武田房地产开流程

1、一、投资决策环节目 的本环节旨在通过在投资决策前对项目资源和时空环境进行评估，从经济角度评估项目的可行程度，得出项目实施的可行性研究报告，为决策者是否投资开发提供决策依据。工作模块项目资源评估模块对意向地块进行整合性分析，获取项目开发的实物证据。项目可行性研究模块对意向地块进行模拟经济评估，预测项目的赢利能力，为投资决策提供数字依据。项目时空环境评估模块从时空环境的角度论证地块的资源价值、开发方向、可选用程度等，为投资决策提供时空环境依据。工作流程第一步：意向地块确定第二步：进行项目资源评估及初步整合第三步：初步可行性研究，初步预测项目发展风险及利润，确定项目立项的可能性第四步：可行性方案研究

2、：编写可行性研究报告，确定项目开发模型，上报银行及政府，争取立项及银行贷款 意向地块确定 投资决策流程项目研究小组成立策划人员设计人员财务人员项目资源评估时空资源评估价值维评估文化维评估发展维评估经济维评估筹备研究组制定研究计划初步可行性研 究风险性分析动态资金缺口分析评估静态技术经济指标分析动态技术经济指标分析可行性方案研究用于政府报建的地块发展可行性发展用于银行贷款的地块发展可行性方案1、投资决策三大模块（1）项目资源评估模块A、 评估内容与作用通过对意向地块的各种资源进行整合性分析，获取项目开发的实物证据。B、 评估指标a、宏观经济评估指标房地产投资客及投资比例、国内生产总值、人均GDP

3、、消费总额、固定资产投资、银行贷款年末余额、居民储蓄存款余额、人均可支配收入、恩格尔系数b、中观经济评估指标商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售额、商品房销售面积、商品房空置面积及空置率、房地产市场价格指标及分布c、城市文化评估指标城市的经济、交通地理优势、城市人文研究、城市人文研究、城市综合竞争力、历史文脉的研究d、自身价值评估指标地形地貌、地质条件、地块内及周边的自然景观资源、地块周边的城市配套状况e、城市发展评估指标总体规划要点、城市重点发展方向及其规划、项目区域和地段内的规划详细情况、规划变更因素（2）项目可行性研究模块A、研究内容在具体实施某一投资建设方案前，对拟建项目在技术上

4、、经济上、工程上的可行性进行论证、研究和评价，以预测项目的赢利能力。B、基本阶段a、 第一阶段：投资机会研究一般投资机会研究：以区域为研究对象，圈定大的经济区域内的具发展潜力的地块；具体投资机会研究：以地块为研究对象，集中论证地块在近、远期内的发展机会及概率。b、 第二阶段：初步可行性研究分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资是否可行，并决定下一步具体研究。c、 第三阶段：详细可行性研究对拟投资项目进行全面的技术经济论证，并针对具体地块及市场现状建设开发投资模型，对建设投资、成本费用、现金流量等进行精确控制。C、 可行性研究报告内容框架项目总论项目背景项目背景项目投资和市场研究场研究市场宏观

5、背景区域市场分析项目分析及评价场研究地块解析SWOT分析市场定位及项目评估场研究项目定位方案评估意见开发进度安排场研究工程计划说明施工横道图投资估算与资金筹措场研究总投资估算资金筹措投资使用计划销售及经营收入测定场研究各物业销售收入估算算算销售回款计划资金来源与运用销售利润财务与敏感性分析场研究赢利能力分析项目研究性分析社会效益和影响分析结论与建议场研究结论性意见主要问题和解决方法风险及防范D、 项目名称 市场预测 开发公司 项目建设进度 可行性研究单位 投资估算和资金筹措 研究依据 项目综合评价结论 项目建设规模和内容 项目开发手续 全国投资环境 区域市场界定 X市场投资宏观背景 供给分析

