集体土地合同汇编10篇

1、集体土地合同汇编10篇 集体土地合同 篇1 在讨论集体土地上所建房屋买卖合同的效力问题之前，首先对无效合同的概念加以说明。无效合同，是指合同虽然已经成立，但因其在内容和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公众利益，因此应被认定为无效。中华人民共和国合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方依欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。最高法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同效力，应当以全国人大及其常委会制定

2、的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。有人认为，由于中华人民共和国房地产管理法的规定，房屋买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而中华人民共和国土地管理法中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”，因此，在农村集体土地上所建房屋买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。无效观点的依据概括起来主要有以下两点：1、此类合同违反了法律的强制性规定。由于中华人民共和国房地产管理法明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使

3、在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在中华人民共和国土地管理法里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，在农村集体土地上所建房屋买卖合同违反了法律（此处是指中华人民共和国土地管理法）的强制性规定。根据中华人民共和国合同法第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。近年来，随着城市化进程的加快，城市向农村扩展空间，许多“城市人”向郊区农民购买他们在农村集体土地上建造的房屋，但随着土地的升值、拆迁等因素带来的利益驱使卖方反悔，于是，以买卖合同无效为诉讼请求向我院起诉的现象屡见不鲜。今年上半

4、年，我院民一庭就受理了好几起这类案件。一方面是大量的供求市场与客观存在的交易行为，如认定买卖合同无效，必将使市场交易中的诚实信用原则被打破。另一方面，如认定交易行为有效，又会与现行的法律法规相冲突。当事人将纠纷提交至法院，法院不能拒绝裁判，如何处理这一类纠纷，成为司法中的两难。一种观点认为合同无效。理由为：此类合同违反了法律的强制性规定。由于房地产管理法的规定，商品房买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而土地管理法中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同

5、就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。另一种观点认为合同有效。理由为：1、虽然土地管理法中规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，但是，我国宪法第10条第4款后段明确规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，在整个这一条上，立法者是对国有土地和集体所有土地作出了明确区分，逐款加以规定。所以，土地管理法的规定是与宪法的立法宗旨相背离的，而基于“上位法优于下位法”的基本原则和立法法第78条的规定，应当认为农民集体所有的土地的使用权是可以转让的。2、暂且不虑及上述对宪法和土地管理法的学理解释，单从因为违反法律的强行性规定而使合同无效的角度分析，在农村集体土地上

6、所建商品房买卖合同的效力也值得探讨。违反法律和行政法规而使合同无效，其前提是合同违反的是法律和行政法规中的强行性规定。强制规定，指命令当事人应为一定行为的法律规定。由此可知，由于违反法律和行政法规而使合同无效，必须是违反了强行性规定中的效力性规定。但是，细观土地管理法的规定，第63条不仅有除外条款，而且也仅是规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，属于典型的仅取缔违反之行为、对违反者加以制裁、以禁遏其行为的规定，并未否认其行为之私法上效力，应当定性为取缔性规定，根据王利明教授“无效一般只限于违反效力性规范的合同”的观点推论，在农村集体土地上所建商品房买卖合同也并

7、不必然无效，只是属于行政机关行政执法取缔的范围而已，但此种结果并不必然及于私法。（三）我们的观点：应当对买卖行为认定无效，但处理时以不适用返还原则、维持交易现状为一般，以适用返还原则、恢复交易前状态为例外，应当区别对待。农村村民房屋不能买卖是在一定历史条件下的产物，这几年，随着城市化的进程和市场经济的发展，当初立法的背景、宗旨、社会基础均已发生重大变化，户籍管理制度也将逐渐被取消。现实中，农村村民房屋向外地农民出售的现象甚多，经过一段时间后，出卖人反悔的也多，导致诉讼量的增加。究其根源，主要是土地及房产增值引发的利益驱动，部分出卖人见利行事，试图利用法律规定的不完善来达到自己的目的，如认定无效

8、，并同时判决返还，必将使诚实信用原则受到侵害，同时，在社会上形成不讲诚信的法律氛围，这对建立诚信社会、法治社会都将产生很大的负面效应。返还后，也将滋生一些不利后果，交易安全受到侵犯自不待说，由于返还中实行的是过错责任原则，法院一般认定买卖双方均有过错，买方在购房后的装修、投资等，由于受到举证责任等因素的影响，其损失时常得不到应有的保护，容易激化社会矛盾。但判决有效显然与现行的立法相抵触，因此，可以依据中华人民共和国合同法第五十八条之规定，认定买卖行为无效，但依据无效返还中“没有必要返还”的条款规定，应当视具体情况判决不予返还，购房款可被视为对出卖人的折价补偿；在双方利益悬殊过大的情况下，可以考

