海南房地产现状及发展前景调查

1、海南房地产现状及发展前景调查会计学院 朱伟林 一、实践过程记录（一）采访我爱我家房产公司的实地采访记录（有删节）问：请问您如何看待现在海南的房价？销售部经理：海南批为国际旅游岛至今为止，海南省的房价上升非常快，可以说用比喻形容的话， 海南出现了一场房地产海啸了。自从1月4日国务院发布推进海南国际旅游岛建设发展若干意见，海南岛上只要 是房子，价格就开始往上蹿。问：那现在来买房的人多吗？销售部经理：在我们这条街上面，有很多内地过来的炒房团， 他们是拖着箱子，不是步行，都是在慢跑、快跑，进来就问， 还有房子吗？还有房子吗？就是只要有房，他们马上就会 买。当地来买的都比较少， 房价那么高，当地人都不愿

2、意买。 原本觉得3000-4000 平米很贵，现在都上万了，他们更 不愿意买了。问：那现在房价具体涨势如何？房价现在都是在一番一番的往上升，销 售部 经理：现在三亚市的房价是日涨两千到五千 ，周边琼海这种二级城市的话呢， 它的房价升值每天大概都是一百到两百的样子。你看那三亚 一线滨海的项目，虽然还没有开盘定价，但是均价大概在6万以上。现在的海景房都是这个价位以上，没有便宜的。过 几天还得继续涨，卖个 10来万都有可能。而且贵是贵，还 不能按揭。别看海景房，你就看这个这是前十天贴的，就这 房子270平米，480万，价格感觉不高吧，现在800多万。 别看这么贵，现在还都不给按揭。不过现在还是比前几

3、天涨 的少点。 涨的会越来越慢， 但是还是会涨。 问：不能按揭？ 销售部经理：对。不能按揭。必须一次性付清。 问：那会 不会影响成交量？ 销售部经理：不会。现在来炒房的多是 外地人。各个有钱，什么北京的，上海的，杭州的，江苏的， 一投就是几千万、上亿的。别人才不需要什么按揭。海南本 地人都不敢买房。现在成交量比以前好得多。很多人都是抢 房。抢慢了还没有了。新楼盘基本没开盘几天都卖完了。甚 至一些旧房子，产权剩个 30 年左右的照样卖。 问：啊？ 30 年的产权？他们就不怕产权过期吗？砸个几百万也不多 考虑考虑 销售部经理：你现在不买，房价要涨了怎么办？ 到时候又来人买了，你不买他不买，还是有人

4、买的，还是买 得人多，现在三亚卖房子卖疯了是不是？大家不是不担心产 权时限，而是更害怕错过买房的时机。 问：那现在供应的 商品房有多少？目前市场是否供求平衡呢？ 销售部经理： 确切数字我也不太清楚。但是就我们公司而言，感觉有点供 不应求。 很多人都在排队等着买房。 但是还是有些卖不出去， 开价比周边高出很多，很多人还都是想多卖点，谁会跟钱过 不去，你说是吧。 （二）采访海口市住房和城乡建设局的 电话采访记录（有删节） 住房和城乡建设局的电话采访记 录（有删节） （二）采访海口市住房和城乡建设局 问：请 问下您如何看待现在海南的房价？ 海口市住房和城乡建设局调研员：从我们这个观点来看，从近段时间

5、的价格走向来看的话，基本上现在已经上涨到一个平台，从一个平台到另一个平台。 问：为什么说已经上涨到一个平台？ 海口市住 房和城乡建设局调研员 : 因为现在的房价海边一线基本都是 一万多，一万五到一万八。那么二线在城区，在城市中间， 不是海景房也差不多是八千到一万之间这个价格。问: 那在这个价格上可能还会不断提升吗？ 海口市住房和城乡建设 局调研员 : 上涨到这个价格，我认为已经越到了一个平台上。 所以有可能在这个平台上持续稳定一段时间，不可能无限制 的上涨。 问：可是现在还有大量的外省炒房者涌入，政府 如何应对这种急速升温的状况？ 但 海口市住房和城乡建 设局调研员 : 政府暂停土地出让和审批

