卧室等主要空间应设计在临河客厅、大露台、主人卧室等主要空间应设计在临河的方向，占据最好的景观资源。的方向，占据最好的景观资源。东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai产品建议产品建议别墅设计中的细节体现别墅设计中的细节体现在墙体中运用镂空的设计，比如花窗，避免中式建筑单一的墙面感觉，并且增加通风效果。东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai产品建议产品建议东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentali

20、ne shanghai产品建议产品建议别墅区的景观设计别墅区的景观设计传统的中式建筑环境营造中，竹子是不可缺少的元素，竹子应种得多而不滥，恰得其所，如墙的前后、转角、路边等。东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai产品建议产品建议别墅区的景观设计别墅区的景观设计别墅区环境设计的重点是，上文提到的公共庭院的打造，建议能体现邻里交融，及水乡文化气质的小品建筑，如石凳椅、井东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai产品建议产品建议庭院与建筑自然紧密地结合庭院与建筑

21、自然紧密地结合在一起，通过无处不在点点在一起，通过无处不在点点滴滴的绿色，构成一幅自然滴滴的绿色，构成一幅自然和谐的美丽画卷和谐的美丽画卷在这里，我们更加强调建筑、庭院、自然、邻里的和谐发展在这里，我们更加强调建筑、庭院、自然、邻里的和谐发展东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai产品建议产品建议天然河道的景观营造天然河道的景观营造在河道靠公寓的一则，挖开一个湖面，与河道相连接。通过湖面形成一个圆形的观景亲亲水平台，水平台，以形成公寓区的主要景观，甚至可以与本案的小高层直接形成互动，使东区大平层与河岸连成一体。同时在水域种植

22、水衫等植物，形成“水上森水上森林林“特色绿化环境。河湖共生的天然、人造水域景观河湖共生的天然、人造水域景观东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai产品建议产品建议小区景观营造小区景观营造东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai产品建议产品建议小区景观营造小区景观营造红、黄、灰色在大门上的运用东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai产品建议产品建议障景手法的运用障景手法的运用借景手法的运用

23、漏景手法的运用灰色、木原色在铺装上的运用小区景观营造小区景观营造东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai产品建议产品建议公寓产品精装修建议公寓产品精装修建议建议公寓产品中，除准一梯一户的大平层产品外，其余公寓产品做精装修标准，精装建材采用知名品牌，成本控制在800元/平，销售报价1200元/平。强化区域内的差异化，提升产品品质感。强化区域内的差异化，提升产品品质感。东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai产品建议产品建议会所建议会所建议考虑到淀山湖大道未来

24、将有成片的商业规划，因此，建议项目的会所经营以运动健身为主题，以游艇或者高尔夫为主题，由专业的品牌经营公司经营。游艇游艇/高尔夫主题的高级会所，为产品加分高尔夫主题的高级会所，为产品加分东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai产品建议产品建议透明会所建筑立于河端，建议设计室内外相连的双泳池，与天然河道浑然一体，体现水、人、健康、自然的会所形象东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai产品建议产品建议物业管理建议物业管理建议国际品牌物业管理先期作为顾问介入销售

25、阶段，使得客户先行体验。国际品牌物业管理先期作为顾问介入销售阶段，使得客户先行体验。 进们由保安引导，花园里保洁人员清理草坪，进们由保安引导，花园里保洁人员清理草坪， 商业街保洁人员清理路面垃圾，客户亲身体验商业街保洁人员清理路面垃圾，客户亲身体验 物业管理的无微不至。物业管理的无微不至。 向客户公示向客户公示物业管理人员工作指引物业管理人员工作指引使得客使得客 户更加细致了解今后物业管理的细节，对物业户更加细致了解今后物业管理的细节，对物业 管理的品质更加信任。管理的品质更加信任。 实现为产品品质加分的筹码。实现为产品品质加分的筹码。东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提