6、区域发展及前景预测 需求分析 宏观市场与本项目发展借鉴 竞争分析 典型物业调查 市场分析有关结论项目评价 交通条件 交通条件地形、地势 水、电、气保障规划限制条件 固定资产投资总额 资金来源 投资使用计划 流动资金估算 筹备方案 借款偿还计划（3）项目时空环境评估模块A、研究内容：对意向地块进行时空环境分析，从时空环境的角度谁地块的资源价值及地块的开发方向、可利用程度。B、地块时空环境策划设计步骤（1）天时从时运评估项目应如何立座、朝向为最佳；通过对时间轴的计算，分析项目地块的吉凶衰旺及发福时效。（2）地利从项目四周外环境山脉及水流走向、是否环抱，分析项目地块是否具有典型最佳风水形势的条件，论

7、述对入往该项目的业主在运程、事业、人事及学业等方面将带来的影响及作用。（3）人和从立座、朝向评估项目与发展商的关系，论述项目的生旺。二、深度市场调研环节目 的通过对地块所在区域的市场状况进行深次的分析，达到进一步规避市场风险，寻求利润最大化的目的。工作模块宏观市场研究模块研究城市综合质素、城市规划、投资环境、城市文化性格区域市场研究模块研究区域市场发展情况、市场空白点、竞争对手、价格、产品，得出项目威胁点并予以回避；市场对项目的利用点并加以整合。消费市场研究模块对泛买家与准买家进行分析和预测，研究消费者的基本生活形态、购买能力与消费需求特征与倾向，从而找到消费者与成本投入间的平衡点，为产品定位

8、提供依据。目标客户定位模块通过对消费者需求深访与项目资源对接研究，考虑城市房地产发展趋势，确定项目的目标客户群，为项目产品规划、营销推广策略提供依据。设计调研模块从设计专业的角度，调查现有住宅市场的立面处理、户型配比、公建配套、路网设计、环境景观等细节，从而分析出投资市场的居住习惯、消费特性，为项目发展定位奠定基础。工作步骤第一步：宏观市场现状及趋势研究针对具体城市的经济、人文、地理、规划等方向进行系统、深刻的研究，判断房地产市场发展趋势。第二步：项目市场深度研究以项目为中心点，对项目的直接影响区域、间接影响区域进行分析；同时以项目地块条件及报建要求甄别类比项目分析；对竞争性项目作动态分析；对

9、本区域的产品进行深度分析、价格走向分析。第三步：消费市场研究及目标客户定位研究对消费市场进行普访研究，并初步确定目标客户，进行目标客户消费习惯性研究。第四步：产品设计调研对全市房地产产品的物业类型、社区功能分布、户型配比、立面风格、景观立意等进行建筑专业的分析。深度调研工作模块示意图项目市场深度研究宏观市场现状及趋势研究产品设计调研消费市场研究及目标客户定位1、宏观市场研究模块（1）研究内容宏观经济环境深度研究分析 经济及投资环境及对房地产的影响 产业发展环境及对房地产的影响 城市发展的政策环境对房地产的影响 城市人文地理环境深度研究 城市地理战略环境及对房地产的影响 历史人文（文脉）环境及对

10、房地产的影响 城市人口发展环境对房地产的影响城市规划深度研究分析 城市总体规划发展要点及对房地产的影响城市建设规划要点及对房地产的影响规划动态与变更及环境对房地产的影响项目所在区域的规划重点分析房地产市场供求现状及发展趋势 总体供求关系现状及发展趋势 各类物业的供求关系细分研究 房地产相关政策重点研判 市场发育程度及总体发展趋势分析（2）研究方法第一阶层：初步定性研究对项目所在城市的社会经济、人口环境、房地产市场、重点楼盘、产品专项等进行研究，多采用一、二手资料收集以及相关部门的调查和业内人士的访谈。第二阶层：定量研究根据各项指标，实施大规划的定量调查，通过消费者对各项指标的评价来分析居民的生

11、活形态、商品房消费的习惯与倾向。第三阶层：结论性研究根据现有资料，挖掘市场空白点，寻找市场突破口，并判别客户有效需求及突破客户心理障碍的途径。2、区域市场研究模块（1）研究内容区 域 市 场 研 究间接影响区域分析 直接影响区域分析类比项目分析竞争项目分析物业分析价格分析（2）工作流程媒体访谈大规模调研政府人士访谈业内人士探讨信息获取 获取项目所需一手资料信息统计对上述资料进行分类、归纳、总结，从中研判房地产市场的发展趋势，寻找项目发展的突破口和差异化竞争方向。竞争对手甄别根据市场状况及项目自身特点，判断竞争项目，并分析项目的优、劣势及其对本项目的影响。价格分析明确所在区域市场的价格分布特点、

