关于抵押价值类型选择研究

1、抵押价值类型挑选争论刘倩张文锋抵押品是商业银行一种重要的信用风险缓释（credit risk mitgation ）工具，在商业银行信贷决策和风险治理中具有基础性的作用；加强抵押品的价值认定治理对商业银行风险掌握具有重要作用，而抵押价值类型的挑选是价值评估的基础；目前，对抵押价值类型的界定主要有三种观点：市场价值类型、抵押贷款价值类型和清算价值类型；本文重点对此进行辨析，进而从商业银行的角度提出相关风险掌握建议；一、抵押资产价值属性分析第一需要明确的是，本文主要探讨信贷决策时作为抵押对象的资产价值类型，而非抵押物所供应的担保才能，也不是抵贷资产处置阶段的抵押品价值类型，这是我们分析的动身点和基

2、点；对市场价值类型，业界已有较为统一的熟识， 下面重点对引起模糊熟识的抵押贷款价值和清算价值概念进行剖析，以从本质上懂得其内在含义；1、抵押贷款价值分析；抵押贷款价值指评估人员在评估时点，在综合考虑资产的内在连续进展因素、正常的和本区域的市场状况、 当前用途和可挑选的其他相宜用途基础上，对抵押资产的将来出售情形进行谨慎评估得出的资产价值； 该价值衡量抵押资产在将来整个贷款期间预期出售时可实现的价值，其相对较为恒定， 不受一些临时性因素， 如短期经济或市场波动和投机性因素的影响；抵押贷款价值主要应用在商业银行内部信贷决策或风险治理上，供应一长期的可连续的资产价值上限；而目前资产评估是在一系列假设

3、前提条件下，对评估时点的市场条件和资产状况下的价值的认定；从这个意义上讲，抵押贷款价值评估与当前使用的评估方法存有不同；与市场价值评估相比较， 抵押贷款价值评估在评估对象、 适用范畴、评估过程、评估方法种类、对评估师要求等方面要求基本一样，但在详细评估方法挑选、 参数选取和评估结果处理方面存有不 同，更多地表达了谨慎性和安全性的原就；主要表现在以下几方面：1评估方法挑选；抵押贷款价值重点考虑资产本身长期不变且可连续进展的特点和因素，剔除或排除短期市场波动对价格的影响，更重视自身将来收益特性；因此，其方法首选收益法， 侧重通过对抵押资产将来收益现金流的运算得出其对银行债权的保证程度；当由于数据猎

4、取等缘由无法接受收益法时，秉持谨慎性原就，可接受成本法评估；最终可挑选市场法，但由于可比案例较少，往往很少接受该方法； 当前对抵押资产价值评估接受市场价值类型，无论接受收益法、 成本法仍是市场法，其本质上都是要确定估价对象的公开市场价值；2评估参数选取；即使方法挑选相同，但详细参数的选取也存有很大不同；方法乃至参数的选取服务于评估目的， 听从于价值类型的挑选； 如对收益法，抵押价值评估重点考虑自身收益特性， 受市场或同类型物业影响相对较小，其衡量不动产相对稳固收益时，主要考虑当前承租人的专业水平和体会、 资产物理特性、 目前用途和当前市场价格水公平；市场价值评估就侧重于考虑市场上同 类型物业或

5、不动产的行业收益特点；即抵押贷款价值评估参数选取以稳固性和可连续性为原就，以自身价值变化规律为主要依据，参考市场数据， 剔除市场波动因素和资产本身临时性因素影响；市场价值评估参数挑选就来源于市场，代表正常的市场水平；抵押贷款价值评估中，影响资产本身价值的长期连续性因素，如不动产的区位、 结构、建筑质量等须重点考虑， 对将来收益的运算须建立在对过去或目前长期市场变化趋势分析的基础上， 任何可能增加将来收益的不确定因素都不应考虑； 对抵押资产将来市场的可出售性应重点分析， 而且只有在有充分或明显证据说明资产当前用途可转变时， 方可在用途转变后的前提下进行价值评估， 而非如当前市场价值评估遵守最高正

