10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110

1、南通城市、房地产市场分析南通城市、房地产市场分析及未来拟推土地研究及未来拟推土地研究2009年年10月月目目 录录n 城市及宏观分析城市及宏观分析n 城市规划研究城市规划研究n 房地产市场分析房地产市场分析n 未来拟推地块研究未来拟推地块研究目目 录录n 城市及宏观分析城市及宏观分析n 城市规划研究城市规划研究n 房地产市场分析房地产市场分析n 未来拟推地块研究未来拟推地块研究南通概况南通概况行政划区行政划区宏观经济状况宏观经济状况人口变化人口变化产业分析产业分析1. 1. 南通概况南通概况南通南通上海上海 市域面积市域面积 南通市总面积南通市总面积8,001平方公平方公里，境内拥有江海岸线里

2、，境内拥有江海岸线365公公里里 地理位置地理位置 1. .南通位于江苏省东南部南通位于江苏省东南部，江海汇合处，江海汇合处 2. 首批沿江开放城市，江首批沿江开放城市，江苏沿海发展的第一站苏沿海发展的第一站 3. 南通是苏中，苏北地区南通是苏中，苏北地区融入上海的桥头堡融入上海的桥头堡 城市人口城市人口 全市总人口全市总人口786万人万人 gdpgdp 08年年,全市全市gdp2,510亿元，亿元，比上年增长比上年增长13.3% 2. 2. 行政区划行政区划 行政划区：行政划区： 南通市南通市下辖崇川区、港闸区、经济技术开发区下辖崇川区、港闸区、经济技术开发区三区三区和启东、海门、通州，和启

3、东、海门、通州，如皋四个县级市及海安、如东二县。如皋四个县级市及海安、如东二县。 市区范围包括为崇川区、港闸区和市区范围包括为崇川区、港闸区和经济技术开发区经济技术开发区三区，而真正意义上三区，而真正意义上的市中心仅为崇川区。的市中心仅为崇川区。港闸区港闸区崇川区崇川区经济技术开发区经济技术开发区3. 3. 宏观经济状况宏观经济状况- 1- 1 南通的国民生产总值近南通的国民生产总值近年一直呈快速增长态势年一直呈快速增长态势，按，按同比价格计算，增长幅度基同比价格计算，增长幅度基本保持在本保持在15%左右。左右。 南通经济潜力尚未充分南通经济潜力尚未充分发挥发挥, 未来经济增长预期较未来经济增

4、长预期较高高 依托南通市国民生产总依托南通市国民生产总值的快速增加，带动了值的快速增加，带动了地方地方政府财政收入快速增长政府财政收入快速增长, 增增长速度保持在长速度保持在20%以上，以上，07年更达年更达38.2%。 08年财政收入达到年财政收入达到390亿元亿元,增幅近增幅近30% 人均国民生产总值也人均国民生产总值也呈现快速增长趋势呈现快速增长趋势 2008年达年达35,040元元 人均可支配收入人均可支配收入一直一直保持平稳增长，与国民保持平稳增长，与国民经济的增长速度比较经济的增长速度比较, 相相对增长速度较慢对增长速度较慢 人民生活水平人民生活水平稳步提稳步提升，但升，但相对薄弱

5、相对薄弱, 与苏南与苏南三线城市相比，还有一三线城市相比，还有一定的差距定的差距3. 3. 宏观经济状况宏观经济状况- 2- 2 固定资产投资快速增长固定资产投资快速增长，占占gdp总量的比值偏高，近总量的比值偏高，近60%，有明显过热趋势有明显过热趋势 房地产投资占比较低房地产投资占比较低, 近年近年来来, 仅占到了固投的仅占到了固投的10%左右左右,说明固定资产投资中用于基础说明固定资产投资中用于基础设施建设的投资较多设施建设的投资较多 居民存款余额的年增长保居民存款余额的年增长保持在持在15%20%之间之间 08年已达年已达1,891亿元，充分亿元，充分体现出居民的潜在购买能力体现出居民

6、的潜在购买能力,充充分说明了潜在消费力分说明了潜在消费力3. 3. 宏观经济状况宏观经济状况- 3- 33. 3. 宏观经济状况宏观经济状况- - 城市比较城市比较通过与苏北通过与苏北,苏中苏中,苏南各区域城市的比较分析，可以看出苏南各区域城市的比较分析，可以看出: 南通市经济处于江苏省中上游水平南通市经济处于江苏省中上游水平，近年发展速度快近年发展速度快，国名生产总值已超越，国名生产总值已超越常州、镇江等城市，全国常州、镇江等城市，全国gdp排名位居排名位居28，江苏省，江苏省gdp排名中跃居第排名中跃居第4，仅次于，仅次于苏州、无锡、南京，苏州、无锡、南京，在苏中，苏北区域处于领先水平在苏

7、中，苏北区域处于领先水平, 未来发展空间较大。未来发展空间较大。 南通近年固定资产投资快速增长南通近年固定资产投资快速增长，江苏省，江苏省gdp排名中同样跃居第排名中同样跃居第4，呈现过呈现过热趋势，但房地产投资相对占比较低热趋势，但房地产投资相对占比较低 人均可支配收入增长相对较慢人均可支配收入增长相对较慢，人民生活水平与苏南城市相比，具有一定，人民生活水平与苏南城市相比，具有一定的差距的差距国民生产总国民生产总值值( (亿亿) )人均国民人均国民总值总值固定资产投固定资产投资资( (亿亿) )房地产投资房地产投资( (亿亿) )居民存款余额居民存款余额( (亿亿) )人均可支配人均可支配收

8、入收入江苏省排名江苏省排名南通南通25102510 3504035040 15051505 172172 18901890 1890318903 4 4 扬州1573 34100950137 899 17398 南京3775 50327 2154 508 2565 23122 3 苏州6701 91911 2611 7183337 23867 1 无锡4419 73053 1877 450 2285 23605 2常州2202 50283 1448 309 1431 21592 镇江1408 46473 718 97 686 19040 徐州2007 23069 1250 130 974 16