12、价格段划分、价格缺口空间、各不同物业类型的定价策略，为项目定价提供依据。产品分析分析项目所在区域市场发展程度与产品发展程度的对应关系，为项目产品形态定位提供依据。区域市场研究结论根据上述分析得出市场对本项目的威胁点，并予以回避；市场对项目的利用点，并加以整合。（3）消费市场研究模块（1）消费市场调研分析结构市场需求普访及统计分析泛买家分析及预测市场需求深访及统计分析准买家分析及预测消费市场深度研究分析居民消费需求特征与倾向居民的基本生活形态（2）工作方法市场需求普访市场需求深访定点拦截 上门访问 约定访问准卖家深度访问 已置业买家深度访问（3）消费市场深度研究分析内容居民的基本生活形态研究内容

13、内容细分当地居民的基本构成与职业状况当地居民的做从业状况，与来自各个行业的社会社会差别当地居民的基本生活方式（饮食、衣着、交通工具等）基本的生活与购买习惯，主要影响区域基本的交通方式与交通工具选择的倾向基本的饮食习惯与发展倾向，主要的影响区域当地居民的基本娱乐、休闲方式基本的娱乐偏好，不同层次的差别，发展的倾向，主要引导区域基本的休闲方式，不同层次的差别，发展的倾向，主要引导区域当地居民的媒介接触习惯基本的媒介接触习惯与关注方式基本的信息来源途径与获取方式当地居民的思维方式与价值取向一般事物的判断标准与习惯接受方式影响居民价值取向的主要因素居民商品房消费需求特征与倾向研究内容内容细分当地居民现

14、有的住房来源、使用、评价状况当地居民目前的居住状况、住房来源、类型、面积、使用年限、周边环境评价等当地居民对商品房的消费习惯与态度选择商品房的标准（规划需求），购买过程特征选择购买商品房主体需要与担心因素，判断依据等当地居民对理想居住环境的理解与认识居民对理想居住环境与住房的理解，对理想居住的发展倾向判断当地居民对房地产的主要接受倾向与障碍当地居民对目前楼盘的评价与接受特征当地居民对商品房开发的主要担心与期望4、目标客户定位模块（1）定位要点目标客户是消费者需求深访与项目资源的对接结果，目标客户定位不仅要考虑这两个层面，还要考虑城市房地产发展的趋势。（2）定位分析显性客户：有明确购买本项目意向

15、的客户。隐性客户：购买本项目意向不够强烈，包含消费行为受心理因素较大的冲动型客户。偶然客户：具备一定经济实力，对本项目的吸引力抱任何态度的客户。但因地段、职业因素，这类客户购买本项目的愿望不明显，但也不排除其购买行为。争夺客户：指同一区域不同项目的客户存在一定重合现象，争夺客户是那些没有明确的住房消费倾向，或仅倾向于地段等表层因素的客户。执行过程中，这四种客户表述为：明确显性客户，说明隐性客户，留住偶然客户，争取争夺客户。5、设计调研模块（1）工作描述是针对产品的调研，从设计专业的角度，调查现有住宅市场的产品细节，如立面处理、户型配比、公建配套等。（2）调研内容建筑单体：调查建筑单体的楼层、立

16、面处理、装修标准、建材设备等。公建配套：调查各荐配套设施及配比。环境景观：调查小区绿化率及绿化形式，园林建筑等。路网设计：调查小区道路设计及其功能分布。三、定位策划环节 目 的在进行土地规划前，对项目各项资源及可利用程度进行分析，确定目标客户，研判市场空白点，提炼出核心竞争力优势、原创开发概念，建立项目核心开发主题定位、产品定位，以此核心作为产品策划环节的指导。工作模块及流程第一：项目SWOT分析模块对项目所处市场环境进行全面、系统 、准确的分析，借此制订相应的市场对策，提高市场竞争力。第二：项目资源审核模块通过对地块内外部资源进行审核，整合利用外部优势资源，挖掘提升内部资源，指导产品定位与策