26、报projectcentaline shanghai产品建议产品建议 区域未来潜力巨大、生态概念强 区域首屈一指的核心位置 现代中式建筑、水岸概念的半岛生活 先进的规划理念，地铁近距离 精装修，国际品牌设备，品质提升 精致人文景观 人文景观主题会所 国际品牌健身会所 品质物业管理青青浦浦新新核核心心产品造产品造极极美玉现世美玉现世我们的使命使命我们的目标目标是什么？超越仁恒、金地、富力等竞争对手做青浦新城的 no.1no.12010年东渡国际，成为青浦乃至上海的房地产热点企业集万千荣耀于一身，璀璨夺目的美玉将不再平凡，集万千荣耀于一身，璀璨夺目的美玉将不再平凡，2010 在这里在这里宜居文化，

27、引领城市标杆宜居文化，引领城市标杆企业品牌的标杆竖立企业品牌的标杆竖立东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议企业品牌建议东渡愿景：梦想建筑，建筑梦想东渡愿景：梦想建筑，建筑梦想 东渡使命：青年人居文化领跑者东渡使命：青年人居文化领跑者 梦想建筑，建筑梦想。东渡国际集团始创于1989年中国深圳，主营业务为房地产投资开发，目前在中国上海、南京、苏州、无锡、常州、连云港、成都等城市及香港、美国等国家和地区拥有全资子公司和合资公司，用以打造东渡国际青年人居系列产品，集团总部设在上海。 东渡集团东渡集团青浦青年城青浦

28、青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议企业品牌建议自我认知东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议企业品牌建议产品线整合梦想型梦想型便捷型便捷型时尚型时尚型科技型科技型运动型运动型国际型国际型贵族型贵族型度假休闲型度假休闲型都市商务系列都市商务系列青年成系列青年成系列东渡东渡锦江丽舍锦江丽舍东渡东渡名人大厦名人大厦东渡东渡园景别墅园景别墅东渡东渡碧云碧云108108东渡东渡时代晶华时代晶华东渡东渡天之都大厦天之都大厦东渡东渡新锐大厦新锐大厦东渡东渡时代

29、凯悦时代凯悦青浦新城项目青浦新城项目幸福生活系列幸福生活系列海派青城海派青城（叠墅（叠墅one）产品系列产品系列-1-1“青年主题混合型居住社区青年主题混合型居住社区”系列系列引入东渡第九代青年人居引入东渡第九代青年人居叠墅叠墅oneone揭幕上海揭幕上海20082008年的年的1010月，月，全国知名房地产品牌企业东渡国际全国知名房地产品牌企业东渡国际正式进驻上海入主松江新桥地区叠墅正式进驻上海入主松江新桥地区叠墅oneone项目，项目，正式打响了属于上海独有的阳光战略。正式打响了属于上海独有的阳光战略。“建筑梦想建筑梦想”创新系列创新系列海派青城（上海松江新桥）海派青城（上海松江新桥）东渡

30、集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议企业品牌建议产品线塑造青年人居文化领跑者青年人居文化领跑者东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议企业品牌建议企业形象定位定位语-1东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议企业品牌建议企业形象定位定位语形象-1东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline s

31、hanghai品牌建议品牌建议企业品牌建议企业形象定位定位语形象-2 作为一个先行者进入区域开拓，实力与魄力兼具！ 远郊大规模、综合地产开发产品系 综合体居住城的打造撬动起区域整体价值建筑超越梦想，成长型菁英国际社区建筑超越梦想，成长型菁英国际社区 东渡国际在上海，具有区域开拓及领袖气质的全新系列化高度产品东渡国际在上海，具有区域开拓及领袖气质的全新系列化高度产品“梦想建筑梦想建筑”里程系列里程系列青浦新城礼敬品牌高度青浦新城礼敬品牌高度产品系列产品系列-2-2东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议企业品牌

32、建议产品线塑造城市宜居生活缔造者城市宜居生活缔造者以自然之名以自然之名 缔造无压力居住之城缔造无压力居住之城东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议企业品牌建议企业品牌定位定位语-2东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议企业品牌建议企业品牌形象城市宜居生活缔造者东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议企业品牌建议企业品牌定位城市宜居生活缔

