房地产估价理论与方法_模拟题三_2013年版

1、中大网校引领成功职业人生 1、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号）下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（）。A:估价委托人一定是估价对象权利人B:估价对象权利人一般都是估价利害关系人C:估价报告使用人一定是估价利害关系人D:估价委托人一定是估价报告使用人答案:B解析:可以用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处的房地产，法院就不是估价对象权利人，排除A；估价报告的使用者不见得一定是估价利害关系人，还是上面的拍卖的例子，法院就不是估价利害关系人，排除C；如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人。故排除D；估价委托人可能是

2、,也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人一般是估价利害关系人；可能是也可能不是估价委托人或估价报告使用人。2、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A:了解某宗房地产的出租人权益价值B:了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C:了解某宗房地产的应纳房产税额D:了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额答案:D解析:前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。但是如果是房产税，就需要了，因为计税依据和房地产价值有关。本题的综合性较强。 3、在贷款前期需要提供的房地产估价服务是（）A:转抵押估价B:抵押

3、房地产价值动态评估C:抵押成数测算D:处置抵押房地产估价答案:C4、某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在该区为4000元，并且一直未有变动；2007年该区同类建筑物的重置成本达到2000元，房地产市场交易价格为6000元，重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元，则最合理的拆迁补偿价格应以（）元为基础进行修正。A:2000年的城市房屋拆迁补偿指导价B:2007年该区同类建筑物的重置成本价C:2007年该区同类建筑物的市场交易价格D:2007年重新规划后该区商品房售价答案:C解析:拆迁补偿以市场价值为参考依据。 5、下列几种权利

4、的优先顺序正确的是（）A:建筑工程的承包人的优先受偿权>抵押权>其他债权B:抵押权>建筑工程的承包人的优先受偿权>其他债权C:其他债权>建筑工程的承包人的优先受偿权>抵押权D:建筑工程的承包人的优先受偿权>其他债权>抵押权答案:A解析:承包人的优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约带来的损失。 6、承包人的优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的

5、费用，不包括承包人因发包人违约带来的损失。 A:户型B:楼层C:层高D:装修答案:B解析: B属于区位因素。 7、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A:用途专业的房地产B:价值较大的房地产C:独立使用的房地产D:不可分割的房地产答案:C解析:独立使用的房地产使用不受太多限制，比起不能独立使用的房地产，变现能力要强。用于越专，转让越难。价值越大，也越难找到买家。不可分割的房地产在使用上也会受到限制，影响其交易。 8、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，则乙地块的使用权人所要的、

6、对交易双方都公平合理的正常价格应为（）。A:50万元B:55万元C:5060万元D:60万元以上答案:C9、某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/，出租的年末收益为330元。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款年利率为5%，则该房地产期房价格为（）元。A:2949.44B:3124.44C:3194.44D:3500答案:B解析:3500-330/1.08-3500×2%=3124.44 10、下列因素中，肯定会提升住宅价值的因素是（）。A:附近修建了一条新的道路B:附近修建了绿化景观带C:附近新开设了一家工厂D:.附近修建了一垃圾转运站答案

7、:B11、房地产相互影响的特性，用经济学的理论解释是（）。A:规模经济B:集约经济C:外部经济D:理性经济人答案:C12、下列选项中，可以作为判定房地产权利归属的依据是（）。A:实际占用B:政府指定C:规划管制D:产权登记答案:D13、某用地性质为工业用地，市场价值100万元，政府规划方案中，该用地性质不可变更。该用地产权权利人，准备将该地块以商业用地用途申请抵押贷款，同地段类似商业用地市场价值为300万元，抵押成数为5成。则该地块的评估价值为（）万元。A:0 B:100 C:150 D:300答案:A解析:法律法规约定不得以某种方式处分的房地产，以该种方式评估其价值时，评估价值为0。 14、

8、在评估期房价格时，（）。A:估价对象状况及房地产市场情况均为价值时点（现在）的状态B:估价对象状况为价值时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C:估价对象状况及房地产市场情况均为价值时点（未来）的状态D:估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为价值时点（现在）的状态答案:D15、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为l200 ，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（）。A:建筑面积l800 ，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区B:建筑面积ll00，近期出租，年租金150元，位于20km外C:建筑面积1000 ，近期出租，年租金

9、180万元，位于同一工业区D:建筑面积l00 ，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区答案:C解析:A两年前，时间间隔太久远；B 20KM以外，不在同一供求圈内；D面积仅100，体量差距太大。 16、某宗房地产成交价格为4000元，首付40%之后，余款采用完全等额分期还款方式偿还，平均每半年支付一次，分10年还清，利息率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为（）元/。A:3620B:3742C:3909D:4000答案:D解析:因为要偿还利息，所以名义价格和实际价格相等。不需要计算了。当余额不需要计算利息是，实际价格才会低于名义价格。 17、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况

