调控下房企三季报及策略转型分析

1、序引2010年尘埃落定，房地产市场在一年纷繁复杂的波动中逐步地又向历史的高点渐渐靠近，年底更是在房产税的传言中水涨船高， 拉出一波抢购风潮；2011 年的大幕现已徐徐拉开，房产税随着重庆试点等消息似乎更为明朗化， 三月即将到来的两会政策指挥棒不知又将倾向何方， 本文试图从楼市乱象中初析历史走势 和发展动向，抛砖引玉以供阅者进一步判断。第10页概述相关数据显示，2010年末上海新房市场每日成交量多日突破千套，达到年 初新政出台前水平，成交面积也达到 10月以来的最高点，而12月20日至12 月25日商品住宅成交均价更达24476元/平方米，环比前周上涨4.5% ,创下了 5月10日以来新高。新增

2、供应量方面，2010年整个12月上海全市取得商品住宅预售许可证的楼 盘共71个，面积达156万平方米，直逼“金九” 一手房供应高峰。在供应支撑 之下，2010年12月商品住宅成交量延续了 2010年11月月末的反弹势头。佑 威房地产研究中心的数据显示，12月20日-12月25日上海市商品房新增供应 面积为69.2万平方米，环比大涨39%。在这些商品住宅新增供应中，再次出现 大批高端楼盘，例如闵行星河湾、九龙仓玺园、祥生福田雅园等项目的最高参考 价都突破了 5万元/平方米，龙仓玺园最高参考价达到了 7.3万元/平方米，相比 其上批房源参考价上涨了 64%。12月20日-12月25日，上海单价3万

3、元以上 的商品住宅成交量达到了 9.8万平方米，一举让上海楼市均价突破 2.4万元。不仅这岁末的翘尾，整一个2010年，开发商都交出了亮丽的成绩单，全国 主要的30家房企全年住宅销售接近8700亿元，销售面积8449万平方米，销 售均价也大幅上涨24% 0然而，2010年又被称为“史上调控最严厉”的一年，调控是 2010年的房 地产市场无法绕开的话题。在2010年年初“两会”之际，对房价调控的呼声就已经达到了最高点。从4月17日开始，被称为“史上最猛烈的调控”终于落地。在年中有回暖迹象之后，10月，新一轮调控席卷而来。然而，在接踵而来的调 控攻势下，房产市场依然火热，房价仍然上涨，这其中一个主

4、要的原因是各房企 灵活应对调控政策，实现资金充裕，放量供应楼盘。房企的灵活应对，使得他们 在外环境的猛烈改变下依然能够交出好的成绩，实现利润的不断增长。2010年居住用地出让加速，二线城市增长显著。万科、保利、金地、绿地、 中海、朗诗、明发等都在二线城市积极购地。而随着企业转型和战略转移的需要， 房企同样在岁末年关涌现了一波人事变动潮，投资管理及商业运营人才紧俏。2010年又被业内称为“基金年”。国内著名房企纷纷投身私募领域，如复地、金地、星浩资本、中国海外、首创置业等。清科研究中心统计数据显示，2010年前11个月，国内共有10只房地产基金成功募集18.59亿美元，基金数量与 金额分别为20

5、09年全年水平的5.0倍和3.40倍。本文选取几个优秀上海房企作为典型进行深入剖析。口 |）刀）力j企业代码贽/负债r率（%）流动比率（倍）速动比率（倍）11口,现金比蟀（倍）存货周特率（%）11j净利润号（%）照资产:报酬率（%）净资产 收益率 （%）净负债看（%）每股盈 淑（元）净资产规模（万元）净利润（万元）万科a00000273.7%1.650.520.2912.8%, 11.8%, 2.4%8.1%, 27.2%)0.044,933,6731 66,482保利地产60004878.9%1.650.540.2414.5%, 11.0%, 2.2%8.9%,145.8%)0.142,88