6、新的土地建设项目。 是 今年上半年海南省楼市仍是卖方市场。预计，最快在 3 月份，海南省国际旅游岛总体规划才会出台并得到批准。所 以现在很可能会继续平稳上涨。这两个暂停不会对房地产市 场不会直接造成什么影响。 问：随着这样不断炒房，建房， 海南的土地供应量足够吗？ 海口市住房和城乡建设局调研 员: 当然够用。首先，一个是我们有很多闲置土地；再一个， 前段时间，还有很多土地在企业家手里。现在在企业手中待 开发的土地大概有 13 万亩。现在正在报建的和没有报建 的，正在做规划的和设计的，一共有 13 万亩。所以我们的 土地供应量是非常充足的。 问：那现在供应的商品房有多 少？目前市场是否供求平衡呢

7、？ 海口市住房和城乡建设局 调研员 : 我们现在在建的商品房有 1600 万平方米。今年， 2010 年可以拿出来的有 800 万平方米。 如果加快施工进度， 可以拿出 1000 万平方米。然而我们 2009 年才销了 570 万 平方米， 2008 年才 400 万平方米。所以我们目前的销量完 全满足市场的需求，供求是平衡的。 问：那您觉得这其中 的泡沫大吗？ 海口市住房和城乡建设局调研员：如果从金 融泡沫来说，它没有太大的泡沫，但是从实际的一个需求上 来说，现在实际需求推动了房价的上涨，已经制造出了一个 非常高的门槛，我觉得泡沫还不是特别准确，如果说泡沫， 我说它是叫实心泡沫。 问：那您认

8、为现在这种房价的上涨， 就整个海南发展来说的话，是离国际旅游岛更近了 ，还是 背离的？ 海口市住房和城乡建设局调研员：肯定是背离的， 国际旅游岛的形成不是说，我们最怕它是它形成一个国际房 地产岛，大家到那去全是炒房地产去了，因为我们之前已经 在 90 年代初期，上个世纪 90 年代初期有过这么一轮的疯 狂，现在又进入了一个比那会儿更疯狂的一种情况。我觉得 这个对于整个海南的发展一定不是好事。 去年 09 年，中 国整个的房地产市场是经历了 07 年底到 08 年，一年的下 滑之后，出现了一个报复性的反弹，去年全国的房价上涨， 出现了一个我们任何人、任何一个经济权威专家都没有预期 到的一种报复性

9、的反弹，这种疯涨情况下，政府不得不出面来重拳打压这个房价，遏制房价过快上涨。在去年年底出台这个政策之后，以及预期的一些政策信息出来之后，整个房地产市场大量这种交易，很多这种投资客在年底的时候， 基本上把前期获利的这部分的房产投资资金抽出来了，而恰 恰在这个时候，海南给这些热钱制造了一个新的热点，一夜 之间这些热钱就转到海南去了。这个时机，这个国际旅游岛 时机的出台，又加上没有相应一些遏制的政策，所以使得热 钱非常快、非常迅速、非常巨量的就转移到了海南。今天海 南楼价飙涨的危害虽然不在于金融系统，但对于海南建设国 际旅游岛的规划将产生重大影响。（三）采访当地居民的采访记录（有删节）采访一（海南本

10、地人）问：请问下您如何看待现在海南的房价？男：疯了吧有点，非常不正常。问：为什么这么说？男：没有征兆的就火起来了，并且很多投资的人都涌到这边来。一万七的现在涨到三、四万，涨 到五万，那有点过分了。问：这是您亲身感受到的？男：对，对。因为那个旅游岛没下来之前，我的本来计划是买， 没想到赶上这么一个。 采访二（外省投资者）问：您是从哪过来的？ 女：吉林长春。问：请问下您如何看待现在海南的房价？ 女：哗哗的就往上飚，一天一个价，跟牛市似 的。问：为什么选择在这个时候来海南买房？女：因为你们这个国际旅游岛的建成，觉得有升值空间。宣传国际 旅游岛建设，想那边投资一套房子，然后偶尔度假来住一下 感觉有一种