17、划。第三：项目竞争力分析模块在充分了解市场的基础上，通过分析项目所在板块的代表性项目，研判市场空白点，并结合以上两项研究项目竞争因素，提炼出项目核心竞争力，确保项目差异化竞争优势。第四：基准项目研究模块通过对全国范围内或同一板块的优秀可类比项目选取研究，找出全国优秀项目的可借鉴点和引入点，实现创新与超越；或形成对同一板块项目的全面性或关键性局部超越。第五：开发原创概念定位模块针对项目各项资源、城市消费者的消费共性、目标消费群的消费特性选择与项目主题定位接近的生活蓝本，确保从物质、精神两方面稳定项目的市场地位。第六：项目核心定位模块根据原创开发概念及生活蓝本，推导出项目生活模式，并以此与目标客户

18、群需求对接，建立项目核心主定位体系，形成主题定位、生活方式、社区文化定位、初步产品形态定位。第七：项目产品形态定位模块在对接开发主题、抗风险能力、成本与赢利高效三个指标上选择最优化的方案，确定项目的产品建筑类型及建筑面积定位。定位策划工作流程项目SWOT分析机会分析及利用威胁分析及对策优势分析及利用劣势分析及化解项目资源审核外部资源内部资源项目竞争力分析产品形态初步定位核心竞争力定位差异化竞争优势定位市场空白点分析基准项目研究开发原创概念定位项目核心定位主题市场形象定位核心开发主题定位生活方式定位社区文化定位项目价格定位项目产品形态定位1、定位策划的方法互动定位法2、定位策划的工作内容（1）项

19、目市场定位（2）项目开发原创概念定位（3）项目产品初步定位（4）项目开发核心定位（5）项目产品形态定位3、互动定位的内容（1）一级互动：产品与市场的互动产品要弥补市场空白点，引领市场发展潮流，树立市场及目标。（2）二级互动：消费者与发展商的互动在进行定位策划时，充分考虑发展商消费者的互动关系发展，通过项目树立发展商品牌形象，提升开发商品牌价值。（3）三级互动：消费者与产品的互动产品的设计要符合消费者的消费习惯、审美情趣。4、定位策划工作模块（1）项目SWOT分析及资源审核模块A、SWOT分析法四个因素内部优势因素（Strengths）、劣势因素(Weaknesses)外部市场环境中的机会因素(

20、Opportunities)、威胁因素(Threats)B、项目资源审核工作内容地 块 勘 探项目外部资源审核项目内部资源审核外部资源整合利用内部资源挖掘提升周边及区域规划资源周边及区域人文资源周边及区域竞争突破口周边自然景观资源周边城市生活配套资源区域经济优势资源地形地貌优势周边及地块内自然环境地块内的人文资源保留地块内及周边的水体资源地块内的植被资源地块具体劣势的化解（2）项目竞争力分析模块A、工作步骤第一步：寻找市场空白点重点研究项目所在地的重点类比项目和竞争项目的产品和开发特点，通过研判代表总体房地产市场发展水平的重点项目的特点，分析总体市场和竞争项目的弱势和空白点所在。第二步：项目竞

21、争力分析根据市场空白点，研判项目的针对性差异化竞争优势所在，整合项目的自身资源审核结果，得出项目的核心竞争力所在。第三点：树立差异化竞争优势从横向分析（针对空白点的填补和超越、针对竞争对手的差异化竞争力、全国优秀标杆项目借鉴性研究）和竖向分析（项目的资源审核、基于消费市场的需求）两大层次来树立项目的差异化竞争优势所在。B、项目竞争力体系构建资源优势：地块所处的交通状况、规划前景、景观资源、社会资源等 交通状况 是否有发达的路网规划前景 是否有有利于居住或投资的规划前景景观资源 是否具备依山傍水、紧邻绿化带（公园）的景观优势 市政配套 项目周围是否有较完善的市政配套及与项目的公交车近距离品牌优势

