大沥新干线项目市场分析报告

1、经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.突 破 空 间创 意 无 限 市场市场分析报告分析报告 大沥新干线大沥新干线项目项目谨呈：突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.2前沿：前沿：先撇开项目，撇开以前对大沥曾有的印象，作为一个局外人，或者一个游客，先撇开项目，撇开以前对大沥曾有的印象，作为一个局外人，或者一个游客，我们来看看大沥镇房地产业的发展历程，从中看看是否能挖掘到某些东西，某些非我们来看看大沥镇房地产业的发展历程，从中看看是否能挖掘到某些东西，某些非常珍贵的，具有启示性的，规律性的

2、认识？为接下来的项目定位于开发策略做准备。常珍贵的，具有启示性的，规律性的认识？为接下来的项目定位于开发策略做准备。那么，我们现在开始吧那么，我们现在开始吧突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.3目目 录录第一部分第一部分 基本概况基本概况 4 4第二部分第二部分 宏观经济宏观经济 12 12第三部分第三部分 城市规划城市规划 27 27第四部分第四部分 房产经济房产经济 37 37第五部分第五部分 产品结构产品结构 48 48 第六部分第六部分 典型个盘典型个盘 56 56 第七部分第七部分 未来供应未来供应 76 76突

3、破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.4第一部分第一部分: 基本概况基本概况突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.5广广州州市市佛山禅城区佛山禅城区狮山镇狮山镇l位于佛山市南海区东部l东接广州l南接佛山市禅城区l西接狮山镇“广佛黄金走廊广佛黄金走廊”基本概况突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.6l总面积：125.77 125.77 平方公里 l10个居委会和32个村委会 l户籍人口25.8万人，

4、外来人口40万人l综合经济实力排在全区各镇（街道）的第一位。 l下辖大沥、盐步、黄岐3个办事处 基本概况突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.7l大沥是名符其实的文化名镇文化名镇。l大沥是中国民间艺术中国民间艺术“醒狮之乡醒狮之乡”、广东民族民间艺术、广东民族民间艺术“曲艺之乡曲艺之乡”和和“书画艺术之乡书画艺术之乡”。l原产于大沥的沙皮狗沙皮狗是中国仅有的两种世界名犬之一。基本概况突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.82005，南海镇级行政区域调整，原大沥

5、、黄岐、盐步大沥、黄岐、盐步合并新大沥镇。大沥街办大沥街办盐步街办盐步街办黄歧街办黄歧街办基本概况突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.9u改变过去业态分布零散、重叠的缺陷, 发挥各行业的集群效应.u提升大沥形象，增强广州经济圈辐射效应u加快城市化进程u工业、住宅和商业分区清晰，改善以往大沥工业和住宅混杂引起的环境质量问题u承接来自广州中心城区的经济辐射和功能转移，向大型会展和现代物流中心等商贸物流业的更高形态发展 基本概况突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD

6、.10北基本概况突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.11n广茂铁路、321、325国首、广佛、广三高速公路、广州西环高速公路、穗盐路及南海区桂和、桂丹路贯穿境内，是云南、广西、海南、粤西进入广州的西陆路门户。 l距广州白云（花都）新国际机场15公里l距离国家一级港口南海港仅10公里。l前往香港、澳门的车程约3小时，l形成四通八达、交通便捷的交通网络。 基本概况突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.12第二部分第二部分: 宏观经济宏观经济突 破 空 间创 意

7、无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.13n2008年大沥镇GDP达290.7290.7亿亿，增长17%17%n大沥和狮山经济实力远远抛离其它镇街n预计2010年大沥GDP可以达到300300亿元宏观经济n南海2009年GDP预计14081408亿元亿元突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.14 大沥与南海全区居民储蓄存款余额对比大沥与南海全区居民储蓄存款余额对比 20072007年年20082008年年增长率增长率户籍人均储蓄存款余额户籍人均储蓄存款余额南海南海968.67968

8、.67亿元亿元12221222亿元亿元26%26%10.710.7万元万元大沥大沥261261亿元亿元358.2358.2亿元亿元37%37%13.913.9万元万元宏观经济n人均储蓄存款余额达13.8万万 ,远高于全区的平均水平10.7万万，居民生活富裕。n 2008年大沥储蓄存款余额达358.2亿元，占全区总额的29.3%突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.15宏观经济n第二产业为主,第三产业蓬勃发展n有色金属加工业、商贸物流业、房地产业、内衣业为支柱产业。突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROP

