房地产估价市场比较法教师用教案

1、市场比较法一、基本原理：二、步骤1、搜集房地产成交实例p95；2、搜集交易实例的内容与要求p96；3、建立交易实例数据库；2、选取可比实例：（1）在大量的交易实例中选取与委估房地产比较类似的房地产交易案例作为可比案例；（2）选取的要求p98；3、对可比案例统一价格形态（1）统一价值类型与评估范围p99（2）统一付款方式：用到名义价格、实际价格知识点（3）统一单价：一般为元/建筑平方米；（4）统一币种与货币单位（5）统一面积内涵p101统一价格形态后，即进入市场比较法核心计算：各类因素修正4、 市场法因素修正：将每一个搜集的可比案例单价进行一些列调整，使其变成待估房地产的可参考价格，具体公式：直

2、接比较修正公式：估价对象价格 可比实例成交价格 × 交易情况修正系数 × 交易日期修正系数 × 房地产状况修正系数（一般包括区域因素修正、个别因素修正、权益因素修正等）（1） 交易情况修正：交易修正概念及原因p 102；计算步骤：交易情况修正重点题型：税费非正常负担的交易情况修正p104P141第5、6题（2）交易日期修正（也称市场状况调整）如果我找寻的可比案例不是现实或者最近的即时交易价格，而是一段时间之前的交易价格，在此期间，由于一段时间内房地产市场价格有波动，因此要进行交易日期修正。P104第1种方法、交易日期修正的价格指数法价格指数有定基价格指数和环比价格

3、指数。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为：=可比案例价格×（）/100，也可为第2种方法、交易日期修正的价格变动率法房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：（3）修正的内容）房地产区位状况修正（区域因素修正）区位状况修正是将可比实例在其区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格。房地产区位状况修正的内容依估价对象的用途不同而有所不同，主要包括位置、交通、环境、配套设施等。其中环境包

4、括自然环境、人工环境、社会环境和景观等。2）房地产实物状况修正（个别因素修正）对于建筑物来说主要包括建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局（楼层、朝向、通风、采光）、工程质量等影响房地产价格的因素。3）房地产权益状况修正（权益因素修正）权益状况修正是将可比实例在其权益状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。房地产权益状况修正的主要内容包括土地使用年限、城市规划限制条件（如容积率、覆盖率、建筑高度）等。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限修正和容积率修正。修正计算方法待估对象价格=可比实例价格×区域因素修正系数=可比实例价格×（要）待估对象周边环境标准分值/可比

5、案例周边环境分值=可比实例价格×100/（），括号内为可比案例房地产所处的区域环境的打分值，如果可比案例所在周边环境比估价对象周边环境好，则括号内大于100分，110或者105，到底大多少，根据估价师经验。实际操作中，区域因素、个别因素、权益因素可分拆成许多个子项目，并分别进行打分后累加，或算术累加，或加权累加；实际操作中先描述后打分 个别因素修正同理。但由于区域因素与个别因素项目较多，往往需要列表如下：描述表：物业名称估价对象可比实例A可比实例B可比实例C房地产位置名称劳动东路79号名都花园阳光嘉园亚华香舎3栋802房屋房屋房屋房屋证载结构钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土用

6、途住宅住宅住宅住宅交易情况正常正常正常正常交易日期200820082008房 地 产 状 况 区 域 因 素地理位置较好一般好好交通便捷度好较好好好环境景观较好较好好好基础设施配套状况好一般较好好公共服务设施状况好一般较好好整体规划及品质较好较好好好权益 因素土地类型出让出让出让出让权属状况完全产权完全产权完全产权完全产权剩余使用年限60年63年63年63年个 别 因 素建成年代1997年2003年2005年2005年建筑结构钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土朝向座北朝南 座北朝南 座北朝南 座北朝南 楼层8/109/95/92/12建筑物层高（m）2.842.82.82.84建筑面积（

7、m2）214.48220216260通风、采光好较好好好整体装修标准中档中档高档高档平面布置使用功能好较好好一般物业管理有有有有单 价（元/m2）待估454552835769各项因素调整打分表：物业名称可比实例A可比实例B可比实例C交易情况修正000交易日期调整000房 地 产 状 况 调 整区 域 因 素地理位置-111交通便捷度-100环境景观011基础设施配套状况-2-10公共服务设施状况-2-10整体规划及品质011小计-613权益 因素土地类型000权属状况000剩余使用年限111小计111个 别 因 素新旧程度223建筑结构000朝向000楼层-1-2-2建筑物层高-2-20建筑面

8、积00-3通风、采光-100整体装修标准011平面布置使用功能-10-2物业管理000小 计-3-1-3合计-8115、修正完后求取估价对象价格（比准价格）估价对象价格可比实例成交价格1、2、3× 交易情况修正系数× 交易日期修正系数 × 房地产状况修正系数如表：物业名称可比实例A可比实例B可比实例C交易价格（元/m2）454552835769交易情况修正100/102100/102100/102交易日期调整100/100100/100100/100房地产状况调整100/92100/101100/101可比实例的比准价格（元/m2）4843.35 5128.13 5599.88 比较权重0.30.30.4估价对象比准价格（元/m2）52311、算术平均；2、加权平均。七、案例直接比较法与间接比较法以上是可比案例直接与估价对象比，估价对象为标准分100分，可比案例比估价对象好则大于100分，比估价对象差小于100分。也可拿可比案例当作标准分100分，我们一般不采用，因为可比案例有3个，无法统一标准。P85括号内如果我既不是拿估价对象当标准分100分，也不是拿可比案例当标准分100分，如果我是认定某种装修或者某种繁华程度