房地产销售相关培训：房地产宏观概念

1、房地产宏观概念一、什么叫房地产？一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物，房地产是城市房屋与相关土 地使用权有机结合的整体，有经济表现的形式。分为房产和地产两部分，在香港、 台湾称为物业，在日本和美国称为不动产。按不同标准类型分为居住用房地产、 生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产及其它专用房地产等。房产是指城市规定范圉内的房屋建筑物。地产是指与城市房屋相互联系的土地。二、什么叫房地产业？1、房地产业是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。根 据1985年5月w国务院办办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报 告>> 房地产业被列入第三产业的第二层次。房

2、地产行业狭义上指体现房地产经济活动的人力资源构成，属于国民经济的重要 组成部分，既由从事房地产开发、经营管理服务的企业，事业单位和部门组成的 经济行业。广义上指包括房地产经济活动的人力资源构成，也包括物力、财力资源构成，既 房地产产业结构、行业结构等经济结构的结合整体。2、房地产业的主要内容具体是指：(1) 土地开发和再开发(2) 房屋开发和建设(3) 地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押(4) 房地产经营，包括房产(含土地使用权)买卖、租赁、抵押等(5) 房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等(6) 房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修

3、 养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等(7) 房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。确切地说，房地产行业包括开发、经营、管理、服务等各个环节或过程的经济活 动。各类经济组织和经纪人以及各类技术人员，构成了上述诸要素的有机体系。三、房地产行业的重要性1、国民经济组成的重要支柱产业、基础产业、先导产业。基础产业：安居的基本条件，而且是乐业的基础，是为城市社会经济发展提供基 础社施的重要行业。先导产业：不仅能带动相关产业发展，如建筑业、商业、金融等。且随着中国进 入城市化，房地产业要优先发展、超前发展。支柱产业：由于产业政策的调整，房地产业发展在推动国民经济增长和扩大内需 方面起到日

4、益显著作用。2、房地产行业是朝阳行业，由供需关系决定，国民经济快速发展产牛大的需求。 房地产行业进入一个新的发展周期，主要表现为供求两旺。(1) 宏观经济对房地产业发展的推动(2) 深化房改对房地产业发展的推动，政府为扩大国内需求，促进国民经济持 续增长，出台了一系列深化住房改革和启动住宅消费的措施，这也促进了市场的 需求。取消福利分房，实行住房分配货币化；开放住房二级市场，以存量住房流动带动增量住房消费；下调存贷利率，以抵押信贷扩大当前住房消费。(3) 居民消费结构升级对房地产业发展的内在拉动，由温饱型消费到小康型消 费，客户消费观念的转变，二次置业者的由居者有其屋到居者优其屋。(4) 城市

5、化进程加速对房地产业发展的外延拉动，旧城改造速度加快，安置拆 迁户，流动人口增长，新增城市人口，对住房产生大的需求。(5) wto后投资机会增加四、房地产与建筑业的关系将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商或发展商。将从事房屋建设和社备安装企业和组织称为承建商或承包商。房地产业与建筑业之间既有区别又有密切联系。建筑业是屈于第二产业，屈于物 质生产部门。房地产业属于第三产业即服务行业。在项目开发和建设活动屮，房 地产企业和建筑企业往往形成甲方与乙方的合作关系。在合同契约上，甲方为开 发商，乙方为承建商。五、房地产业特征(1) 房地产位置的固定性土地自然生成，位置不可移动，房屋建在土地上决定

6、了其固定性。房地产位置上 的固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。(2) 房地产地域的差别性由于地域不同，消费群体不同，主要表现为产品差异和价格差异。(3) 房地产的高质耐久性建筑在土地上的建筑物，使用期限都很长，房地产为大宗昂贵消费品必要求品质 卓越。(4) 房地产的保值增值性在国民政治、经济形式稳定的情况下，一般持保值增值的趋势，房地产的这种性 质主要是由于城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地处 于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。 其市场价值主要受产品特色和所在地段周边环境变化彩响。六、房地产经营企业类型1、开发经营管理企业