9、955 南通市下县级城市的南通市下县级城市的gdp排名，均位于江苏省县级市前排名，均位于江苏省县级市前20，占比，占比达到达到25%，充分，充分显示了南通良好的经济基础及区域均衡、全面、快速的显示了南通良好的经济基础及区域均衡、全面、快速的发展形势发展形势gdpgdp（亿元）（亿元）人口人口（万）（万）人均人均gdpgdp（元）（元）江苏省县江苏省县级市排名级市排名南通全市南通全市251025107867863504035040海门市360103.2 349009 启东市325116 2801711如皋市2801451930015如东县265 108.52442417海安县25495.8265

10、00 203. 3. 宏观经济状况宏观经济状况- - 南通下辖县级城市分析南通下辖县级城市分析1996年农业人口68.9%非农业人口31.1%2004年非农业人口27.0%农业人口73.0%2007年4. 4. 人口变化情况人口变化情况 1996年以来年以来,市区人口的数量以及其占总人口的比重平稳上升市区人口的数量以及其占总人口的比重平稳上升 全市非农业人口近几年增长较快全市非农业人口近几年增长较快，城市经济的发展带动了越来越多，城市经济的发展带动了越来越多的农业人口进入市区，城区人口的增加也增加了城市购房的刚性需求。的农业人口进入市区，城区人口的增加也增加了城市购房的刚性需求。南通产业结构分

11、析南通产业结构分析5. 5. 产业分析产业分析 第二产业占绝对优势第二产业占绝对优势，第第三产业三产业在城市经济体量中的在城市经济体量中的占占比不高比不高, 低于同类三线城市低于同类三线城市南通产业增速分析南通产业增速分析 第三产业增速基本逐年加快第三产业增速基本逐年加快 2009年年,第三产业增速超过第三产业增速超过第二产业第二产业, 第三产业发展的后劲第三产业发展的后劲强大强大5. 5. 产业分析产业分析- - 城市经济发展模式分析城市经济发展模式分析 产业结构中仍以第二产业为主，重点发展装备制造、电子信息产业结构中仍以第二产业为主，重点发展装备制造、电子信息、石油化工、电力能源、现代纺织

12、服装、轻工食品等六大支柱产业、石油化工、电力能源、现代纺织服装、轻工食品等六大支柱产业 随着交通快步建设，南通与上海及苏南经济强市的位置时间距随着交通快步建设，南通与上海及苏南经济强市的位置时间距离大为缩短离大为缩短, 将迅速拉动一部分上海的工业企业迁址到南通。将迅速拉动一部分上海的工业企业迁址到南通。增长方式：长期以第二产业的增长拉增长方式：长期以第二产业的增长拉动经济发展。动经济发展。根据南通未来产业规划，今后的支柱根据南通未来产业规划，今后的支柱产业仍将是以劳动密集型企业为主产业仍将是以劳动密集型企业为主p 南通市经济近年来呈现快速发展南通市经济近年来呈现快速发展,下辖区县齐头并进下辖区

13、县齐头并进，在江苏省，在江苏省gdp排名中已跃居第排名中已跃居第4，苏中，苏北区域内处于领先水平，苏中，苏北区域内处于领先水平, 经济潜力尚未充经济潜力尚未充分发挥分发挥,未来经济增长预期较高未来经济增长预期较高p 固定资产投资快速增长固定资产投资快速增长，占，占gdp总量比值偏高，总量比值偏高，有明显过热趋势有明显过热趋势,但但基本集中于基础建设投资基本集中于基础建设投资p 城区人口增加趋势明显城区人口增加趋势明显,但基本源于本地农业人口和下属乡镇及苏北但基本源于本地农业人口和下属乡镇及苏北南移的导入人口南移的导入人口;城市居民的购买能力相对于长三角其他发达的城市仍城市居民的购买能力相对于长

14、三角其他发达的城市仍显薄弱显薄弱,居民的生活水平还待于进一步提高居民的生活水平还待于进一步提高p 第二产业是拉动南通经济发展的主要力量第二产业是拉动南通经济发展的主要力量,南通未来一段时间内的支南通未来一段时间内的支柱产业仍将是以劳动密集型为主柱产业仍将是以劳动密集型为主,但第三产业呈现快速发展的势头但第三产业呈现快速发展的势头,09年三产增速已经超过二产年三产增速已经超过二产 总总 结结目目 录录n 城市及宏观分析城市及宏观分析n 城市发展规划研究城市发展规划研究n 房地产市场分析房地产市场分析n 未来拟推地块研究未来拟推地块研究江苏沿海发展战略江苏沿海发展战略城市定位城市定位对外联系对外联

15、系城市规划城市规划城市辐射力城市辐射力 江苏一直实行沿江开发的战略，忽略了沿海地区的开发，导致了苏南苏中以及江苏一直实行沿江开发的战略，忽略了沿海地区的开发，导致了苏南苏中以及苏北区域经济发展的严重不平衡，苏北区域经济发展的严重不平衡，南通作为最具潜力的沿海区域，将是江苏未来发南通作为最具潜力的沿海区域，将是江苏未来发展的重要增长极展的重要增长极 江苏沿海地区发展规划江苏沿海地区发展规划 已颁布实施已颁布实施，规划规划明确，江苏沿海将建设三大明确，江苏沿海将建设三大港口群，自北向南建设以连云港港为龙头的北部港口群，以大丰港为龙头中部港口港口群，自北向南建设以连云港港为龙头的北部港口群，以大丰港