22、：发展商是否具备品牌优势及其可利用程度产品优势：项目产品是否引领了一种新的生活潮流，是否符合目标客户的消费需求。（3）基准项目研究模块A、基准项目研究工作方法选取项目所在地的房地产市场中较为优秀的可类比项目，作为基准项目来分析，形成项目发展对其的全面或关键性的局部超越。对全国范围内优秀可类比项目的选取研究，得出适合于项目发展的可借鉴点或引入点，从创新的角度来充实对基准项目的超越。B、项目开发的基准项目参照体系基准系类比项目的选取基准系类比项目的分析参照系类比项目的选取参照系类比项目的分析基准系项目的超越分析参照系项目的借鉴分析对全国范围优秀项目的借鉴对当地代表性项目的超越（4）原创开发概念定位

23、模块A、原创开发概念定位工作步骤描述步骤一：确定生活蓝本的引入范围对项目狭义消费群目标客户的深层次分析，掌握目标客户的生活形态、阶层性格、对接产品的需求。从而初步了解目标客户的性格和品味，为之追求的生活方式。步骤二：选择生活蓝本可借鉴成熟优越的现实生活蓝本，也可结合客户性格和追求、项目资源所为项目独创的两种模式。步骤三：确立项目原创开发概念基于消费市场的针对性深度研究，针对生活蓝本的范畴，与生活蓝本的定位同步。使目标客户的最直接需求、成熟优越的生活蓝本能体现在这个原创概念中。使项目资源达到与目标客户的需求及理想居住环境和生活对接。B、原创开发概念定位工作流程基于消费市场的研究与客户对接的独创生

24、活蓝本成熟的现实的生活蓝本目标客户的生活形态需求目标客户的阶层性格需求目标客户的产品形态需求成熟优越的生活蓝本范畴国外居住成熟生活蓝本国内居住成熟生活蓝本景观风情居住生活蓝本文化主题居住生活蓝本项目生活蓝本定位项目原创开发概念项目核心开发定位的指导思路项目社区文化的发展方向项目的性格和持久价值（5）核心定位模块A、项目的核心定位模块工作流程项目价格定位核心开发主题市场形象核心开发主题定位生活蓝本策划及具体引入市场形象定位案名定位推广形象语产品形态定位生活形态模型及生活方式定位社区文化定位及应用B、项目核心定位模块工作步骤步骤一：建立核心开发主题定位体系依据开发在创概念及生活蓝本的定位，细化项目

25、的生活蓝本。在总结项目性格和整合项目差异化竞争优势（核心竞争力）的基础上，将生活蓝本与项目目标客户需求及理想居住环境、客户需求现状对接，建立项目核心开发主题定位体系。步骤二：指导产品定位步骤三：产品形态定位步骤四：社区文化定位体现通过产品硬件平台和软件平台来体现。硬件平台：景观环境、特色公建配套、交流聚会空间配套、产品空间及建筑文化、主题规划软件平台：社区服务、物业专业管理、经营活动、业主文化活动、居住氛围、居住附加值。（6）产品形态定位模块项目开发模型项目开发静态模型项目开发动态模型产品及建筑类型配比组合方案首期产品组合及产品配比组合开发主题首期战略目标差异化竞争优势开发主题市场风险最小静态

26、经济测算比选最低开盘条件设置开盘软环境硬件设施初步分期开发模型最优方案比选项目的产品建筑类型及建筑面积定位产品形态定位工作流程：四、产品策划环节目 的将前期调研和定位结论，贯注于产品的规划布局与规划理念的制定，使前期诸项定位与产品设计紧密结合、得以落实，制造出符合市场发展、消费者消费特性的产品，保障项目经济效益的最终实现。工作模块项目总体规划理念模块依据项目的策划定位的主要核心对设计工作进行市场和概念性的指导，把项目依据市场竞争和消费市场需要的差异化竞争优势转化到规划设计。产品设计建议模块根据市场特征在确定项目产品设计层次、经济配比等，设计公司根据产品设计建议书进行项目方案设计、最终确定项目的