9、ERTY CONSULTANTS LTD.16n重点工业卫星镇重点工业卫星镇, ,经济增长迅速经济增长迅速 大沥是广东省重点工业卫星镇和全国乡镇企业百强镇之一。以有色金属深加工业为主，摩托车生产、机械制造、家用电器、制版印刷、塑料建材、制衣制鞋、食品饮料等20多个优势行业.2008年，大沥工业总产值653.3653.3亿亿元，同比增长17.1%17.1%；n投资潜力显著，发展后劲强大投资潜力显著，发展后劲强大 2008年招商引资总额48.02亿元，增长0.88%； 2007年大沥镇成立了有色金属产业园，引进了中铝南海合金、同心黄金首饰、广东致卓精密轮毂及PCB电子铜等四大龙头项目，推动有色金属

10、产业迈上新台阶。宏观经济突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.17n城市百货、连锁商业、连锁服务业为主体的城市商业体系在大沥已初步形成，提升大沥商业竞争力，n2008年，大沥镇确立了“广佛国际商贸城”的战略定位，全面启动了广佛国际商贸城中心区的开发建设，致力搭建高档次、高品质的产业发展平台，重点发展商贸物流、金融保险、城市商业、会展中介、星级酒店、写字楼宇和房地产等优质项目，全力打造大沥经济腾飞的发动机和城市建设的新地标。 宏观经济突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS

11、 LTD.181. 1. 有色金属产业有色金属产业2. 2. 商贸物流业商贸物流业3. 3. 房地产业房地产业4. 4. 内衣业内衣业: :中国内衣名镇中国内衣名镇宏观经济突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.19规模：有色金属生产企业10001000多家，年产量超过8080万吨，约占全国的3535 ，年税收额超过5 5亿元。 产业链：全国首个“再生金属物流加工基地” ,金属流通量每年200200多万吨多万吨,约占全国总量的35%35%。发展瓶颈：粗放型经营的中低端企业无序发展发展瓶颈：粗放型经营的中低端企业无序发展, ,没有

12、充分发没有充分发挥规模效应挥规模效应现状现状宏观经济突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.20南海新都会、嘉洲广场、雍景商城、时代广场相继开业，都市名汇、新都会广场正加紧建设，商业业态逐渐丰富，城市商业架构初步形成发展瓶颈：旧有商业档次形象不高，需要合理城市规划发展瓶颈：旧有商业档次形象不高，需要合理城市规划提升业态档次提升业态档次 大沥“巴黎春天”商业步行街和黄岐商业中心步行街人气鼎盛.,但缺乏规划,管理档次形象不高现状现状宏观经济突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANT

13、S LTD.21n广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立南国小商品城、中大小商品城隆重开业，中建博美五金装饰材料城、九龙小商品城、大沥桂江农产品市场、广铁三眼桥粮油物流中心和康力医药物流中心全面施工，广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立。 发展瓶颈：新建大型专业市场还没成型发展瓶颈：新建大型专业市场还没成型, ,需要更完善需要更完善的规划支持的规划支持宏观经济突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.22大沥是众多地产大锷进驻佛山的试金石，市场竞争甚为激烈，形成百花齐放之局

14、面。万科、中海、雅居乐、碧桂园和合生创展为争夺市场份额，不断推出新品，销售十分畅旺。发展瓶颈：旧三镇（黄歧、盐步、大沥）旧有功能分区不清发展瓶颈：旧三镇（黄歧、盐步、大沥）旧有功能分区不清晰，工业居住鱼龙混杂，居住环境制约房地产业的升级晰，工业居住鱼龙混杂，居住环境制约房地产业的升级2008年商品房销售面积62.7万平方米，销售金额35亿元现状现状宏观经济突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.23发展瓶颈：发展瓶颈：“三来一补三来一补”，品牌发展、销售网络受限制，品牌发展、销售网络受限制，影响企业发展，无自主品牌技术支撑，需要

15、政府引导下大影响企业发展，无自主品牌技术支撑，需要政府引导下大力引入技术人才，发展自主优势。力引入技术人才，发展自主优势。现状现状大沥盐步是大沥盐步是“中国内衣名镇中国内衣名镇”，也是广东省专业镇技术创新试，也是广东省专业镇技术创新试点之一。大沥镇现有内衣生产及相关企业共点之一。大沥镇现有内衣生产及相关企业共140140多家多家. .从业人员逾从业人员逾2 2万人，内衣年产量达万人，内衣年产量达10001000多万打，约多万打，约6060出口世界出口世界各地，以欧美地区为主。各地，以欧美地区为主。宏观经济突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTA

16、NTS LTD.24优二：优二：将1010的低端产业或企业向外转移，到2010年完成20203030的工业用地置换，用于建立工业园区，开发铝材等主导产业，实现土地的合理利用。强三：强三：以城南中心商贸区的建设带动加强大沥第三产业发展。城南中心商贸区位于大沥城区南部，规划面积0.5平方公里，未来510年内重点发展各种类型的商业及房地产。未来五年，还将进一步搞好其他配套建设，务求营造更良好的营商环境。 宏观经济突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.25东优西拓东优西拓”：大沥东部优化和提升第三产业，尤其是商贸、物流业、房地产商贸、

17、物流业、房地产为主；大沥西部以长虹岭工业园长虹岭工业园为中心形成新的工业板块，经过几年时间再创造100亿的工业产值，预计2010年大沥GDP达300亿。 宏观经济突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.26大沥作为一个重点卫星工业城市，处于转型期，旧有城市规划功能大沥作为一个重点卫星工业城市，处于转型期，旧有城市规划功能布局难以满足布局难以满足大沥二三产业发达，经济实力强大沥二三产业发达，经济实力强宏观经济突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.27第三部分第三部

18、分: 城市规划城市规划突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.28城市定位：城市定位：广佛都市区重要的区域性专业市场及物流集散地，广佛都市区重要的区域性专业市场及物流集散地，佛山具有优良生态环境的新城区，佛山具有优良生态环境的新城区，南海重要的制造业基地之一。南海重要的制造业基地之一。 规划范围：规划范围：城市总用地城市总用地125125平方公里，其中居住用地共平方公里，其中居住用地共26.7826.78平方公里平方公里 。 城市规模：城市规模： 20102010年总人口规模为年总人口规模为6565万万，20202020年为年为

19、7575万万。城市规划突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.29n引入大量资金和技术人才，是大沥未来重要的经济增长点。 并为大沥商贸业的进一步升级提供大量的消费需求和强势的经济后盾。城市规划突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.30位于大沥西部长虹岭仙溪湖畔，总面积达800多公顷。南部是高新技术开发区、有色金属开发区分别在工业园中部为仙溪湖旅游渡假区、农业生态保护区，东南部是佛山市培养科学技术人才的摇篮佛山科学技术学院（北院），北面是南海市信息化产业发展基地。

20、 n以建设佛山具有优良生态环境的新城区为基础，保持南海经济龙头地位，升级传统支柱产业制造业。n将低层次产业转移，将企业总部研发、设计、销售、办公等核心部分和高端生产环节留在大沥，发展总部经济。成为南海重要的制造业基地。城市规划突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.31【物业升级【物业升级】 【产业升级【产业升级】 【环境升级【环境升级】 在未来3年内开展“三旧”改造项目68个，总改造面积220万平方米，其中重点项目26个，改造面积200万平方米。 退陈引新构建新版图。启动联滘片区废旧塑料回收行业，废旧金属回收行业，清除碎布加工

21、行业整治相继进行。下一步，大沥将着手转移废旧棉花加工行业。 同时为有色金属产业、商贸业等支柱产业，搭建平台。 未来3年内，大沥将投资过亿元，对镇内13条主干河涌进行整治，并对村组整治河涌给予补贴。此外，城南污水处理厂的管网铺设正在加速进行，盐步污水处理厂将在年内奠基并争取明年投入运营。中心城区生活污水实现截污的设想不久将会实现。 城市规划突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.32城市规划突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.33功能区域功能区域区域范围区域范围

22、发展方向发展方向发展途径发展途径一脊是指桂和路以东，桂澜路北延线以西，“千灯湖”以北至联滘的 “商贸综合发展区（CDA）n大沥未来的中心发展区通过旧物业的改造，盘活土地资源利用东翼指 “黄岐盐步”城市居住综合片区 n主要发展城市型经济通过旧物业的改造，盘活土地资源利用西翼指大沥城市居住综合片区和长虹岭工业片区n重点发展都市型工业 继续征用和开发土地拓展连接南海经济，大沥经济实力与消费力将进一步与南海、广佛融合，同时向西部扩张，带动周边配套及房地产市场的发展。项目位于“西翼”，未来将发展成为大沥新城金融商贸中心。城市规划突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY C