16、为龙头中部港口群，群，以南通港为龙头的南部港口群以南通港为龙头的南部港口群 沿海开发的沿海开发的战略定位战略定位 区域性国际航运中心，新能源和临港产业基地，农业和海区域性国际航运中心，新能源和临港产业基地，农业和海洋特色产业基地，重要的旅游和生态功能区。洋特色产业基地，重要的旅游和生态功能区。沿海空间的沿海空间的开发格局开发格局 以连云港、盐城和南通三市的市区为依托以连云港、盐城和南通三市的市区为依托，促进要素集，促进要素集聚，加快城市化进程；以沿海地区主要交通运输通道为纽带，聚，加快城市化进程；以沿海地区主要交通运输通道为纽带，进一步强化腹地产业优势，进一步强化腹地产业优势， 注重发展特色产

17、业，注重发展特色产业，形成形成“三极三极一带多节点一带多节点”的空间开发格局的空间开发格局1. 1. 江苏沿海发展战略江苏沿海发展战略连云港连云港盐城盐城南通南通沿海发展带沿海发展带沿海发展规划沿海发展规划 苏通大桥的通车标志着苏通大桥的通车标志着南通南通正式进入了上海市正式进入了上海市“1小小时都市圈时都市圈”上海上海南南 通通2. 2. 城市定位城市定位 南通功能定位南通功能定位 我国东部沿海我国东部沿海,江海交汇的江海交汇的现现代化国际港口城市代化国际港口城市,上海北翼的经上海北翼的经济中心和门户城市济中心和门户城市,国内一流的宜国内一流的宜居创业城市居创业城市,历史与现代交相辉映历史与

18、现代交相辉映的文化名城的文化名城 2015年，南通将建设成为全省沿海开发的主力军、江苏乃至长三角地区新年，南通将建设成为全省沿海开发的主力军、江苏乃至长三角地区新的重要经济增长极；的重要经济增长极；2020年，南通将建设成为长三角北翼经济中心、江海交汇年，南通将建设成为长三角北翼经济中心、江海交汇的现代国际港口城市的现代国际港口城市 近期发展目标近期发展目标 2008年年6月，月，苏通大桥苏通大桥正式通车，南通和上海实现正式通车，南通和上海实现“无障碍无障碍”对接对接 接通上海崇明至南通启东的接通上海崇明至南通启东的崇启大桥崇启大桥，目前建设之中，目前建设之中，2010年可望实现全线贯通年可望

19、实现全线贯通 沪崇桥隧沪崇桥隧工程将于工程将于2009年年10月通车，月通车，2010年与崇启大桥实现贯通年与崇启大桥实现贯通 崇明到南通海门的崇明到南通海门的崇海大桥崇海大桥已被列入规划也被列入规划已被列入规划也被列入规划 沪通铁路沪通铁路连接南通、常熟、太仓、昆山及上海连接南通、常熟、太仓、昆山及上海,设计时速设计时速160公里，全长公里，全长225公里，计划公里，计划2009年内开工建设年内开工建设苏通大桥苏通大桥崇海大桥崇海大桥崇启大桥崇启大桥沪崇隧道沪崇隧道沪通铁路公沪通铁路公路两用桥路两用桥南通市区南通市区沪通铁路沪通铁路3. 3. 对外联系对外联系 南通市域范围内规南通市域范围内

20、规划形成市域中心城市划形成市域中心城市市域二级中心城市市域二级中心城市重重点镇点镇一般镇的一般镇的4级城级城镇体系镇体系 构成构成“一主三副多点一主三副多点”的发展格局的发展格局，形成以，形成以南通中心城区及通州南通中心城区及通州,海海安延伸区域为主中心，安延伸区域为主中心，以掘港以掘港长沙长沙(如东如东)、汇龙汇龙吕四吕四(启东启东)、如、如皋皋海安为副中心空间海安为副中心空间布局布局4. 4. 城市规划城市规划- - 市域总体规划市域总体规划主中心主中心 发展方向发展方向:南通主南通主城区和通州城区相向城区和通州城区相向发展发展,主城区将主要发主城区将主要发展东展东,南方向南方向 预计，未

21、来的城区预计，未来的城区内的城南板块（新市内的城南板块（新市政府及政府及cbd区域）、区域）、南通开发区板块和城南通开发区板块和城东板块（外环东至通东板块（外环东至通州区域）将是城市主州区域）将是城市主要发展方向，要发展方向，城南板城南板块相对更具优势块相对更具优势城南板块城南板块城东板块城东板块4. 4. 城市规划城市规划- - 主城区发展规划主城区发展规划开发区板块开发区板块南通行政南通行政中心中心 建立以轨道交通和建立以轨道交通和快速公交为城市客运交快速公交为城市客运交通骨架通骨架,以常规交通为主以常规交通为主体的城市交通系统体的城市交通系统. 规划至规划至2030年形成年形成4条轨道交

22、通线路条轨道交通线路,总长总长184km.4. 4. 城市规城市规- - 主城区轨道交通规划主城区轨道交通规划 南通与上海及苏南城市的联系将不断加强，充分利用上海及苏南城南通与上海及苏南城市的联系将不断加强，充分利用上海及苏南城市的优势，同时市的优势，同时,凭借良好的投资环境和较好的发展趋势凭借良好的投资环境和较好的发展趋势,将将对上海及周对上海及周边城市形成一定的吸引力，促进上海及苏南部分企业移师南通边城市形成一定的吸引力，促进上海及苏南部分企业移师南通 南通背靠苏北广袤的土地，大量的劳动密集型企业将在南通形成一南通背靠苏北广袤的土地，大量的劳动密集型企业将在南通形成一定的规模，使南通的城市

