【精品】项目品质管理管控要点

1、项目品质管理管控要点一、 概念设计1、设计管理（1）基础资料准备在项目定位及产品策划阶段，设计管理部即可开始主导概念设计的相关准备 t：作，负责收集相关资料，此过程中齐部门需配合提供的材料包括但不限于：a）设计管理部：自行准备项目概念规划设计草案、竞争楼盘设计信息 表以及当地规划管理技术规定、面积计算管理规定等相关文件；已完 成同类型项口的经验总结和完善后的设计图纸；总部相关屮心可以提供 的或者自行完成的标准化产品资料。b）经营开发部：项目可研报告主要结论、项目投资指导书、土地规划设 计条件（土地证、用地规证、规划设计耍点）、宗地自然条件表、宗 地社会条件表等c）营俏策划部：项目定位及产品策划

2、报告；d）其他资料（2）设计任务书概念设计任务书会签或评审时，参与的各部门须从各自的专业角度对设计任 务书进行把关，各部门各专业评审会签要点包括但不限于：a）设计管理部：基本设计资料正确性，规划设计原则，项h经济技术 指标要求，设计成杲内容及深度要求，齐阶段设计完成时间；b）成本管理部：根据项口的地理位置、自然景观、配套情况等自身特 点，以及项目定位时确定的拟建产品类型及风格，结合预期售价， 给出成本区间范围；c）营销策划部：提供项目产品定位要求和项目分期建议、产品类型及 面积、比例建议；提供项日商业定位及商业设计相关要求。（3）设计过程管理设计管理部作为概念设计成果控制的主责部门，负责组织与

3、设计单位的中 期交流，及时解决设计过程的问题，并视项1=1开发需要邀请各业务部门参加。2、设计评审各部门审核要点如2a）设计管理部：在概念设计过程中更注意检查设计成果的完整性，设计成 杲内容及深度是否满足公司要求，是否满足技术经济指标要求，是否满 足国家规范，重点审查概念方案的规划布局与交通流线、景观组织是否 满足任务书要求，评价概念的可发展性。b）成木管理部：负责审查概念方案是否突破项h成木耍求，c）营销策划部：审查方案是否满足项目产品定位要求、产品类型及配比建 议、总平图是否满足项日分期建议d）经营开发部：应关注方案是否满足项h投资指导书小确定的项h战 略性控制指标和项目经营策略，3、成果

4、文件概念设计评审需根据规划设计条件通知书留存评审表并经齐评审人签字认可:概念阶段设计评审表项目名称图纸名称参评审人员设计单位评审时间部门评审要点评审依据评审内容出现 问题 图纸 编号问题描述问题解决时间问题解决方式责任人设计管理部设计成果完整性实际成杲及内容是否满足公司要求是否满足技术经济指标要求是否满足国家规范概念方案的规 划布局与交通 流线、景观构 架是否满足任 务书要求概念的可发展性成木管理部概念方案是否 突破项h成本 要求营销策划部设计成杲是否满足项廿产品 定位要求产品类型及配比建议总平图是否满 足项1=1分期建 议二、方案设计1、设计管理1）基础资料收集a）设计管理部在概念设计阶段即

5、可着手收集方案设计阶段的设计资 料，本阶段，各部门需要输入的资料包括但不限于：设计管理部：自行准备项1=1概念规划设计草案、概念设计成果 主要结论、并准备景观资源利用和改造设想，结合当地规范提出 设计限制条件，总部相关中心可以提供的或者口行完成的标准化 产品资料。自行准备概念设计成果及规划设计主要结论、建设标准水平的确 定（建设地点、建设规模、占地面积、建筑标准、主要设备、配 套设施等）、项h内容和要求（包括规划、建筑、结构、水、电、 暖通、环保等专业的基本要求）；营销策划部：提供项日定位及产品策划报告;客户服务部在项h定位及产品策划阶段组织制订项忖物业策划方 案并逐步深化，营销策划部和设计管

