某房地产项目开发测算报告

1、重庆工商职业学院课程实训报告课程名称 ：房地产开发经营与管理实训题目 ：房地产开发项目可行性研究报告专业：班级：学生姓名 ：学号：指导教师 ：职称：部门：起止日期 ：某房地产项目开发测算报告一、项目概况该房地产投资项目位于重庆市江北区谢家嘴内， 根据改市规划局关于该块地规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1、用地面积： 202639 平方米2、建筑密度 :<=36%3、容积率（地上）： =3.624、绿化率： =31.38%5、人口密度： <=6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上兴建二十二幢49 层的商住综

2、合楼宇。楼宇设地下 3 层地下停车库， 1-2 层为商业用途， 3 层以配套公建为主，包括业主委员会、 物业管理办公室、 公共卫生间、健身房等。裙楼顶层做平台花园。塔楼 22 个，均为 49 层高， 8 个滨江洋房，均为 30 层，为住宅用途。本项目主要技术经济指标参见6-1 与表 6-2.表 6-1项目主要技术经济指标（一）项 目单位数量项目单位数量占地总面积平方米202639居住人数人12040总建筑面积平方米733553平均每户建平方米105筑面积居住建筑面积平方米361200平均每户居人4住人数公建面积平方米95382人均居住建平方米30筑面积绿化用地平方米63588道路面积平方米42

3、000居住户数户3440车库面积平方米45249表 6-2项目技术经济指标（二）层数功能所占面积（平总面积（平方方米）米）商铺11200裙楼4106582.1773公建面积95382塔楼49住江洋房7停车库设备面积地下室3设备面积30045849人防面积300三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1、有关工程计划的说明项目总工期为 120 个月（从 2016 年 12 月至 2021 年 12 月）。当完成第一期住房建筑时，开展预售工作。2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3.四、项目各种财务数据的估算1、投资与成本费用估算（ 1） 土地出让价款包括两部分：A

4、、土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为 14072 万元。B、拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为546.8 万元。上述两项合计为： 14618.8 万元。（ 2） 前期工程费本项目前期工程费估算见表 6-4表 6-4前期工程费估算表单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费×4457.533%2可行性研究费建安工程费×2228.761.5%3水文、地质、建安工程费×742.92勘探费0.5%4通水、通电、建安工程费×3714.61通路费2.5%5场地平整费60 元平方米1215.8

5、3总计12359.65（ 3） 建安工程费参照有类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果，见表6-5.表 6-5建安工程费估算表单位：万元建 筑 面土建装饰设备金额序号项目积单价金额单价金额单价金额合计1塔楼 361200227081992.40150.35428.8458721202.4108623.6482106582.227024194.154755062.655876256.3735513.18裙楼17733地下8003667.9250229.25120550.194447.3545849室148584.2合计1（ 4） 基础设施费其估算过程见表 6-6

6、：表 6-6基础设施费估算表单位：万元序号项 目单价计价数量合计1供电工程65 万元公顷73.3553184768.095672供水工程15 万元公顷73.3553181100.329773道路工程42.13 万元4.2176.9460公顷4绿化工程5.4万元公6.358834.337583顷835其他工程占建安工程费148584.212971.6842的 2%09527合计9051.39（ 5） 开发期税费其估算结果参见表 6-7表 6-7开发期税费估算表单位：万元序号项目金 额估算说明 ( 估算依据 )固定资产1投资方向7429.21建安工程费× 5%调节税分散建设2市政公用17

7、830.11建安工程费× 12%设施建设费建筑工程3质量安全594.34建安工程费× 4监督费供水管网247.68住宅： 0.3 吨人， 600 元吨4补偿费67.20商铺： 0.1 吨平方米， 600 元吨供电用电660.48住宅： 4kVA户， 480 元/kVA5负荷费89.60商铺： 8kVA百， 1000 元 /kVA6其他2971.68建安工程费的 2%合 计29890.30（ 6） 不可预见费取以上（ 1）- （4）项之和的 3%。则不可预见费为：（ 7429.21 +17830.11 +594.34 +247.68+67.20 =26168.54 ） *3%

