房地产项目决策阶段的成本控制

1、房地产项目决策阶段的成木控制2010 年 08 月 22 日 08:51目前，房地产行业逐渐整体进人调整阶段，房地产开发项目的风险也随z增大。 “正确的决策是成功的开始”，因此，本文针对房地产开发项目的源头决策 阶段，来分析这一环节的成本控制问题。一、建立科学的评价指标体系第一，规划评价指标主要考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、 停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素。第二，设计方案评价指标要考虑性价比、产业化、经济性、采光、通风、环 保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素。第三，市场定位评价指标是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础， 就租售价格、租售率、租售

2、对象、物业管理费等建立评价指标。第四，经济评价指标需要考虑财务评价和综合评价。财务评价根据现行财税 制度和价格体系，计算房地产项n财务收入和财务支出，分析项口的财务盈利能 力、清偿能力以及资金平衡情况，判断项目的财务可行性，风险预测等：综合评 价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益 和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的经济合理性。以上每个评价指标所包含的因素，对房地产开发项目的成木都有直接或间接 的影响。比如建筑密度是指建筑基底而积山总用地而积的百分比，它反映用地合 理性情况，是城市管理的控制性指标。容积率是反映地块开发强度的重要指标， 无纲量，其内涵

3、与“建筑密度” 一致，但表述形式不同，容积率二总建筑面积/ 地块面积。适当提高建筑平均层数和建筑密度，控制适当的建筑容积率，可以减 少房地产开发项口的单位造价。同时节约用地，从而能有效降低整个项目的建设 资金。二、技术与经济相结合，做好规划方案的优选要真止有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际 情况，在满足使用功能和生产耍求的前提下，将技术和经济有机结合，进行设计 多方案比较，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。房地产项目方案优选，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。对丁房地 产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，

4、 从屮筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比 选。在进行可供比较方案，优选时，应注意各方案之间的町比性，遵循费用与效 益计算】i径对应一致的原则，并根据项h实际情况，选择适当的经济评价指标作 为比选指标。房地产项目通常采用的方案优选指标有：并额投资内部收益率和净现值(xpv),在进行方案优选吋，以净现值大的方案为优选方案；等额年值，在进行 方案优选时，以等额年值大的方案为优选方案。当可供比较方案的开发经营期相 同时，可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比选。 当开发经营期不同时，一般宜釆用等额年值指标进行优选，如果要采用差额投资 内部收益率指标或

5、净现值指标进行方案优选，须对各可供比较方案的开发经营期 和计算方法按有关规定作适当处理，然后再进行优选。对于开发经营期较短的出售型房地产项目，也可直接采用利润总额、投资利 润率等表态指标进行方案优选。对效益相同或基本相同的房地产项口方案进行优 选时，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标，直接进行项目方案 费用部分的优选。三、提高项目抵御风险的能力房地产市场是资金密集性行业、资金使用量大，市场的任何波动和国家宏观 政策的调整都会影响到项口的收益，严重的可能会使企业的资金链条断裂，整个 项目陷入瘫痪。这就耍求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社 会、经济、环境、政策和市场等因素

6、的分析，了解各因素对项目的影响性质和程 度，帮助投资者根据房地产项口风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平， 提出控制风险的方案，冇重点地加强对投资风险的防范和控制。房地产项目面临 的风险有政策风险、财务风险、购买力风险等。第一，政策风险近年来，为了规范房地产市场、有效控制房价，采取一系列宏观调控政策， 虽然效果不明显，但是政府调控的决心并没有改变。房地产政策的改变，尤其是 调整性政策的出台，必然导致某些房地产成为牺牲品，结果导致房地产项目的商 业风险加大。应对国家宏观政策的措施主要是缩短项fi的建设周期，加快项fi的 销售进度，即使回笼资金。第二，财务风险财务风险主耍由利率、资本金充足率两

7、个方面。特别是2007年以来，国家加 大宏观调控力度，几次提高银行利率，紧缩银根。这些金融政策的调整，使得一 线城市房地产价格开始下降，投资速度减慢。房地产公司由于贷款利率增加，导 致收入减少，支出增加，投资成本增大，形成房地产投资财务风险。应对利率风 险的措施，主要是预期银行贷款利率的变化。为了降低由此带来的房地产投资金 融风险，一是在签订银行贷款合同吋，选择固定利率；二是在评价投资方案吋, 按可能升高的银行贷款利率进行，预先就对银行贷款利率的提高作出防范措施： 三是在进行投资方案评价时，对银行贷款利率进行不确定性分析。充分考虑贷款 利率可能带来的金融风险。第三，购买力风险购买力风险主要是指

8、市场屮因消费者购买能力变化，导致房地产商品不能按 市场消化而造成经济上的损失。购买力风险是一 种需求风险。在市场经济体制屮, 需求是一个非常不稳定的因索。出于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作 环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如杲整体市场上需求下降，将会 给项目带来损失。应对措施主耍是在房屋的建筑设计屮丰富产品的类型，对大、 中、小户型进行优化组合，适当加大可以组合型住宅的所占比例。四、控制土地竞拍价格土地成木(约占项目总成木的30% 35%左右),主耍指土地获得阶段形成的 各种费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房 地产整个开发过程屮，土地-旦到手，

9、其成本即基本确定，直至项口开发完成， 该成本一般也不会有较大变化。因此，控制土地成本的关键在于拿地时的成本分 析要准确，在土地招投标中制定竞买策略与技巧，做到以最小的代价和风险获取 最大的收益、来打败竞争对手。第一，要注重土地费用可承受的最高限额测算在参与土地竞拍之前，首先必须算好帐，拟建设的初步方案，即以什么的产 品面市，并预测明后年的各种品类物业的销售价格。然后计算建造的成木，以销 售价格最低的物业形态作为假定方案，假定为零利润的情况下，计算出土地成本 限额，这就是参与拍卖所能承受的价格底线，能够基本保证土地成本在可控制范 嗣内，不会出现盲口举牌，造成不可控制的局面。第二，土地竞买报价策略

10、选择的具体方案如下：(1) 不平衡报价策略。当采用评分的方法进行招标时，房地产开发商可通过认 真分析评分方法，结合企业自身的优势，扬长避短，使木企业的综合评分达到最 高。如发展商本身的建筑实力较强，对招标工程造价有较大的把握，可报以最短 的建筑周期，较高的土地出让金，以获取高分。压倒竞争对手。(2) 高、低报价策略。若项目所要求的专业性和管理水平较高，潜在的竞争对 手较少，可使用低报价策略；若项目的发展前景看好，竞争对手较多，则可使用 高报价策略。(3) 合纵连横策略。为了避免行业内部恶性竞争，抬高土地的竞拍价格，房地 产开发商应该采用合纵连横进行联合投标。(4) 志在必得策略。房地产开发商出于发展需要不惜采取微利其至微亏的策略 进行高报价，以期志在必得。房地产企业在土地竞买时，通过对出让土地进行认 真分析、做出详细策划，根据市场竞争的情况和本企业需要的迫切