商业地产发展的5种错误观念

1、商业地产开展的 5 种错误观念在住宅市场调控前加严厉、竞争曰益剧烈的背景下，商业地产自然成为众多开发商竞争的 蓝海， 但是这并不能代表 ?投资商业地产就赚钱、“投资商业地产可长期赚钱、°外资扩张将给商业地产带来无限商机？等观念成立2、投资商业地产就赚钱从一般意义上讲，有需求就能赚钱， 但是目前我国商业地产中存在严重的结构性问题和供 求矛盾， 如很多商铺的价格是住房价格的 8倍甚至 10 倍以上，商铺价格严过高，使投资回报 率降低。女口，一 全球跨国公司在国内西北某省的一个投资工程，就是靠免去其 10000 多平方米 的租金换来的，条件是 该跨国公司对外保守这一秘密，目的是误导投资者一

2、一这里的商业地产很" 火爆另外商业地产中的“围城现象也加剧了虚假繁荣的景象。如某市一个投资商，在不到 个月的时间里，就亏了一万多元： : 可当他一退出，就有人又进去，外面的人总以为进去就能 赚大钱，于是形成一个怪圈：里面的人想出 来，外面的人却想往里冲。事实上，很多商铺的转 手率非常高?这就存在着很大的泡沬并潜伏着风险 =2、投 资商业地产可长期获利目前，国内不少住宅开发商都转向商业地产，商业地产量的增加必然要影响其价格，并使 利润下 降，同时，我国商业已进入微利时代，如局部超市的利润率一股仅在 1-2% 之间，商家 赚不到钱哪来的 高租金？3、外资扩张将给商业地产带来无限商机种种迹

3、象说明，外资在华扩张加快，但不一定就是要新开店，很多外资目前都是以收购等 方式进 来，而且那些大的跨国公司进来时其条件都相当苛刻， 这无疑进一步加剧了商业地产市 场的竞争热度， 在这种情况下，无限商机的又在哪里？4、订单商业地产就是灵丹妙药近年来国内流行先找好主力商家， 再按商家需求建商业物业的订单商业地产开发模式。 表 面看来， 这似乎降低了开发风险，但实际上却仍是沿用住宅模式搞开发，以返租或带租约销售 的手法高价炒作 产权式商铺套现，这种产权分散的模式为商业的后续经营埋下了“定时炸弹： 应该说从开发商打着订 单商业地产概念，销售产权式商铺那天起就已埋下隐患，杲终将会由于 中小投资者的长期利

4、益得不到 实质性的保障而出现“剪不断，理还乱经常性纠纷。例如，有一 局部开发商从万达那里取经学习订 单式开发模式，最热衷的就是捆绑世界商业巨头，所以沃尔 玛等国际商业巨头变得份外吃香 =万达绑架 沃尔玛，目的在于拿沃尔玛们当“托儿，利用他们 的招牌提升万达商业物业的价值，同时利用沃尔 玛们的示范效应，解决招商的问题，以及产权 商铺的销售问题，杲终实现°堤内损失堤外补：这是典 型的经济学中外部性的效应。但沃尔玛 们可不是廉价的 " 托儿，开发商要想利用世界商业巨头当“托儿：必然要付出巨大的代价，那就 是远低于市场平均水平的租金 n某些开发商，为了招这些商业巨头进驻，甚至是不惜

5、血本，山西太原某开发商，开发了一 个二十 多万平米的 SHOPPINGMALL, 房子盖完招不来主力店，竟然不惜免十年租金招沃尔玛进 驻！北京的某商业工程，为了招 LV 进驻，也是开出了八年免租金的条件！如此一来，开发商 面临巨 大的收回投资的压力，只能寻求 " 堤内损失堤外补，一是大幅度提高非主力店小商户的 租金，小商户 缺少品牌号召力，在开发商面前只能任人宰割，当他们无力承当高额租金的时 候，只能是不断地关门 撤店！在开发商与零售商的博奕中，正应了中国一句老话： " 店大欺客， 客大欺店；另外一种堤内损 失堤外补的措施，就是利用产权式商铺，将商业物业分割出售， 利用世界