10、调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（）。A:1.05B:0.97C:0.98D:1.03答案:D解析:1.01/0.98=1.03，比较法，可比实例比标准房地产差，估价对象比标准房地产好，所以可比实例比估价对象要差很多，在可比实例价格基础上修正时，要调增，肯定大于1，BC可以排除了，一个差2%，一个要好1%，合计也就多好3%，应该是1.03，这样不用记公式，也不用计算，对比一下就能出结果。 18、1.01/0.98=1.03，比较法，可比实例比标准房地产差，估价对象比标准房地

11、产好，所以可比实例比估价对象要差很多，在可比实例价格基础上修正时，要调增，肯定大于1，BC可以排除了，一个差2%，一个要好1%，合计也就多好3%，应该是1.03，这样不用记公式，也不用计算，对比一下就能出结果。 A:17484B:19020 C:19754D:20539答案:B解析:统一付款方式，成交日一次性付清的价格。= =105.91万美元注：如果把折现率变成3.5%，也可以是 统一币种105.91×7.7815.49万元人民币房地产建筑面积为=3000÷0.65×0.0929=428.769单价为8154900÷428.769=19019元/ 19

12、、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/平方米。A:2385B:2393 C:2955D:2964答案:A解析:分两步计算，先要计算正常成交价格，再计算买方实际支付的价格。第一步，计算正常成交价格。题干中说明了，税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，所以站在卖方视角分析。卖方得到了2659元/平方米

13、，但是他还要帮买方支付买方应负担的税费，正常成交金额要低一些。用减法，设正常成交价格为x,x=2659-x×3.9%，X=2559第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格2559小，CD排除，买方应付给卖方的价格=2559-2559×6.8%=2385。转嫁给卖方的话，站在卖方视角分析：卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格转嫁给买方的话，站在买方视角分析：买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费=正常成交价格 20、某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为

14、25年，未约定不可续期。则建筑物的每年折旧额是（）万元。A:13B:14C:19D:22.8答案:C解析:土地使用权短于建筑物剩余经济寿命，未约定不可续期，所以按照建筑物剩余经济寿命时间计算折旧年限。为30年总寿命期为10+30=40年800×（1-5%）/40=19万元 21、按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91，则其依据是（）。A:可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%B:可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%C:可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的

15、影响幅度为9.89%D:可比实例的房地产状况在某个因素方面劣予估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%答案:C解析:直接比较法，调整系数为0.91，小于1，则估价对象的房地产状况劣于可比实例，排除BD，0.91=100/X,解得X=109.89，所以对价格的影响幅度为9.89%。 22、甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元m2和2800元m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比（）。A:甲大于乙B:.甲小于乙C:甲等于乙D:无法确定答案:A解析:V30=a1×K30，V40=a2×K40K30=1/0.06×

16、1-1.06（-30）=13.7648K40=1/0.06×1-1.06（-40）=15.0463a1=2700/13.7468=196.41a2=2800/15.0463=186.09这种题目楼面地价和考虑了使用年限的差异后，结果肯定会有变化，不然出题就没有意义了。 23、某宗房地产预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A:667B:1333C:1000D:500答案:C解析:40/（6%-2%）=1000 24、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使

17、用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的价格为（）万元。A:833B:2500C:1250D:1067答案:D解析:50/（6%-2%）×1-（1.02/1.06）50=1067 25、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为l.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为（）。A:7.78%B:8.28%C:13.21%D:14.21%答案:A解析:报酬率=国债利率3.31%+投资风险补偿率2.

18、23%+管理负担补偿率l.32%+缺乏流动性补偿率1.42%-投资带来的优惠率0.5%=7.78%。 26、开发经营期的起点是（）。A:取得估价对象的日期B:开始施工建设的日期C:开始预售的日期D:开始销售的日期答案:A27、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元m2，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。A:572.21B:765.85C:791.24D:912.62答案:C解析:3850×2850×（50%/1.152+30%/

19、1.152.5+20%/1.153）=791.24 28、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。A:区域规划B:临街状况C:周围环境D:地形地势答案:B29、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）A:单独深度价格修正率B:累计深度价格修正率C:平均深度价格修正率D:加权深度价格修正率答案:B解析:A.单独深度价格修正率是递减的；B.累计深度价格修正率是递增的，他是累加；C.平均深度价格修正率也是递减的D.加权深度价格修正率，没有这个概念。 30、按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要

20、适用于（）的建筑物。A:用途相同且价格差异不大B:建筑面积相同且价格差异不大C:规模相同且价格差异不大D:各部分的房地价值有差异且差异不大答案:D31、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。标准宗地为临街宽度为20ft，临街深度为l00ft地块。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft，运用“四三二一”法则计算，地块乙的总地价为（）万元。A:65.4 B:81.8C:87.2 D:109.0答案:A32、防范估价风险的最后一道防线是（）。A:撰写估价报告B:审核估价报告C:出具估价报告D:估价资料归档答案:B33、一份合格的房地产估价

