荣盛花语馨苑11月目标突围分析2013PPT课件

1、目标套数：285套按来访成交率25%计算，11月需来访1140组销售目标解析分析：10月（金九银十旺季）项目成交163套，11月285套=1.75倍10月成交量问题：如何实现项目的高目标？方向：从项目的市场竞争占位，对比分析项目市场存在突破空间第1页/共24页荣盛竞品市场占位第2页/共24页项目：富基世纪公园前期均价：4600元10月均价：4280元10月去化套数：89套项目：润和紫郡前期均价： 4500元10月均价：4180元10月去化套数：79套项目：新城国际花都前期均价：4500元10月均价：4100元10月去化套数：104套项目：金地亚前期均价：4300元10月均价：4088元10月去

2、化套数：40套项目：潇湘奥林匹克花园前期均价：5200元10月均价：5300元10月去化套数：205套项目：桔洲印象前期均价：5000元10月均价：5100元10月去化套数：33套项目：荣盛花语馨苑前期均价：5300元10月均价：5300元10月去化套数：163套项目：天元涉外景园前期均价：5900元10月均价：5600元10月去化套数：82套第3页/共24页竞争市场环境分析：1. 金九银十旺季来临之际，在9月房交会反应不高涨的情况，长沙整体市场缓慢发展，成交量10月整体不高，价格内六区整体增长不足0.1%；2. 10月刚需项目基本走量以“降价保量”的价格策略吸引趋于越发理性的客户群；3. 周

3、边区域竞争处于城乡结合部的“红海”竞争下，主要表现在性价比上，去价成为趋势；4. 竞品成交优势产品潇湘奥林匹克花园（超过本案成交量），成交实际价格明显低于本案。本案市场占位：中高端去化水平，但价格高于地段层的区域价格水平（11月目标难度高）第4页/共24页荣盛竞品市场对比分析第5页/共24页荣盛花语馨苑竞品：潇湘奥林匹克花园主题方向（价值）：河西唯一运动型社区 健康运动与舒适人居完美融合的大型项目。开发商开发商湖南礼盛房地产开发有限公司湖南礼盛房地产开发有限公司地址地址 岳麓区岳麓大道与旺龙路交汇处西北角岳麓区岳麓大道与旺龙路交汇处西北角占地面积占地面积13.5313.53万平方米万平方米建筑

4、面积建筑面积6 60 0万平方米万平方米 容积率容积率3.203.20绿化率绿化率45.0045.00% %社区配套社区配套会所、体育公园、商业、幼儿园会所、体育公园、商业、幼儿园物业管理物业管理湖南礼盛物业湖南礼盛物业物业组成物业组成住宅住宅+ +商业商业住宅产品住宅产品70-14070-140两房到四房高层两房到四房高层下期推售策略下期推售策略消化剩余货量，预计下旬推新货，但未确定消化剩余货量，预计下旬推新货，但未确定具体事宜。具体事宜。2室2厅1卫1厨 81.00 2室2厅1卫1厨 92.00 第6页/共24页小结：1. 开发商以奥林匹克花园为噱头，打造运动型社区；2. 毗连本案，以底首

5、付，低价格与本案进行价格战；3. 10月降价成交209套，增长73.6%；4. 推广渠道紧跟本案，渠道覆盖整个区域进行客户争夺战。项目项目时间时间销售政策销售政策特殊政策明细特殊政策明细前期均价前期均价月均销售月均销售套数套数在售户型在售户型项目优势项目优势潇湘潇湘奥林奥林匹克花园匹克花园前期2000万钜惠全民购房季整体优惠2000万（五千抵三万）住宅5300元/11078-133N+1绝版三房、四房买房送明德中学学位，内部体育配套设施完善；10月至今首付1万；购房总价直减3万首付1万，余下明年付清；延续五千抵三万住宅5200元/20979-140平米两房至四房潇潇湘湘奥奥林匹克林匹克花园花园

6、推广主题推广主题推广渠道推广渠道周末活动周末活动2000万钜惠全民购房季，首付3.9万起；首付1万送明德学位；网络（搜房、0731）、短信、户外、围挡、行销、电商清凉啤酒烧烤节；有奖晒青春征文活动；“健康关怀 早餐大派送”；“潇湘奥园 运动嘉年华活动”恭迎参与抽苹果5S. 第7页/共24页荣盛花语馨苑竞品：天元涉外景园主题方向（价值）：多变户型校园美宅，体验长沙独一无二的大学校园生活哲学！开发商开发商 湖南天元美居乐房地产开发有限公司湖南天元美居乐房地产开发有限公司地址地址岳麓区文轩路岳麓区文轩路579579号（涉外经济学院北门）号（涉外经济学院北门）占地面积占地面积1212万平方米万平方米建

7、筑面积建筑面积4343万平方米万平方米 容积率容积率3.603.60绿化率绿化率36.2036.20% %社区配套社区配套天元七彩天元七彩MALLMALL商业街区、高尔夫球场、体商业街区、高尔夫球场、体育馆育馆物业管理物业管理 湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司物业组成物业组成住宅住宅+ +商业商业住宅产品住宅产品30-8030-80精装公寓精装公寓+70-130+70-130两房到四房高层两房到四房高层下期推售策略下期推售策略去化余货，加速回款。去化余货，加速回款。2室2厅1卫1厨 77.72 3室2厅2卫1厨 88.88第8页/共24页小结：1. 住宅降价