6、理部参与（主要是物业管理 用房性质、面积及其所需的片区位置）；经营开发部:捉供建设用地规划许可证（复卬件），汇总规划意见 书至方案报审前的规划要点及政府部门其他意见；提供项冃投 资指导书和项h年度经营开发计划；项目部负责落实人市政条件。2）设计任务书参与的各部门须从各口的专业角度对设计任务书进行把关，各部门各专 业评审会签要点：设计管理部：设计依据资料的正确性及完整性，规划设计要求， 项目经济技术指标要求，设计成果内容及深度要求，各阶段设计 进度安排。成本管理部：设定项目分项成本要求。营销策划部：提供并审查项日产品定位要求，产品类型及面积、 比例要求。客户服务部/物业部门：设定物业管理模式，提

7、供会所及物管用房 的设计要求。经营开发部：关注是否满足政府各部门提出来的规划意见。3）设计过程交流：设计管理部作为规划设计成果控制的主责部门，在规划设计过程 屮，设计管理部负责组织与设计单位的屮期交流，及时解决设计过 程的问题，并视需要邀请各业务部门参加。在设计过程中，该部门 各专业设计人员须按国家规范对规划设计的各阶段成果（初稿，评 审版，修订版，确定版）进行检查，以是否满足技术经济指标，是 否满足国家的政策、规范、满足公司的要求为控制标准，重点审查 规划设计是否满足任务书要求。2、设计评审：设计过程完成后，设计管理部对设计单位提交的成果首先进行内部预审，内部预审通过后方可组织规划设计成果评

8、审。各部门审核要点如下： 设计管理部：负责整理评审记录发至设计单位，要求设计单位根据评审 记录进行方案修改和完善，并在过程中征求公司管理层同意后，将规划 方案设计成果报总部相关中心组织审批。 成本管理部：主要负责审查规划设计方案各分项是否突破项冃成本要求营销策划部：主要审查规划设计是否满足项h产品定位要求、产品类型 及面积、比例要求、设计风格建议客户服务部：主要审查规划设计中是否存在客户投诉的隐患；审查规划 设计是否满足物业管理模式要求，会所及物管用房的设计要求等。 经营开发部：将通过设计管理部预审通过的规划方案的设计草案向政府 相关部门进行咨询，以获得报批专业意见，主要审查规划设计成果是否

9、满足政府相关部门要求并达到报批深度。方案在公司内部通过后，由设计管理部负责提供规划报审图册，经 营开发部按计划时间进行方案报批，并按时向设计管理部通知报规划方 案设计报批进展情况。设计管理部根据反馈意见完善直至确定（重要的 设计调整，如涉及到项冃投资收益、经营策略及产品理念/效杲/重要设 施功能，设计管理部应及时向公司管理层汇报。3、成果文件经济技术指标指标名称规划设计条件耍求报建总图指标评审意见规划建设总川地（ha）规划建设净川地（ha）规划总建筑面积（力-n?）地上总建筑ifii积（万n?）其a住宅总建筑而积（力n?）b公寓总建筑而积（万n?）c商业建筑面积（m?）d配套建筑面积屮其中幼儿

10、园（m2）小学（m2）配套商业（m2）e办公建筑面积（m?）f其他(m2)住宅不计入容积率建筑而积占住宅地上建筑而积的比例（）地卜总建筑而积（万m?）地下建筑层数绿地率（）建筑密度（建筑覆語率）（）容积率地上停车位其中机械车位地下停车位其中机械车位地上地下停车比车位/户数（1： _）是否满足当地日照要求%1. 施工图设计k设计前准备a）设计管理部：组织设计院相关人员介绍工程设计要点及我司要求， 重点介绍首创成都公司产品优良库，首创成都公司标准t程做法，首 创成都公司产品缺陷库，含钢量指标控制承诺设计变更控制承诺。b）成本管理部：给出经公司管理层确认的施工图设计阶段限额设计 及成木控制建议；c）

11、经营开发部：提交规划部门、消防部门、环保部门、人防部门、交 通管理等部门在内的关于方案或初步设计的审批意见书。2. 设计任务书设计任务书由设计部编制完成，必须将最近的产品缺陷库的内容落实进去。3. 设计评审a）设计管理部：各专业工程师应着重关注住宅的功能性要求，从使用 者的舒适性、便利性、合理性为基木出发点，对施工图进行全面审 查；b）项目部：应着重施工图对施工组织的彩响进行审查，包括建筑材料 的市场供应情况、安全施工、文明施工等内容，对图纸与现场的情 况复核，保证放线、桩点、基坑、退线等现场情况准确无误；c）工程管理部：应着重施工图对施工的技术影响进行审查，包扌&各分 部分项的施工技

