宏观调控下我国中小型房地产企业融资新出路

1、宏观调控下我国中小型房地产企业融资新出路摘耍随着国內房地产开发“门槛”提高，银行贷款难度加大，最终导致房地产企业紧绷起了 资金链条，特别是对于屮小型房地产企业无疑是雪上加霜。如何筹措资金解决或缓解自身的 资金压力，已经成为中小型房地产企业面临的最为现实和紧迫的问题。分析小小型房地产金 业融资难的原因，提出了发展直接投资的几个方法。关键词中小房地产金业直接融资间接融资过去20多年來，我国房地产开发金业的主要资金來源是银行贷款和预售房款。随着2003 年6月中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的发布，到2004年4 5刀份一系列紧缩政策的推出，使得国内房地产开发“门槛“提高，银行贷款

2、难度加大，最终 导致房地产企业紧绷起了资金链条，特别是对于屮小型房地产企业无疑是雪上加霜。如何筹 措资金解决或缓解自身的资金压力，已经成为中小型房地产企业血临的最为现实和紧迫的问 题。1屮小型房地产企业融资难的“瓶颈"分析1.1房地产开发企业间接融资比重过大据测算，房地产开发资金来源中大约有3 0 %都是出自于银行的直接贷款，而作为开发资 金來源另一部分的自冇资金实际上也冇很大一部分是來自于个人按揭贷款，两项相加z后， 房地产开发企业前期操作筹集到的银行贷款就近逾4 0 %。更戻者，近來某些建筑单位垫资 施工现象屡见不鲜,直接和间接由银行所捉供的贷款已在不少房地产开发企业的前期准备金

3、 中至少占了 6 0%以上，并且“空手套白狼”的企业也冇一些。就我们国家现在的金融市场状 况来说，屮小企业根木无力述入正规的资木市场进行肓接融资，况且目前我国的资本市场还 没有对中小企业开放，而少量的财政性资金基本上都流向了大型金业，专为中小金业提供信 用担保的含有财政拨款在内的担保体系才刚刚起步。这就决定了在当前的体制和制度下，我 国屮小房地产企业的外源融资主要还是依赖间接融资。1.2贷款方式少房地产开发、消费过程都离不开银行支持。房地产开发贷款在国内主要有三种形式：第一 种是房地产开发流动资金贷款，主要川于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务 需要的流动资金；笫二种是房地产开发项目

4、贷款，主要为具休的房地产开发项目提供主产性 流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房地产权作为 抵押向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。1.3对中小型房地产企业的“有色''眼光自2003年來国家对发展过热的房地产企业宏观调控力度的加大，也不乏出现了许多的融 资方式，例如上市、信托、合并、股权转让等等一些方式。但在实际运作过程中，由于整个 金融界市场环境的约束和制度建设的缺乏，特别是由于我国中小型企业一肓以来摆脱不了 “资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点的影响，使得这些金业招拒的频率相当大, 导致中小型

5、房地产企业融资变得难上加难。2自力更生的解决方法分析以上的原因，可以很清楚的意识到，屮小型房地产企业现在不可能短时间解决金触市 场和国家政策所存在的问题，当両也只能从寻找融资新渠道来进行自救。在经济口益货币化、信用化和证券化的进程中，外源融资已成为金业获取资金的主要方式。 外源投资又可划分为肓接融资和间接融资，而随着政府宏观调控力度的加人和银行“门槛" 的加高，使得我们必须摆脱对间接融资的依赖，大力发展直接融资。2民间借贷融资随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、 市场化程度较高的地区。目前全国居民储蓄存款超过11万亿元，流通屮的现金近2万亿元

6、, 这就意味着相当多的资金寻求不到良好的投资渠道和投资产品。山于房地产业的投资回报率 相对来说比较高，往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业。民间借贷往往成木较高，风险较人，一般在进行民间借贷融资时需要考虑以下几个方面： 资金投入项目的风险。民间借贷最忌讳风险，因此，房地产金业在借钱时，一定要以适宜、 贷出者能够接受的方式向其介绍资金用途，令其放心将钱贷出。借入资金的金额。贷出者 一般会在确定借款对象后，以借款者的信誉和所借款项的川途及其盈利前景來确定借款的数 额，这就要求我们房地产业要保持好白己的良好信誉。借入资金的期限。要权衡收益与风 险。若是某笔借款利率较低，且期限对于述款的影响不是很大