9、虑判决买受人支付给出卖人该房屋增值部分价款的1/3至1/2作为补偿。这样既不与现行法律法规相冲突，又维护了公平、交易安全、诚实信用的价值取向，是目前解决这一难题的切实可行的操作方法，符合社会发展的趋势要求，与现有的社会总体价值观念相契合。 集体土地合同 篇2 出租方(以下简称甲方)：承租方(以下简称乙方)：甲、乙双方根据中华人民共和国农村土地承包法和农村土地承包经营权流转管理办法等有关法律、法规和国家政策的规定，本着平等协商、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权出租事宜协商一致，订立本合同。一、出租面积甲方将其承包经营的村民小组亩土地(详情见下表)出租给乙方从事农业生产经营。出租土地详细情况总面

10、积：x亩，其中：x田亩，x土亩;二、出租期限出租期限为22年，即自20xx年12月30日起至20xx年12月30日止。最长不得超过土地承包期的剩余期限。三、出租价格与支付方式以现金方式支付。即每亩每年按斤黄谷，并参照当地上年中等市场价格折算为现金(按江津市粮食主管部门书面证明或协商价格计算),20xx年按0、7元/斤计算支付)，由乙方交给甲方作为下一年租金。四、支付时间提前1年支付，即于上年12月26日之前支付下一年租金。五、交付土地的时间甲方应于20xx年12月26日之前将拟出租的土地交付乙方。六、权利和义务的特别约定1、甲方有权按照合同规定收取土地流转费;按照合同约定的期限到期收回流转的土

11、地。2、甲方与发包方的承包合同仍然有效。甲方作为承包方应履行的义务仍应由甲方承担。3、甲方有权监督乙方经营土地的情况，并要求乙方按约履行合同义务。4、甲方在土地承包经营权流转后，应报发包方(集体土地所有者)备案。5、甲方应协助乙方按合同规定行使土地使用权，帮助协调本集体经济组织内与其他承包户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷;不干预乙方正常的生产经营活动。6、乙方有权要求甲方按合同的约定交付出租土地并要求甲方全面履行合同义务。7、乙方在受让地块上具有使用权、收益权、自主组织生产经营和产品处置权。8、乙方在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动;依照合同规定按时足额支付土地流转费。加强

12、安全生产，防止事故发生，造成损失的，乙方自行承担责任。9、乙方应依法保护和合理利用土地，应增加投入以保持土地肥力，不得使其荒芜，不得从事掠夺性经营，不得擅自改变土地用途，不得给土地造成永久性损害。10、其他约定：乙方签订协议之日提前支付复耕费(按20xx年租金等额支付给甲方)。今后合同解除或到期后，不再另行支付违约金及复耕费。七、流转合同到期后地上附着物及相关设施全部无偿归甲方所有。八、合同的变更或解除(一)有下列情况之一者，本合同可以变更或解除：1、经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的;2、订立的本合同所依据的国家政策发生重大变化的;3、一方违约，使合同无法履行的;4、乙方

13、丧失经营能力使合同不能履行的;5、因不可抗力(重大自然灾害)使合同无法履行的。(二)乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地使用权。1、不按合同规定用途使用土地的;2、荒芜土地的，破坏土地上的附着物的，破坏水利等基础设施的;3、不按时限交纳土地流转费的。九、违约责任甲、乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，甲方赔偿乙方全部损失。乙方违背合同规定，给甲方造成损失的，乙方赔偿全部损失。赔偿金的数额依具体损失情况而定，可由甲、乙双方协商或农村土地承包仲裁机构裁决，也可由人民法院判决。十、解决争议条款因本合同的订立、生效、履

14、行、变更或解除等发生争议时，甲、乙双方可以通过协商解决，也可以提请村民委员会、乡镇人民政府农村土地承包管理机关调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成时，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可直接向人民法院提起诉讼。十一、生效条件甲、乙双方约定，本合同经双方签字后立即生效。十二、其他条款1、在合同期内，乙方有权转包该土地，但必须提前15天通知甲方，并将转包合同送甲方备存;在本合同期满后，若甲方需继续流转该土地，在同等条件下乙方享有优先权。2、本合同中未尽事宜，可经甲、乙双方共同协商一致后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。3、本合同一式伍份，由甲、乙双方和发包方各执一份，一份送

