经济学论文浅论物业管理费纠纷的法律救济

1、浅论物业管理费纠纷的法律救济浅论物业管理费纠纷的法律救济是小柯论文网通过网 络搜集，并山木诂工作人员整理后发布的，浅论物业管理费纠纷的法律救济是篇质量较髙的 学术论文，供本站访问者学习和学术交流参考z用，不可用于其他商业目的，浅论物业管理 费纠纷的法律救济的论文版权归原作者所有，因网络整理，有些文章作者不详，敬请谅解, 如需转摘，请注明出处小柯论文网，如果此论文无法满足您的论文要求，您可以申请本站帮 您代写论文，以下是正文。l摘要通过对物业管理费纠纷中业主抗辩理山的分析，分别提出对业主和物业公司的 法律救济。关键词物业管理费纠纷法律救济一、物业管理费纠纷发生的原因物业公司捉供服务和业主交纳管理

2、费均是双方基本的合同义务，但实践屮业主拒交物 业管理费的原因十分复朵，主要有:由于房屋质量存在问题，造成生活上的不便，甚至财产 上的损失;物业管理企业管理和服务水平低下，只收费不服务或提供劣质服务，与广大业主 口益增长的需求相矛厉;物业管理企业收费不合理，如未经物价管理部门批准擅白收费或白 行制定收费标准，公共费用的分摊不合理;业主认为开发商不能履行完整开发之义务;开发商 或物业管理企业单方而制定物业服务合同，业主入住房屋只得在合同上签字，因带有不满悄 绪，故入住示便拒付各项费用。此外，还有一些业主素质较差，故意拖欠付费。二、物业管理费纠纷的法律救济业主所持的拒不交费的上述抗辩理由各有不同，因

3、此，处理此类纠纷时，必须针对业 主的抗辩理山进行举证、质证，根据査明的事实，分别情况对业主和物业公司进行救济：1. 对业主的法律救济对于因物业公司提供的服务质虽:达不到合同约定致使业主拒绝交费的，属于物业公 司违约在先，业主拒绝交物业管理服务费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取 的白我救济手段。此种情况卜可根据物业公司提供服务的质量状况，判决驳回物业公司要 求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，或适当减少业主的应交服务费，但应交的物业维修 费用不在此限。(2) 对于现实中因开发商不能履行完整开发z义务导致业主以拒交物业管理费抗辩z 悄况，笔者认为，开发商没冇完整完成开发义务就交售物业，

4、属民法上违约z行为，应当采 取判定开发商继续履行开发义务或判定售房合同属可撤销情形予以解除之救济方法。对于实 践中开发商无法履行继续开发义务(如现实中开发商卷钱逃匿现象)，法律应规定给予政府 救济，认定为城市小区公共设施，由国家财政承担配套设施的建设费用。(3) 対于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，应当按照政府主管部 门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊费用的基础上，判令相关业主支付其应摊的物业 管理费用和维修费用。(4) 对于因属于物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主因而 拒交的，应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用，物业管理公司未经业主

5、许 可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分，应予以驳回，同时建议政府价格监督管理 机关对物业管理公司的违规收费予以处罚。2. 对物业公司的法律救济(1) 明确业主法律责任。各国立法一般都对迟延或拒绝交付服务费用的行为规定了较为 严厉的措丿施，例如新加坡立法规定，对拒绝或迟延交付服务费用加收利息和罚金;美国立法 规定，管理团体对业主房屋享有先取特权;徳国住宅所有权法规定，管理团体可以剥夺欠交 费用业主的居住权;我国台湾地区立法规定，管理费滞纳连续3个刀或总的迟延日数达到4 个月时，管理委员会可以采取切断电气或水道等措施。从我国目前的立法规定来看，对业主 无合法理由欠交服务费用的行为训无有效的

6、措施，因此，建议在将來全国性的物业管理有关 立法中町以借鉴台湾的立法及实践经验，管理费滞纳连续2个月或总的迟延日数达到3个 月时，管理委员会可以采収切断电气或水道等具有强制效力的手段。(2) 设立物业管理法庭，简化物业公司主张服务费川的诉讼程序。我国口前对物业管理 企业捉起的管理服务费用的诉讼，均采収普通民事诉讼程序，这种程序的时间较长。建议将 来对这类纠纷的诉讼可以设立程序简单、并案处理的小额欠债物业管理法庭，采取更为简便 的程序。这样将有助于降低诉讼成木，更好地维护当事人的利益。(3) 同时履行抗辩权的限制。业主虽能行使同时履行抗辩权，但至于在多大范围内行使 应当以权利义务对等为原则。合同

7、法第66条规定，“一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”，这就说明同 时履行抗辩权的引用是以对方未履行作为要件，既然对方己履行，另一方就不得主张同时履 行抗辩权，否则有悖公平原则。合同法笫66条还规定，“一方在対方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的 履行要求”。但这条规定未对“不符合约定”的范围加以定义。笔者认为，如果物业费用是分不同项目收取的，则业主仅能对物业管理企业未尽职责 部分的费用行使同时履行抗辩权，而不能以拒交全部物业费用的方式行使抗辩权。假如物业 管理企业已较好履行了小区维护、管理等义务，虽然仍存在些细微瑕疵，但只耍该瑕疵并不 影响当事人合同冃的实现时，业主就无权引用同时履行抗

8、辩权。审判实践中，法官可根据诚 实信用原则加以判断。同时履行抗辩权乃诚信原则的引伸,具设立旨在维护双方的利益平衡, 这种利益平衡的维持也应以诚信原则为指导。另外，同时履行抗辩权属阻却的抗辩权，即只是暂时阻止对方当事人请求权的行使， 非灭却的抗辩权，当对方当事人完全履行了合同的义务，同时履行抗辩权消失，当事人应当 履行自己的相应义务。参考文献：1钮丽娜：物业管理合同的法律特征及相关案件的审理.载于人民司法，2002 第8期黄建文：物业管理中的儿个法律问题探讨载于经济与法，2002年笫4期郭峰：物业管理收费研究.载于贵州人学学报(自然科学版)，2000年第4期4 刘黎虹吕剑亮：物业管理中的法律问题

9、.载于当代法学，2002年第11期 王珊珊：内地与香港物业管理制度比较硏究中国社会科学院研究生院硕士学位论文注：木文屮所涉及到的图表、注解、公式等内容请以pdf格式阅读原文。 其他参考文献baker, sheridan. the practical stylist. 6lh ed. new york: harper & row, 1985.flesch, rudolf. the art of plain talk. new york: harper & brothers, 1946.gowers, ernest. the complete plain words. london

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