8、幅度达到9.68%，主力户型雷同；2. 同时特价房优惠噱头和学位优势吸引客户考虑；3. 成交套数增加32套，临近梅溪湖资源优势的刚性需求盘；4. 以大众推广为主，增加暖场活动和礼品赠送，吸引客户。第9页/共24页荣盛花语馨苑竞品：桔洲印象主题方向（价值）：地铁口、学区房，环境优雅、配套齐全的宜居型住宅小区。开发商开发商 长沙橘子洲园林开发有限公司长沙橘子洲园林开发有限公司地址地址岳麓区桐梓坡西路与东方红路交汇处东南角岳麓区桐梓坡西路与东方红路交汇处东南角占地面积占地面积3.23.2万平方米万平方米建筑面积建筑面积10.610.6万平方米万平方米 容积率容积率2.992.99绿化率绿化率45.0

9、045.00% %社区配套社区配套2 2万中心公园、幼儿园、万中心公园、幼儿园、40004000商业商业物业管理物业管理宇和物业宇和物业物业组成物业组成住宅住宅+ +商业商业住宅产品住宅产品60-13060-130两房到四房高层两房到四房高层下期推售策略下期推售策略推出推出2 2栋、栋、4 4栋、栋、5 5栋、栋、6 6栋的共栋的共498498套房源，套房源，以以N+1N+1户型、地铁口及学区房进行推售，加户型、地铁口及学区房进行推售，加速回款。速回款。 2室1厅1卫 66.00 3室2厅1卫 87.00第10页/共24页小结：1.价格调整下浮200元，下浮3.85%；2.成交增长15套，上浮

10、60%；3.学位优势和东方红路相应的整体景观和商业规划资源吸引政府拆迁；4.项目地理位置和人气不足，性价比尤为重要；5.推广力度不足亦造成一定的不足，增加小众渠道微信。项目名称推广主题推广渠道周末活动桔洲印象月光族购房季，购房无压力，两房首付3万、四房首付5万网络、短信、围挡、行销、户外重阳节微信有礼；第11页/共24页荣盛花语馨苑竞品：金地亚主题方向（价值）：一座花园里的城市绿谷，一座属于星城人的花园城开发商开发商湖南日报报业集团湖南日报报业集团地址地址望城区黄金大道与雷锋大道交汇处西南角望城区黄金大道与雷锋大道交汇处西南角占地面积占地面积5151万平方米万平方米建筑面积建筑面积6060万平

11、方米万平方米 容积率容积率1.751.75绿化率绿化率50.0050.00% %社区配套社区配套室内游泳池、星级会所、羽毛球场及篮球场室内游泳池、星级会所、羽毛球场及篮球场物业管理物业管理深圳龙城物业深圳龙城物业物业组成物业组成住宅住宅住宅产品住宅产品80-13080-130两房到四房小高层、高层及两房到四房小高层、高层及230-230-410410别墅别墅下期推售策略下期推售策略不限楼层，不限朝向。不限楼层，不限朝向。1616、1717、1818、2020栋栋79-13079-130新品认筹，预计新品认筹，预计20132013年年1111月中旬月中旬开盘。开盘。2室2厅2卫1厨 109.82

12、 3室2厅2卫1厨 134.96第12页/共24页小结：1. 一口价优惠噱头加之认筹优惠，城乡居民价格接受度较高，突破以往的低成交，10月去化率增长125%，成交增加25套；2. 推广一直沿用底起价噱头，以常规推广结合电商进行区域范围覆盖，周末价格和暖场活动牵引客户。项目名称推广主题推广渠道周末活动金地亚3750元/平米起短信、围挡、道旗、行销、电商、公交车站台周末冷餐；周末特价房第13页/共24页主题方向（价值）：百万级人居大盘开发商开发商 长沙新城万博置业有限公司长沙新城万博置业有限公司地址地址 望城区普瑞大道二段望城区普瑞大道二段888888号号占地面积占地面积397000397000平

13、方米平方米 建筑面积建筑面积11800001180000平方米平方米 容积率容积率3.503.50绿化率绿化率 41%41%社区配套社区配套时尚商业中心、会所时尚商业中心、会所物业管理物业管理温馨物业温馨物业物业组成物业组成住宅、商业住宅、商业住宅产品住宅产品84-14184-141平米平米N+1N+1住宅住宅下期推售策略下期推售策略首付首付3 3万；一口价房源万；一口价房源荣盛花语馨苑竞品：新城国际花都2室2厅1卫1厨 83.99 2室2厅2卫1厨 128.97 第14页/共24页小结：1. 与富基、紫郡价格战，一口价博得客户青睐；2. 10月增加去化15套，增长16.85%；3. 购物卡和