6、商业巨头的号召力，通过 媒体进行疯狂炒作，最后把商铺卖出天价，以此收回大局部 前期投资，对此，订单商业地产的倡导者也认为，“如果利用跨国零售巨头的知名度来卖铺就是 ' 毎 药' ，利 用跨国企业救工程就是 ' 每方" 开发商为此付出的巨大学费和教训已经多不胜数。5、自持物业就是工程成功目前，大多业界人士倡导商业地产开发应该由开发商自持，而不应该进行产权分割销售， 其原因 是因为目前许多商铺在销售以后，商气和人气难聚，投资者收益得不到保维权声四 起。而开发商自持 可以进行统一管理和运营，比拟有利于区域商业的开展：外表上看，这种所 谓的主流观点是名正言顺 的，其理

7、论似乎也很充分，但细究起来却有很多被无视的误区：其一，不了解商业地产的本质，观点本末倒置 =因为商业地产开发和商业运营应该是两个 不同层 面的行业问题，不能简单以销售还是自持来判断商业地产的命运 : ：在商业地产中“商 " 无 疑是重点， 但这个重点是靠 " 地产"来实现的。所以，无论是销售还是自持，商业地产的前身还 是"地产" ，既然是“地产：就会有销售和“自持两种方式来处理。其二，从承当风险的角度来度来说，不管是 " 销售还是“自持风险都同样存在。只不过一个 是 由产权分割以后的 . 小业主“承当，一个是由产权没有分割的“大业主开

8、发商承当。同时， 但凡 投资，必定是风险和机遇共存，不能因为投资者的预期收益得不到实现，假设要追根溯源自然认为是°上了开发商的当，这等同于“炒股失败而归咎于股票市场，显然是不合理的 : ：所以， 只要前期开 发商在销售时没有任何误导或许诺的话，商铺投资的风险是靠自己来判断的。另 外，如果因为投资者 的收益不能保障的情况下，一味要求开发商自持，让开发商承当商业地产 开发的风险，显然就更不合 理了，因为毕竟开发商的专业是开发，而不是商业运营，其三，要求所有商业地产自持，是对投资者权益的一种侵犯，外表上看，要求自持好象是 维护了 小业主的权利，让他们不承当因购置商铺而造成的风险。但从另外一

9、个方面来看，防止 了风险，同时 也摒弃了机遇。中国人的投资渠道本就不多，如果所有商业地产都由开发商自 持，其实是剥夺了消费 者的一种投资方式。其四，将销售和自持与开发商实力挂钩其实是另一种误区。不持有商业物业的开发商不一 定是小 开发商；自持商业物业的开发商不一定实力就很强。这与企业的开展规划有关 :> 有的企 业开展就是专 业搞房地产开发，它的实力很强，开发的物业很多，但根本不会去持有商业物 业，因为它没有精力， 也没有专业去做自持物业的商业运营。而有的企业本身房地产开发并不 强，一直在搞商业投资，所以 它做一个商业地产便自持一个，其开发的目的其实是为商业而做 开发。所以，这两种不同的

10、开展轨迹 并没有什么规律相互参照的价值。其五，自持商业不一定经营就好 := 商业地产中的°商：应该是很专业的商业运营，它与地产完全是两种不同的行业'这里面除了统一规划、 统一管理、统一招商、统一营销推广、统一 质量监督以外， 还涉及到专业商业运营模式。比方商业定位、业态配比、品牌搭配、环境营 造、动线安排等等，这些 都需要商业运营的行家来实际操作。其六，销售产权商铺不利于商业运营也是误区 : 这个误区的根源在于前期商业地产的不规 范操作。 为了到达销售目的，在初期商业地产开发商不惜给投资者画了个天大的饼，诸如年固 定投资回报、几 年返本、几年回购等等，而这些 " 饼

11、的背后其实只不过商业前晏是开发商的一 相情愿而已，一旦开发 商吹起的泡泡破灭以后，前期受到 ?忽悠的投资者自然不甘心来承当风 险，因此会引起大量的纠纷， 综上所述，不要逼迫商业地产的开发商自持商业物业，只要实现 产权和经营权别离，就能使商业地产 走出目前的误区，让专业的企业做专业的事情，商铺该卖 的还得卖，商业地产的实质首先是商业，然后才是地产，其开发的难度重点不在于开发，而在于运营 管理， 故针对商业地产的开发， 首先应降低风险， 确保企业可持续开展的战略， 然后才确定项 目的开发战略， 这是由于商业地产的特点决定的。商业地产工程开发过程表达了开发商、投资者、管理者、经营者等多重利益关系，从能否 吸引消 费者、如何招商、能否销售、如何经营做旺、后续运营的要求等多方面通盘统筹，并且 充分考虑现金 流的问题，才能进行规划建