23、辐射力度往北延伸，定的规模，使南通的城市辐射力度往北延伸，南通不仅对下属行政区南通不仅对下属行政区域具有强大的辐射力度，对苏北苏中区域也将具有强有力的辐射能力域具有强大的辐射力度，对苏北苏中区域也将具有强有力的辐射能力5. 5. 城市辐射力城市辐射力p江苏沿海地区发展规划江苏沿海地区发展规划 的实施的实施, 提升了南通作为未来南部港口群提升了南通作为未来南部港口群龙头和建设区域性国际航运中心的战略地位龙头和建设区域性国际航运中心的战略地位p 对外联系不断强化对外联系不断强化标志着南通正式进入了上海市标志着南通正式进入了上海市“1小时都市圈小时都市圈”, 将将迎来巨大的发展机遇迎来巨大的发展机遇

24、, 加快建设长三角北翼经济中心、江海交汇的现代加快建设长三角北翼经济中心、江海交汇的现代国际港口城市的战略进程国际港口城市的战略进程p 未来的主城区发展规划决定了未来的主城区发展规划决定了- 市区东南两向将是未来城市重点发展市区东南两向将是未来城市重点发展方向方向, 城南板块无疑最具优势城南板块无疑最具优势p 凭借与上海及苏南城市的联系不断强化凭借与上海及苏南城市的联系不断强化, 自身劳动密集型产业的规模自身劳动密集型产业的规模效应及良好的投资环境效应及良好的投资环境, 南通将对上海及周边城市形成一定的吸引力南通将对上海及周边城市形成一定的吸引力,同时对苏北苏中区域展现出强大的辐射能力同时对苏

25、北苏中区域展现出强大的辐射能力总总 结结目目 录录n 城市及宏观分析城市及宏观分析n 城市发展规划研究城市发展规划研究n 房地产市场分析房地产市场分析n 未来拟推地块研究未来拟推地块研究房地产投资房地产投资土地市场土地市场商品房市场商品房市场板块分析板块分析竞争对手分析竞争对手分析全市房地产开发投资额情况全市房地产开发投资额情况 近几年，近几年，南通房地产行南通房地产行业保持较快发展势头业保持较快发展势头，投资，投资增速保持在增速保持在25%以上，最高以上，最高值达到值达到34.8%，远超过，远超过12的合理增长速度。的合理增长速度。 07年增长速度开始放缓年增长速度开始放缓，房地产投资逐步走

26、向理性，房地产投资逐步走向理性增长速度。增长速度。房产投资占固定资产投资的比例房产投资占固定资产投资的比例 房地产投资占固定资产房地产投资占固定资产投资比值合理范围在投资比值合理范围在22-28 ，近，近4年年房产投资占固定房产投资占固定资产投资的比例偏少资产投资的比例偏少 投资增速快，投资基数投资增速快，投资基数较低，较低，未来增长空间较大未来增长空间较大1. 1. 房地产投资房地产投资- - 投资额分析投资额分析房地产投资增速与房地产投资增速与gdpgdp增速对比分析增速对比分析 房地产投资增速远远超房地产投资增速远远超过过gdp总量的增速总量的增速，5年平年平均增长速度超过均增长速度超过

27、gdp增长速增长速度的度的2倍倍 市场上房地产投资仍然市场上房地产投资仍然存在局部投资过热的现象存在局部投资过热的现象 07年开始，增速已经开年开始，增速已经开始缓慢下行，房地产投资风始缓慢下行，房地产投资风险已经逐步被开发企业所认险已经逐步被开发企业所认识和关注，识和关注，预计未来的增速预计未来的增速将逐步放缓将逐步放缓1. 1. 房地产投资房地产投资- - 增速分析增速分析 南通是全国土地制度改革试点市，相对于其他地区，南通是全国土地制度改革试点市，相对于其他地区，土地市场更土地市场更为透明、规范、公开公正为透明、规范、公开公正 南通整体土地市场一直控制的较好南通整体土地市场一直控制的较好

28、，没出现盲目推地的现象，且，没出现盲目推地的现象，且存量土地较少，这也使得近几年南通房地产市场保持健康发展态势存量土地较少，这也使得近几年南通房地产市场保持健康发展态势势。势。 “保障性居住用地保障性居住用地”的推出力度较大的推出力度较大，一定程度上抑制了房地产，一定程度上抑制了房地产的爆发性增长，促进了房地产市场的健康发展。的爆发性增长，促进了房地产市场的健康发展。2. 2. 土地市场土地市场- - 土地政策介绍土地政策介绍市区土地出让面积与均价市区土地出让面积与均价 土地竞拍价格土地竞拍价格2006-2007年涨年涨幅较大幅较大，2007年达到顶峰年达到顶峰,160.8万元万元/亩。亩。

29、08年土地出让中以工业用地为年土地出让中以工业用地为主，拉低了成交价格主，拉低了成交价格 从土地量来看，从土地量来看，07年也达到高年也达到高峰，区域以城南为主，另外，城峰，区域以城南为主，另外，城东区域也新增了大量的土地供应东区域也新增了大量的土地供应，在整体市场分布上，南通东南在整体市场分布上，南通东南两向将呈现持续扩张的态势两向将呈现持续扩张的态势2. 2. 土地市场土地市场- - 量价分析量价分析 07年出让的年出让的26块住宅用地中块住宅用地中: 保障性住宅达保障性住宅达11块，达块，达42% 商住类型商住类型27% 纯居住的仅有纯居住的仅有8块块 南通在控制土地利用方面，效果南通在

30、控制土地利用方面，效果较好较好2. 2. 土地市场土地市场- - 结构分析结构分析 08年南通市继续扩大保障性住年南通市继续扩大保障性住宅宅，同时萎缩一定的纯住宅的开发，同时萎缩一定的纯住宅的开发量，应付较为不佳的宏观形式，为量，应付较为不佳的宏观形式，为后几年房地产市场的稳定运行，做后几年房地产市场的稳定运行，做了一定的保障。了一定的保障。 在整个房产行业发展中，在整个房产行业发展中，南通政府对房产控制力度相对较强南通政府对房产控制力度相对较强，南通政，南通政府信息透明度较高，执政能力较强，可以防止整体行业涨幅过快或下跌加府信息透明度较高，执政能力较强，可以防止整体行业涨幅过快或下跌加快，也

