大连市物业服务企业退出项目管理办法

1、大连市国土资源和房屋局关于印发大连市物业服务企业退出项目管理办法的通知 （大国土房屋发 201088 号）各有关单位： 根据国家、省物业管理条例和大连市实施物业管理条例办法的有关规定， 制定了大连市物业服务企业退出项目管理办法 。现印发给你们，请认真贯彻执行。二00年四月二十六日大连市物业服务企业退出项目管理办法第一条 为了规范物业服务企业退出物业管理项目行为， 维护当事人的合法权益， 根据 国务院物业管理条例和大连市实施<' 物业管理条例 >办法（以下简称“实施办法”）的有关规定，制定本办法。第二条 大连市行政区域内， 因物业服务合同期满、 不再续订以及依法解除或者依据合

2、 同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业管理项目的适用本办法。第三条 双方当事人应当坚持诚信守法的原则， 认真做好物业的交接工作， 保证物业管 理正常秩序依法有序、平稳过渡，不得损害当事人的合法权益。第四条 市及县 （市） 区房地产行政主管部门负责对住宅区物业服务企业退出管理项目 的监督、指导工作。第五条 物业服务企业退出物业管理项目的， 应接受物业项目所在地街道办事处 （乡镇 人民政府）、辖区居民委员会和相关职能部门的监督、指导。第六条 业主大会、 业主委员会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发， 依法有 序做出解聘、选聘物业服务企业的决定，以维护社会的稳定和业主的正常生活秩序。第七条

3、 物业服务合同期满， 合同双方不再续签物业服务合同的， 应当按照下列程序做 好物业管理项目退出工作：（一）在合同期满两个月前，物业服务企业应将退出原因、退出时间及相关善后事宜， 以书面形式告知业主委员会， 就退出的事宜与业主委员会进行协商， 并在物业管理区域内公 告 15 日。同时，物业服务企业应将公告内容，以书面形式报送物业项目所在地的县（市） 区物业管理行政主管部门备案，并书面告知辖区街道办事处（乡镇人民政府） 、社区居民委 员会和公安派出所。（二）业主委员会自接到物业服务企业书面告知书后，应当在原物业服务合同到期一个月以前，组织召开业主大会，依法重新选聘物业服务企业。（三）物业服务企业应

4、当在合同期满一个月前， 向全体业主公布预收的物业管理服务费、 利用物业共用部位、 共用设施、 设备以及停车场进行经营管理的收入、 支出状况， 并与业主 委员会协商清退事宜。（四）在未正式退出前， 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定继续按服务标准提 供物业服务， 积极协助业主大会选聘新的物业服务企业。 业主应当按时交纳物业管理服务费， 直至物业服务合同终止日或双方确认的实际服务终止日。（五）物业服务企业应当在合同终止之日起 10 日内， 向业主委员会完成下列移交事宜：1、受聘时接管的各种资料及财产等物品。2、受聘期间购置的应属于业主所有的资产及物品。3、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、

5、更新、改造等技术资料。（六）新物业服务企业接管后， 业主委员会或者原物业服务企业， 应当将前款所列资料 及物品移交新物业服务企业。第八条 前期物业服务合同期满， 双方当事人不再续约的， 应当按照下列程序做好物业 管理项目退出工作：（一）物业服务企业或开发建设单位应当在前期物业服务合同期满二个月前， 书面告知 对方，并就退出物业管理区域相关事项进行协商。（二）不具备成立业主大会条件的物业管理项目， 开发建设单位应当及时按规定选聘物 业服务企业，签订前期物业服务合同。（三）开发建设单位已不存在， 物业服务企业应当在合同期满二个月前，书面向辖区物 业管理行政主管部门和街道办事处报告，并向业主公示，按