12、术方案、二次设计的材料样板确认、单项工程的技 术要求、各专业图纸的协调关系、错漏碰缺、工种间的界血划分等 内容；d）成本管理部：应着重施工图对施工的限额设计、成本控制、设备、 材料招标进行审查，对因市场变化而导致不能执行的标准、限额、 成本，应提岀权威性的建议；e）营销策划部、客户服务部：从产品使用功能的角度进行一次性全面 审核；f）监理单位：对施工图设计涉及的技术成熟度、成本状况进行有效控 制；对采用的材料、设备等把好质量关，尤其不能采用国家或地方“限制或禁止”采用的建材、设备。4、成果文件项目名称图纸名称设计单位图纸完成时间一线公司审核意见建筑结构设备电气部门经理：主管副总经理：总经理：四

13、、材料部品提样及确认1）设计管理部根据公司通用产品标准，结合项目定位及概念设计成果，拟 订产品初步标准，组织相关部门讨论，产品标准的制定及讨论过程中， 项目部、成本管理部、营销策划部、工程管理部等应当积极参与，从本 专业角度对产品标准提岀意见或建议；2）项忖产品标准的调整更新a）在项目实施过程屮，各部门及各相关领导均可以针对产品标准提出调整建议。b）设计管理部负责统一接收调整建议并参照设计变更管理流程的规定办理产品标准变更。3）设计管理部依据项目产品配置控制表及其深化完善信息完成相应的 材料设备选型定板的确认t作；材料类部品肚板可由设计管理部自行组 织样品收集及确定；也可在招标实施阶段确定技术

14、标准前提下、曲成本 管理部组织相关单位提供样品并定样；乙供类材料也可在材料进场前， 由项h部组织施工单位提供样品，设计管理部和成本管理部共同确认。五、销售资料提供1、合同附图绘制及审核1）施工图审核完成后，设计管理部及时组织设计单位绘制各户型的合同附 图初稿。2）绘制完成后，设计管理部组织营销策划部、客户服务部、项目部、成本 管理部与合同附图绘制单位召开专题会议讨论合同附图初稿，根据会议 意见及时组织落实修改。3）所有合同附图修改完成后，设计管理部应及时核对检查，签署意见后转 营销策划部进行再次核对检查。4）营销策划部应对设计管理部再次提交的合同附图进行细致核对，未达到 要求的合同附图应返回设

15、计管理部重新落实修改。5）经设计管理部经理签字后，设计管理部组织营销策划部、客户服务部、 项目部、成本管理部及相关领导会签，总经理签字确认的成果作为最终 商品房买卖合同附图使用，合同附图必须在销售前完成会签。2. 合同附图现场核对1）在内部预验房前，营销策划部必须及时组织客户服务部、项目部、设计 管理部、成木管理部根据合同附图逐一现场核对检查实体，实体核对工 作成果应由参加部门会签，对存在的问题由项目部及时组织整改。2）整改后由营销策划部组织客户服务部、项冃部、设计管理部、成本管理 部再次对整改情况进行核杳，确保与合同附图无谋。3）确实无法整改到位的，由营销策划部根据商品房买卖合同屮设计变更条

16、 款的约定，与客户协商处理，并将协商结果通报客户服务部。3、成果文件合同附图内部会签单六、项目实施阶段1、测量放线阶段，核实图纸，重点关注按照规划审批图纸所确定楼座角点坐标及位置的准确定位。关注即将施丁的护坡桩、基坑边坡的位置 与地下结构的位置关系，肥槽的宽度，首层结构有无会影响回填土施 工的悬挑结构。主责人：现场土建工程师。2、土方开挖及边坡施工阶段，重点关注边坡的安全，土方标高控制。考虑到成都地区土质情况，深基坑护坡工程属于难度较大施工内容，边 坡施t过程中，注意护坡桩的成型质量，冠梁混凝土的施丁，桩间土 护壁的喷锚质量，是否有渗水的现象出现，土钉墙施工面的锚杆深度,注浆强度，喷锚面的厚度