31、在一定程度上快，也在一定程度上为房产行业未来的发展提供了稳定的市场投资环境为房产行业未来的发展提供了稳定的市场投资环境 近几年南通土地市场，近几年南通土地市场，流拍现象相对较少流拍现象相对较少，且集中在，且集中在“保障性住宅保障性住宅”地块上地块上 纯居住地块以及商住地块基本已超越底价的价格成交。同时，保障性纯居住地块以及商住地块基本已超越底价的价格成交。同时，保障性住宅则基本以底价成交住宅则基本以底价成交 外来大开发商开始入驻南通外来大开发商开始入驻南通，如：绿城、万通，如：绿城、万通、莱茵达等，高端、品莱茵达等，高端、品牌开发商的入驻，将给房地产市场住宅品质的提升起到较大的作用牌开发商的入

32、驻，将给房地产市场住宅品质的提升起到较大的作用 总体来看，由于土地市场较好的控制，南通房地产市场保持健康发展总体来看，由于土地市场较好的控制，南通房地产市场保持健康发展的态势的态势2. 2. 土地市场土地市场- - 总总 结结3. 3. 商品房市场商品房市场- - 供求分析供求分析 销售面积与竣工面积比值从销售面积与竣工面积比值从06年开始大于年开始大于1，近年来，近年来, 南通商品南通商品房市场供求关系较为合理，部分房市场供求关系较为合理，部分出现供不应求的局面出现供不应求的局面，这也导致，这也导致06年、年、07年价格涨幅较快的原因年价格涨幅较快的原因之一之一 南通南通06、07年市场需求

33、得到了年市场需求得到了集中的释放，而跟据集中的释放，而跟据07-08年土地年土地供应结构来看，非保障性住宅用供应结构来看，非保障性住宅用地实际推出量不大地实际推出量不大, 预计预计供求关系供求关系仍将维持在合理、健康的水平仍将维持在合理、健康的水平全市商品房供求分析全市商品房供求分析住宅价格与家庭年收入对比分析住宅价格与家庭年收入对比分析市区商品房价格走势市区商品房价格走势 由于南通较好的政策导向，市场一由于南通较好的政策导向，市场一直供求稳定在合理的水平，直供求稳定在合理的水平，南通市区的南通市区的商品房均价保持平稳增长商品房均价保持平稳增长 2008年市区的商品房均价为年市区的商品房均价为

34、5800元元/平米平米 2009年上半年市区商品住宅均价达年上半年市区商品住宅均价达到到6333元元/平米平米, 主要是由于供应结构发主要是由于供应结构发生变化生变化,一批高档楼盘集中上市一批高档楼盘集中上市,如博园如博园岚郡、玉兰公寓、金河名人世家等岚郡、玉兰公寓、金河名人世家等 近年来，南通住宅价格与家庭年收近年来，南通住宅价格与家庭年收入的比值稳定在入的比值稳定在 6-8之间，商品房价格之间，商品房价格基本在居民正常购买水平内，基本在居民正常购买水平内，南通商品南通商品房市场以刚性需求为支撑房市场以刚性需求为支撑，整体来看，整体来看，南通商品房价格处于合理健康发展水平南通商品房价格处于合

35、理健康发展水平3. 3. 商品房市场商品房市场- - 价格分析价格分析p 南通房地产行业发展迅速，南通房地产行业发展迅速，近年来房地产投资额快速增加近年来房地产投资额快速增加，由于占固定资，由于占固定资产投资的比例较低，未来房地产投资增幅空间仍然较大，产投资的比例较低，未来房地产投资增幅空间仍然较大，目前目前房地产投资增房地产投资增速开始放缓，趋于理性，城市房地产行业处于平稳发展阶段速开始放缓，趋于理性，城市房地产行业处于平稳发展阶段p 南通市商品房价格处于平稳增长阶段和健康合理水平南通市商品房价格处于平稳增长阶段和健康合理水平，南通市场相对封闭，南通市场相对封闭，需求较为刚性，投资性购房比例

36、低，本地居民的收入水平不能完全支撑上涨需求较为刚性，投资性购房比例低，本地居民的收入水平不能完全支撑上涨的商品房价格，这将阻碍南通房价进一步上涨的速度，预计今后一段时间内的商品房价格，这将阻碍南通房价进一步上涨的速度，预计今后一段时间内仍然以中档商品房购房需求为主，社会购买力水平在短期内不会有较大的提仍然以中档商品房购房需求为主，社会购买力水平在短期内不会有较大的提升，升，商品房的价格涨幅将放缓，不会出现明显快速的上升商品房的价格涨幅将放缓，不会出现明显快速的上升3. 3. 商品房市场商品房市场- - 总总 结结 1 1p 由于城市的东、南两向快速扩张和城市人口的增加，预计南通商品房量的由于城

37、市的东、南两向快速扩张和城市人口的增加，预计南通商品房量的需求将持续增加；需求将持续增加；07-0807-08年年, ,非保障性住宅用地实际推出量不大非保障性住宅用地实际推出量不大, , 预计供求关预计供求关系仍将维持在合理健康的水平系仍将维持在合理健康的水平, ,部分出现供不应求的局面部分出现供不应求的局面p 南通进入上海南通进入上海“1 1小时都市圈小时都市圈”后与上海及苏南城市的联系加强，城市发后与上海及苏南城市的联系加强，城市发展优势逐步体现，预计展优势逐步体现，预计真正意义上的高端商品房需求在价格与量上都将有所真正意义上的高端商品房需求在价格与量上都将有所增加，未来仍有一定的发展潜力

