山海同湾年营销推广方案

1、山海同湾山海同湾20102010年营销推广方案年营销推广方案前前 言言房地产新政对休闲度假地产可能会有一定影响，前期推广需要暂时避过房地产新政对休闲度假地产可能会有一定影响，前期推广需要暂时避过“政策反应期政策反应期”；等到现场各项包装到位开始大规模推广，最大化推广效果。等到现场各项包装到位开始大规模推广，最大化推广效果。尽快落实当地相关机构执行情况，及时制定相应对策。尽快落实当地相关机构执行情况，及时制定相应对策。u 4 4月月1717日，新国十条发布日，新国十条发布“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，

2、贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高 。”“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施 。”u 4 4月月2121日，明确房子套数以家庭拥有房屋数量来认定。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。日，明确房子套数以家庭拥有房屋数量来认定。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。 u 据传，第三套及以上住宅的相关税收政策即将出台。据传，第三套及以上住宅的相关税收政策即将出台。销售目标销售目标到访目标到访目标完销1000套7850组到访客户问题问题1 1媒体推广媒体推广问题问题2 2大范围的覆盖客户强吸引力的内容

3、实实在在的利益便捷的到访方式低总价+高品质产品每周末组织看房班车话题性+活动支持行之有效的媒体策略接收信息接收信息来电了解来电了解到访项目到访项目被打动被打动活动营销活动营销现场包装现场包装看房班车看房班车媒体推广媒体推广最终下定最终下定第一部分第一部分 第二部分第二部分 第三部分第三部分 第四部分第四部分 目目 录录媒体策略：媒体策略：根据不同地区特性选择性价比最高的推广方式；开盘前以报纸广告打头阵，迅速打开目标市场；以短信为主要渠道，逐渐渗透目标客群；以网络为主要阵地，充分进行项目炒作。内容策略：内容策略：推项目，推山海同湾的优势、潜力、价值；推品牌，推“山海同湾”品牌、“盛邦基业”品牌；

4、推人物，推“中国北方首席地中海风情度假城”缔造者。主题策略：主题策略：低总价；高端品质；噱头活动。媒体类型媒体类型北京北京葫芦岛（绥中）葫芦岛（绥中）秦皇岛秦皇岛唐山唐山东北东北高架高架道旗道旗报广报广网络网络短信短信展示中心展示中心房展会房展会派单派单活动联合活动联合车身广告车身广告软文炒作软文炒作看房班车看房班车part one 北北 京京策略：策略：交叉式、纵深化，软硬结合，全面展示项目优势；充分利用各媒体的核心优势资源，广告主题差异化、噱头化；高调亮相，为开盘积累客户；不断制造话题，引发持续关注；通过网络媒体持续举办网友看房活动。时间：时间：2010年5月-9月费用：费用：100万元媒

5、体：媒体：搜房网、焦点网、新浪网策略：策略：开盘前连续打出系列主题整版广告，以巨大话 题性制造强大影响力，迅速引爆销售；其他时间根据活动内容、实际需求酌情刊登。时间：时间：2010年6-8月费用：费用：100万元媒体：媒体：北京青年报、新京报策略：策略：针对北京中高端客户发送，覆盖面广、持续时间长，不断扩大项目影响力；主打价格与投资牌，并与阶段活动内容结合，吸引来电来访。时间：时间：2010年5月-9月费用：费用：20万元媒体：媒体：专业短信发送公司策略：策略：客户更便捷的了解项目，防止客户流失，增强其购买信心；通过展板、楼书、三维动画向客户展示项目；组织客户看房班车集合点，便于管理。时间：时