8、=785.0562（万元）开发成本小计： 29890.30 万元2、开发费用估算（ 1） 管理费用取以上（ 1） - （4）项之和的 3%.则管理费用为 5387.86 （万元）（ 2） 销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的 2%；销售代理费，占销售收入的 2%；其他销售费用，占销售收入的 1%，合计 33678.00 万元。销售收入详见表 6-9.（ 3） 财务费用指建设期借款利息。第一年借款 10000 万元，贷款利率为 4.73%，每年等本偿还，要求从建设期的第二年起 2 年内还清。建设期借款利息计算如下；第一年应计利息：（ 0+9000/2） *4.73%=21

9、2.85（万元）第二年应计利息：（ 9212.85+1000/2 ） *4.3%=598.84（万元）第三年应计利息：（ 9811.59+0/2 ） *4.73=435.77 （万元）则财务费用上述合计：1198.52 万元 . 详见表 6-14 贷款还本付息表。开发费用小计： 7178.89 万元。总成本费用合计： 255137.79 万元3、投资于总成本费用估算汇总表详见表 6-8表 6-8序号11.11.21.31.41.51.622.12.22.33投资与总成本费用估算汇总表单位：万元项目金额估算说明以下 (1) (6)开发成本214873.41项合计土地费用9600前期工程12359

10、.65费基础设施9051.39建设费建安工程148584.21费开发期税29890.30费不可预见5387.86费以下 (1) (3)开发费用40264.38项合计管理费用5387.86销售费用33678.00销售收入× 5%财务费用1198.52合计255137.794、项目销售收入估算（ 1） 销售价格估算根据市场调查，确定该项目各部分售价单价为：住宅 :17000/ 平方米商铺： 21000/ 平方米车位： 15 万/ 个（ 2） 销售收入的估算本项目可销售数量为：住宅 113000 平方米，裙楼中的商铺部分 11200 平方米，地下车位 2400 个。详见表 6-9表 6-9

11、销售总收入预测表单位：万元用途可售数量预计销售单销售收入价住宅36120017000 元平614040方米商铺1120021000 元平23520方米车位2400150000 元36000合计673560（ 3） 销售计划与收款计划的确定具体见表 6-10表 6-10销售收入分期按比例预测单位：万元销售计划各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第一年住宅： 45%216720145202.4311668.00第二年商铺： 60%672011558.40车位： 50%144030240住宅： 556第三年商铺： 40%44807705.60车位： 50

12、%96020160.00合 计100%100%187000.80124667.205、税金估算（ 1） 销售税金及附加估算具体见表 6-11表 6-11销售税金及附加估算表单位：万元计算期序号类别计算依据1231营业税销售收入× 5%9350.046233.362城市维护建营业税× 7%654.50436.34设税3教育费附加营业税× 3%280.50187.004教育专项基营业税× 4%374.00249.33金5防洪工程维销售收入×336.60224.40护费0.18%6印花税销售收入×0.05%7交易管理费销售收入×

13、0.5%合计销售收入×6.43%（ 2） 土地增值税估算具体见表 6-12表 6-12土地增值税估算表单位：万元序号项 目计算依据计算过程1销售收入6735602扣除项目以下 4 项之和318152.72金额2.1开发成本214873.412.2开发费用40264.382.3销售税金20040.25及附加2.4其他扣除取 (2.1) 项 的42974.68项目20%3增值额(1) (2)355407.284增值率(3)(2) ×1.12100%5增值税税(4) 50%12.40%率6土地增值(3) ×(5)44070.50税93.5062.33935.00623.