17、等方面因素。土方施工需关注标高，保证桩 基施工的标高准确，明确区分机械挖土与人工挖土界面区分，并由预控。主责人：现场上建工程师。3、地下结构施工阶段，重点关注基础底板以及地下室外墙防水质量以及结构施工质量。包括基础桩桩头防水节点的处理，电梯基坑等阴阳角 位置防水附加层的施工，底板防水与地下室外墙防水交接处的质量, 地下索外墙防水与车库顶板防水的连接节点，施工缝（后浇带）处止 水钢板的固定留置、焊接质量，防水保护层的粘贴质量（或保护砖的 砌筑质量）。车丿车顶板防水保护层必须施工到位，防水层防植物根系穿刺的保护措施必须完善，保证防水层的可靠度。地下结构抗渗混凝 土的振捣必须保证密实，增加防水的可靠

18、度。主责人：现场土建工程 师，设计部专业t程师。同时，该阶段还应重点关注防雷接地工程的施工质量，包括接地 网扁钢材料是否符合设计耍求，焊接丁艺是否严格按要求完成并做好 防腐防锈工作，所有引下线是否与接地网可靠连接等。主责人：现场屯气工程师。4、地下结构肥槽回填土阶段，重点关注土源质量，回填土分层夯实的质量控制。主责人：现场土建工程师。5、6、地上结构施工阶段，现场土建工程师必须严格按照图纸.规范进行施工质量控制。地上结构施工阶段项目各部门需按照三个阶段对项目进行检查。1) 阶段一，首层至三层结构施工完毕并完成拆模后，工程管理部组 织设计部、营销部、客服部、成本部负责人员到现场进行结构实 体与施

19、工图纸核对，与合同附图进行核对，并与建筑图进行对比。 此过程屮可发现结构梁墙等构件与建筑图对应位置关系是否正 确，预留孔洞位置与设备、建筑图的关系是否准确。检查完成后 形成记录，有问题及时整改。2) 阶段二，十五层以下结构施工完成并完成模板拆除，重复阶段一 的检查。3) 阶段三，全部结构封顶后，且模板拆除完成，重复各部门的检查 步骤。4) 整个结构施工过程中，机电工程须根据施工图纸，完成构件预埋 和孔洞预留工作。同时暗配管敷设要沿最近线路敷设，尽量减少 弯曲；配管屮要严格控制配管弯曲半径，重点控制踢脚与地面接 合处；配管必须经隐检完成后，才可进行妊浇倒。实体样板层的施工阶段(清水交房标准)。二

20、次结构及装修施t阶段前必须预先进行样板层施工，并在样板层施工过程中分儿个阶段进行 检查。1) 样板层二次结构放线完毕后，请各部门到现场进行核对，因此时 已可看岀房间轮廓，门窗位置，如营销部、客服部发现问题及时 提出，此时可提出有利于业主使用功能、收房等方面的变更。2) 样板层二次结构砌筑完成后(包括预留预埋施工完毕后)请各部 门到场进行复验，主要根据施工图及合同附图进行检查，核对各 房间的尺寸，门窗口位置尺寸。3) 现场设置样品陈列室，将所有准备用于工程屮的材料小样陈列封 样，公司各部门，设计、营销、客服、成本、工程共同签字，并 加盖公章，在后续施工屮材料进场时由现场专业工程师负责进行 检验比

21、对以保证质量及观感。4) 样板层全部施工完毕后，请各部门到场，主要根据施丄图及合同 附图进行检查，重点在房间净空尺寸，门窗的位置，所有开关插 座的位置及使用功能，卫生间防水的位置及高度是否满足使用要 求，厨卫烟道的尺寸功能，给水管位置、雨污水管道位置是否影 响门窗位置，是否影响小业主装修，空调洞是否按照要求留置， 可否满足客户需要，是否有使用功能方面的问题存在。各部门共 同确认样板后，方可允许人面积进行二次结构及装修施工。7、二次结构及初装修阶段，现场工程师需注意二次结构的施工质量，每一层施工过程中，按照已确定的样板层的施工顺序、施工质量要求进行检査。1) 二次机构施工注意构造柱钢筋的预埋预留