21、报告，应由负责该估价项目的至少（）名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章，以估价机构的名义出具。A:1B:2C:3D:4答案:B34、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度（），就可以计算其平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。A:较大B:较小C:不同D:大致相同答案:D35、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A:假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法B:运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C:假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D:假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余答案:C解析:C待开发

22、的土地、在建工程都可以采用假设开发法进行估价，但是不得改变现状的旧房，无法采用假设开发法。 36、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得05分）市场价值是指房地产在满足（）等条件下进行交易最可能的价格。A:卖方和买方掌握必要的市场信息B:不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价C:卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象D:卖方和买方追求各自利益的最大化E:卖方和买方急于完成交易答案:A,B,D37、下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有（）。A:土地使用权B:所有权C:地役权D

23、:典权E:租赁权答案:A,C38、对于抵押房地产变现能力比较弱的说法，错误的是（）。A:标准厂房通常比特殊厂房的变现能力弱B:熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C:小商铺通常比大商铺的变现能力弱D:厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E:郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱答案:A,B,C解析:标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因为比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因。熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；小商铺总价低，比大商铺容易变现。厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言

24、是更难变现的；郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。 39、下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A:上调贷款利率B:收紧房地产开发贷款C:开征物业税D:减免房地产持有环节的税收E:提高最低购房首付款比例答案:B,D40、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。A:与外部环境最协调B:达到规模递增C:内部构成要素的组合最适当D:外部环境与内部因素相关联E:外部环境要素为最适当的组合答案:A,C41、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）。A:相邻房地产合并交易B:交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C:交易双方存在利害关系D:交

25、易税费非正常负担E:交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情答案:A,C,D解析:交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；交易中的某一方特别了解市场行情，但是意味着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。42、下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有（）。A:对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象或估价作业期内的某个日期为价值时点B:城市房屋拆迁估价，价值时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C:分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为价值时点D:房地产估价人员可以假定价值时点E:对原估价结果有异议而

26、引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点答案:A,B43、有一出租的写字楼拟选用收益法估价，现需要搜集（）等方面的资料。A:开发完成后的市场价格B:租金水平C:竞争性项目D:出租率或空置率E:运营费用答案:B,D,E44、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有（）。A:该房地产的实际价格等于名义价格B:该房地产的名义价格为50万元C:该房地产的实际价格高于50万元D:该房地产的实际价格为50万元E:该房地产不存在名义价格答案:A,B,D45、某估价机构为一商品

27、住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为l年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。下列说法正确的是（）。A:此估价报告的有效期为20年B:此估价报告的有限期原则上不超过1年C:该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上D:如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效。需要重新评估E:如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估答案:B,C,D46、关于重新购建价格的说法，正确的有（）。A:重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B:重新购建价格相当于账面价值C:重新购建价

28、格是客观的重新购建价格D:建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E:土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格答案:A,C,D解析:应该按照价值时点的剩余年限确定价值。 47、长期趋势法主要有（）等方法。A:数学曲线拟合法B:衰减曲线法C:平均增减量法D:平均发展速度法E:指数修匀法答案:A,C,D,E48、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）A:建筑平面布置B:朝向、楼层C:环境景观D:土地开发程度E:房屋完损程度答案:A,D,E解析:建筑平面布置和房屋完损程度属于建筑物实体因素；土地开发程度属于土地实体因素。只有BC属于区位因素。49、在假设开发法

29、的传统方法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。A:应计息项目B:预售、预租和延迟销售情况C:计息周期D:计息期 E:计息方式答案:A,C,D,E50、下列（）等是影响房地产制度政策因素。A:税收政策B:人口素质C:经济发展状况D:相关特殊政策E:相关规划和计划答案:A,D,E51、某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为l20%。（）答案:True解析:价值比重/面积比重=80%/2/3=120%，平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准深度/所给临街深

30、度=（50%+30%）×18/12=120%。 52、运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。（）答案:True53、在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得103分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得99分，则房地产状况修正系数为0.961。（）答案:True54、某房产年折旧率为l.6%，有效年龄为12年，按直线法评估该房产应为完好房。（）答案:True解析:成新率=1-1.6%×12=80.8% 55、某套住宅的套内建筑面积为l40 ，套内使用面积为l

31、31 ，应分摊的公共部分建筑面积为9 ，按套内建筑面积计算的价格为3000元/，则该套住宅按建筑面积计算的价格为2893元/。（）答案:False解析:该套住宅按建筑面积计算的价格=140×3000/（140+9）=2818 56、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。（）答案:True57、在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在价值时点时的值调整为其基准日期时期时的值。（）答案:False58、在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对价值时点时的状况。（） 答案:True59、求取出租房地产的净收益时，对于出租人应负担的费用，根据真正的房租构成因素，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用和租赁税费。（）答案:True60、估价报告应用有效期的表达形式为：自××××年××月××日起至××××年（××个月、××日）内有效。（）答案:False解析:起至某年某月某日止；或者起计算N年（××个月、××日）。61、甲、乙是条件相同的