14、3412024.18016.1051446、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需 255137.79 万元。其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金，二是银行贷款，三是预售收入用于在投资部分。本项目开发商投入资本金 15000 万元作为启动资金，在总投入中，其中第一年投入约为 45%,第二年投入约为 30%，第三年投入约为 25%，从银行贷款 10000 万元，第一年投入 9000 万元，第二年投入 1000 万元，不足款项根据实际情况通过预售收入解决，具体见投资计划于资金筹措6-13表 6-13投资计划与资金筹措表单位：万元项 目 名计算期序号合计称第一年第二年第三年1建 设 投2

15、55137.79114812.0076541.3463784.45资2资 金 筹255137.79措2.1自 有 002000.00-92812.00金2.2借 贷 资100009000.001000.000.00金预 售 收2.3入 再 投230137.790.0074541.34156596.45入7、借款还本付息估算长期借款 10000 万元，等本偿还，宽限期一年，2 年内还清，贷款利率 4.73%，具体见表 6-14表 6-14借款还本付息估算表单位：万元项 目 名计算期序号合计称第一年第二年第三年1借 款 还本付息1.1年 初 借09212.859212.8

16、5款累计1.2本 年 借10000900010000款1.3本 年 应1247.45212.85598.84435.77计利息1.4年 底 还09811.699648.62本付息1.5年 末 借9212.850.000款累计借 款 还2本 付 息的 资 金来源2.1投 资 回09811.699648.62收五、项目财务评价1、现金流量表与动态盈利分析（ 1）全部资金现金流量表设 Ic=10%，具体计算见表 6-15表 6-15现金流量表（全部投资）单位；万元序号项目名称计算期1231现金流入187000.80124667.201.1销售收入187000.80124667.202现金流出1148

17、12.00113870.7188670.692.1建设投资114812.0076541.3463784.452.2销售税金及附12024.158016.10加2.3土地增值税26442.3017628.202.4所得税-1137.08-758.053净现金流量 (1)-114812.0073130.0935996.51 (2)4折现净现金流-104374.5560438.0927044.71量5税前净现金流-114812.0071993.0135238.45量 (3)+( 2.4)6税前折现净现-104374.5559498.3626475.17金流量评价指标：A、 税前全部投资净现值： NP

18、V=18401.02（万元）B、 税后全部投资净现值： NPV=16891.75（万元）C、 税前全部投资内部收益率：FIRR=999.54%D、 税后全部投资内部收益率：FIRR=669.67%（ 2）资本金现金流量表设 Ic=14%，具体计算见表 6-16表 6-16现金流量表（资本金）单位：万元序号项目名称计算期1231现金流入187000.80124667.201.1销售收入187000.80124667.202现金流出52289.46-54930.862.1资本金105812.002000.00-92812.002.2预售收入3148.403346.28再投入2.3贷款本息9811.

19、699648.62偿还2.4销售税金12024.158016.10及附加2.5土地增值26442.3017628.20税2.6所得税-1137.08-758.053税后净现-105812.00134711.34179598.06金流量 (1) (2)4折现净现-105812.00103656.00121223.57金流量评价指标：A、 资本金税后内部收益率：FIRR=-158.59%B、 资本金税后净现值： NPV=119067.57（万元）（ 3）动态盈利分析a、 净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施

20、初期 （即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率， 一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。 本本房地产投资项目以 10%作为全部投资的目标收益率 Ic1 ，以 14%作为自有资金目标收益率 Ic2.净现值评价标准的临界值为零，经上面积算，本项目税前、税后全部投资的 NPV 分别为 18401.02 （万元）和 16891.75 （万元），均大于 0，资本金的税后净现值 NOV为 119067.57 （万元），也大于 0，这说明本项目可按事先规定的基本收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。

21、C、 内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率，内部收益率是项目折现率的临界值，本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的 FIRR 分别为 999.54%和 667.57%，大于同期贷款利率 4.73%和目标收益率 10%（Ic1 ），资本金的税后 FIRR 为-158.59%，也大于同期贷款利率 4.73%和目标收益率 14%（ Ic2 ），说明项目盈利，达到同行业的收益水平，因此项目可行。2、损益表与静态盈利指标（ 1）损益表具体见表 6-17表 6-17损益表单位：万元序号项目名称计算依据计算期合 计1231销售收入0187000.80124667.20311668.002总成本费0153082.67102055.11255137.79用3销售税金012024.158016.1020040.25及附加4土地增值026442.3017628.2044070.50税5利润总额(1230-4548.32-3032.22-7580.544)6所得税(5)× 25%0-1137.08-758.05-1895.147税后利润(5) (6)0-3411.24-2274.16-5685.418盈余公积(7)× 10%0-341.12-227.42-568.54金9可分配利(7)