《万科：活出自我升级“城乡建设与生活服务商”》

1、标杆房企2018年销售专题研究2018年12月万科：活出自我，升级城乡建设与生活服务商前言：2018年，在我国房地产调控政策不断收紧和成交增速放缓的背景下，万科依旧取得了不俗的销 售成绩，前11月销售总额己经超过去年全年总和，依然保持行业领先地位。放眼新时代，万科向着 “城乡建设与生活服务商”转型升级，做大核心业务的同时多元业务的发展也可圈可点，谋求与客户和 城市共发展。01销售：稳扎稳打，再攀高峰图：2018年1-11万科销售业绩情况销售金额销售面积 销售金额同比 销售面积同比数据来源：企业公布，creis中指数据，万科2018年1-11月销售总额5439.5亿元销售面积3599万平米同比增

2、长分别为14.55%和16.32%，已经高于去年全年销售业绩总和，再创新高。从单月销售额来看，一月和六月最高，较2017年同期增长达41涕134%,临近年末，万科加速销售，10月和11月销售额同比增长达47%和68%,为同比增速最高的两个月。图：2018年前11月碧桂园、万科、恒大累计销售额7000 n6500 -6000 -5500 -5000 -4500 -4000 -3500 -3000 -2500 -2000 -1500 -1000 -500 -1月 1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月 1-11月碧桂园 万科 ,恒大数据来源：企业公布，creis

3、中指数据，在碧桂园、万科、恒大三大标杆企业的混战中，万科与恒大呈现胶着的状态，两家公司销售额呈现 平稳增长趋势。依据1-11月的销售额表现，可预计本年万科将低于碧桂园，而万科高于恒大约87.4 亿，恒大与万科的排名将由12月的销售额决定。图：2017、18年前11月万科各级城市销售额占比图：2018年前11月万科超过100亿销售额城市销售额同比增长数据来源：creis中指数据，2018线城市二线城市三四线城市从城市贡献来看，二线城市始终是万科销售额的重要来源。根据重点城市重点项目的监测数据,2018年万科继续深耕二线城市，二线城市销售金额占比达64.8%,较去年同期提升了 7.7个百分点；一线

4、和三四线城市销售金额占比分别为19.6%和15.6%,降低了 4.1个和3.6个百分点。尽管一线城市整体销售额贡献占比下降，但深圳、北京、上海均贡献了超过100亿的销售金额，其中深圳的销售额超过250亿元。其他销售金额超过100亿的城市包括杭州、宁波、重庆、西安、东莞、天津、成都、太原和 南京，除东莞外均为二线城市，其中杭州的销售额达226.8亿元。从销售额增速领先的城市来看，太原 前11月销售额同比增长率超过200%,万科从17年开始参与到太原市大规模的城中村改造中去，推动 了今年太原的销售额飙升。图：万科2018年1-11月重点项目不同面积段销售业绩贡献占比数据来源：creis中指数据，万

5、科坚持为顾客打造三好"住宅，注重首置、首改需求，同时深挖各级城市的不同需求，适时调整产品结构2018年改善类产品增长明显。根据cre1s重点项目监测数据，万科2018年1-11月，各类城 市140平以下中小户型销售额占比达75. 0%,始终践行为普通人盖房子的使命。从各级城市来看，各一 线城市首改类（90-140平米）产品销售额占比提升10个百分点，但高端类（200平米以上）产品占比较 2017年同期下降12.2个百分点；二线和三四线城市中，首改类（90-140平方米）产品占比最高，分别达 56. 7%和50. 5%,改善类产品（140-200平方米）占比增长明显，较同期分别提升4.

6、8和3.1个百分 点，三四线城市首置类（0-90平方米）产品占比提升了 3.7个百分点。u!新增土储：二线城市为主，三四线城市为辅，持续关注一线城市机遇 20172018 同比降低在转型升级“城乡建设和生活服务商”的目标下，地产业务依旧是万科的核心业务。数据来源：creis中指数据，fdc.fang.coni万科土地投资力度下降，规模增速放缓,投资更趋理性稳健。面对当前市场环境，碧桂园、恒大、万 科都选择了减少土地投资，但万科的下降幅度少于其他两家。2018年前11月，万科土地成交金额约 1831亿元，同比降低32. 9%；拿地金额/销售额则由2017年的50%下降至33.7%。根据1t1月拿

7、地排行 榜，万科超过碧桂园位于第一。图：万科2017、2018年前11月各等级城市拿地面积占比2018一线城市二线城市三四线城市数据来源：creis中指数据，从前11月各级城市的拿地面积来看万科持续深耕二线城市，兼顾三四线城市。受大环境影响，万 科今年整体拿地面积缩水4%,其中在二线城市的拿地面积基本与2017年同期持平，占总体的64. 2%,占比较去年同期上升0.8个百分点。其中以一线城市下降最为明显，一线城市拿地面积占比较2017年同期 减少7个百分点，其中前11月未在北京有过土地投资；三四线城市的拿地面积占比较去年同期提升了6. 2个百分点。图：万科2018年前11月拿地金额区域分布70