23、ONSULTANTS LTD.34 居住居住居住居住工业园工业园商贸区l黄岐海南居住综合片区l黄岐海北居住综合片区l盐步居住综合片区l大沥居住综合片区大沥居住综合片区l商贸综合发展区l长虹岭工业园l南部工业片区 n七大功能片区七大功能片区佛山市南海区大沥盐步组团总体规划佛山市南海区大沥盐步组团总体规划城市规划突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.35l“六横” ：广佛广三高速、建设大道、广佛新干线、广佛高速与西环高速联系线、穗盐路同庆大道、海八路；l“六纵” ：广州西环高速公路、佛山一环、桂和路、广佛高速、325国道新线、虹岭

24、路。六纵六横公路建设：六纵六横公路建设：l东西走向从广州窖口开始，经黄岐海北居住综合片区、商贸综合发展区、大沥居住综合片区后，向南接入佛山禅城区，与在建的广佛地铁衔接。l南北走向 与广佛轨道线在海八路站相连；向北，经过商贸综合发展区，与广州地铁5号线延伸线相连；经里水、和顺镇区，与花都区范围内的轨道交通线相接，经花都汽车城、花都中心城区，沿云山大道向东进入新机场。东西、南北轨道建设：东西、南北轨道建设：城市规划突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.36从城市总体规划角度，从城市总体规划角度，大沥将会加强区域的空间布局优化，奠定

25、广佛经济圈中心的地大沥将会加强区域的空间布局优化，奠定广佛经济圈中心的地位。位。从规划产业发展角度，从规划产业发展角度，“东优西拓、强三优二东优西拓、强三优二”将有效实现资源优化和产业优化。将有效实现资源优化和产业优化。从城市交通规划角度，从城市交通规划角度，路网建设的发展，将会改善大沥的内部交通路网畅顺，以及缩路网建设的发展，将会改善大沥的内部交通路网畅顺，以及缩短与周边城市距离。但从商业发展前景而言，城区之间的距离缩短反而更易造就消费短与周边城市距离。但从商业发展前景而言，城区之间的距离缩短反而更易造就消费力外流的机会，影响本地商业的发展。力外流的机会，影响本地商业的发展。城市规划突 破

26、空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.37第四部分第四部分: 房地产发展概况房地产发展概况突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.38大沥镇下辖三个街道，分别是黄岐街道、盐步街道和大沥街道。真正意义上的大沥镇下辖三个街道，分别是黄岐街道、盐步街道和大沥街道。真正意义上的商品房是从商品房是从1996年名雅花园开始的年名雅花园开始的突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.39项目名称项目名称地理位置地理位置占

27、地面积占地面积总建筑面积总建筑面积价格价格开盘时间开盘时间主力户型面积主力户型面积名雅花园名雅花园黄歧北村名雅路段黄歧北村名雅路段2525万平方米万平方米5252万平方米万平方米26002600元元/ /平方米平方米19961996年年75-8175-81沙面新城沙面新城黄歧大桥边黄歧大桥边1616万平方米万平方米2929万平方米万平方米36003600元元/ /平方米平方米19971997年年81-12081-120中南海晖园中南海晖园黄岐广佛路黄岐广佛路1212万平方米万平方米1515万平方米万平方米32003200元元/ /平方米平方米20032003年年90-10790-107白天鹅花

28、园白天鹅花园黄歧海北大道黄歧海北大道1010万平方米万平方米2020万平方米万平方米30003000元元/ /平方米平方米20032003年年61-14061-140万科四季花城万科四季花城黄歧浔峰洲路八号黄歧浔峰洲路八号 5050万平方米万平方米7070万平方米万平方米70007000元元/ /平方米平方米20042004年年70-14070-140珠江半岛花园珠江半岛花园黄岐北村大桥东黄岐北村大桥东8.58.5万平方米万平方米19.319.3万平方米万平方米34003400元元/ /平方米平方米20042004年年51-5951-59黄歧第一城黄歧第一城黄岐镇沿江路黄岐镇沿江路6.76.7

29、万平方米万平方米14.914.9万平方米万平方米33003300元元/ /平方米平方米20042004年年41-7041-70中海金沙湾中海金沙湾黄岐建设大道黄岐建设大道1 1号号 4141万平方米万平方米130130万平方米万平方米63006300元元/ /平方米平方米20072007年年82-13282-132碧水湾碧水湾黄歧北村大闸西侧黄歧北村大闸西侧 6 6万平方米万平方米1414万平方米万平方米43004300元元/ /20072007年年82-13082-130合生君景湾合生君景湾黄岐北村大道黄岐北村大道 2222万平方米万平方米5050万平方米万平方米60006000元元/ /平