15、村委会，一份报乡镇农村土地承包管理机构。甲方代表人(签章)：乙方代表人(签章)：身份证号：身份证号： xxxx年xx月xx日xxxx年xx月xx日 集体土地合同 篇3 甲方(出租方)：*县医药*总公司乙方(承租方)：*有限责任公司根据国务院关于 促进流通业发展的若干意见精神，商务部提出在全国农村实施“万村千乡市场工程”，目标是构建顺畅的农村现代商品流通网络，把现代商品流通理念引入农村，切实解决农民消费“不安全 ”、“不方便”、“不实惠”的问题。这项工程，已成为国家“十一五”发展的专项规划，是社会主义新农村建设的重要措施之一。乙方是“万村千乡市场工程”实施企业，计划在*镇开办一座乡级直营超市,服

16、务于当地群众，需要租赁甲方所属*医药*分公司院内空闲地,经双方协商,达成以下合同条款，共同遵守。一、租赁标的物：1、甲方向乙方出租用于开办乡级直营超市的场地面积大约664平方米。同时提供院内库房两栋*间，不作为租赁标的物，无偿由乙方使用*年。2、进院大门及通道、水井、厕所双方共用，维修费和卫生费，双方共同承担。二、期限及日期：1、租赁期限叁拾年：*2、其中有一栋库房*间，因现在占用，于xxxx年十月底交付乙方使用，每延期一月，租赁期无偿顺延一个月，依次类推。3、合同期满后，乙方如继续经营，应提前3个月告知甲方，甲方应准于续租，费用可调整。三、用途：乙方自行投资，在该地方建设一座直营超市，且具有

17、经营权和房产处置权。四、租赁费及付费方式：1、前*年每年租赁费为*万*仟*佰元，后*年每年租赁费为*万*仟元。2、前*年的租赁费*万元整,分两次付清：合同签订后付*万元，施工放线时付清余款。3、合同满*年后，乙方再次付给甲方后*年的租赁费*万元整。五、几项具体事宜：1、甲方给乙方提供用电、用水的方便，乙方按实际抄表数付费，价格按国家规定执行。2、合同期限满后，乙方若不能继续经营所建超市，根据年折旧率5 %计算*年后的残值协商处理给甲方。3、甲方所提供的*间库房，同时无条件归还甲方。*年内，库房如需维修，由乙方承担，不能维修和继续使用时，可提前归还甲方。4、甲方应给乙方提供方便，协调外围关系，确

18、保乙方正常建筑施工和经营。因建筑施工引起的政府职能部门和当地村组收费，由甲方承担。相关批准手续由甲方负责办理.5、乙方在经营过程中应遵守所在地的乡规民约，积极维护安全、稳定。六、法律责任：1、本协议不因双方负责人的变更、不因企业改制而变更或终止及解除。2、本协议一式四份，双方各执一份，主管部门一份，乙方法律顾问一份。 集体土地合同 篇4 甲方：乙方：经村委会研究决定并由村名代表大会通过及公示无异议，甲乙双方根据合同法规定，本着公平公正自愿的同原则，达成如下协议：一、甲方将甲方集体所有的废弃闲置的石灰窑及周边的土地和林地(除耕地外)转让给乙方使用。初期使用期限为50年，到期后乙方优先拥有使用权。

19、二、转让价款：经甲乙双方协商，甲方现无经济条件修村内东三条村里(原是土路面)，由乙方负责拉砂石料铺垫三条路的路面，经甲方书面验收合格后交付甲方，乙方完成本合同价款，今后路面在损坏与乙方无关，乙主并保证路边沟畅通，经甲乙双方确认此施工工程价款为五万元整。三、乙方在正常施工期间，如遇到村民阻挡，由甲方负责解决，如解决无效，视为乙方上述第二条约定履行完毕。四、此转让的标的物在转让给乙方使用期间，出现任何纠纷，由甲方负责解决，如解决不了，导致乙方无法使用此标的物，甲方按上述第二条、第五条内容及价款赔付给乙方，但必须经得乙方同意。五、乙方在使用期间，乙方在标的物的投入，如乙方在使用过程中标的物应甲方原因