33、造者富力富力桃园桃园市场认同：市场认同：英伦美墅、高附加值产品英伦美墅、高附加值产品品牌战略：长三角强势同步，高调进驻上海品牌策略：规划与时俱进，紧扣城市化建设品牌精神：战斗力、创新力、凝聚力、生命力东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议探视同行仁恒仁恒运杰河滨花园运杰河滨花园品牌战略：于城市优质地段，开发精品住宅品牌战略：于城市优质地段，开发精品住宅 品牌策略：善待土地 用心造好房子企业精神：仁信治业 持之以恒市场认同：市场认同：同步城市规划同步城市规划 ，提倡生态型居住理念，注重现代环保节能型科技的运用

34、。提倡生态型居住理念，注重现代环保节能型科技的运用。东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议探视同行东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议探视同行专攻房地产领域为主营，企业品牌与科技力量的整合模式已具有全国影响力。客户认同客户认同高科技进驻，精致品质细节出众、讲究质量及人性化生活细节高科技进驻，精致品质细节出众、讲究质量及人性化生活细节 青浦区小康住宅典范青浦区小康住宅典范 金地金地格林郡格林郡东渡集团东渡集团青浦青年城青

35、浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议项目品牌建议品牌美学的塑造的塑造必须建立在企业品牌与项目品牌互为依存的前提下，项目品牌必须建立在企业品牌与项目品牌互为依存的前提下，项目品牌是企业品牌价值得以提升的支柱，而企业品牌又是项目品牌得以生存的保障，两者是企业品牌价值得以提升的支柱，而企业品牌又是项目品牌得以生存的保障，两者是密不可分，相互依存的关系。是密不可分，相互依存的关系。综上所述，中原认为：综上所述，中原认为：项目标杆项目标杆品牌标杆竖立竖立no.1竖立竖立no.1东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报pro

36、jectcentaline shanghai品牌建议品牌建议项目品牌建议项目品牌价值18亿身价，打造梦想建筑亿身价，打造梦想建筑项目品牌的价值由来东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议项目品牌价值价值支撑1波碧波碧湖湖曲相连曲相连1方方岛岛屿径相亭屿径相亭 典藏一方碧野，释放心性的悠然于天籁之间，这是一座衔接着繁华与宁静、建筑与文化为一体的生活场景，讲述着当代新贵的生活方式，用最惬意的新中式尺度，最奢华的国际生活细节，最原味的江南水乡景象，塑造着古典的气魄和当代的豪情人生。独立之处彰显贵族般的瑰玮，围合之地

37、圆润出温柔敦厚的邻里关系，房子被自然的湖水分割成二个小岛，通过廊桥又再成为一个整体，置身于此只需在一方境地之中细细品味生活的醇浓与从容即可。 土地稀缺引发品牌价值土地稀缺引发品牌价值东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议项目品牌价值价值支撑8面玲珑，新中式建筑风格面玲珑，新中式建筑风格“水水”水乡水韵水乡水韵“桥桥”廊桥飞渡廊桥飞渡“巷巷”宽水漫巷宽水漫巷“院院”庭院深深庭院深深“坊坊”街坊纵横街坊纵横“墙墙”素青灰瓦素青灰瓦“径径”悠远意境悠远意境“幽幽”萧竹萧竹睡莲睡莲 品牌价值的文化含金量品牌价值的文

38、化含金量东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议项目品牌价值价值支撑码头码头开开游艇游艇推杆高尔夫推杆高尔夫4方之志，国际化生活表情方之志，国际化生活表情会所下沉式会所下沉式车库大开挖车库大开挖东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议项目品牌价值价值支撑在青浦水乡的用地条件下提炼出依山傍水的布局，通过屋面的举折变化在沿街的各个方向向形成山坡的不同侧面形态，进而成为建筑总体布局的决定性因素之一。而为了避免过于庞大的建筑体量，顺