6、确使用原就；3 评估结果处理；抵押贷款价值评估对评估结果的处理更表达出保守或谨慎性原就；对接受市场法或成本法评估出的价值，在必要的时候须接受合适的折扣率进行调整；比如德国通过立法规定，对接受市场法评估出的原始抵押评估价值或接受成本法评估出的原始建筑物价值，都应接受至少10的安全比例（safety margin）进行折减；而且在成本法中全部的评估结果都要显示出原始单位造价、折减的安全比例和由于使用年限进行的价值调整等信息；2、清算价值分析；清算价值，指“资产处于清算、迫售或快速变现等非正常市场条件下所具有的价值”，主要包括强制清算价格和有序清算价格，直接衡量了抵押资产的担保才能；物权法第一百七十

7、条规定 “担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人商定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权益，但法律另有规定的除外”；商业银行设定抵押权的一个主要目的就是在借 款人发生违约时通过实现的资产清算价值保证自身债权缺失的程度，从这个意义上讲， 抵押价值应为清算价值；而清算价值评估方法也是金融资产治理公司或商业银行处置不良资产时用到的主要评估方法；但清算价值概念的提出在分析的着入点和评估方法等方面存在肯定的问题；第一，清算价值衡量的是抵押资产的最终担保才能，而非资产可实现的价格； 这表达了传统意义上设定抵押的目的， 即此时价值类型较好地表达了抵押的目的性；但对贷前的信贷决策和贷中

8、的风险监测而言， 抵押资产也在肯定程度上起着信用增强的作用，而这是建立在借款人抵押资产正常可连续使用基础之上； 此时，结合肯定风险因素综合考虑抵押资产的市场价值对商业银行更具有实际的作用； 单纯的风险掌握不是商业银行目的，如何削减风险资本占用， 提高银行收益率是其追求目标，即现代商业银行应基于raroc（risk adjusted return on capital ，即风险调整后的收益）进行信贷决策， 其应在风险治理和市场拓展之间查找一平稳点；这种背景下， 商业银行单纯实行清算价值类型就必将制约其资本利用的最大化；其次，清算价值评估方法尚不完善；由于抵押价值评估时点与抵押贷款期限的不匹配（m

9、ismatch），特别对项目贷款， 二者之间距离五年甚至更长，而且清算价值评估只是在清算的假设前提下，对资产将来价格的一种猜测；由于资产物理状况、市场条件、处置时间、处置方式、处置费用、优先受偿债权、职工安置费和或有负债等因素的不确定性，直接评估清算价值较为困难；目前， 清算价值评估常用的方法是对评估资产的价值乘以一折扣系数； 刘桂良招平提出了即期价值修正法和到期价值估算法，但对第一种方法中的清算损耗率、清算可能性及三种损耗的确定和其次种方法中的“以强制变现为目的的变卖条件和权益状况进行分析，找出与公正市场交易条件的差异，并进行量化”等，在实践中精确测定具有相当难度，其核心思路仍是第一确定一较

10、为公认的价值，在此基础上进行适当的调整，这与当前商业银行的实际做法在方法论上是一样的；因此， 清算价值本质上表达的仍应是市场价值属性或经调整后的市场价值属性；二、商业银行抵押资产价值类型挑选价值类型的挑选应服务于评估目的，表达资产本身的使用属性； 价值类型确定后， 就打算着评估方法的选取、 评估参数的确定和评估过程；商业银行内部抵押资产价值评估，主要是尽可能精确表达抵押资产的风险缓释作用，以最大化利用自有资本，保证自身债权的安全，如图示；商业银行应以保守和谨慎性的原就， 确定抵押资产的担保才能， 并对整个贷款阶段的抵押资产价值进行实时监控；抵押价值类型的挑选应留意与评估目的的适应性、与评估理论

11、的对应性及评估人员和评估数据的支撑性；图 1： 抵押价值评估目的示意图确保银行债权安全削减市场风险节约资本占用（包括 el&ul抵押贷款风险降低押品风险缓释作用表达押品担保才能得到保证评估价值公允合理折扣率挑选合理削减信用风险1、三种价值类型的比较；前文对抵押价值评估的清算价值、抵押贷款价值和市场价值类型进行了阐述，如表示；表 1：抵押资产价值类型评估比较项目市场价值评估抵押贷款价值评估清算价值评估评估时点贷款发放前贷款发放前贷款发放前 评估频率周期评估或盯市特别事项下重评特别事项下重评评估主体评估机构或商业银行商业银行评估机构或商业银行评估资产状况评估时点资产状况评估时点至贷款终止期