20、导致乙方无法使用，甲方将乙方在标的物上的所有投入原价赔偿给乙方，并赔偿因此给乙方带来的所有损失。六、此标的物的所有合法手续由甲方负责办理，费用由甲方负责，如甲方无法办理标的物的合法手续，按上述第二条、第五条的内容及价款赔付乙方。七、如此标的物被国家征用，所得的赔偿归乙方所有，与甲方及村民无关。八、乙方在使用期间内，对转让标的物任意使用及改动，(沙石废土)乙方有权处理，甲方不得干涉乙方对此地任何使用，(乙方非法使用除外)九、如使用期到期后，甲方如将此标的物转让给第三方，则甲方将按价赔偿乙方在标的物上的所有投资。十、乙方在使用期间内，有权合法转让标的物的使用权，合同附有同等法律效力。本合同自签订之

21、日起生效，一式两份，甲乙双方各持一份。甲方(公章)法定代表人(签字)乙方(签字)二0 年 月 日 集体土地合同 篇5 甲方：身份证号码：乙方：身份证号码：根据中华人民共和国农村土地承包法和农村土地承包经营权流转管理办法和重庆市实施中华人民共和国农村土地承包办法等有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等协商、自愿、有偿原则，就本宗土地承包经营权的流转事宜达成一致，订立本合同。一、合同标的甲方将其承包经营的镇村社亩土地（详情见下表）流转给乙方从事生产经营。转包土地详细情况二、流转期限自年月同期限不得超过年月日。三、土地流转价款的支付1、流转价款的计算与支付：田坎计入田的面积内。2、支付方式与时间：将

22、此产量按当年9月20日至30日之间的_平均价折合现金于四、双方约定的权利与义务1、甲方在签订合同后应报土地发包方备案，并按期将合同标的物移交给乙方经营使用，转让或互换须报发包方变更原土地承包合同和承包经营权证书。2、甲方有权按期收取流转费用，并承担作为原土地承包方应履行的相应义务。3、乙方应按期交纳土地流转费用，并在法律和政策允许的范围内合法经营，不得擅自改变土地用途，不得荒芜土地。4、甲乙双方不得未经对方同意将土地转租给第三方。五、其他约定1、在流转经营期间，如国家支持农业生产的政策性补助由甲方享受。仅限种粮直补，如遇由乙方原因取消直补，由乙方按当年标准补给甲方。2、流转经营期间，如遇开发征

23、地，征地补偿由甲方享受，种养殖及设施补偿由乙方享受。3、本合同到期后，甲方如需继续流转，在同等条件下乙方有优先权。4、本宗流转合同属（转让、转包、出租、互换、入股）合同，双方协商是（否）请乡镇农村土地管理机构进行鉴证。5、合同到期后，土地归还及地面附着物和相关设施的处理：由双方协商是否拆除不利于耕种的设施。六、违约责任及争议的解决1、如违约，应由违约方支付给未违约方10000元/亩违约金，并承担相关的违约责任。2、如双方发生争议，可请求村组干部或乡镇农村土地管理机构调解，也可向法院起诉。七、本合同未尽事宜由甲乙双方协商解决。八、本合同经双方签字后生效，一式三份，具有同等法律效力。甲乙双方及各一

24、份。甲方（公章）：_乙方（公章）：_法定代表人（签字）：_法定代表人（签字）：_年_月_日_年_月_日 集体土地合同 篇6 转让方（以下简称甲方）：受让方（以下简称乙方）：见证方：甲乙双方按照中华人民共和国农村土地承包法和农村土地承包经营权流转管理办法等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权转让事宜，订立本合同。一、转让标的甲方将其承包经营的位于乡（镇）村组的亩（具体面积以现场测量为准）土地的承包经营权转让给乙方依法占有、使用、收益、处分。转让土地状况：地块名称及坐落：四至界限：东至南至西至北至具体转让包括的承包农户情况及各自土地、转

25、让金清单及签认详见附后清单。二、转让期限转让的土地承包经营权年限为年，即自年月日起至年月日止（转让期限不得超过承包期的剩余年限）。期满后，若国家法律和政策没有明文禁止延长承包期限的，则转让期满自动无条件无偿延长至下轮承包期限届满，甲方及村组集体协助办妥相关手续。三、转让费转让土地承包经营权的转让金为总计人民币元。（具体转让包括的承包农户土地、转让金清单及签认详见附后清单）。四、支付方式和时间1、本协议签订后日内乙方支付元作为定金；2、甲方收到定金后向乙方移交土地并着手办理农村土地流转的手续，移交完成及手续办妥后，乙方按双方约定分期支付给甲方转让金。3、分期分红付款办法：乙方承诺甲方每五年进行一