6、本办法第七条第（三） 、（四）项 规定退出，并负责保管第（五）项规定的有关资料。第九条 物业服务合同期满前， 物业服务企业、 业主委员会和开发建设单位无正当理由 不得单方面提前解除合同。确需提前解除的，应当按照以下程序解除合同：（一）需要提前解除合同的一方，应当提前二个月将解除合同的理由、时间、相关事宜 的处理意见等书面告知对方。（二）被告知一方应在接到告知书 15 日内，就对方提出的要求作出反应；（三）被告知一方同意提前解除合同的， 合同双方可以按本办法第七条规定的程序，做 好移交工作，并按双方约定的时间，退出物业管理项目。被告知一方不同意提前解除合同的，应当告知对方不同意理由。（四）物业服

7、务合同各方对提前解除合同的要求无法达成一致的， 可以邀请辖区房地产 行政主管部门和街道、居（村）民委员会协调；协调不成的，应当通过司法程序予以解决。（五）提前解除合同的要求未经双方协商同意，或未经法院裁定解除的，物业服务企业应当按照合同的约定，履行合同，业主应当按时交纳物业服务费用。第十条 物业服务合同单方提前解除退出物业管理项目的，按以下规定处理：（一）物业服务企业单方解除合同的：1、当年考核为不合格企业，记入该企业诚信档案。同时，按照建设部物业管理企业 资质管理办法的有关规定进行处理。2、停止参加物业管理项目投标资格一年。3、自退出物业管理项目之日起一年内接管新的物业管理项目不予备案。（二

8、）业主大会、业主委员会提前单方解除合同的：1、物业管理项目所在地房地产行政主管部门会同街道责令业主大会和业主委员会撤销 终止物业服务合同的决定。2、业主大会、 业主委员会提前单方解除合同，已对物业服务企业造成损失的，物业服 务企业可以通过司法程序要求赔偿； 业主委员会未经业主大会的同意， 擅自做出提前解除合 同决定的，由同意该决定的人员负责赔偿，并不得再担任业主委员会成员。（三）开发建设单位提前解除合同的：1、由市房地产行政主管部门建议市建设主管部门予以处理，并记入该企业诚信档案。2、物业服务企业可以通过司法程序，要求撤消提前解除合同的决定，或者要求赔偿由 此产生的损失。第十一条 物业服务企业

9、退出管理项目， 应当及时按规定成立业主大会， 选聘物业服务 企业。尚未选聘出新物业服务企业的，应按照下列程序做好衔接工作：（一）业主委员会要书面告知物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府） 、 社区居民委员会和公安派出所。（二）在业主大会重新选定物业服务企业之前， 可以由业主委员会组织业主对物业管理 项目实施自我管理，或委托一个物业服务企业临时代管，由业主交纳相关费用。（三）业主大会尚未选聘出物业服务企业的由业主委员会负责，没有业主委员会的，由 社区居民委员会负责，按 “实施办法”第三十九条的规定，协调城建部门委托经核准的生活 垃圾经营性处置单位负责环境卫生工作； 物业共用设施设备、

10、场地需要维修养护的， 组织利 益相关的业主按照规定使用专项维修资金维修；没有专项维修资金或者专项维修资金不足 的，组织利益相关的业主自筹。 需要用物业费支付的费用，业主据实交纳， 直至新的物业服 务企业进入。第十二条 物业服务企业不履行合同约定， 未按本办法规定程序退出的， 市物业管理行 政主管部门可记入企业诚信档案， 并将不良行为记录向社会公布。 业主委员会可以依法起诉， 要求退出管理。给业主造成损失的，应承担相应的法律责任。第十三条 业主大会、 业主委员会不按本办法规定的程序解聘物业服务企业， 物业所在 地的县（市）区物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府） ，应当责令限期改 正

11、或撤销其决定， 并告知全体业主， 导致物业服务企业受损失的， 由物业服务企业通过司法 程序追究相应的法律责任。第十四条本办法由大连市国土资源和房屋局负责解释。第十五条本办法自印发之日起施行。建设部关于修改物业管理企业资质管理办法的决定中华人民共和国建设部令第 164 号建设部关于修改物业管理企业资质管理办法的决定已于 2007 年 10 月 30 日经 建设部第 142 次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。建设部部长 汪光焘 二OC七年十一月二十六日建设部关于修改物业管理企业资质管理办法的决定建设部决定对物业管理企业资质管理办法（建设部令第 125 号）作如下修改：一、删去第十七条