27、产品方案。工作步骤第一步：根据项目总体规划布局，确定项目总体规划理念第二步：根据概念设计任务书，制作项目景观规划、建筑规划、公建配套规划理念第三步：完成详规设计任务书项目总体规划布局工作流程：地块价值分类分期开发策略开发主题导入项目总体规划理念交通路网功能分区总体风格概念设计任务书项目景观规划理念风格立意景观布局项目建筑规划理念建筑单体设计户型设计建筑与景观互动项目公建配套规划理念特色配套设置配套功能设置分期配套设置总体配套理念项目总体规划理念1、项目总体规划理念模块工作方法：地块价值分析定类 地块用途分析定类 分期开发策略制定 开发主题引用策划地形价值分析定类 产品用途分析定类 各开发期的策

28、略与战略目标 对接组团布局 景观价值分析定类 规划用途分析定类 各开发期的位置及规模 对接产品分区 交通价值分析定类 景观用途分析定类 各开发期的产品线 对接规划主题 地质价值分析定类 对接景观主题对接特色配套主题2、产品设计建议模块（1）产品设计步骤第一步：根据产品理念，确定不同建筑类型的单体设计要求，提出对建筑风格、外立面处理、色调配搭组合等方面的设计意见。第二步：依据对市场各物业的户型研究分析，结合项目定位、客户需求制定户型的面积配比和空间设计要求。第三步：依据项目周边资源，结合项目定位客户需求，进行公建配套设施的功能分布及面积配比设计。（2）产品设计建议模型推导项目自身资源生活蓝本导入

29、总体规划设计总体布局建筑单体设计目标客户群生活特征景观设计项目开发背景（3）产品设计建议书结构（见下图）项目总体规划设计建议交通路网整体布局分区布局特点总体建筑风格总景观规划概念景观园林风格立意项目景观规划设计建议景观设计布局排列方式单体色调处理建筑单体设计建议立面风格细部处理单体创新立意要求产品设计建议书户型量配比户型面积配比户型设计建议项目建筑规划设计建议室内空间设计户型设计创新建筑与景观互动特色主题配套策划配套区与住宅区的协调与互动策划项目的公建配套系统定位（公建类型）公建配套理念项目的公建配套的经营策略公建配套的分期实现项目公建配套设计建议公建配套的建筑指标公建配套分期及汇总总公建配套

30、的建筑风格主要公建配套的功能策划主要公建配套的细部指标主要公建配套功能及细部指标主要公建配套的功能面积五、产品设计环节目 的设计公司根据总体规划理念、详规设计任务书进行概念设计和建筑、景观、详规设计，并最终形成施工图。本环节的目的，是将经过产品定位、产品策划后形成的产品概念、规划理念加以实现，制造出真正成功占领市场的产品。工作模块概念设计模块包括规划概念设计和景观概念设计内容，如确定建筑物、景观的布局、景观主题、脉络、节点等。方案设计模块包括建筑方案设计和景观方案设计，它是将概念设计进一步深化，同时为初步设计提供设计条件的过程。初步设计模块包括制定设计说明书，制定有关专业的设计图纸及主要设备表

31、、设计计算书，以及制定工程概算书等工作内容，完成各项设计审查，进入各专业施工图设计。施工图设计模块 包括总平面专业图、建筑施工图、结构施工图、给排水施工图、建筑电气施工图等工作。产品设计工作模块规划时空环境分析概念设计规划概念设计景观概念设计规划时空环境分析方案设计建筑方案设计景观方案设计详规设计详细规划设计建筑单体设计扩初设计施工图设计建筑单体时空环境分析1、概念设计模块工作内容（1）规划概念设计工作内容根据地块、地形、地貌，确定建筑物道路、景观的大致布局；根据项目发展需要，确定道路的功能布局；根据项目周边环境，结合地块、地形，确定商业、公建、居住区的位置；根据项目发展需要，确定项目停车方式

32、、停车位比例、停车场的主入口位置；结合目标客户群，初步确定公建的具体分布，服务半径（2）景观概念设计工作内容根据项目地块、地形、项目发展，初步确定项目景观主题；根据景观主题、初步确定、项目景观设计的关键内容，如景观脉络、景观节点等。（3）规划时空环境分析体系主、次入口的位置、物业类型的布局、道路系统的设置、停车系统的设置中心景观区、组团绿化、水系、水景、其它概念设计工作流程概念设计任务书设计调研提炼规划理念时空环境评估概念设计规划概念总平面景观概念总平面景观概念定位规划概念设计分析景观概念设计分析规划概念分析道路分析功能分区组团分析停车分析公建分析景观概念分析景观脉络分析景观节点分析组团绿化分