6、3,795；66,558金地集团60038372.3%2.150.500.4415.7%,5.9%，2.5%8.5% 56.3%>0.031,818,3249,961陆家嘴60066349.5%1.200.310.117.4%16.4%, 4.9%9.1%, 34.6%>0.031,178,6645,062张江高溜60089561.5%2.011.030.7412.9%, 60.0%, 3.3%8.3%, 82.4%>0.11619,01017,291卜实份恒60074880.9%1.640.390.3115.4%, 17.2%, 3.0%15.0%> 103.1%b

7、0.11286,15315,696新萤浦600638一 52.5%一 3.741.671.53一 7.8%109.8%，2.5%5.4%, 24.9%>0.12315,5346,911恒麻地产0008562.3%2.831.270.358.2%14.7%, 1.3%3.1% 106.7%，0.051,201,7683 36,610绿地集口0233776.8%1.100.490.2522.3%, 40.2%, 4.5%19.4%> 110.9%b 0.55770,025137,830平均侑*一 67.1%一 2.01一 0.71一 0.52一 12.3%, 33.2%, 3.0%9.

8、0%, 67.8%>0.081,719,308! 26,852中位侑*72.3%1.650.520.3112.9%, 16.4%, 2.5%8.5% 56.3%.0.111,178,664, 15,696资料来源：企业三季报或半年报 备注：1 .存货周转率采用销售成本计算。平均存货采用前三季度平均存货。2 .净利润率采用第三季度数据；总资产报酬率、净资产收益率采用前三季度数据。3 .每股盈利、净利润采用第三季度数据。4 .总资产报酬率及净资产收益率均采用合并报表的净利润计算。*标注企业为2010年上半年财务数据分析*计算基准为三季报数据的企业对比城投控股(600649.ss )与行业平均

9、值及中位值的各项财务比率，从数据层 面可以看到，城投继续奉行稳妥偏保守的经营作风， 负债比率得到严格控制，周 转流动度高；但同时也暴露了现金比率偏低，净利率偏低的事实。可以预见，未 来相当长的一段时间内，政策对于经适房销售价格的控制或将进一步对净利率造 成影响。适度激进的管理作风及多样化的产品设计及销售战略可适当予以考虑。以下将对表格中的十家上市房企一一浅析。 内容主要包括财务状况分析，政策应 对措施，未来发展走向三大方面。万科 a (000002.sz )财务状况分析（2010年三季报）一、收入同比下降主要源于全年结算面积不均衡。2010年前三季度公司实现营业收入223.8亿元，同比下降24

10、.2% ,实现净利润32.7亿元，同比增长10.6% , 每股收益0.298元。由于项目竣工时间在一年之内分布的不均匀，今年 1-9月 份公司竣工面积在全年中占比较低，随着四季度更多项目竣工并转入结算，预计公司第四季度实现的结算收入将超过前三季度总和。二、房价杠杆效应体现，毛利率较09年明显回升。由于去年同期结算的项目多 为2008年低谷期内售出，经过09年的房价大幅上涨，今年以来结算收益水平 将有较为明显的恢复。今年前三季度公司毛利率为38.1% ,明显高于09年29.3%的水平。三、销售不断创新高，明年业绩高度锁定。受益于积极迎合市场的定价策略，从今年6月至9月，公司不断刷新月度销售历史记

11、录。 截至9月末，公司累计销 售面积601万平米，销售金额 714亿，分别比2009年同期增长17.8%和 54.8%。预计公司全年销售金额至少超过 900亿，有望冲击1000亿。若全年 销售额达到900亿，预计年底预收款将达到752亿，相当于我们预测2011年 营业收入的120% , 2011年业绩基本锁定，未来持续增长无忧。帝事<白元】2m9a2d11e2012e管业机入48g814652662741&s03收入同比-5%35%37%胆写母公司净5330729713265净利得同比.32%37%34%35%名利率(%>394%36 2%38.2%37 9%roe（%&g