26、次分红第一次250/亩（5年期）年月日至年月第二次400/亩（5年期）年月日至年月第三次600/亩（5年期）年月日至年月第四次800/亩（5年期）年月日至年月剩余合同时间按1000/亩计算，每5年分红一次。五、承包经营权转让土地的交付时间和方式：甲方应于年日前将转让土地交付乙方。交付方式为：甲方腾空地上一切附着物后由乙方直接占有并接手土地。甲方未按前款约定时间交付的，双方约定乙方可以单方面直接自行占有接收土地及并自行处置地上一切附着物，甲方不得干预。甲方应因此承担违约责任。六、承包经营权转让和使用的特别约定：1、甲方转让土地承包经营权须办理转让认可手续，在合同生效后各农户终止与发包方（甲方）的

27、承包关系。2、甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。3、乙方依据合同获得土地承包经营权后即与发包方甲方确立新的承包关系，办理有关手续。附件清单内农户直接适用本合同约定，不再另签合同。4、乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。5、乙方获得土地承包经营权后，必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。6、乙方必须管好用好承包土地。七、违约责任1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应承担违约责任，向守约一方赔偿经济损失的同时，合同继续履行。违约经济损失的计算方法：乙方对土地未作任何投入之前，按照本合同总价

28、款的10倍计算；乙方对土地进行任何形式的投入之后，则按照乙方委托评估的投资市场价值的10倍计算。2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。八、争议条款因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第3种方式解决：1、提请村民委员会、乡（镇）人民政府、农业承包合同管理机关调解；2、提请仲裁委员会仲裁；3、向有管辖权的人民法院提起诉讼。九、生效条件甲乙双方约定，本合同须经双方在本合同上签字或者盖章，各承包经营农户在附后清单上签字捺印后生效，按规定报经转让承包经营权土地的所在地乡（镇）

29、人民政府备案。十、其他条款本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。本合同一式多份，由甲乙双方、发包方等各执一份。甲方（公章）：_乙方（公章）：_法定代表人（签字）：_法定代表人（签字）：_年_月_日_年_月_日 集体土地合同 篇7 甲方： 村乙方： 有限公司法定代表人：为了发展企业，搞活经济，充分利用我村有利条件的土地，促进企业发展，经研究，分别对前期合同已期满和填塘办厂，做出如下协议：第一条乙方租用甲方用地水塘，用地面积0.45亩，按照物价递增，定为租金每亩第一年万元为基数，以后按照物价升幅，每亩每年增加元，如此类推。每年牌照费 元，企业管理费元，每年应上

30、缴人民币金额由企业财会核定按照年限列表计算上缴数字。第二条经甲乙双方协商议定，租期定为15年，由200年月日起至20年月日止，为合同终止。第三条填土费负担，如甲方填塘办厂，乙方一次性交填土费万元给甲方(每一市亩计)，不计利息，期满后不返还给乙方，归甲方所有。第四条乙方在租用期内，属镇以上下达的各项征收费用，由乙方负责，如：办厂报建、扩建，水利费，公安及消防费，镇企业管理费，用电增容费，通电线路负担，自来水接管费，排污水渠及道路修建分摊等。通电线路、道路及水渠由管理区组织，规划布局，经济负担分摊给各r。第五条在办厂过程中，如遇到国家或镇委征用土地时，甲方可按征用面积减除租金，属全部征用的，甲乙双

31、方应终止合同，并交清甲方应上缴款项。如上级对土地有补偿款的属管理区收入，厂房停产补偿属乙方收入，甲方不补偿乙方的厂房拆迁补偿，乙方停产停工及债权债务与甲方无关。第六条各厂经营要独立核算，自负盈亏。设立财务专账，每月要送月报表给甲方。第七条乙方要按季度上缴上述费用给甲方，如不按期上缴的，甲方有权按银行利息另加收20%。甲方不负责任何贷款，乙方自筹资金办厂。本协议一式三份，甲方、村财会、乙方各执一份。经双方签订立即生效。甲方签章：地址：法定代表人：身份证号：乙方签章：地址：法定代表人：身份证号：年月日 集体土地合同 篇8 摘 要文章介绍了集体土地上房屋转让合同法律效力认定相关内容，简要分析目前集体