12、间资产状况清算时点资产状况评估方法以市场法作为基础，收益法、成本法等以收益法作为主要方法，成本法次之、市场法最终；清算方法参数选取以市场数据为基础以资产自身价值影响因素为基础以市场数据和抵贷资产处置数据为基础评估结果抵押资产市场价值抵押资产内在价值抵押资产担保才能属性一种资产评估价值类型一种风险治理工具一种资产评估价值类型担保才能市场价值乘以 （ 1- 折扣率）抵押贷款价值乘以（1- 折扣率）清算价值对估价人员要求较高高较高目前使用程度较普遍部分地区（欧洲）较少从上表可看出， 从抵押的目的考虑， 清算价值是最为直接、 最为保守也最符合要求的一种价值类型， 其直接衡量抵押资产的担保才能；但该方法

13、最大的问题是可操作性较差，特别对期限较长的贷款而言；由于清算价值应评定借款人违约状况下处置资产可实现的变现价值，但鉴于将来不确定性因素太多， 直接评定较为困难， 应通过求取清算时点的抵押资产市场价值，再结合同类型贷款的历史违约数据进行折扣求取； 此处折扣率应为详细同类型债项所可能的最大缺失程度；如商业银行接受此价值类型， 就内在包蕴了一假设前提， 即全部的贷款都将违约， 那么银行必将提取更多的风险拨备， 相应债项也将占用更多的经济资本，从而商业银行无法实现有限资本的充分利用；而这明显不符合现实，任一借款人违约的可能性都是介于0100%之间的；在当前商业银行竞争日益猛烈 的环境下，清算价值类型的

14、挑选明显不适合商业银行在风险掌握和业务拓展之间查找一有效的平衡；从对抵押资产的贷后治理的角度看，抵押贷款价值类型最为合适， 其衡量资产一段时间内长期稳固的价值； 这种价值类型剔除了市场因素和短期因素的影响，表达自身内在价值， 从根本上打算着对商业银行债权的保证力度； 但抵押贷款价值类型主要是在欧洲范畴内被商业银行作为一种风险掌握工具接受， 其重点关注抵押资产本身价值影响因素，主要通过对资产将来的收益现金流运算得到，而非作为一种资产评估价值类型；而且这种方法在国内实施最大的困难是缺乏相关市场数据和 风险数据的积存；市场价值是目前国际上和我国主要接受的抵押价值类型；其对担保才能的确定，同抵押贷款价

15、值类型一样，需要综合相应折扣率确定；如新巴塞尔资本协议中规定对商业房地产原就上只适合赐予100的风险权重，但对不超过抵押房产市场价值的50或不超过抵押贷款价值60的部分，有可能获得50的优惠风险权重；从今规 定中看出， 无论是市场价值仍是抵押贷款价值，它们仅仅是确定担保才能或运算经济资本的一个基础或依据而已；2、抵押价值类型挑选；综上所述， 个人认为商业银行抵押价值应挑选市场价值类型；从服务评估目的角度考虑， 通过评估时点市场价值与折扣率的综合考虑，可得出抵押资产在贷款期间的平均缺失程度，从而可以进行科学合理的贷款定价和风险治理；从方法论的角度看， 抵押贷款价值、 清算价值的确定与此基本一样；

16、市场价值评估是当前最为成熟、方法体系完善、技术操作规范最为完整，也为广大评估人员所最熟识的一种理论； 而且接受该方法， 有较为充分的市场数据来源，也便于商业银行进行实时价值监控，建立抵押资产的盯市价值调整模型，有利于准时进行风险治理措施的调整；最为重要的是，抵押资产的市场价值类型确定，为评估人员供应了一种公认的运算基准，为商业银行供应了一种积存、搜集和整理抵押资产处置或回收数据的依据；当前商业银行确定抵押资产担保才能时，其对抵押折扣率的确定是建立在抵押资产的市场价值基础之上，而且其内部评级体系的建设也是以资产的市场价值为支撑；但需要指出， 目前商业银行往往依据该行某一大类资 产类型，如房地产或