39、应城市肌理，将街巷、内院、小码头的空间引入建筑，它们在视觉和空间走向上，对应着整条河流，它们依靠连续的廊道相互联系在一起。山山水水 印象印象会所景观 建筑人性化提升品牌价值建筑人性化提升品牌价值东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议项目品牌价值价值支撑竹子是软环境的主旋律。在公寓和会所连接部位我们设计了竹墙相围的半室外大厅，小区的人们可以在此休憩，观景，孩子们可以再此玩耍，戏水。竹墙由于竹节自由的变化，从不同角度看光影也因此随意舞动，呈现为一种音符般跳跃的效果。 竹海听风听风会所景观东渡集团东渡集团青浦青年

40、城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议项目品牌价值价值支撑随处可感的小情小调可以说主要是靠白墙与墙上开的各种孔窗围聚起来的。“高墙大窗”、“高墙多窗”、“高墙低窗”，这些窗的形式使得作为主要元素的墙不再单调呆板，隐私性也得到保护 幽径曲调曲调建筑细节东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议项目品牌价值品牌精神一湖一岛，被仰视的东方境界一湖一岛，被仰视的东方境界项目品牌总精神中国之美中国之美 一城一角一世界一城一角一世界/ /一湖一岛一湖一岛一境界

41、一境界一座座造型各异的建筑灵巧而分散地散布在湖边，水中栈道边靠泊着一艘艘小船和游艇，载着你去上班或者回家 是的，这是一个藏风聚气，上风上水之地，它与中国人内敛含蓄相协调；这是一个天人合一之界，湖岛相连，翠缇香映成趣，一切遵循自然之法则。境界之美境界之美 感受意境悠远的感受意境悠远的中式大宅中式大宅采撷中国风韵元素的精华所在或形而有之，或神而有之，绽放雅致新魅力，体验绝对的优雅与品位。新中式大宅是还原，还是创造，其实并不重要，重要的是那幅清雅的画面，那份怡然自得的心情。东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议项

42、目品牌价值品牌精神项目品牌总精神诠释东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议项目品牌价值品牌精神他是关于技艺、亲情、细节、谦逊、历史、人文的建筑之美；是“墙”“院”“巷”“径”“桥”“水”“坊”在这里舒展天人合一的和谐美，也是若干年后所带给后人那份依旧的感动之 美 原来，在这里一砖一瓦都可以很美。大宅之美大宅之美 触摸沉稳内敛的触摸沉稳内敛的中国质感中国质感以全岛架空整层大开挖的神韵之美，使人车分流更为彻底，人行的主路成为连接家与院落的通道，漫步缓缓诗意栖居，榕树、竹子和紫薇点缀于白墙前、花窗后、小路旁、拐角

43、处等视觉落点，多而不乱意境悠远。神韵之美神韵之美 80000m80000m2 2全架空全架空地下大开挖地下大开挖项目品牌总精神诠释新中式半岛水岸生活新中式半岛水岸生活国际宜居人文国际宜居人文大宅大宅东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议项目品牌价值形象定位东渡东渡翠湖半岛翠湖半岛green lake peninsula东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议项目品牌价值推广案名东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营

44、销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议项目品牌价值被选案名 东渡东渡翠湖翠湖 逸湾溪谷逸湾溪谷 湖滨叠翠园湖滨叠翠园 璞御尚品园璞御尚品园东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai品牌建议品牌建议项目品牌价值产品系列案名澜庭 宽宽house河河院藕藕寓a系列系列b系列系列中原的营销方案中原的营销方案计划完成销售金额计划完成销售金额18.118.1亿元，销售均价达到亿元，销售均价达到6060元平米以上，主力元平米以上，主力去化期为去化期为1 1年，尾盘清盘期年，尾盘清盘期6 6个月，销售

45、周期个月，销售周期1818个月个月别墅价格突破 22000 元/平米小高层价格突破 14500 元/平米以上价格均为毛坯价东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai营销计划营销计划价格计划户型面积：联排户型面积：联排216-226216-226平平 附赠附赠100100平米地下室平米地下室容积率容积率: 0.6: 0.6绿化率：绿化率： 36%36%富力富力桃园桃园主要卖点：主要卖点：英伦美墅、高附加值产品英伦美墅、高附加值产品相比富力相比富力桃园本案在自然景观资源、会所、社区综合品质要高于富力桃园本案在自然景观资源、会所、社