32、土地上房屋转让合同纠纷多的起因及其特点和法律效力认定原则。关键词集体土地上房屋转让合同；起因；特点；法律效力认定由于目前相关法律、法规不够明确，司法实践中对农村房屋买卖合同效力认识存在差异，因而导致不同的法律后果。有的认为，农村房屋建造的基础是宅基地，宅基地系集体土地，其转让不符合土地管理法的规定，农村房屋买卖合同应当认定无效；有的认为，只要合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。本文就集体土地上房屋转让合同纠纷的起因及其特点和法律效力认定进行简要分析。一、集体土地上房屋转让合同纠纷多的起因及其特点集体土地上房屋交易是在城乡流动加大、居住区域

33、界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，而在农村，农民外出打工的'数量是日益增多，新生代农民的就业意识的转变，农民迁往城镇的日益增多，农村卖房的现象越来越普遍，但是近年来，卖房多年的村民，因为随着城镇的扩张，农村土地增值，拆迁补偿费用远远大于房屋买卖价格，出于利益的驱动而反悔，有的主张要求与买受人共享拆迁利益，有的主张收回已经交付的房屋，为此纠纷不断，成为社会不和谐的隐患之一。集体土地上房屋是否允许转让，对此问题司法实践存在两种意见：一种意见认为农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让，而我国法律禁止转让农村宅基地使用权。因此，集体土地上房屋不能转让。另一种意见认为，“法无禁止即可行”，我

34、国法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定，只要双方协商同意，农村房屋就可以转让。从我国土地管理法第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定可以看出，国家还是肯定农村房屋是可以出售的，没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法意图。而且，依据我国物权法第六十四条“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”的规定，既然农村房屋是农村居民合法的私有财产，那么作为农村房屋所有权人的农村居民，完全可依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权。因此集体土地上房屋是可以转让的。正是由于目前相关法律、法规不够明确，司法实践中对集体土地上房屋买卖合同

35、效力认识存在差异，再加上随着城镇的扩张，农村土地增值，拆迁补偿费用远远大于房屋转让价格，出卖人出于利益的驱动而反悔从而引发此类纠纷频发不断。司法实践中集体土地上房屋转让合同纠纷的主要特点有：1.从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要为城市居民或外村村民，也有是同村村民的情况；2.从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上；3.合同大都已履行（出卖人交付了房屋，买受人给付了房款并入住），但多未办理房屋或宅基地使用权变更登记；4.从起因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；5.从标的物现状看，有的房屋已经过装

36、修、翻建、改建等添附行为。二、根据集体土地上房屋转让合同的主体不同而认定合同法律效力土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该条款篇五：集体土地房屋买卖合同房 屋 买 卖 合 同鉴于：1、甲方系本合同项下房屋的所有权人，且其对该房屋的处分已征得该房屋相关权利人的同意；2、甲方愿意将房屋出卖给乙方；3、乙方愿意购买上述房屋； 4、本合同项下房屋现属于集体土地，暂时不能办理房屋所有权证及土地使用权证。根据中华人民共和国合同法及相关法律规定，甲

37、、乙双方在平等、自愿的基础上，为明确双方权利义务，就乙方向甲方购买房屋签订本合同，以资双方共同信守执行。第一条 甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷。以后集体办理房屋所有权证及土地使用权证时及乙方如需出售本房屋时，如需要甲方协助时，甲方应无条件协助乙方办理所有相关手续，如因甲方原因，造成该房屋不能办理相关手续或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任，并赔偿乙方的购房款及房屋升值后收益款 。第二条 房屋的坐落、面积情况。3、本合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让。第三条 计价方式与价款。本合同项下房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总

38、价中。公共部位与公用房屋分摊建筑面积不再另行计价。第四条 付款方式及期限仟元整给甲方；第五条 特别约定房屋交付后，如发生房屋征收或拆迁等对房屋及相应土地的补偿，由乙方所有。第六条 陈述和承诺条款1、甲方承诺：甲方拥有对本合同项下房屋完全的处分权。2、乙方承诺：真实地愿意购买本合同项下的房屋。第八条 本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字后生效。见证人：日期： 集体土地合同 篇9 以下简称甲方) (以下简称乙方) 为了发展经济、充分合理利用土地，甲、乙双方本着平等互利，经双方协商达成以下条款，共同信守。一、由乙方租赁甲方土地使用权，所租赁土地四至为：（略）二、租用期限：自