17、建设用地使用权的历史违约回收率、借款人违约概率（pd ）和风险暴露（ead ）等综合考虑得出平均缺失情形，从而设定一最高折扣率，以保证将来债权的安全；国内大的商业银行已启动内部评级法体 系建设， 其中债项评级体系的构建，将能满意详细某一笔债项中的抵押资产的担保才能的确定；商业银行全面风险体系构建完毕后，业界如再拘泥于抵押价值类型的争论，于商业银行而言就不存在太大的实际意义了；三、抵押风险治理工作建议抵押资产的市场价值属性确定后，商业银行内部价值评估人员应搁置争辩，就建立在市场价值属性基础上的抵押价值评估和抵押担保才能确定开展相关争论；1、确定细化抵押折扣率；由于商业银行债项评级体系须至少积存

18、7 年，即一个经济周期左右的数据方能应用， 所以商业银行当前担保才能的确定原就需连续接受； 不过商业银行最高折扣率的确定基本局限于大类， 如房地产、机器设备、 收费权等，而且设定的比例往往没有依据经济或市场情形进行准时调整， 折扣率确定的科学性、合理性及抵押风险实际掌握水平都有待提高；商业银行应细化抵押资产治理，依据详细债项的特点，如借款人信用等级、贷款种类、期限、贷款条件和经济周期阶段、 行业生命周期阶段以及抵押资产市场价格变动规律等，从小类抵押资产的角度确定细化的抵押折扣率；比如，当前房地产折扣率最高一般为30%，可进一步细分到居住类房地产、商业用房、工业用房等，并应定期调整，至少每两年调

19、整一次；2、制定商业银行内部抵押资产价值评估技术操作规范；在商业银行折扣率确定原就较为粗略的现状下，商业银行接受了抵押资产的市场价值属性，但不能完全照搬照抄行业技术评估操作规范，究竟评估的动身点及目的性存有很大的不同；商业银行价值评估需遵循谨慎和保守的原就，在市场价值属性前提下，当行业健康进展，市场数据能表达资产价值特性时，商业银行可大部分接受外部中介评估的结果，但对价值评估过程中详细参数的选取，如机器设备价值评估中安装费用的运算等，就应持谨慎原就，不予考虑或折价考虑；当市场显现通货膨胀因素，或抵押资产市场价格严峻偏离其价值时，如当前房地产市场进展过热的情形下，对接受市场法评估出来的价值，商业

20、银行内部应严禁使用或谨慎接受，外部中介出具的市场法评估报告；商业银行应在市场价值属性的原就下，制定自己内部的抵押资产价值评估技术操作规范，如对房地产类，应勉励接受成本法进行价值评估，辅之以收益法进行调整，同时应对详细评估技术操作细节作进一步规定；3、尽快开展抵押贷款价值的系统争论；抵押贷款价值虽然不是一种较为认可的价值类型，但是一种科学的风险治理工具，其评估理念较为保守，更侧重于资产自身连续稳固的价值，与抵押贷款的贷后风险治理要求更为接近，也是被欧洲、 特别德国银行界所推崇使用的一种方法；国内商业银行应立刻开展系统争论，就抵押贷款价值评估的内涵、技术操作规范、内部操作规程、内部掌握体系、压力检

21、验、人员培训、评估监测等各方面进行充分全面争论，依据我国商业银行内部治理实践和评估行业相关要求，尽早推出评估细就，在商业银行内部与现行评估方法并轨实施，进行风险监控，并以此为基础，开头积存相关风险数据；4、建设抵押风险数据系统；众多先进模型或方法的使用， 离不开相关风险数据的积存， 而这是我国商业银行在实施全面风险治理中遇到的最大困难； 无论接受市场价值类型仍是开展抵押贷款价值评估，都需要占有抵押资产价格、收益、成本等信息以及抵押贷款违约处置或回收数据；商业银行应建立自己的抵押风险数据库，内部至少应包括评估数据库和回收数据库；评估数据库应依据不同区域、行业、资产类型、经济阶段等制订统一的资产信息卡和市场信息卡， 将评估所需资料进行搜集、 汇总和整理； 回收数据库应详细到小类，应将资产处置前价值、 变现价值、处置税费及其他未知因素等列示清晰， 并定期汇总分析，以调整商业银行内部抵押折扣率；（限于篇幅，参考文献略）作者单位：中国工商银行湖北分行中国工商银行总行责任编辑：何顺强出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今日下三分，益州疲弊，此诚危险存亡之秋也；