22、，构造柱的设置位置， 与过梁钢筋的可靠连接，与墙体拉结筋的有效连接，构造柱及过 梁混凝土的振捣密实，避免质量通病的出现。2) 抹灰施工屮注意不同材质界面交接时抗裂措施的施工，抹灰基底 清理、甩毛，分层抹灰的厚度和必要施工间歇，特别注意检查砂 浆的配合比是否满足设计要求，避免抹灰强度低及空鼓等质量问 题。阴阳角必须顺直，门窗洞口垂直平整，墙面平整度必须满足 规范要求，需要求监理全数检查，避免为下道工序留下隐患、增 加难度。3) 地面垫层施工在保证层高的前提下，控制平整度，抹压密实，不 能岀现空鼓。4) 墙顶面腻子施t前顶棚阴阳角弹线控制标高及平整，控制阴阳角 垂直度，表面平整度，需做到颜色均匀。

23、8、户内施t防水过程中需现场土建t：程师重点监控，包括防水的基层清 理找平层施工，阴阳角防水附加层的处理，管根的处理(排水管及排 烟道吊洞混凝土必须保证密实)，检查防水层的厚度，检查墙面防水 高度是否满足设计要求，做好第一次闭水后检查防水保护层的施工， 并适时进行第二次闭水试验。防水质量是室内验收的极为重要的一个 环节。9、给排水及电气工程实施前，应认真细致的对设计图纸进行自审、会审, 并重点审核各专业可能存在交叉冲突的部位，比如地下车库风管安装 位置可能对顶板的消防火灾探测器存在重叠遮盖等情况的审核，力争 把影响使用功能的问题消灭在施工之前。10、户内给排水及电气施工阶段，给排水管应敷设在磴

24、保护层内，安装试 压合格后立即用豆石联封闭，为防止开裂，与地坪交接处订钢丝网， 并注意位置坡度，避免对门窗位置有影响，明确空调及室外阳台排水 走向，所有开关面板上口水平，并保证高度统一，避免功能缺失。强 弱电配电箱必须保持水平。11、地下室线槽或桥架敷设阶段，须确保线槽敷设与顶板或设备管道间 距，便于开盖维护，支架间距符合耍求；穿越防火分区的，防止防火 封堵有遗漏或封堵不严密；避免接地连接不牢或接地有遗漏。12、地下车库及地上公共区域通风及消防设备安装，需注意地下车库内通 风管道的高度及走向，与消防管道的关系，保证地下净空高度，避免 对车位及通道造成影响。13、外檐施工觅点监控外墙涂料的均匀平

25、整，保证整体效果。外墙施工前, 在首层施工样板，确认保温的做法，面层的做法，外墙涂料的所有颜 色的样板，均应有小样，确认后方可大面积施工。14、红线内市政施工，注重检查雨污水管线的综合布置，管线的标高，坡 度，由项h专业工程师及设计部专业工程师共同确认后方可进行下道 工序。所有管井口位置需充分考虑与园林景观的配合，如隐形井盖的 井口坡度，做法，尽量做到对园林景观的效果影响到最小。主责，项 目专业工程师，设计部专业工程师。15、园林景观施t：阶段，项冃专业工程师控制好园林与总包及其他单位的 协调和工作面交接，做到互相影响最小，保证施工的顺畅。硬质铺装 需施工样板，并确认后方可大面积施工，整体駛质

26、铺装完成后，公司 各部门进行检查验收。所有树木的品种、胸径、冠型等必须经过设计 部园林工程师到苗圃或者采购地点进行确认标记后方可进行运输，灌 木、草坪等位置需严格按图施工，如有变化须经过园林工程师的确认。 保证整体园林的效果。七、竣工交验及维保阶段1、竣工交验准备阶段，项目部专业工程师以及工程部工程师分组对各楼 户内及公共部分进行循环往复的检查，依据合同附图及施工图，重点 检查内容在房间的使用功能，墙而、顶棚、地而、门窗等观感的检查, 按照门牌号建立检查档案，消项验收，短时间内达到竣工交验条件。 营销部、客服部均应丁此阶段介入户内的检查，对各部门需关注的内 容重点检杳，及时提出整改。2、设计部及经营开发部重点检查已完工程屮，是否存在与规划图不符， 彩响而积测量，影响消防验收