6、间：2010年销售期费用：费用：5万元媒体：媒体：迪阳大厦1层大堂策略：策略：租用旅游地产专场或秦皇岛专场最好的6-8个标准展位位置；主打综合大盘形象，迅速引发媒体关注；结合适当优惠策略，以形成阶段成交高峰。看房班车进行配合。时间：时间：2010年6月24-27日费用：费用：50万元媒体：媒体：北京夏季房展会时间：时间：2010年销售期看房班车费用：看房班车费用：20万媒体：联合大客户实施现场活动媒体：联合大客户实施现场活动策略：策略：量身定制主题活动，在售楼处及海滩进行，免费提供车辆及午餐；旅行社：北京中青旅开辟旅游看房线路；长城物业：高端社区业主看房；可联合大型企业、高校、医院、金融机构、

7、高端俱乐部会所等。时间：时间：2010年7-8月费用：费用：30万媒体：特媒体：特8 8路公交车身广告路公交车身广告策略：策略：特8路公交为环三环双层大巴，自驾车车主很容易注意，并且早晚高峰堵车时间较长，大的通体广告很容易吸引注意；5万元/车/月，建议做3辆公交车，做7、8两个月，在推广中带来一定社会影响力策略：策略：选取山海同湾有噱头的卖点进行炒作，成为所在媒体最具话题性新闻，迅速引发各方关注，从而促进项目销售；根据目标客群特性，在北京选取报纸、杂志、网络媒体同时进行。时间：时间：2010年7月-8月费用：费用：20万元媒体：媒体：专业软文炒作公司part two 绥绥 中中时间：时间：20

8、10年5月前费用：费用：50万媒体：高架、导视牌、路灯旗等媒体：高架、导视牌、路灯旗等策略：策略：在京沈高速孟姜出口、万家出口至项目地块，绥中县城区及项目地块周围设置高架广告牌、交通指示牌、路灯旗等。在项目现场设置大广告牌、围挡，展示项目形象，吸引自驾客户。时间：时间：2010年6-8月费用：费用：30万媒体：媒体：葫芦岛晚报葫芦岛晚报策略：策略：吸引葫芦岛（含绥中）当地客户的关注；以世界品质的、大规模的、北京团队的高调性吸引当地高端客群，树立项目品牌形象，扩大区域影响力。策略：策略：联系葫芦岛当地短信公司，针对中高端客户发布短信。强调大北京高端海景项目概念，以低价格吸引，并与阶段活动内容结合

9、，吸引来电来访。时间：时间：2010年5月-9月费用：费用：10万元媒体：媒体：专业短信公司part three 秦秦 皇皇 岛岛时间：时间：2010年5月前费用：费用：100万媒体：高架、导视牌、路灯旗等媒体：高架、导视牌、路灯旗等策略：策略：京沈路高架广告牌引导客流。老龙头至项目地块的滨海大道沿路设置交通指示牌及广告牌。吸引在山海关、老龙头的旅游客户根据指示牌到现场看房。时间：时间：2010年7月-8月费用：费用：20万媒体：媒体：景点、酒店、加油站等策略：策略：在秦皇岛游客较多的地方派发有项目介绍的小礼品，如纸巾、矿泉水、小扇子、地图、便签等；山海关地区配合看房专车，将客户直接接送销售现

10、场。part five 唐唐 山山策略：策略：针对唐山矿主、企业主、高端项目业主等中高端客户发送。主打价格与投资牌，并与阶段活动内容结合，吸引来电来访。时间：时间：2010年5月-9月费用：费用：5万元媒体：媒体：专业短信发送公司策略：策略：开盘前连续打出系列主题广告，以低总价的优势迅速赢得市场关注。时间：时间：2010年6月费用：费用：30万元媒体：媒体：唐山晚报part six 东东 北北 地地 区区策略：策略：针对国企高管、企业主、高端项目业主等中高端客户发送。主打价格与海资源优势，并与阶段活动内容结合，吸引来电来访。时间：时间：2010年6月-8月费用：费用：20万元媒体：媒体：专业短

