大型商业房地产项目如何操作

1、大型商业房地产工程如何操作大型商业房地产工程无论从客户的复杂程度，还是投资模式及经营模式上，都属于房地产开发中的复杂产 品，开发周期长、投资大，受经济开展和政策的影响大。此类工程在开发的前期决策过程中存在许多不可预见因 素，具有很大的风险；同时，由于业态种类丰富，在后期的运营中也存在很多困难。因此必须采用科学的管理理 论和技术对大型商业房地产工程的开发和运营进行全过程控制。1. 全过程管理的内容和程序与其他房地产形式相比，商业房地产具有以下特点： 客户需求的特殊性。商业房地产的客户包括两级：初级客户商业运营商，终级客户消费者。一方面，商业运营商不同的经营内容、特色决定其需求的个性化；另一方面，

2、商业房地产所针对的消费者数量庞大， 客户群结构复杂，无法同时满足不同客户层的个性化需求，工程的市场定位、市场策略等前期评价工作存在许多 不确定因素，这些都增加了前期决策的难度与后期建设经营的风险。 开发赢利模式的不确定性。商业房地产的规模有大有小，对于小规模商业，通常采取开发销售模式，资金回收 主要是销售收入；对于大型商业房地产，一般采取出租运营模式，注重资产的长期良性运营，以收取租金为主要 投资回报形式。 经营管理的复杂性。以出租为主要运营模式的大、中型购物中心及ShoppingMall 商业区，业态种类丰富，对于不同类型要采取相异的经营管理模式，这就增加了后期经营管理工作的困难，使其面临巨

3、大的压力与挑战。商业房地产按工程本身可分为启动、方案、实施、控制和收尾五个阶段，对应着筹划与决策、准备设计、建 设施工和使用运营的全过程管理，通过工程筹划和控制到达工程全过程管理目标。2. 市场资源分析与筹划在决策阶段，可运用 SWOT 环境分析法对工程所处市场环境和各项资源条件进行分析。大型商业房地产项 目的特点决定了对其进行环境资源分析的内容。主要包括： 工程选址要求科学合理； 符合市场开展的规律； 良好的政策环境； 积累行政资源； 整合开发资源。3. 工程建设管理与控制按照管理主体的不同，可以将大型商业房地产工程分为开发商工程管理子系统、设计方管理子系统、施工方 管理子系统和供货方管理子

4、系统。以开发商的工程管理为根底和纽带，相互关联共同构成商业房地产工程建设管 理与控制系统。工程建设管理与控制有四项根本目标： 进度、 费用、 质量和平安， 分别对应着组织方案体系的战略、 政策、 程序和规那么四个层次。这四工程标同处于一个动态的平衡系统之中，相互作用，相互约束。假设其中一项有变化就 会引起其他三项的变化，以此来恢复工程控制的系统平衡。这种系统动态平衡关系好比天平：一头是进度，一头是费用，质量和平安那么是杠杆。进度和费用是可活动和可调节的，且调整方向互为消长，属于指标性的软要素； 而质量和平安那么是固定的和不可变的，是标准性的硬要素。进度和费用应当以满足质量和平安要求为前提(保持

5、 质量、平安为平稳状态) ，否那么即意味着对质量与平安的牺牲(杠杆发生倾斜) 。作为开发商，必须运用先进的管 理知识和手段，在工程建设过程中充分利用信息技术，密切注意三者之间关系的调节，分清主次，保证工程在最 小本钱下，按期按质地顺利完成，实现进度、费用、质量和平安的系统平衡。(1)工程进度管理大型商业房地产工程总体分为多期工程，首期工程进度是否能按时完成对后续开发有重要影响，并直接关系 投资效益，因此要加强工程进度和工期的管理控制。 对工程总周期和一期工程周期进行论证和分析，制定出科学的实施方案和施工组织设计，确定经济合理的施工 方案。 编制工程总体和分期的进度方案，找出经济合理的工期；编制

6、阶段进度方案，对各阶段的单项工程或工序编制 出详细的进度方案，绘制工程进度表。 大型商业房地产工程建筑面积较大，工期较紧，同时进入施工现场的施工单位较多，因此要对每个施工单位进 行紧密的跟踪和监督，保证其严格按施工方案进度进行施工。 在施工过程中对进度方案要进行及时的检测与调整，及时掌握工程的进展情况，发现方案与实际的偏差，及时 采取有效措施调整进度方案，保证整个工程能够如期完成。(2) 工程质量管理工程施工过程中的质量管理，实际就是程序控制和过程偏差控制。在工程施工的实际工作中，通常采取委托 工程监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控： 监督检查在工序施工过程中的施工人员、 机械设