38、和空间增加，未来仍有一定的发展潜力和空间3. 3. 商品房市场商品房市场- - 总总 结结 2 2 从行政区划上分析，现辖如从行政区划上分析，现辖如皋、通州、海门、启东皋、通州、海门、启东4 4市（县市（县级），海安、如东级），海安、如东2 2县，南通市县，南通市区主要由：崇川、港闸和南通经区主要由：崇川、港闸和南通经济技术开发区。济技术开发区。 从实际市场特点看，南通市从实际市场特点看，南通市区主要分区主要分五大房地产板块：城中、五大房地产板块：城中、城南、城东、城北、开发区城南、城东、城北、开发区。港闸区崇川区南通经济技术开发区城北城北城南城南城中城中城东城东开发区开发区4. 4. 板块分

39、析板块分析 根据南通房地产市场的分布特点和行政区划，可将市区市场划分为根据南通房地产市场的分布特点和行政区划，可将市区市场划分为5 5大主要板大主要板块：城中、城北、城南、城东、城西、开发区块：城中、城北、城南、城东、城西、开发区 各板块特点及发展依托则各由差异，价格差别也较大各板块特点及发展依托则各由差异，价格差别也较大各区域住宅平均销售价格各区域住宅平均销售价格区域均价（元/平方米）城中650013000城北45006000城南600013000城东45008500开发区（能达商务区域）45005000备注：备注：目前，城中板块濠河周边无在目前，城中板块濠河周边无在售楼盘，而濠河周边楼盘价

40、格售楼盘，而濠河周边楼盘价格为南通颠峰为南通颠峰港闸区崇川区南通经济技术开发区城北城北城南城南城中城中城东城东开发区开发区4. 4. 板块分析板块分析- - 板块划分板块划分 城南板块区域划分：洪江路以南的崇川区城南板块区域划分：洪江路以南的崇川区域及开发区北向的军山区域域及开发区北向的军山区域 该区域由南通新市政府搬迁该区域由南通新市政府搬迁而形成的新城区域，同时而形成的新城区域，同时具有狼具有狼山、军山山、军山、园博园、园博园等风景景观优等风景景观优势势。未来该区域将成为南通城市未来该区域将成为南通城市的新核心区域的新核心区域。规划和建设有规划和建设有cbdcbd、体育会展中心、体育会展中

41、心等，居住环等，居住环境也非常宜人。境也非常宜人。 城南板块，南通未来城市发城南板块，南通未来城市发展的重点区域展的重点区域天宁天宁新北新北港闸区崇川区南通经济技术开发区城北城北城南城南城中城中城东城东开发区开发区城南板块城南板块- - 板块概述板块概述城南板块城南板块- - 房产市场房产市场 区域内目前在售的新项目较多，主要集中于城市行政中心区域分布，狼山区域内目前在售的新项目较多，主要集中于城市行政中心区域分布，狼山,军山军山等风景区周边也有较多楼盘等风景区周边也有较多楼盘 城市行政中心区域城市行政中心区域，代表楼盘有中南世纪城、绿地玉兰公寓，代表楼盘有中南世纪城、绿地玉兰公寓，价格在价格

42、在600010600元元/平米平米 自然风景区域自然风景区域，代表楼盘有博园岚郡，代表楼盘有博园岚郡 、金河名人世家、金河名人世家 、优山美地，、优山美地，价格在价格在600013000元元/平米平米行政中心区域行政中心区域自然风景区域自然风景区域南通行政南通行政中心中心城南板块城南板块- - 新城建设及环境新城建设及环境狼山风景区狼山风景区园艺博览园园艺博览园滨江公园滨江公园体育会展中心体育会展中心市政府市政府城市城市cbd滨江公园滨江公园园艺博览园园艺博览园狼山风景区狼山风景区cbd (建设中建设中)体育会展中心体育会展中心行政中心行政中心34n 区位区位优势明显优势明显n 发展前景好发展

43、前景好n 南通市场倾向南通市场倾向n 客户需求客户需求n 周边环境周边环境n 配套设施配套设施 未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心 南通城市发展的里程碑南通城市发展的里程碑 南通南通“十五十五”计划确定的五大重点发展地区之一计划确定的五大重点发展地区之一 以新政府大楼为核心的新城发展将成为南通未来以新政府大楼为核心的新城发展将成为南通未来10年城市发展年城市发展的热点区域的热点区域 体育会展中心、城市体育会展中心、城市cbd、行政中心所在地，周边配套皆以国、行政中心所在地，周边配套皆以国际化新城的规划思路配置际化新城的规划思路配置 道路系统

44、完善，可达性好、交通便捷道路系统完善，可达性好、交通便捷 对社区环境和社区氛围关注程度不断提高对社区环境和社区氛围关注程度不断提高 政府所在地，南通人认知度高政府所在地，南通人认知度高 环境资源优势突出环境资源优势突出: 周边有滨江公园周边有滨江公园,狼山风景区狼山风景区,园艺博览园等园艺博览园等风景秀美风景秀美 大盘，名盘概念开始显现，具有发展潜力大盘，名盘概念开始显现，具有发展潜力 地倾东南，城南、城东将是主要发展方向，城南占据明显优势地倾东南，城南、城东将是主要发展方向，城南占据明显优势城南板块城南板块- - 发展优势发展优势中南世纪城中南世纪城 -行政中心区域行政中心区域 地理位置：地

45、理位置：世纪大道世纪大道 容积率：容积率：1.871.87 产品类型：公寓产品类型：公寓、商业、商业、写字楼写字楼 总建面积：总建面积：250250万万 公寓销售均价：公寓销售均价：6,8006,800元元/ /平方米平方米 开盘时间：开盘时间：20082008年年6 6月月 开发商：中南控股开发商：中南控股城南板块城南板块- - 典型楼盘典型楼盘 1 1绿城玉兰公寓绿城玉兰公寓 -行政中心区域行政中心区域 地理位置：地理位置：世纪大道世纪大道 容积率：容积率：1.73 1.73 产品类型：小高层、高层产品类型：小高层、高层 总建面积：总建面积：16.716.7万万 销售均价：销售均价：101