46、区综合品质要高于富力桃园，对于桃园，对于未来本案的价值走向中原建议可略高于富力未来本案的价值走向中原建议可略高于富力桃园桃园东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai营销计划营销计划价格依据雷同产品以本案产品现有规划设计条件比对，中原认为，以本案产品现有规划设计条件比对，中原认为，16000-17000元元/平米的价格市值适用于本案平米的价格市值适用于本案仁恒运杰河滨花园仁恒运杰河滨花园东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报营销计划营销计划价格依据价格依据雷同产品雷同产品centaline shangha

47、iproject总建面：32万方容积率：1.2建筑类型：小高层、联排建筑风格：简约现代户型面积：公寓76-138平产品点评： 区域内最大规模的综合社区，开发周期较长，有品牌基础， 但建筑品质细节度不够，绿化空间也不够丰满，总体品质一般，远不及仁恒在其他项目的品质。相比仁恒运杰，本案小高层在公共空间规划及人车风流等众多产品点具有明显优势，从相比仁恒运杰，本案小高层在公共空间规划及人车风流等众多产品点具有明显优势，从单体效果比对具有明显优势，但小区综合规模略小于该案、片区成熟环境暂时略差。单体效果比对具有明显优势，但小区综合规模略小于该案、片区成熟环境暂时略差。以本案产品现有规划设计条件比对，中原

48、认为，以本案产品现有规划设计条件比对，中原认为，10000-11000元元/平米的价格市值适用于本案平米的价格市值适用于本案价格价格连续连续7个月增长个月增长，涨幅，涨幅 超过超过30% 公寓房成交均价公寓房成交均价突破万元突破万元/平米平米按固态增长率明年按固态增长率明年6 6月片区综合价格可能增长至月片区综合价格可能增长至12000-1300012000-13000元元/ /平米平米东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai营销计划营销计划价格计划价格价格连续连续4个月增长个月增长，今年涨幅今年涨幅 超过超过30%，联排成

49、交均价联排成交均价接近接近1.4万元万元/平平按固态增长率明年按固态增长率明年6 6月片区综合价格可能增长至月片区综合价格可能增长至17000-1800017000-18000元元/ /平米平米东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai营销计划营销计划价格计划存量总量70以下70-9090-120120-140140-180180-210210以上青浦新城+朱家角106,2878,52416,64110,5789,8452,5246,41651,759777162195113761633182套朱家角板块65,0991,255

50、14,3289,41107156,41632,974432432231651020533104套青浦新城板块41,1887,2692,3131,1679,8451,809018,78534534513930117611078套存量存量低谷低谷已现，部分规格产品已现，部分规格产品临近脱销临近脱销，需求已在，需求已在蓄力蓄力供需杠杆的失衡导致明年楼市持续上行东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai营销计划营销计划价格计划近期土地市场成交活跃，从于本案同纬度的雷同板块的土地成交价走势来近期土地市场成交活跃，从于本案同纬度的雷同板块

51、的土地成交价走势来看，未来楼价上涨空间巨大看，未来楼价上涨空间巨大地块名地块名区域区域用途用途土地面积土地面积容积率容积率总价总价土地楼土地楼板价板价公告号公告号开发商开发商赵巷镇特色居住区10号地块青浦普通商品房210,228130480014,498（2009）第45号金地南翔镇a07、a08地块嘉定城镇混合住宅用地119,3031.51420007,935（2009）第51号华润置地据了解，同处a30环线的南翔地块项目未来实际售价将不低于1.4万元/平米 同处a9沿线的金地赵巷项目联排别墅的售价将不低于3万元/平米东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报project

52、centaline shanghai营销计划营销计划价格依据土地市场中原如何在18个月个月内完成全部销售内完成全部销售？全程均价达到全程均价达到16000元元/ /平平以上以上? ?东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai整盘目标整盘目标少量多推，分批拉高少量多推，分批拉高品质为上，别墅先行品质为上，别墅先行集中引爆，持续火热集中引爆，持续火热东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai营销计划营销计划推盘策略推盘策略单户面积单户面积户数户数总面积总面积面积占