12、t;143%16.4%13.4%20.4%每股板撞(£)o4s0.660 89121pfe仲183413.479的7.35p/b （倍）2622.201 841.50济科丽源 艺司勒据 覃方*啊贾所朝剧公布2010年a股股票期权激励计划 草案，考核指标较此前有所提高，显示管理层对公司未来发展信心十足。万科本次期权计划的基本行权条件为：1、要 求第一、二、三个行权期全面摊薄的年净资产收益率分别不低于14%、14.5%和15%;而之前06 08年限制性股票计划的要求为不低于12%; 2,要求相比基准年，第一、二、三个行权期的净利润增长率分别不低于20%、45%和75%,这相当于至少每年2

13、0 %的复合增长率；而06-08年限制性股票计划的要求为净利润年增长率不低于15%。政策应对措施一、公司继续大幅增加土地储备。平均土地成本约2400元/平方米，比去年同期2686元/平方米的土地平均成本略有降低。截至报告期末，公司规划中项目 按万科权益计算的建筑面积合计 3683万平方米，比年初的2436万平方米大 幅增加。2010年1-9月公司累计获取项目2121万平米，已超过09年全年的 59%。由于2010年销售均价较09年提升明显，预计项目未来有望继续保持较 高的盈利能力。二、进入新一轮扩张。公司坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎投资策略，发挥 战略纵深优势，控制拿地风险。第三季度新进入

14、清远、扬州、廊坊等城市，累计 新增项目20个，对应的按万科权益计算的规划建筑面积合计526万平方米。未来发展动向 一、主流定位、快速周转和战略纵深。 主流定位，就是主要面向自住购房者的中 小户型普通商品房比例高，万科全年销售中 144平米以下户型占比88%,相比 09年的86%进一步提高。快速周转就是快速开发、快速销售。快速开发使万科 得以用既定的资产规模实现更大的推盘量。二、从精装向绿色三星建筑进一步迈进。2010年，万科在全国已经实现了 80% 的项目精装。而作为住建部参与的权威评定活动，目前在全国通过三星绿色认证 的住宅项目不超过3家。而深圳万科城是第一个全国获得评定的绿色三星住宅的 项

15、目。保利地产(600048.ss )财务状况分析一、三季报业绩基本符合预期。 前三季度净利润22.91亿元，同比增长28.2% , 实现每股收益0.50元。结算毛利率34.5% ,较中期略有下降。二、支付多、融资多，货币资金余额稳定。期末货币资金余额占总资产比重为10%,低于2009年同期（21%）,高于2008年同期（9%）。连续四个季度 经营性现金流净流出，主要是购买商品支付金额维持在高位。 连续五个季度筹资 现金流净流入，主要是长期借款较年中增加 72亿元，短期借款有所减少，反映 公司强大的融资能力。三、资产负债率上升。按照“负债总额/资产总额” 口径，为78.9% （高于2009 年同

16、期和20008年同期）、按照“（负债总额-预收账款）/ （资产总额-预收账 款）”口径，为67.9%（高于2009年同期和2008年同期）、按照“（负债总额- 预收账款）/资产总额” 口径，为44.7% （高于2009年同期、低于2008年同 期）。财务和估值数据摘要（苜万力200820092010e2011e2012e营北吸人15.519.92工兼6.836.000。45,000,067.700.0ger 由f 0”町部皿*5益币器如、净利洞2.23s,93.31925.l72.56.025.cs.514.557.2%47.0h瓜手飞比利轲如110 8%30%34.0%31。%32.0%净利

17、酒率（14 4%153%14.4* *1工4%12.(5%每股收叁优）0.490.771.131.321.s6每股净资产（元）工435,837,0183810.s4市盈率28.9lii.412.510 s7,6市净率4.12.42.0l714净贵产收jl率（酩）1 1.9”17.1%16 8%19.30roicfb)14.s%1工0%13.8%9 smevebi1wl14.012313 s11983股息收支率0 1%0.5%0.5h0.2%0.2%资料来源：公司数据，安信证券研究中心预测政策应对措施一、三季度拿地开工依然迅猛。三季度单季新开工面积322万平米（上半年327 万平米），单季拿地增