46、0，600600元元/ /平方米平方米 开盘时间：开盘时间：20092009年年6 6月月 交房日期：交房日期：20102010年年8 8月月 开发商：绿城集团开发商：绿城集团 从从0909年开盘，价格一路刷新走高，目前年开盘，价格一路刷新走高，目前1010，600600元元/ /平米的销售均价，在平米的销售均价，在城南区域甚至整个南通市区的在售楼盘中均处于最高水平城南区域甚至整个南通市区的在售楼盘中均处于最高水平城南板块城南板块- - 典型楼盘典型楼盘 2 2博园岚郡博园岚郡 - 滨江公园区域滨江公园区域 地理位置：地理位置：紫琅路西侧紫琅路西侧 容积率：容积率：0.89 0.89 产品类型

47、：别墅产品类型：别墅, ,联排联排, ,洋房洋房 总建面积：总建面积：1212万万 联排销售均价：联排销售均价：12,000-13,00012,000-13,000元元/ /平米平米 开盘时间：开盘时间：20082008年年1111月月 销售：售磬销售：售磬 交房日期：交房日期：20092009年年1212月月 开发商：南通博园房地产开发有开发商：南通博园房地产开发有限公司限公司 城南板块城南板块- - 典型楼盘典型楼盘 3 3金河名人世家金河名人世家- 军山区域军山区域 地理位置：地理位置：星湖大道星湖大道 容积率：容积率：0.65 0.65 产品类型：联排产品类型：联排, ,双拼双拼 总建

48、面积：总建面积：6 6万万 销售均价：销售均价：12,00012,000元元/ /平米平米 开盘时间：开盘时间：20092009年年2 2月月 交房日期：交房日期：20102010年年5 5月月 开发商：南通金河置业有限公司开发商：南通金河置业有限公司 城南板块城南板块- - 典型楼盘典型楼盘 4 4优山美地优山美地- 军山区域军山区域 地理位置：地理位置：星湖大道星湖大道 容积率：容积率：0.30.3 产品类型：别墅、洋房产品类型：别墅、洋房 总建面积：总建面积：4040万万 洋房销售均价：洋房销售均价：6,6006,600元元/ /平米平米 开盘时间：开盘时间：20082008年年6 6月

49、月 交房日期：交房日期：20092009年年1212月月 开发商：南通融汇房地产开发有限公司开发商：南通融汇房地产开发有限公司城南板块城南板块- - 典型楼盘典型楼盘 5 5城东板块城东板块- - 板块概述板块概述城东板块区域划分：主要是外环东路至通州延伸段区域城东板块区域划分：主要是外环东路至通州延伸段区域天宁天宁钟楼钟楼武进武进戚墅戚墅堰堰新北新北区位示意图区位示意图城东区域目前整个面貌比较陈旧，但整体经济处于较好的水平，具有较大的发展潜力城东区域目前整个面貌比较陈旧，但整体经济处于较好的水平，具有较大的发展潜力及空间，目前推出代表产品有：万通城、苏建花园城等及空间，目前推出代表产品有：万

50、通城、苏建花园城等港闸区崇川区南通经济技术开发区城北城北城南城南城中城中城东城东开发区开发区城东板块城东板块- - 房产市场房产市场 区域内在售项目主要沿工农路和人民东路分布区域内在售项目主要沿工农路和人民东路分布 近年来，城东板块房地产发展迅速，代表楼盘有万通城、苏建花园城，近年来，城东板块房地产发展迅速，代表楼盘有万通城、苏建花园城，均价均价在在45008500元元/平米平米万通城万通城 地理位置：地理位置：人民东路延伸段人民东路延伸段 容积率：容积率：1.841.84 产品类型：高层、小高层产品类型：高层、小高层 总建面积：总建面积：24.0524.05万万 销售均价：销售均价：5,50

51、05,500元元/ /平米平米 开盘时间：开盘时间：20092009年年5 5月月 交房日期：交房日期：20092009年年1212月月 开发商：万通地产开发商：万通地产城东板块城东板块- - 典型楼盘典型楼盘 1 1苏建花园城苏建花园城 地理位置：地理位置：外环东路外环东路 容积率：容积率：1.10 1.10 产品类型：多层、小高层、产品类型：多层、小高层、联排联排 总建面积：总建面积：3030万万 公寓销售均价：公寓销售均价：8,2008,200元元/ /平平米米 开盘时间：开盘时间：20072007年年6 6月月 销售率：售完销售率：售完 交房日期：交房日期：20092009年年1212

52、月月 开发商：江苏省苏建集团股开发商：江苏省苏建集团股份有限公司份有限公司 城东板块城东板块- - 典型楼盘典型楼盘 2 2开发区开发区- - 板块概述板块概述南通经济开发区是国家级开发区，前期其房地产项目主要是以配套开发区为主的项南通经济开发区是国家级开发区，前期其房地产项目主要是以配套开发区为主的项目，目前随着开发区的发展，带来越来越多的外区人口导入。目，目前随着开发区的发展，带来越来越多的外区人口导入。该板块区域以北，有军山风景区的低密度产品该板块区域以北，有军山风景区的低密度产品天宁天宁钟楼钟楼武进武进戚墅堰戚墅堰新北新北区位示意图区位示意图开发区板块区域划分：星湖大道以南开发区板块区

53、域划分：星湖大道以南港闸区崇川区南通经济技术开发区城北城北城南城南城中城中城东城东开发区开发区开发区开发区- - 能达商务区概况能达商务区概况能达商务区能达商务区南通经济技术开发区南通经济技术开发区 南通经济技术开发区是中国首批南通经济技术开发区是中国首批14个国家级经济技术开发区之一个国家级经济技术开发区之一 地理位置地理位置: 地处南通市区南面，濒地处南通市区南面，濒临长江，与上海隔江相望临长江，与上海隔江相望 面积人口面积人口: 辖区面积辖区面积146.98平方公平方公里，总人口近里，总人口近14万人万人 产业发展产业发展: 形成现代装备制造业、形成现代装备制造业、港口机械、新材料、新能