7、备、 施工方法、工艺或操作是否处于良好状态；是否符合质量要求；做好设计变更的控制工作；做好施工过程中的检 查验收工作；做好工程质量问题和质量事故的处理，当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改， 并跟踪检查，直到合格为止；当施工现场出现质量异常情况、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改 设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令；对工程材料、混凝土试块、 受力钢筋等实行取样送检制度；对从事计量作业的操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确 认。(3) 工程本钱管理由于施工阶段的本钱占整个工程本钱的 80%左右， 直接影响工程开发总本

8、钱的上下， 因此工程建设施工阶段 的本钱控制尤为重要。本钱控制主要有组织措施、技术措施、经济措施，三者融为一体、相互作用。具体管理方 法和技术有： 工程部应健全内部审核机制，实行工程经理负责制，对工程的本钱、质量、进度承当全部责任。 对施工单位制定的施工方案进行审查，确保方案的先进性和经济性，从而节省工期、提高质量、降低本钱。 工程经理和施工管理员应认真记好施工日记，对进场材料设备的品牌、质量、数量等要认真审核，并对施工进 度和完成的工作量等重大事项按日记录在案。 财务部按付款程序及有关工程合同控制拨付工程备料款、进度款。 竣工决算阶段的本钱控制重点在于工程量的审定。4. 招商管理现代商业房地

9、产运营管理的精髓就是“统一运营 ，主要包含四个方面：统一招商管理、统一营销、统一服 务监督和统一物业管理。 “统一招商管理是后面三个统一工作的根底和起源，其成败不仅决定前期规划是否成功，而且决定着后期工程运营管理是否顺利。 大型商业房地产工程通常由开发公司成立运营管理公司，全面负责统一运营。招商活动应注意以下原那么： 维护统一主体形象和品牌形象， 对商户的年销售额和经营性质做一定的分析， 保持工程的品位， 不能盲目引进。 保证市场的全面性，做到“他无我有，他有我优，保证市场内产品的全面性和先进性。 遵循核心主力商户先行，其他商户随后的原那么。 注意核心主力商户选择布局原那么，核心主力商户适合放

10、在经营轴线的端点，这样能起到组织客流，扩大宣传的 作用。 租赁经营采取“放水养鱼的原那么，“先做人气，再做生意 。 对商户的“统一效劳 ，包含统一的营销效劳、统一的信息系统支持效劳、统一的布置指导、统一的行政事务 管理、统一的物业管理等。这一原那么要充分表达在招商过程的思想上和合约中，从而表达并维护工程的品牌和特 色。在招商过程中，有必要对每一个商户进行评价分析，预测其经营前景，以便确定其是否符合工程的整体经营 方向和定位。可以采取商户保证金制度，和相关管理部门联合设立监察队伍。此外，招商人员的素质也是招商成 功与否的一个重要影响因素。所以应对招商人员进行必要培训，并采取分类分级管理手段。5.

11、 营销管理(1)销售管理大型商业房地产的销售与招商环节往往密不可分，互相影响，相辅相成。商业房地产营销的成功关键在于： 给投资者充足的信心，使其相信商铺的招商成功一定会带来稳定的租金收入和持续的增值空间，销售活动必须借 助招商大造声势，挖掘并创造强大的营销卖点，增强投资者的信心，消除其投资顾虑，保障销售成功。在销售过 程中也应该与当地政府积极合作，充分利用行政资源。根据效益、协同、可控性、风险原那么，应采取直接销售和间接销售相结合的销售策略。在建初期阶段应采用 公司销售人员直接销售的方式。这样不仅可以使公司直接了解用户的需求、购置的特点及变化趋势，及时做出相 应的经营决策，还可以相对缩短流通环

12、节，减少流通费用，降低营销本钱；建设后期和建成后应选择房地产中介 代理公司负责销售。 因其熟悉市场情况， 对所擅长的市场领域有充分的认识， 可以降低销售难度， 加速销售进度， 降低利润风险，有利于风险分摊和转移。(2)促销管理应采取目标任务法：先确定促销目标，然后确定到达目标所需完成的任务，最后再估算所需的促销费用。这 种方法可以使企业管理人员将促销费用和促销目标直接联系起来，便于进行产出投入分析。工程在建初期应当采 取传单、户外平面广告、报纸等广告媒介的促销组合策略来进行宣传，提高企业和工程的知名度。工程开工时，要充分利用当地的行政资源， 举办开工典礼， 邀请当地政府的领导和媒体参加， 从而扩大工程的影响力和知名度。6. 运营管理运营是大型商业房地产工程持续收益和升值的源泉。目前大多数商业房地产工程采取包租的形式，由经营管 理公司统一经营。这种经营方式对于公司和投资者来说是一种“双赢的方式：对公司来说，能够快速销售，促 使资金快速回笼，获得收益；对投资者来说，有稳定的租金收入。这种方式成功的关键在于管理公司的标准性和 专业性。所以在成立或委托管理公司时应从这两个方面进行考虑和分析评价，从而保