18、加权益容积率面积 421万平米（上半年506万平米）。二、合理定价，快速去化。1-9月实现房地产销售签约面积 483万平方米，销 售签约金额414亿元，比去年同期分别增长 23 %和28%,签约面积和金额的 同比增速分别较1-6月份时水平提高了 17个百分点和25个百分点，三季度楼 市的整体回暖和公司应对调控的合理定价以快速去化的策略使公司取得了较为 稳定的成长速度。未来发展动向一、公司计划3-5年内再造一个保利地产。未来的拿地节奏与规模也将与公司 的经营和发展的节奏相匹配。公司在建储备资源 5000万平米，足包多5年的开发 结算量，公司真正的销售高峰将在明年下半年和后年出现。将助推公司高速增

19、长。 二、发展直投，增加新的盈利增长点。公司计划稳步加大商业地产投资，发展房地 产基金，开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，发展直投，增加新的盈利 增长点。（3-4年内建设10多个5星级酒店、7-8高尔夫球场，7-8个购物中心, 时机成熟时将借助资本市场将商业地产分拆上市。）以“一横两纵”为原则，公司围绕“中国经济圈”、“产业布局”、“高铁布局”来布局土地储备，已和部分二三 线城市达成战略合作协议，跳出狭隘的“买地建房”的传统的开发思路，通过与资 本、与城市合作 创新房地产业务来源，将很好的解决保利在规模发展过程中将面 临的“资金、资源、成本和收益”等的问题。金地集团（600383.s

20、s ）财务状况分析一、结算面积增加致营业收入大幅增长。前三季度，公司结算项目多为去年销售的旧盘，北京金地名京、深圳上塘道、上海格林世界、南京名京、武汉国际花园、 西安芙蓉湖畔和沈阳滨河国际等为主要结算项目。2010年1-9月公司实现营业收入104.28亿元，同比增长100.27% ,归属于母公司股东的净利润为13.40 亿元，同比增长74.2%, eps为0.30元。每股净资产达到3.63元，摊薄净资 产收益率为8.26% ,高于2009年同期的水平。二、资金面并不宽裕。9月底公司的资产负债率为 72.26%，比6月底增加了 2.41个百分点，账面货币资金为129.66亿元，短期借款为1.53

21、亿元，一年 内到期的非流动负债为49.7亿元，短期偿债能力尚可，但长期借款达168.9亿元，考验公司的销售回款能力。三、下半年新增推盘较多。由于2009年国内房地产市场的快速回暖，2009年 公司库存下降很快，今年上半年可售面积不多，新增推盘多在下半年体现。但由 于四季度出台了更加严格的房地产调控政策， 包括限购政策，公司的销售在四季主要财翳指标（单位：百万兀）度预计会受到一定的影响。四、毛利率行至低点已扭转卜滑趋势。2010年1-9月公司的毛利率达到34.30%,低于2009年同期2009420101112010e2011e营业收入120668745149441875723.81%160.

22、32%23. 6g12. 13%营业利润力瓯1»56c+/-）s57 89%s3 s315 3归属母公司净利湖177ft2110?4o7第11页（+/一）111 2祸327. on19.13. 63%隆股收款（元）0 . 400. 270.470. 54谈昉市匏率f倍）1712141339.17 %的毛利率水平，与2010年中期34.24 %的水平基本持平，扭转了毛利率连续下滑的态势。我们预计公司资料来源：公司数据，大相投资顾问有限公司 预测的毛利率应该已经探明低点。五、预收帐款创出新高。公司预收账款创出历史新高达到 164亿元，在2009年实现大幅增长后继续有所增加，增幅达 33%

23、。为公司未来2年的收入稳定增长提供充分的保障。政策应对措施一、谨慎拿地。2010年公司谨慎地把握了拿地的节奏和规模， 截止到三季度末， 公司今年新增土地储备的金额为 42亿元，而2009年全年公司拿地支出为189 亿元，公司管理层对财务稳健性的掌控方面大为进步。二、积极参与保障房建设。9月中旬公司通过公开竞标，取得了以代建方式参与 深圳市龙华扩展0009地块保障性住房代建总承包项目的开发权，该项目位于龙 华扩展区玉龙路北侧，规划总用地面积7.73万平方米，总建筑面积34.89万平 方米，容积率为4.0。公司积极参与保障房建设，可为公司未来经营中的拿地、 贷款等提供便利条件，也是适应房地产行业调