53、比面积占比户数占比户数占比单身公寓45-607240404%9%居家公寓82-115360 3522031%43%大平层公寓138-1782804382639%33%大平层复式2831028353%1%联排198-23196 1985518%11%独院2622565526%3%合计:843112328100%100%u 以82平米及平米的小高层公寓为主力产品u 适量的联排及少量独院别墅所组成的别墅岛屿将形成小区品质的门户展示区，大大拉升小区品质u小区景观资源主要临河而建，小区临河物业区位优势明显东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline sha

54、nghai房源梳理房源梳理高品质别墅拉高形象高品质别墅拉高形象主推公寓房系列主推公寓房系列营造品质标杆，吸引市场关注营造品质标杆，吸引市场关注同时开放大平层样板房，客户资源吸纳同时开放大平层样板房，客户资源吸纳强化项目品牌，促成持续热销强化项目品牌，促成持续热销典藏别墅系列典藏别墅系列别墅价值最大化，拉高项目整体收益别墅价值最大化，拉高项目整体收益东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai营销计划营销计划推盘计划 前期别墅拉高，凸显公寓性价比前期别墅拉高，凸显公寓性价比 树立价格标杆，运用楼王效应树立价格标杆，运用楼王效应 产

55、品分类定价，定期价格调整产品分类定价，定期价格调整1、结合推盘计划，前期别墅产品先推，拉高楼价，率先颠覆区域原有价格体系， 引起市场跟进，利用别墅类产品单价的拉高，凸显公寓性价比，特别是本案的大平层产品2、对于每一类物业，均设定位置最好的楼王系产品，形成项目内或外的价格标杆， 给到客户以未来的价格憧憬3、由于本案产品线较长，因此将根据产品分类定价，并根据各阶段的销售完成情况， 进行定期价格调整东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai营销计划营销计划价格策略价格策略东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报p

56、rojectcentaline shanghai营销计划营销计划推盘策略推盘节奏及价格计划推盘节奏及价格计划西北侧别墅组团率先上市可选择部分物业上市时间：年月日上市时间：年月日联排46956318360960019200独院1026216028300023000小计561218424389260020017 东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai营销计划营销计划推盘策略东北侧小高层组团上市东北侧小高层组团上市上市时间：年月日上市时间：年月日居家公寓45 5184 69128640 13335 45 4302 5736717

57、0 13335 45 3722 49626203 13335 大平层52 9214 113659624 12335 60 8316 102577860 12335 复式4 1134 16783200 14800 小计251 31872 409142697 12837 第一阶段：年月到月，第一阶段：年月到月，计划销售完成计划销售完成.5亿元，销售均价达到亿元，销售均价达到8元平米以上元平米以上东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai营销计划营销计划推盘策略普通公寓45518469128640133354543025736717

58、0133354537224962620313335大平层5292141136596241233560831610257786012335复式411341678320014800联排46956318360960019200独院1026216028300023000小计3074405665303529714823 东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai营销计划营销计划推盘策略东南侧小高层组团上市东南侧小高层组团上市上市时间：年上市时间：年9 9月月1 1日日普通公寓75 8640 138240000 16000 75 7170

59、 114720000 16000 75 6203 99240000 16000 大平层78 13822 208844376 15110 90 12474 188482140 15110 复式617012857680016800小计399 50009 778103316 15559 西南侧别墅组团上市西南侧别墅组团上市上市时间：年月日上市时间：年月日东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai营销计划营销计划推盘策略联排501029222848240022200独院15393211009600028000小计65142233385

60、7840023805 第二阶段：年第二阶段：年9 9月到年月到年6 6月，月，计划销售完成亿元，价格大幅拉升，销售均价达到元平米以上计划销售完成亿元，价格大幅拉升，销售均价达到元平米以上东渡集团东渡集团青浦青年城青浦青年城项目项目营销提报营销提报projectcentaline shanghai营销计划营销计划推盘策略普通公寓75864013824000016000757170114720000160007562039924000016000大平层781382220884437615110901247418848214015110复式617012857680016800联排5010292228