11、投资的欲望吧。还是有投资价值吧是不是，就怕 将来还要涨嘛，已经打造国际旅游岛了是不是。 问：您投 资了多少钱？ 女：大约是 200 万左右。 问：那么多，是 一次性付还是按揭？ 女：一次性，按揭，它这不做按揭。 问： 对于您来说这 200 万数字大不大？ 女：很大，我这钱也都 是借的，我条件并不好。 二、实践总结 （一）剖析现状 随 着楼市调控政策出台，北京、上海、广州、深圳等一线城市 的房地产交易在新年里迅速降温。像北京市一月份二手住宅 总成交量下降 67 ，期房成交量下降四成。 正当全国楼市集 体转冷的时候，海南的房地产却异军突起，特别是旅游胜地 三亚，房价一天涨 3000 很普遍， 几天

12、翻一倍也不罕见。 尤 其在 1 月 4 日国务院公布了关于推进海南国际旅游岛建 设发展的若干意见之后，首先涌向海南的不是旅游者，反 倒是各路炒房客。 （二）再现历史 1992 年，海南全省房 地产投资达 87 亿元，占固定资产总投资的一半，海南省全 省财政收入的 40 来源于房地产。 短 海南商品房平均价格 也从 1991 年的 1400 元/ 平米猛涨到 1993 年的 7500 元 / 平 米 。 短三年，增长超过 5 倍。 1993 年 6 月国务院 发布关于当前经济情况和加强宏观调控意见，一路高歌 猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。 海南房地产泡沫破 灭后，海南省留下了占全国 10 的

13、挤压商品房。全省的烂尾 楼高达 60 多栋、 1600 多万平米，闲置土地 1.88 万公顷， 挤压资金 800 亿元。之后，海南省用了整整 7 年时间来处 置积压房地产。 （三）遏制趋势 政策鲜明 由海南国际旅 游岛概念引发的房产投资、投机浪潮，引起了海南省高层的 警觉。为遏制国内外热钱借海南国际旅游岛建设之机，在海 南过度炒作房地产项目， 海南省近日决定， 将暂停土地出让、 暂停审批新的土地开发项目。 这是一个适时的决定，用意 十分明显，给近来不断升温的房产资本进军海南的热潮泼了 一盆冷水。海南国际旅游岛的建设绝非一日之功，但房产泡 沫的往事历历如在眼前。如果不汲取教训，则国际旅游岛的 建

14、设， 势必因此大打折扣， 甚至可能会出现失败的结果。 海 南国际旅游岛的建设，既是一个国家层面的战略，也是一个 可以投机的题材。从战略角度来说，这是中央政府针对海南 新一轮发展的部署，亦是为海南未来获得新突破设计的重要 路径。应该说，海南国际旅游岛建设算是刚刚起步，世人便 以“中国夏威夷”及“中国巴厘岛”等称谓赠予海南，殷切 期盼之心不言而喻。 （四）经济泡沫？ 海南楼市是不是出 现了泡沫？这既是眼下人们的担忧， 也是一种争论。 在最近， 由中新网评选的全国房价泡沫化严重城市排行榜中，三亚以 “五颗星” ，位居首位。 而在海南房价的泡沫有无的争论中， 有一个比喻很有意思：这就好比是喝啤酒，有点

15、泡沫是正常 的，但是我们要分开来看，是一杯啤酒当中薄薄的一层，还 是因为倒酒的技术不好，然而泡沫已经占了大半杯，这两种情况喝下去感受可是不一样的。 从短期看应该说形成了一 定的泡沫，因为大量的热钱进入了，把房地产的价格迅速拉 上去。但是从中长期看，这个泡沫是可以逐步消化的，所以 不会形成 1993 年那场大的泡沫。这是因为房地产的结构发 生变化了， 1993 年 80 左右是写字楼，现在 90 左右是商品 房。老百姓尤其是中等收入群体要到海滩来买第二套住房， 这在当时是很少的一部分人，现在中高收入群体到海南买第 二套房，这个需求量加大了，所以结构和需求的变化，决定 了海南恐怕不会发生 1993