7、通过市场调研、可行性研究以及其他前期工作和项冃工程建设，在一个特定地点 和预期的吋间内把资本转换成房地产商品然后通过发售冋收投资并取得利润。2、中介组织企业3、物业管理企业4、房地产金融企业房地产开发基本知识一、房地产综合开发开发工程的全过程，即从项日的筹划开始至计划立项，规划设计，项目审批，招 投标，工程施工，竣工验收直至交付使用。二、房地产开发形式（1）单项开发规模较小，配套设施简单。（2）小区开发在新城开发中，指一个完整小区的综合开发，要求在区域开发范围内功能完善， 配套齐全，基础设施齐全，在功能上分为综合型开发和单一型开发。（3）成片开发范围非常广泛，开发周期长，相当于开辟一个新的城市

8、。三、综合开发的程序按工程进度依次分为四个阶段（1）决策阶段开发公司寻找开发用地，选择开发项目，市场研究，可行性分析直至决定实施开 发的阶段。（2）前期阶段决策后，中报立项直到完成建设准备工作的最后阶段。（3）工程管理阶段项目施工阶段（4）销售管理阶段决策阶段又分四个阶段：1、寻找开发用地2、规划摸底了解城市的整体规划，开发区域的整体要求，以使研究项目开发的可能性。用地 性质（土地规划用途），规划红线范围，建筑密度及建筑面积要求，道路及绿化 要求，市政公建配套要求，其它特殊条件要求。3、市场调研对市场供求变化及市场走势系统研究，以对开发项目市场前景进行预测评估。4、经济分析投资估算，成本及成本

9、效益分析，融资分析，资金尝还及投资回报分析。前期阶段又分七个阶段：1、中请立项报市计划委员会审批2、编制建设计划方案报市规划建设管理部门审批3、申请建设用地，报送设计方案取得建设用地规划许可证后由土地管理部门申请建设用地手续4、委托设计5、筹措建设资金自有流动资金、银行或其它金融机构贷款、向社会发行融资债券或股票、预售或预租商品房、承建商垫资6、拆迁7、三通一平通水、通电、通路、现场平整土地工程管理阶段：分现场清理、材料准备、施工队伍招投标、合同管理、施工管理、工程监理几个 环节。工程管理按程序依次排序为组织施工招标、控制施工进度、工程质量监理、 竣工验收、市政公建配套、交付使用、资料汇总归档

10、。四、房地产开发的审批手续1、项目建议书和可行性报告，经计划委员会审批2、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，由规划局审批，在规划设计阶 段就要拿到3、建设用地批准证书，房屋土地管理局下发4、房屋拆迁许可证，房屋土地管理局下发5、建设工程施工许可证，城乡建设委员会下发建设单位进行工程施工的法律凭证6、国有土地使用证，市区县人民政府下发地土出让金交纳才能有土地证书7、商品房销售（预售）许可证，房屋土地管理局下发商品房允许上市发售的法律凭证。土地使用权己经依法登记，取得房地产权利证 书，取得建筑许可证和开工许可证，除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达 到工程预算投资总额的25%,并经注册会计

11、师验资，房地产开发商与金融机构已 发签订预售款监管协议，土地使用权未抵押或者己经解除抵押关系，符合上述条 件的，主管机关核准后发给房地产预售许可证。五、房地产项目投资构成投资分析1、土地成本土地出让金，土地补偿及拆迁安置费，市政配套集资费2、前期费用规划、勘查设计费，三通一平费，工程招投标及办理各项开工手续费3、建安有关费用建筑安装工程费，四源费（水、电、煤气、暖）及电贴费，工程监理及质量监督 费，小区配套及绿化等费用4、项目销售及交易税费5、项目管理费，不可预见费，开发商利润及利息、税金等投资分析一般分为动态分析和静态分析，小型项目多用静态分析，大型项目多用 动态分析。六、房地产开发的经营程

12、序开发的主要阶段和过程：1、建设工程项目的设立和企业组建2、建设工程项目规划与审批3、土地使用权的取得4、征地与拆迁5、工程建设与管理监督6、房地产项目的租售管理7、房地产的物业管理房地产开发经营的基本程序：注：区域不同，程序也略有不同向市规划部门进行咨询，提出立项计划书向市计划委员会提交立项报告书审批市规划委员会同意立项发给项r批复意见书，要求建设单位进行项r可行性研究 申请者向市计委和市建委提交项目可行性研究报告市计委、市建委同意可行性报告后即下达通过的批复文件及规划设计任务书 申请者根据批复办理征地及前期规划准备工作，然后到城市规划管理局领取设计 规划任务通知单办理征地意见书申请者到土地所在地区的土地管理局部门及原土地使用部门征求意见（农村集体 用地和国家用地）以上完成后，将结果报