14、现房低首付结合外拓扩大客户接受范围；4. 同时注重业主关系维护，保证一定的持续成交。新城新城国际国际花都花都前期前期均价均价45004500元元/ / 优享师大附中学区优享师大附中学区房房 认购交认购交4 4千总千总价直减价直减2 2万，万，再享优惠再享优惠9595折折均价均价45004500元元/ / 898977-14177-141房房源源品牌开发商品牌开发商；生活环境；生活环境舒适舒适 1010月至今月至今 现房首付现房首付3 3万万 推推特价房一口价特价房一口价41004100元元/ /平米平米特价房以后加特价房以后加41004100元元/ / 一口价一口价41004100元元/ /1

15、0410477-14177-141房房源源新城新城国际花都国际花都推广主题推广渠道周末活动 现房首付现房首付3 3万万 推特价房一推特价房一口价口价41004100元元/ /平米平米户外、外拓行销、短信、公交站牌、网络周末业主生日会；认购抽奖（购物卡50-1000）；吃螃蟹和冲气城堡，成交咂金蛋第15页/共24页荣盛花语馨苑竞品：润和紫郡主题方向（价值）：长望融城区最宜居法式风情住区开发商开发商 湖南秀龙地产置业有限公司湖南秀龙地产置业有限公司地址地址 望城区普瑞大道与黄金大道交汇处西南角望城区普瑞大道与黄金大道交汇处西南角占地面积占地面积195505195505平方米平方米 建筑面积建筑面积

16、675981675981平方米平方米 容积率容积率2.77 2.77 绿化率绿化率50% 50% 社区配套社区配套五星级会所、无边界游泳池、步步高五星级会所、无边界游泳池、步步高物业管理物业管理湖南鲲鹏服务有限公司湖南鲲鹏服务有限公司物业组成物业组成住宅、别墅、花园洋房、商业住宅、别墅、花园洋房、商业住宅产品住宅产品93-14293-142平平下期推售策略下期推售策略低价格，首付低价格，首付4 4万起万起3室2厅1卫1厨 93.00 2室2厅1卫1厨 93.00第16页/共24页小结：1. 此项目持续低价成为河西北城众所周知的大盘低价项目；2. 一口价与富基世纪公园进行价格PK，成交增长12套

17、；3. 主打项目的配套逐渐兑现；4. 持续性的大活动，以价格和实惠为吸客手段。项目项目时间时间销售政策销售政策特殊政策明细特殊政策明细前期均价前期均价销售套数销售套数在售户型在售户型项目优势项目优势润和紫郡前期润和紫郡联袂步步高运营区域商业中心；步步高商场即将入住、首付4万起针对高层产品低首付4万起4500元/6793-139平N+1、N+2房源超低起价吸引客户；建筑园林较好10月至今特价房重磅来袭 限量钜惠限时抢购；首付4万、4180元一口价4180元/一口价4180元/一口价7993-142平N+1、N+2房源润和紫润和紫郡郡推广主题推广主题推广渠道推广渠道周末活动周末活动第二季购房节活动

18、；预热七夕送好礼；润和浓情中秋精美礼品带回家；润和紫郡联袂步步高运营区域商业中心；步步高商场即将入住；特价房重磅来袭 限量钜惠限时抢购；首付4万、4180元起网络、户外、短信、站牌、报站、行销金牌业主答谢会；周末大富翁、让果子飞、智力拼图；中秋品鉴大闸蟹，超级大乐透，幸运大转盘活动；寿司DIY活动；晚安家纺一元起拍拍卖会；兰天集团车展；老带新颁奖典礼；蛋挞DIY；飞镖游戏、篮球机；来访砸金蛋送小家电第17页/共24页荣盛花语馨苑竞品：富基世纪公园主题方向（价值）：长沙生态湿地运动城开发商开发商 湖南富基置业有限公司湖南富基置业有限公司地址地址 望城区普瑞大道二段望城区普瑞大道二段888888号

19、号占地面积占地面积427065427065平方米平方米 建筑面积建筑面积12300001230000平方米平方米 容积率容积率 3.20 3.20绿化率绿化率6060% % 社区配套社区配套万平米体育馆、会馆，万平米体育馆、会馆，1010万商业区万商业区物业管理物业管理温馨物业温馨物业物业组成物业组成住宅、别墅、花园洋房、商业住宅、别墅、花园洋房、商业住宅产品住宅产品86-13486-134平米平米N+1N+1临湖住宅临湖住宅下期推售策略下期推售策略一口价，首付一口价，首付5 5万，月供万，月供1 1千；双十一优惠千；双十一优惠1111个点个点2室2厅1卫1厨 86.00 2室2厅2卫1厨 102.00 第18页/共24页小结：1. 效仿恒大的模式，塑造北城相对调性项目；2. 但其地理位置的不足，望城和挤压客户的流入，在其低价策略下走量；3. 10月调整价格后增长23套，增长率为34.84%；4. 推广送轿车和点钞等，噱头十足。富基世纪公园前期房价由你定！富基三周年,幸福公园家，楼王 购房中轿车大奖；国庆期间买房抽汽车4800元/6686-107平米N+1环境好、景观好 1