24、控政策的举措。未来发展动向一、业绩依然有保障。截止9月底，公司预收款为163.85亿元，比年初增加 了 32.57% ,公司2010年计划竣工面积为190.8万平米，因此，公司业绩依然 有保障。二、重点发展高端物业。公司可能舍弃中低端住宅市场，重点发展高端物业。近 两年频频在沪上高溢价拿地并开始谋划布局， 据透露，根据金地的未来规划，在 金地上海公司的产品线布局中，豪宅与中高端住宅的比例，将从 1 ：9逐步发展 至 3 ： 7。第13页陆家嘴(600663.ss )财务状况分析盈利颈测：单位.百万元、元、以倍誉生 收入增长率净利海增长率银股收 整毛利率净资产 收费率市聂军ev/ ebitda2

25、009m8810511320618111 9301®201003233gq1064100.&77110.52010e2,355-32 一 51,233&.90.669.510.126.624.42011e3.10131 b1,44717 40 77fin 510r22 721 4加12e3,4099 91,65/14.50.89«2_111 1w.a18国注上a市温率”是指目前股价除以告年业绩资料来源：公司数据，中银万国研究所预测一、收入同比下降。陆家嘴2010年前三季度营业收入23.4亿元，同比下降27% ;实现净利润10.6亿元，合每股收益0.57元，同

26、比上升6%。、盈利模式逐步转型。自2005年起陆家嘴开始从土地开发商向商业房地产商转型，从2011年起将主要以（住宅）销售和（长期持有的商业房地产）租赁为主。2011年住宅可销售额达40-50亿元，物业出租收入在2010年6.5亿元的 基础上再大幅增长。政策应对措施、公司正从“地产+房产”向“房产+物业”业务模式转型，目前处于转300.000350.0001知必100.000盾堆产和循由地产相将令展酒露批就诙叫霆盘公司年辑.申万4h或第14页型中期。转型在长期将提升公司价值，但短期内公司资金需求量较大，业绩增长 乏力，不确定性较大。业务转型将在两方面提升公司价值：可持续的发展和更稳 定的收入。

27、未来5年，公司持有物业规模将从当前的44万方增长到130万方, 复合增长率24% ,租赁收入将从4.8亿增长到22.7亿，复合增长率37%;公司住宅销售项目储备权益建面 68万方，将成为未来三年贡献业绩的主力。未来发展动向一、公司的长期价值在于其持有物业。上海“两个中心”建设带来的租金提升，公司自建物业的规模扩张和物业成熟带来的毛利提高，都将提升公司的长期价 值。公司物业组合优质，具不可复制性，包括小陆家嘴和竹园商贸区办公楼、陆 家嘴软件园都市研发楼、新国际博览中心；公司主要通过自建进行规模扩张，确 定性大，当前拟持有自建项目 75万平，将在2011年和2014年集中入市； 公司2009年租赁

28、业务毛利为27%,较同类公司50%水平毛利为低，随物业成 熟度提高和优质物业规模增长，毛利有望进一步提升。二、公司短期业绩增长乏力，不确定性较大。1）公司未来三年已无可批租土地，而历史上批售土地收入占比在 70%左右，需要通过其他业务收入替代；2）持有物业业绩贡献仍较低，2009年营收占比为14%; 3）在建和拟建可售房产项目（东银公寓、天津小伙巷项目、浦江镇项目）目前进展较慢，结售时间不确定。三、中期目标。中期目标是拥有200-300万平方米的出租物业，到2009年底长期经营性物业总建筑面积约 86万平方米，2011年在建拟建项目建筑面积近180万平米，其中上海项目为约160万平米、天津项目