39、_年_月_日起至所租用之土地被国家征用时为止；租赁期间，未经乙方书面同意，甲方不得以任何理由提前终止本合同，否则甲方应赔偿乙方的一切损失(若实际损失无法查明的，则损失可以剩余租期按每亩每年不低于万元赔偿)并赔偿乙方因此发生的诉讼费、律师费等。三、租用期间乙方仅向甲方付租金，甲方不得以任何理由向乙方要一切任何费，土地税由甲方自行负责。四、所租赁土地被国家征用时，所赔偿的土地费归甲方所有，地上建筑物补偿等归乙方所有。五、乙方应当在每年的合同签订日起10天内向甲方交租金，甲方应保证和维护乙方使用该地。六、租金标准：每年每亩租金元整；在租赁期间，未经乙方同意，甲方不得随意涨租，若甲方违反规定随意涨租，

40、乙方有权解除合同并要求甲方赔偿由此给乙方造成的全部损失(若实际损失无法查明的，则损失可以剩余租期按每亩每年不低于万元赔偿，并赔偿乙方因此发生的诉讼费、律师费等)；乙方应按时缴纳租金，如没有如期向甲方交纳租金，甲方有权终止合同，不对乙方负任何责任。七、若所租赁土地被国家征用，征用当年租期超过半年的，租金以_年计算，租期不足半年的，不算租金；若只是部分土地被征用的，租金按剩余土地实际面积计算租金。八、本合同签订之日起以前合同自然终止。九、本合同不得涂改。本合同执行中如有发生纠纷，双方应本着互谅互让协商解决。十、本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份。本合同未尽事宜，一律按国家经济合同法的规定，经双方协

41、商作出补充规定，并与本合同既有同等法律效力。甲方：乙方：签订日期：年月 集体土地合同 篇10 出租方： (以下简称甲方)承租方： (以下简称乙方)为充分利用农村闲臵土地，发展农村经济，甲方将集体所有的农用耕地租赁给乙方。为了维护合同双方当事人的合法权益，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国合同法及相关法律法规和政策规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，双方协商一致，签订本合同，共同信守。第一条 土地的面积、位臵1甲方出租给乙方的集体建设用地使用权的地块位于（详见土地使用权证），面积为平方米(合 亩)，东至 ，西至 ，南至 ，北至，具体宗地位臵与四至范围如甲、乙双方签字确认的附图所示

42、。2甲方根据本合同出租集体土地使用权，土地所有权仍属集体经济组织所有。出租宗地的地下资源、埋藏物和其它市政公用设施均不属土地使用权出租范围。第二条 土地的用途1.本合同项下出租地块用途为2本合同项下的土地使用权出租用途以国土部门批准为准。在租赁期限内，乙方不得擅自改变用途，如需变更用途，须经甲方及当地建设规划主管部门同意，经甲乙双方协商后，向相关部门申请办理用途变更手续。3如乙方需要在该地块上建造相关建筑设施，需经甲方同意并报有关部门批准。第三条 租赁期限本合同项下的土地使用权租赁期限为 年，自年月日起至 年 月 日止。第四条 租金及交付方式1本合同项下的土地使用权的年租金为每平方米元人民币，

43、年租金总额为元人民币。乙方应于每年月日前向甲方按时缴纳年租金。首次年租金从签订本合同之日起的天内缴清 。2乙方以下列第 种方式缴纳租金：（1）转账至甲方以下账户：开户行：账户名：账 号:（2）现金交付。双方约定以此种方式交付租金的，甲方在收到乙方租金后，应向乙方出具相应的收据。第五条 土地的转租、抵押乙方依据本合同租赁方式取得的土地使用权不得擅自转让、转租、分租或抵押。如需转租或分租的，须经甲方书面同意。第六条 相关手续办理1在本合同生效之日起 天内，甲方应向申请办理租赁土地使用权登记手续，领取相关证明文件，需要乙方协助的，乙方应尽力协助。2合同期满后 天内，乙方应配合尽快办理土地使用权租赁注销登记手续。第七条 地上物的处臵该地上所有农作物及秸秆或其他地上附着物均由 在合同生效之日起日内自行清除 。第八条 土地上新建建筑的处臵乙方在租赁场地上需要新建，扩建或翻建建筑物，须经甲方书面同意，并按规定办理有关报批手续，双方应于土地租赁期满后签订关于承租方新建建筑物的处臵协议。第九条 甲方的权利义务1