8、0 n600 -500 -400 -300 -200 -100 -0 -环渤海 长三角 珠三角 中西部 2017 b2018数据来源：creis中指数据，在区域分布上万科在环渤海、长三角、珠三角区域较2017年同期均有显著下降在中西部地区有 一定程度的上升。其中，拿地金额超百亿的城市为上海、昆明、济南、武汉，其中上海拿地金额超过200 亿元；拿地金额在50亿以上的城市包括东莞、天津、宁波、南京、嘉兴、大连、乌鲁木齐。万科今年积极通过战略合作、旧改、特色小镇等项目，获取优质的土地资源。如9月，万科增资29亿入股深圳梅林关城市更新项目，获得30%权益。10月，万科就河北34万平米宅地与华夏幸福展开

9、合 作，交易价款约为32. 34亿元。11月，万科与成都新都区沸腾小镇签署投资金额10亿元的合作协议。融资：多种融资方式并行，供应链abs成今年热门图：万科2018年前11月各融资方式发行金额57%22%5%8%2%短期融资券公司债中期票据 reits-abs供应链abs购房尾款abs数据来源：wind数据万科前11月通过多种方式进行融资，前11月融资金额超600亿融资方式以资产证券化为主-发 行金额占比达65%。万科主要发行供应链、购房尾款、reits三类资产支持证券，其中供应链abs为前11 月最主要的融资方式，占总体发行金额的57%；同时万科还通过发行短期融资券、公司债券、中期票据 的信

10、用债方式进行融资，发行金额占比35%o在房地产融资环境偏紧的环境下，万科积极安排融资为企 业储备资金，便于今后相机行事、进退自如。03.未来：多元协同，创造美好图：万科的产品服务示意图冰雪度假产业城镇多元业务核心业务住宅开发物业服务物流仓储2018年万科将企业定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美 好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。万科不断巩固增强住宅开发、物 业服务、租赁住宅等核心业务的核心竞争力，并将触角延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、产业城 镇、冰雪度假、养老、教育等领域。万科物业是2018年的核心业务之一，坚定发展万科物业

11、是大势所趋。截至今年8月，万科物业己 经覆盖69个大中城市，超过2314个物业项目。10月，万科物业发布了子品牌“万科商企”以及“住宅 商企两翼齐飞”的战略，更鲜明地体现了万科将大力发展物业事业的决心。长租公寓纳入核心发展业务，力争三年建设33万间房间。万科长租公寓业务形成青年公寓、家庭公 寓、服务式公寓三类产品，为不同阶段客户提供长期租住解决方案。目前，长租公寓覆盖30个主要城市， 累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，其中核心青年公寓品牌“泊寓”已覆盖29个城市， 开业96个项目，超过3万间房间。此外，万科多次通过融资以支持长租公寓的发展，2018年己发行两 期共计35亿元的住房

12、租赁专项债券。今年3月，郁亮给长租公寓业务立了一个目标，将用三年左右的时 间，追赶德国最大的租房租赁企业，约33万间房间。就目前情况来看，万科很有可能提前达成目标。0102032018年1月万科印力收购凯德在国内20家购物中心2018年7月万科物流并购太古冷链物流资产包2018年8月万科不超过80亿住房租赁专项公司债券获准发行，并发行第一期15亿债券2018年9月普洛斯在印度进行了约20亿美元的资产投资05062018年10月万科发行第二期住房租赁专项公司债券,总计20亿2018年10月万科首次发布“住宅商企两翼齐飞”战略多元业务拓展方面，万科始终遵循与客户同步发展和与城市同步发展两条主线，围

13、绕核心业务构建生态体系。郁亮在南方区域9月月度例会上表示，万科要做的是“收敛”与“聚焦”。收敛聚焦并非是完全停止，而是停掉了某些业务的进一步扩张，比如万村业务、养老和教育板块有所收缩，但对商业、物流等业务持续加码。万纬物流+普洛斯格局，万科物流进入高速发展阶段。万科物流业务旗下品牌包括万纬物流和2017年收购的普洛斯，两大品牌在今年通过一系列收并购和战略合作，拓展了万科的国际化版图，为万科物流业务的扩张提速。9月，普洛斯在印度进行了约20亿美元的资产投资，正式进军印度市场；万纬物流7月并购了太古冷链，加速布局全国冷链版图。2018年前11月，万科每月都有新增物流项目建设,新增项目共计54个，建筑面积共计402.4平方米。截至第三季度，万科物流的总建筑面积达783万平米。围绕美好生活服务商的目标缔造高品质的商业地产业务。2016年，印力成为万科商业地产平台,自身的商业资源、业务平台和开发管理能力得到进一步提升。印力在全国持有或管理的商业项目数量超过120个，管理面积1000万平方米，管理资产规模近800亿人民币，遍布中国58个城市。今年一月,印力收购了凯德在内地的20家购物中心，拓展商业地产业务版图o 2018年是印力的“客户服务体验年”，印力将客户服务的理念和行动贯穿始终，推动商场运营