29、为约20万平米。有大量物业将在2014-2015年竣工，塘东地块有约45万平方米建筑，世纪大都会有约27万平方米，将来在世纪大道侧还有约 30万平方米，如果慢的话也有可能 到2017-2018 年竣工。第29页张江高科（600895.ss ）财务状况分析一、高科技地产“开发商”已成为高新产业的“投资商”。上半年主要业务的营业收入公司，虽然有较大下降，但公司的投资收益大幅增加 410.58%至2.94亿元。这主要公司确认的参股公司权益法投资收益较上年同期增加22357万元。另外本期公司利润总额中免于补税的参股公司权益法投资收益所占比重较上年同期增加，相应计提缴纳的企业所得税费用较上年同期减少。目

30、前园区高新产业的成熟已使公司的盈利模式发生根本性改变。公司确立“房地产开发经营 +股权投资+服务提供商”的业务架构定位，希望长期形成“433”的利润贡献构成。参股公司名称持股比例上市情况备注1嘉事堂15. 72%上市公司x鹿）公司直穰持有中芯国际上市公司（美国和吉琴）公司直接持有复旦张江h. m上市公司（香海）金司直接持有川河集团?九9原上市公司（香港）公司宜接挣病晨讯通讯0, 26%上市公司（美用）公司宜接持有域创医疗24.40%上市公司1香港）4成晨皆持有上海/日太阳能科技股吩公司h. 47%发审委已通过江这世纪挣富康推茶医疗器械16, 3明拟上市洁或粮费持有上海皴讯信息技术有限公司契.4

31、7%拟上市公司直接排有货种美津,，系拜以李守无师二、经营性现金流支出较大。公司本期借款规模较上年同期增长，计入财务费用 的利息支出较上年同期增加10919万元，前三季度财务费用同比增107.30%至 2.12亿元。政策应对措施一、收购兴科置业。公司拟收购上海兴科置业有限公司 100%股份，收购价格参考整体评估结果定价，为2.44亿元。上海兴科置业有限公司是张江高科控股股东上海张江（集团）有限公司的全资子公司，注册资本 1.63亿元，经营范围为房地产开发与经营。主要资产为待开发的张江高科技园区中区c2 15、c-35、c 4 5、c-2-8地块土地使用权，土地面积为 46613 . 1平方米，用

32、途为商业，容积率为0.8,全部为招拍挂出让用地。根据规划，地块将建成文化娱乐商业综合项目，可为张江中区及周边科教研发类企业提供商业、生活配套服务，重点解决中区内员工的娱乐休闲、商务餐饮等问题。二、转让项目。将坐落于上海市浦东新区的金秋大厦项目转让给宿迁中华工业园，交易价格为交易价格11亿元。公司表示，该合同履行将有利于提升上市公司经营业绩，增加公司主营业务收入和利润，并增加上市公司的经营性现金流入。未来发展动向一、做高新地产，发展空间大。 张江园区凭借国家高新开发区快速发展的大势，依托长江三角洲历史、地理以及人文的地利优势，并通过公司管理人员的共同努力，已在张江筑起我国优质高新产业的平台。经过

33、近 20年的开发，张江高新区已拥有近20个基地品牌，十大产业平台。已培育出以集成电路、软件、生物医药、金融服务和文化创新五大具有专业化、集中化的高端特色主导产业集群，并 在园区内构筑了生物医药创新链和集成电路产业链的框架。国家高新区已经成为我国高新技术产业发展的一面旗帜。二、盈利模式由好房东向好股东发展。 随着高新产业的集群，园区内高新企业创 新的环境越来越好，吸引着更多的高新创业企业的入驻。张江高科以拥有几十年 对高新公司的了解和培育经验积累， 间接或直接地对新兴高新企业进行培育。 对 于具备成长能力的好企业，张江在当好“房东”的同时，直接参股当好“股东”。张江高科已从一个开发高新地产为主业