16、 年那种状态。但是需要警惕的 是，不要把现在短期的泡沫变成一个中长期的泡沫，这样对 海南国际旅游岛的起步就会造成严重的负面影响。 还有很 多人将三亚与迪拜作比较，其实这是不客观的。迪拜之所以 发生危机，在于其发展过度依赖外来金融资本，并对金融风 险缺乏有效的防护，房地产的繁荣是以巨额的负债为背景， 同样，迪拜本身没有实体经济的支撑， 其经济结构甚为单一， 并且阿联酋其他组织成员给予其支持有限。相反，三亚作为 旅游城市，其本身在改革开放中获得了一定的发展，具备一 定的循环发展基础，国际旅游岛的概念，只会使海南如虎添 翼，发展步伐加快。同样，在中国巨大的经济实力支撑下， 三亚不再是一个孤立的个体，

17、它获得的资金、政策等优势结 合自身的独特资源优势也会让它脱颖而出。 （五）房产上 涨推助器 海南掀起购房热，房价也一天一涨，对此，到底 谁是海南购房热和房价上涨的助推器？难道真是受海南国 际旅游岛建设上升为国家战略的“利好消息”刺激？还是海 南房地产市场快速升温的标志？依笔者浅见，其实不然，房 地产商是海南购房热及其房价疯涨的推手， 也是助推器。 其 一，购房热信息由房地产商对外发布。尽管海南出现了争抢 购房现象，楼盘销售人员提供的购房表显示一位外地老板一 次性买下 60 套房子， 并将房款一次性付清。 这其实是虚火， 并没有多少房子是这样买的，即便是到菜市场上买白菜还要 挑选一下，怎么买房连

18、选都不选，一买就是几套。正如有人 说，“这实在太夸张了”。而从房管部门的统计来看，房源 并不紧张，诸如表现出的房市“火爆”，开始收取高额“定 金”、“诚意金”，还有“准楼盘”、“排号”、“房源已 经所剩无几”等等是由房产商发布出来的，而并非是官方数 字，可见这是由房地产商向外界发而的虚假信息。 其二， 一些开发商存在捂盘惜售现象。购房者有购房需求，一时没 有购买到房子，其实是一些房地产捂盘惜售。或许目前房价 并不低，在房地产商心中也并不高。但偏偏此时国家支持海 南建设国际旅游岛的 “利好消息” 出台， 对房地产也是利好， 于是其借机囤积房子，等待时机成熟房价上涨时销售，从而 让房子看上去很紧张

19、，结果误导了市场，也给市场传递出了 虚假信息。这其实主要是开发商借机捂盘惜售，过度哄抬房 价。 其三，借国际旅游节进行炒作。房地产商希望房价涨，房子销售快，似乎房子还在娘胎里就要出嫁的样子，让其赚 钱赢利，其通过一定的方式和方法进行炒作或者营销的方式 去掀起购房的热潮。其借海南岛即将成为国际旅游岛的信 息，大肆渲染，制造新闻，进行炒作，从而让市场上呈现房 源很紧张的现象，出现海南商品房销售很“火”的局面，禾I 用炒作的手段，达到房产商营销目的。从中看出，房地产商就是海南房价上涨和购房热的背后推手，因此出现海南岛 房价的“异动”，因而也引起海南省领导和相关部门的重视， 将从加快保障性住房建设与加强房地产市场规划、土地供 应、政府调控等方面，着力促进海南房地产市场稳定健康发 展，让房地产商不能成为海南房价上涨的助推器，而应是刹 车器，让海南房价回归理性，购房不是热而是稳。（六）发展趋势 （六）发展趋势 尽管现在海南房价已经上涨到一 个新的平台，正如海口市住房和城乡建设局调研员所言，但 是不断稳步攀升还是现在的一个主流。无论是外省资金的涌 入，还是海南自身地位的不断提高， 无论是优秀的自然气候， 还是日渐稀少的土地供给，都给海南房价以一个更高的发展 空间。 但是较之原本那种近乎直线的趋势，势必