33、析景观竖向分析规划概念设计调整规划概念设计定案景观概念设计定案景观轴线概念设计景观重要节点概念设计景观轴线概念设计景观概念设计调整2、方案设计模块工作内容建筑设计：修建性详细规划定案、总平面规划分析、建筑单体方案设计、建筑、结构、给排水、电气等专业设计说明、公建配套方案设计、建筑单体时空环境分析景观设计：景观总体规划方案定案、景观总平面规划分析、景观轴线设计、景观重要节点方案设计 方案设计工作流程方案设计任务书深化规划理念方案设计详细景观方案总平面详细规划方案总平面景观方案设计深化分析规划方案设计深化分析人防分析停车分析公建分析组团分析道路分析景观竖向分析组团绿化分析景观节点分析景观脉络分析景

34、观规划分析消防分析详细规划设计调整景观轴线方案设计详细规划设计定案景观重要节点方案设计景观轴线概念设计建筑单体方案设计景观方案设计调整配套公建建筑方案设计住宅单体建筑方案设计建筑专业设计说明景观方案设计定案建筑单体时空环境分析效果图剖面图立面图平面图效果图剖面图立面图平面图电气专业设计说明结构专业设计说明给排水专业设计说明建筑规划方案设计调整建筑规划方案设计定案3、初步设计模块工作内容（1）设计说明书A、设计总说明工程设计的主要依据、工程建设的规模和设计范围、设计指导思想和设计特点、总指标、提请在设计审批时需解决或确定的主要问题B、各专业设计说明总平面设计说明书、建筑设计说明书、结构设计说明书

35、、建筑电气设计说明书、给排水设计说明书、采暖通风与空气调节设计说明书C、有关专业的设计图纸及主要设备表、设计计算书总平面：区域位置图、总平面图、竖向布置图建 筑：平面图、立面图、剖面图、对于紧邻的原有建筑，应绘出其局部的平、立、剖图结 构：结构设计图纸、结构专业内部作业建筑电气：建筑电气设计图纸、主要设备表、设计计算书给水排水：给水排水设计图纸、主要设备表、设计计算书采暖通风：采暖通风设备表、设计图纸、采暖平面图、通风、空调和冷热源机房平面图、计算书D、工程概算书结构：概算的编制依据、单位工程概算书、单项工程综合概算书、主要建筑安装材料耗用量、概算编制说明内容、概算编制办法初步设计工作流程提供

36、建筑条件图各专业技术协调电气初步设计给排水初步设计结构初步设计建筑初步设计各专业技术协调各专业初步设计调整专业初步设计审查各专业初步设计审查完成进入各专业施工图设计4、施工图设计模块工作内容（1）总平面专业图设计（2）建筑施工图设计（3）结构施工图（4）给排水施工图（5）建筑电气施工图 （6）采暖通风与空气调节施工图施工图设计体系 总平面图 施工图设计说明建筑 平面图 立面图 剖面图 详图 结构设计总说明 基础平面图施工图设计内容结构 基础详图 结构平面图 钢筋混凝土构件详图 节点构造详图 其它图纸 设计总说明给水排水总平面图排水管道高程表和纵断面图取水工程总平面图取水工程流程示意图取水头部平、剖面及详图水取水泵房平、剖面及详图各净化建筑物平、剖面及详图水泵房平、剖面图水塔、水池配管及详图循环水构筑物的平面、剖面及系统图污水处理建筑给水排水图纸主要设备材料表施工设计说明电气总平面图变、配电站配电、照明电热工检测及自动调节系统建筑设备临近系统及系统集成防雷、接地及安全火灾自动报警系统其它系统主要设备表 六、营销策划环节目 的本环节是将产品成功推广、实现销售的过程，目的在于通过确定项目营销策略，开展营销执行，最终成功完成品牌推广与产品销售，实现资金回笼，获得利润的最大化。工作模块整合营销及项目入市时机模块包括制作营销总体思路、控制销