11、信发送公司策略：策略：连续打出系列主题广告，以低总价的优势迅速赢得市场关注。针对东北客户，凭报到现场即送礼物一份，购买享受一定优惠。时间：时间：2010年6月费用：费用：100万元媒体：媒体：辽沈晚报、哈尔滨晚报、大庆晚报等策略：策略：在沈阳、哈尔滨等地择机参加当地规模最大的房展会；以海滨综合大盘形象出现，迅速引发媒体关注；结合适当优惠策略，以形成阶段成交高峰。时间：时间：2010年6-7月费用：费用：20万元媒体：媒体：东北夏季房展会1 1、海南岛太、海南岛太“火火”，山海关刚，山海关刚“热热”（投资空间）（投资空间）2 2、海南岛太、海南岛太“远远”，山海关够，山海关够“近近”（度假距离）

12、（度假距离）3 3、海南岛太、海南岛太“贵贵”，山海关更，山海关更“值值”（超低总价）（超低总价）6 6月月 开盘月开盘月 开盘盛典开盘盛典+ +世界杯狂欢节世界杯狂欢节7 7月月 摄影月摄影月 “山海同湾山海同湾”摄影活动摄影活动8 8月月 联合月联合月 大客户海滩活动联合大客户海滩活动联合9 9月月 中秋月中秋月 山海同湾中秋博饼大会山海同湾中秋博饼大会1010月月 国庆月国庆月 华丽收场华丽收场摄影活动落幕摄影活动落幕活动内容：活动内容：吸引家长带领孩子前来，感受油画diy的乐趣，享受自己动手的快乐；可与旅行社、长城物业、大企业、医院、学校的工会联合举办；购买专门的油画diy产品，在海滩

13、上铺开自由绘画，创造百人涂鸦的宏大场面。时间：时间：5月29日-30日费用：费用：3万元媒体：媒体：所有网络、短信资源活动内容：活动内容：开盘前连续打出系列主题广告，以巨大话题性制造强大影响力，迅速引爆销售；举办气势宏大的开盘活动，凸显大盘气魄；所有客户可乘坐免费班车，营造现场热销氛围；活动后配合大规模媒体宣传，扩大影响范围。时间：时间：6月16日费用：费用：10万元媒体：媒体：所有报纸、网络、短信资源活动内容：活动内容：租用大屏幕、音箱播放世界杯直播盛况，备足沙滩座椅，在海滩设置烧烤、海鲜、水吧等餐饮；活动期间邀请专业团体进行非洲音乐及舞蹈表演，丰富现场火爆气氛；如果有可能的话，开设海滩露营

14、场地，吸引大量自驾游游客前来。时间：时间： 6月19日-7月11日（连续4个周末）费用：费用：15万元媒体：媒体：所有网络、短信、派送资源活动内容：活动内容：以“山海同湾”为摄影主题，所有客户及业主均可参加；将照片发送至指定邮箱或者送到现场，在网站及博客上更新，在售楼处设置专门的“照片墙”；将多角度、更生动的山海同湾展现出来，持续吸引关注；8月、10月在售楼处进行一次“5名幸运摄影师”的抽奖，到场者才有资格领取奖品。时间：时间：7月17日-10月3日费用：费用：10万元媒体：媒体：所有网络、短信资源活动内容：活动内容：与北京20万以上车友会合作，邀请100辆车参加，报销油费，解决午餐；活动现场

15、配合风筝放飞、海鲜美食、露天电影等活动；邀请网络媒体进行现场直播。时间：时间：7月31日费用：费用：6万元媒体：媒体：所有网络、短信资源活动内容：活动内容：开盘后首个业主主题活动，白天举办手绘油画等互动活动，晚上在海滩举办篝火晚会，享受海鲜美食；促进老客户带新客户的成交，引发阶段成交高潮。时间：时间：8月7日费用：费用：5万元媒体：媒体：老客户要约、网络、短信资源活动内容：活动内容：联合北京中高端女子会馆、瑜伽馆、舍宾俱乐部进行；以“千人”的规模、“海滩瑜伽”的噱头吸引媒体关注，联合时尚杂志、报刊、女性频道等共同推广，扩大项目影响力；项目现场进行网络直播。时间：时间：8月14日费用：费用：6万