7、，可将借款期限定得长一些, 反z,则要选择短期限。2.2股权出让融资股权出讣融资是指企业出让企业部分股权，以筹集企业所需要的资金。金业进行股权出让 融资，实际上是吸引直接投资、引入新的合作者的过程，但这将对企业的发展目标、经营管 理方式产生重大的影响。例如，可以吸引大型企业的投资，大金业投资小企业的方式一燉是 收购、兼并、战略联盟、联营。收购兼并的主要方式是全面收购公司股权、部分收购企业股 权、增资扩股等形式。吸引大企业投资，不仅可以解决中小房地产企业的资金难题，更有利 于中小企业内部管理水平提高、扩大市场等冃标实现。需耍注意的一点就是，对于那些想完 全掌握企业控制权、完全占有企业收益、完全支

8、配企业的生产经营的企业来说，股权出让融 资并非一种适宜的融资方式。2.3增资扩股融资增资扩股融资与股权出让融资有很多相似的地方，它是指中小房地产企业可以根据发展需 要，扩大股本融进所需资金。增资扩股利用直接投资所筹集的资金属于口有资本，与借入资 木比较，它更能提高企业的资信和借款能力，对扩人企业经营规模、壮人企业实力具有重要 作用；并且企业可以根据经营状况向投资者支付报酬，比较灵活，没有固定支付的压力，财 务风险比较小。在我国，中小型房地产企业一般都是未上市企业，具体来说，对于这样的情 况，主要冇现金投资、实物投资和场地使川权投资等方式。当然这种融资方式也冇一些缺点, 增资扩股、吸收直接投资支

9、付的资金成本较高，并且这种投资方式也容易分散企业的控股权。2.4金融资源整合金融资源整介就是借助投资管理公司的专业优势，帮房地产公司提供一个良好的融资平 台。一般来说，他们的方法基本上属于迂回融资。譬如，他们可以先成立“类基金”投资公司， 然后再通过信托、收购等方式将不良资金集中起來，形成一个巨大的资金池。“类基金"投资 公司除了可以把银行作为一个资金来源，述可以培养很多的定向私募人,包括一些上市公司、 机构投资人，这也正是很多屮小型房地产公司可欲而不可及的事情。投资竹理公司一般会在项ii确定以后、进入成熟期z前为房地产开发商提供资金支持方 式，而这种融资方式，可以在不增加项目负债的

10、情况下优化公司结构，这样就非常有利于屮 小型房地产公司的发展，并且它的方式和对比较灵活，可以进行阶段性股权质押，也可以购 买欲售物业而积。i慣ii于优化合作方面的考虑，投资管理公司往往述会允许开发商在项冃具 备银行贷款的条件下溢价回购股权和物业而积，此外，针对项目的不同，投资管理公司还会 帮助一些中小型房地产开发商找到投资方。2.5买壳上市融资上市是无数房地产开发商梦寐以求的融资方式，但政策上的阻碍因素使得只有少数有实力 的大型企业才能做到。据不完全统计，在我国两万多家房地产企业中只有6()家企业实现了 在证券市场上市融资，与1 400多家上市企业相比，仅占4%，也就是说，相对于大型房地产企业

11、，中小型房地产企业要想通过上市融资尤为艰难。借壳上市是指非上市公司通过收购控股上市公司來収得上市地位，然后利用反向收购的方 式注入口己的有关业务和资产。根据证监会第105号文的有关规定，收购方只耍置换进去的 资金是完整实体、经营稳定、借壳示完成辅导期及满足其他条件，提前扩股增发是可能的, 所以借壳上市也不失为一种可行的融资方法。在借壳上市吋还耍注意“壳"的选取，无论采取何种方式借壳上市，买壳者的实际购买对彖 都是一个完整的“壳”公司，而不仅仅是一个上市资格。笔者认为，冇配股资格的上市公司才 是较为理想的借壳公司。3小结以上儿种方法在中小型房地产融资中都是可行的，中小型房地产企业要想成功融资，就必 须要眼睛向内，对自己有个清楚