12、、第十八条、第二十二条。二、将 “物业管理企业 ”修改为 “物业服务企业 ”。 此外，对条文顺序作相应的调整。本决定自发布之日起施行。 物业管理企业资质管理办法根据本决定作相应的修改， 重新发布。物业服务企业资质管理办法（2004年 3月 17日建设部令第 125号， 2007年 11月 26日根据建设部关于修改 物业管理企业资质管理办法 的决定修正）第一条 为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管 理服务水平，根据物业管理条例 ，制定本办法。第二条 在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业服务企业资质管 理，适用本办法。本办法所称物业服务企业， 是指依法

13、设立、 具有独立法人资格， 从事物业管理服务活动 的企业。第三条 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。第四条 国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。 省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理， 直辖 市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理， 并 接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。第五条 各资质等级物业服务企业的条件如下：（一）一级资质：1. 注册资本人民币 500 万元以上；2. 物业

14、管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 20 人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3. 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4. 管理两种类型以上物业， 并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数 的百分比之和不低于 100：（ 1）多层住宅 200 万平方米；（ 2）高层住宅 100 万平方米；（3）独立式住宅（别墅） 15 万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业 50 万平方米。5. 建立并严格执行服务质量、 服务收费等企业管理制度和标准， 建立企业信用档案系统， 有优良

15、的经营管理业绩。（二）二级资质：1.注册资本人民币 300 万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 10 人，工程、财务等业务负责人具有相应专 业中级以上职称；3. 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4. 管理两种类型以上物业， 并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数 的百分比之和不低于 100：（ 1）多层住宅 100 万平方米；（ 2）高层住宅 50 万平方米；（3）独立式住宅（别墅） 8 万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业 20 万平方米。5. 建立并严格执

16、行服务质量、 服务收费等企业管理制度和标准， 建立企业信用档案系统， 有良好的经营管理业绩。（三）三级资质：1.注册资本人民币 50 万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 5 人，工程、财务等业务负责人具有相应专 业中级以上职称；3. 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书4. 有委托的物业管理项目；5. 建立并严格执行服务质量、 服务收费等企业管理制度和标准， 建立企业信用档案系统。 第六条 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起 30 日内，持下列文件向工 商注册所在地直辖市、设

17、区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：（一）营业执照；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。第七条 新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。第八条 一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接 30万平方米以下的住宅项目和 8 万平方米以下的非住 宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接 20万平方米以下住宅项目和 5 万平方米以下的非住宅 项目的物业管理业务。第九条 申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料

18、：（一）企业资质等级申报表；（二）营业执照；（三）企业资质证书正、副本；（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；（五）物业服务合同复印件；（六）物业管理业绩材料。 第十条 资质审批部门应当自受理企业申请之日起20 个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书； 一级资质审批前， 应当由省、 自治区人民政府建设主管部门或 者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20 个工作日。第十一条 物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的， 资质审批部门不予批准：（一）聘用未取得物业管理职

19、业资格证书的人员从事物业管理活动的；（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；（三）挪用专项维修资金的；（四）擅自改变物业管理用房用途的；（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；（八）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通， 以不正当手段谋取中标的； （十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；（十二）出租、

20、出借、转让资质证书的； （十三）发生重大责任事故的。第十二条 资质证书分为正本和副本， 由国务院建设主管部门统一印制， 正、副本具有 同等法律效力。第十三条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。 企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。第十四条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后 30 日 内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。第十五条 企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后 30 日 内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。第十六条 企业破产、 歇业或者因其他原因终止业务活动的， 应当在办理营业执照注销 手续后 15 日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。第十七条 物业服务企业取得资质证书后， 不得降低企业的资质条件， 并应当接受资质 审批部门的监督检查。资质审批部门应当加强对物