16、元媒体：媒体：所有报纸、网络、短信资源活动内容：活动内容：博饼为源自明代的传统中秋活动，富有玩乐的趣味；现场准备大瓷碗、大骰子、丰富的小奖品，邀请业主及意向客户参加；增强业主归属感，促进老带新销售促使意向客户下定，巩固品牌形象。时间：时间：9月22日费用：费用：10万元媒体：媒体：所有网络、短信资源，部分报纸资源活动内容：活动内容：泼水节冰淇淋文化节茶文化节咖啡文化节涂鸦大赛海钓大赛等时间：时间：7月-9月周末费用：费用：35万元媒体：媒体：所有网络、短信资源媒体类型媒体类型北京北京绥中绥中秦皇岛秦皇岛唐山唐山东北东北合计合计占比占比高架、道高架、道旗旗505010010015015018%1

17、8%报广报广1001003030303010010026026031%31%网络网络10010010010012%12%短信短信202010105 5202055557%7%展示中心展示中心5 55 51%1%房展会房展会5050202070708%8%派单派单202020202%2%车身广告车身广告303030303%3%软文炒作软文炒作202020202%2%看房班车看房班车202020202%2%活动营销活动营销10010010010012%12%（单位：万元）（单位：万元）力所能及的做好海滩美化、装饰，充分凸显休闲度假风情；将售楼处门前海滩清理干净，垃圾全部清除，适当清理一下大块石头；

18、沿着滨海公路种植高大树木，其他地方栽种一些绿植，如果有条件铺一些草皮；在海滩上放置100张沙滩椅，50把遮阳伞，形成气势，点缀一些风情茅草伞、休闲秋千椅等。完成时间：完成时间：6月之前目标：目标：基础包装吸引过路车辆驻足停留意大利阿玛菲海岸完善海滩功能分区及各项配套，可设置露营区、休息区、垂钓区、观影区、餐饮区、运动区、沐浴区等功能区，发展成为环渤海知名的海滩露营地。提供防潮垫、帐篷、睡袋、烧烤架等露营设备的租赁，吸引追求生活情趣的、喜欢休闲度假生活得有车族亲来消费，为项目吸引有效客群。可以邀请一些无污染、好管理的小商业在海滩经营，聚集人气。完成时间：完成时间：8月1日之前目标：目标：升华包装

19、环渤海第一海滩露营地在售楼处现场，放置令人舒缓压力的鲜花、熏香，使客户不自觉的对项目产生好感；每周末可适当提供各种甜点、咖啡、饮料等，醇香弥漫；全天候播放舒缓身心的休闲风情音乐，周末邀请乐队现场演奏；所有销售人员身着统一服装，仪容大方，为客户提供贴心、舒心的置业服务；长城物业服务人员随销售一起进场，为到访客户提供细致入微的服务；在周末、节假日客户较多的时候，邀请银行工作人员、律师等专业人士提供现场咨询服务。完成时间：完成时间：6月16日之前目标：目标：客户进入售楼处充分感受到休闲氛围按地中海风情全方位包装美食街外部精装、休闲伞、桌椅、景观小品、店招及装饰等。便利店、餐厅、咖啡店要率先营业，同时需要引进大量互动内容小店，如美甲、手模制作、t恤制作等。先期以“无租金”吸引商户，营造火热气氛，使客户对未来的生活充满信心。在秦皇岛知名旅游景点发放美食街消费券，吸引意向客户前来消费。完成时间：完成时间：7月1日之前目标：目标：充分为项目现场聚集人气服务，盈利为次要在售楼处到商业街、海滩这些客户活动区域提前做好园林景观，曲折的小路、休闲座椅、颜色丰富的花草要相映成趣；样板区一定要多做以水为主题的景观小品，凸显亲水的乐趣；可以在园林中设置趣味造型的音箱，播放休闲音乐；提前在售楼处旁边建好戏水池，设置休闲水吧，彰显国际度假社区的感觉；周末聘请乐队现场