34、的园区 “开发商”成功地跃为向高新产业 的创业“投资商”。深握张江高新园区，创投将成为公司持续的利润新来源。另 外公司所开发的项目多数为低密度，这些项目不但给高新企业提供一个更好的研 发生产环境，而且具备更好的升值空间。三、出售项目确定，出租项目稳定。公司目前可出租物业面积近150万平方米， 今后出租业务收入仍将是公司稳定的收入之一。公司房屋的销售仍将保持较好水 平，经测算，2010年至2012年公司物业出租收入分别为 5.84亿元、6.79亿 元和8.10亿元。公司今年销售的项目主要有天之骄子公寓和创想园以及创业 园、创新园和创想园项目，销售价格在 2万平方米以上。明年销售的项目还有 993

35、项目（c）、集电港四期（g）和b区）h ）地块项目。经我们测算，2010 年至2012年公司物业销售收入分别为17.70亿元、26.90亿元和40.10亿元。上实发展(600748.ss )财务状况分析一、第三季度业绩大幅增长。第三季度结算收入9.1亿元，同比增长356% ;毛 利率由19%提高至43%,同时期间费用总额减少18.85% ,期间费用率由36% 下降至6.4% 0净利润同比增长45% ,基本每股收益0.1元，第三季度贡献业绩 占前三季度的40.5% 。二、2010年业绩有保障。期主要财务指标（单位：百万元）末预收账款13.14亿元，基本 与二季度末持平；2010年公司 营业收入目

36、标为28亿元，目 前预收账款完全保障了业绩目 标的实现。20g9a2010e2011e 2012l营业收入二27317495w弱5.805(+/-)13%65%43%s°b营业利乘13281,220l8161.931(+/*)-40qc272%19%6%归属于母公 2443584%7bg司的净利润(+/-)46%务/54%eps (元)0.230.330.460.71pe (w)4l282013三、大股东将变更为上实控股的上实地产。公司控股股东上海上实拟将其持有的公司6.9亿股（占公司总股本的63.65% ）标的股份转让给上实控股，上实控股以其全资香港子公司上实地产作为本次受让标的股

37、份的直接持有人。股份转让价格以人民币7.44元/股，共计人民币51.30亿元。日前该事项已获得国务院国资委核准批复，尚须获得商务部和中国证监会批准。上实控股（0363.hk）持有上海城开59%、中新地产45.02%的股权，地产资源丰富，转让完成后，集团内部有一定的资产整合预政策应对措施一、收购整合，取长补短。今年上半年，上实以27.46亿港元成功将中新地产 45.02%的股权收入囊中成为最大股东，紧接着又收购了上实发展。这项交易完 成后，上实系旗下拥有了上实控股、上实发展和中新地产三大地产类资本市场平 台。这一地产集群拥有的土地储备达到 2218万平方米，该项指标足以进入国内 一线地产企业阵营

38、。这样的强强联合不仅弥补了上实在地产项目储备上的不足， 为其迎来了扩张的大好时机，更缓解了中新地产巨额债务的压力。二、通过股权收购和公开市场获得权益建筑面积 57万平米。1月份收购青岛上 实瑞欧95%股权。上实瑞欧主要负责唐岛湾项目的建设和开发。根据目前的规 划方案，唐岛湾项目共占地面积 33.58万平方米，地上总建筑面积约为 43万 平方米。项目利润来源为住宅销售收入和游艇、酒店的长期经营利润。收购的权 益建筑面积为40.85万平米，收购价格7.14亿元人民币，楼面成本1749元/ 平米，预计该项目住宅销售毛利率不低于30% o 8月份公司通过公开市场竞得上海金山新城区 a4地块，规划建筑面

39、积16.22万平米，楼面地价 4383元/ 平米。未来发展动向一、集中优势资源，沿海沿江布局，聚焦核心区域。 公司主导发展战略为“集中优势资源，沿海沿江布局，聚焦核心区域”，项目分布以上海为中心，长三角地 区和环渤海城市群为重点拓展区域，并选择性进入西南地区、海西地区等热点版 块。目前可结算建筑面积600多万平米，分布在上海、青岛、泉州、湖州、重 庆和成都等城市，市场基础好。持有约 16万平米的出租物业，均位于上海，地 理位置优越。年租赁收入约1亿元，毛利率60%左右，租金稳定。新黄浦(600638.ss )财务状况分析一、公司房产销售低于去年同期。 三季度主营业务收入为5413.0万元，同比