54、源、生物医药港口机械、新材料、新能源、生物医药、精细化工等产业集群、精细化工等产业集群南通经济技南通经济技术开发区术开发区能达商务区能达商务区 面积面积: 规划总占地规划总占地2000亩，总建筑面积亩，总建筑面积163万平方米万平方米 功能定位功能定位:南通经济技术开发区的行政南通经济技术开发区的行政办公区、金融商贸区、商务活动区、商业娱办公区、金融商贸区、商务活动区、商业娱乐区、配套服务区、高尚居住区乐区、配套服务区、高尚居住区 建设周期建设周期：计划建设周期为：计划建设周期为5年，自年，自2006年年内正式启动，至年年内正式启动，至2011年全面建成年全面建成 能达商务区能达商务区- -

55、现状及周边现状及周边开发区开发区- - 房产市场房产市场 区域内目前在售的新项目较少，主要是以能达商务区为核心发展。在区域的北区域内目前在售的新项目较少，主要是以能达商务区为核心发展。在区域的北部军山风景区域有一定的低密度产品。部军山风景区域有一定的低密度产品。 前期项目较多都是以配套房居住房为主，整个区域内项目的成交均价也较低，前期项目较多都是以配套房居住房为主，整个区域内项目的成交均价也较低，能达商务区域均价在能达商务区域均价在 4500元元/平米左右平米左右城中板块城中板块-板块概述板块概述城中板块区域划分：主要为崇川区中部城中板块区域划分：主要为崇川区中部城中板块做为南通的城市中心，是

56、整个南通房地产价格的核心的最高点。城中板块做为南通的城市中心，是整个南通房地产价格的核心的最高点。面积面积99.6799.67平方公里，人口平方公里，人口54.8954.89万，下辖两镇、八街道，是南通市人口最密集。万，下辖两镇、八街道，是南通市人口最密集。天宁天宁钟楼钟楼武进武进戚墅戚墅堰堰新北新北区位示意图区位示意图濠河夜景图濠河夜景图港闸区崇川区南通经济技术开发区城北城北城南城南城中城中城东城东开发区开发区城中板块城中板块-房产市场房产市场 区域内目前在售的新项目较少，绝大部分项目都处于尾盘销售阶段区域内目前在售的新项目较少，绝大部分项目都处于尾盘销售阶段 市中心项目以围绕濠河分布的项目

57、价格最高，成为整个南通区域的价格巅峰市中心项目以围绕濠河分布的项目价格最高，成为整个南通区域的价格巅峰 目前濠河基本已无在售楼盘，区域在售楼盘目前濠河基本已无在售楼盘，区域在售楼盘均价在均价在650013000元元/平米平米七彩豪庭七彩豪庭 地理位置：地理位置：姚港路、任港路路口姚港路、任港路路口 容积率：容积率：1.831.83 产品类型：多层、小高层、联排产品类型：多层、小高层、联排 总建面积：总建面积：4.74.7万万 销售均价：销售均价：联排：联排：13,00013,000元元/ /平平米米, , 公寓：公寓：6,5006,500元元/ /平米左右平米左右 开盘时间：开盘时间：2007

58、2007年年1212月月 销售率：公寓已售磬销售率：公寓已售磬, ,联排少量联排少量在售在售 交房日期：交房日期：20092009年年2 2月月 开发商：江苏盛和房地产开发有开发商：江苏盛和房地产开发有限责任公司限责任公司 城中板块城中板块- - 典型楼盘典型楼盘城北板块城北板块- - 板块概述板块概述港闸区位于我国首批对外开放的十四个沿海港口城市之一，是南通市区以工业为主港闸区位于我国首批对外开放的十四个沿海港口城市之一，是南通市区以工业为主、现代服务业为辅、城市居住相配套的重要组团、现代服务业为辅、城市居住相配套的重要组团。目前该区域工业厂房众多，居住气氛较差目前该区域工业厂房众多，居住气

59、氛较差天宁天宁钟楼钟楼武进武进戚墅堰戚墅堰新北新北区位示意图区位示意图鸟瞰图鸟瞰图城北板块区域划分：城北区域主要包括目前行政上的港闸区城北板块区域划分：城北区域主要包括目前行政上的港闸区港闸区崇川区南通经济技术开发区城北城北城南城南城中城中城东城东开发区开发区城北板块城北板块-房产市场房产市场区域项目分布图区域项目分布图 区域内住宅项目整体品质不高，档次一般，价格也处于南通较低的水平区域内住宅项目整体品质不高，档次一般，价格也处于南通较低的水平，均价在，均价在 4500- 6000元元/平米平米 通吕运河把城北区域划分成两部分，其中运河以北的区域发展要远远落后与运河通吕运河把城北区域划分成两部

60、分，其中运河以北的区域发展要远远落后与运河以南的区域以南的区域4.4.板块分析板块分析- - 总总 结结 城中、城南为最具有投资前景的区域，可予以重点关注和进入方向城中、城南为最具有投资前景的区域，可予以重点关注和进入方向 城东、开发区具有较好的发展预期城东、开发区具有较好的发展预期, 但发展速度相对较慢但发展速度相对较慢,可以保持可以保持关注关注板块名称板块名称房价水平房价水平-元元/平方平方米米发展优势发展优势发展不足发展不足城城 中中6500 13000老城市中心老城市中心配套成熟配套成熟深厚文化和居住氛围深厚文化和居住氛围动拆迁难度大动拆迁难度大土地面积不大土地面积不大总体供应不足总体