40、减少49.9%。但净利润同比增长130.7%达6911.4万，主要原因在于投资收益的大幅增长，2010年三季度投资收益达9556.7万元。二、长期借款增幅30.3%。截至2010年9月30日，公司长期借款达1.3亿，比2010年年初的1.0亿增幅达30.3%。三、货币资金与年初基本持平。截至2010年9月30日，公司货币资金达1.3亿，与2010年年初的1.4亿现金水平相比基本持平。政策应对措施一、新黄浦积极应对调控政策，相应政府号召。在调控期间，进行灵活、恰当、合理的降价措施。并且积极收购，理性投资，从投资中获得资金来源，防止调控 中出现资金链断裂现象。未来发展动向一、新黄浦继续响应政府政策

41、，大力支持保障房建设。为了防止资金链紧张，积极寻求除贷款外的其它解决方式。 首先，合理降价，快速销售来达到资金快速回 收，以便投入下一轮投资。其次，积极进行投资收益，在其他投资中获得充足资 金。再次，积极进军二三线城市，在政策较宽松，市场较广阔的地区加速投资， 获得更大收益。恒盛地产(0085.hk )财务状况分析一、收入同比大幅增长，销售单价亦有显著提升。2010年上半年综合销售收入为人民币24.98亿元，较2009年同期之14.92亿元增长69.7%。已交付面积 由2009年同期的130799平方米，增加至2010年上半年的155238平方米， 上升18.7%。平均销售价格从2009年同期

42、的11244元每平米上升43.0%至每平米人民币16082元。由于加强二线城市的销售及推广，上半年二线城市的销售量比去年同期增加137.4%。截止10月，恒盛地产完成了全年销售任务的 80% 以上。二、销售项目分析。2010年上半年，公司销售项目为八个，而去年同期为七个。其中，一线城市(上海、北京、天津)五个项目的合计销售收入占91.8% ;二线城市的三个项目合计收入占8.2%。上半年约27.7%的交付面积来自于上海的项目，20.3%来自除上海之外长江三角洲地区的项目，50.7%来自位于环渤海地 区的项目，而1.3%来自东北地区的项目。三、土地储备情况。截至2010年6月30日止，公司土地总储

43、备量为规划建筑面积1768万平米，足够未来五至七年开发所需，每平米平均土地成本为人民币1286元。相对低廉的土地成本为日后维持高利润率提供有力保障。现时土地储备均匀分布于一二线城市。其中41%位于一线城市，59%位于二线城市。政策应对措施一、全力打造高端产品。在调控期间，包盛灵活应对市场，抓住细分的市场群体， 增加其销售业绩。恒盛认为，虽然从今年起，调控使得大量保障房占据供应量的 半壁江山，这或将改变房地产的市场格局，但是市场细分越来越清楚，按照梯度 来分，也是市场成熟的一个表现，因此保障房的建设将不会对豪宅市场带来大的 影响，保障房和商品房的需求的人群不一样。 在上海这个世界性大都市，高端市 场依然是一块值得发展和受到青睐的刚需和改善型住房市场。另外，由于外环境的不稳定，许多投资者也都把眼光放在了投资高端房产上来规避通货膨胀的危 险。因此，全力打造高端市场，占据高端细分市场是恒盛在调控下的一个重要的 措施。而恒盛尚海湾的成功也证实了这一策略的重要性。二、四季度项目迭出。2010年第四季度公司将推出分别位于上海、 北京、沈阳、 哈尔滨、南通等地的10个项目，合共100万平方米的销售面积，估计可套现 90亿元人民币。而恒盛的目标并不止于90个亿。恒盛地产总裁曾表示，恒盛今 年全年合约销售预计最少120亿元人民币