30、方米平方米20072007年年77-14277-142嘉悦名居嘉悦名居广佛路与黄岐黄海路交汇处广佛路与黄岐黄海路交汇处 0.90.9万平方米万平方米5.65.6万平方米万平方米46004600元元/ /平方米平方米20082008年年78-7678-76黄岐街道黄岐街道u 黄岐临近广州，区内有天然湖泊和珠江玉带环腰，自然条件优越，这为当地房黄岐临近广州，区内有天然湖泊和珠江玉带环腰，自然条件优越，这为当地房地产的发展提供了肥沃的土地，自地产的发展提供了肥沃的土地，自1996年至今，已开发项目达年至今，已开发项目达250万以上，是大万以上，是大沥镇房地产业发展最为活跃的区域。沥镇房地产业发展最为

31、活跃的区域。u 目前在售仅剩两个大盘，合生和中海，规划品质水平高，主要针对广州客户，目前在售仅剩两个大盘，合生和中海，规划品质水平高，主要针对广州客户，均价在均价在6000元以上。元以上。突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.40盐步街道盐步街道项目名称项目名称地理位置地理位置占地面积占地面积总建筑面积总建筑面积价格价格开盘时间开盘时间主力户型面积主力户型面积雍景豪园雍景豪园盐步区府对面盐步区府对面 66.766.788886000600020052005年年雅居蓝湾雅居蓝湾盐步穗盐路盐步穗盐路 6.76.7161655005

32、50020072007年年80-13080-130银丰花园银丰花园盐步广佛公路横江段盐步广佛公路横江段 4.34.312125500550020082008年年89-12089-120领地海纳天河花园领地海纳天河花园盐步盐秀路盐步盐秀路1 1号号 4.64.613135000500020082008年年40-9040-90u 盐步虽也临近广州，但因区域商业发展及居住环境不及黄岐，房地产发展起步盐步虽也临近广州，但因区域商业发展及居住环境不及黄岐，房地产发展起步较慢，但随着大型品牌项目雍景豪园的进驻，盐步市场的发展实现了很大的飞跃。较慢，但随着大型品牌项目雍景豪园的进驻，盐步市场的发展实现了很大

33、的飞跃。但随着该项目的开发完毕，盐步项目又沦落到小规模中低端项目。但随着该项目的开发完毕，盐步项目又沦落到小规模中低端项目。u受主流客户影响，盐步整体成交均价也在受主流客户影响，盐步整体成交均价也在5000-6000元元/的高位水平。的高位水平。突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.41大沥街道大沥街道项目名称项目名称地理位置地理位置占地面积占地面积总建筑面积总建筑面积价格价格开盘时间开盘时间主力户型面积主力户型面积金碧华庭金碧华庭南海区大沥金城大道南海区大沥金城大道2520252020042004年年117-129117-1

34、29名汇苑名汇苑大沥沥苑路大沥沥苑路4.84.84300430020052005年年南海碧桂园南海碧桂园大沥镇雅瑶桂和路大沥镇雅瑶桂和路 62.762.74200420020062006年年157-251157-251名汇城市花园名汇城市花园大沥镇城南一路大沥镇城南一路 3.33.39.69.64800480020072007年年100-171100-171万科金域华庭万科金域华庭大沥镇博爱东路大沥镇博爱东路3 3号号 7.67.624246500650020082008年年90-13090-130劲嘉金棕榈湾劲嘉金棕榈湾大沥镇大浩湖果岭旁大沥镇大浩湖果岭旁 1010202020092009年

35、年u 大沥虽然经济实力雄厚，但一直定位为工业重镇，忽视第三产业的发展，导致大沥虽然经济实力雄厚，但一直定位为工业重镇，忽视第三产业的发展，导致经济发展与居住水平不协调，大量高端大沥人外流至桂城、禅城、狮山松岗购房。经济发展与居住水平不协调，大量高端大沥人外流至桂城、禅城、狮山松岗购房。导致本地供应的紧缺和供应中低端项目。导致本地供应的紧缺和供应中低端项目。u市场均价一直不高，直至万科的开发才整体拔高市场价格。市场均价一直不高，直至万科的开发才整体拔高市场价格。突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.42大沥楼市发展历程：大沥楼市

36、发展历程：板块板块已售建面已售建面成交均价成交均价大沥街道大沥街道17.6万万6718黄岐街道黄岐街道43万万6218盐步街道盐步街道19.2万万6241桂城街道桂城街道65.9万万5818u 大沥西部楼市与东部楼市走的是两条不同的路线，东部楼市主要是面大沥西部楼市与东部楼市走的是两条不同的路线，东部楼市主要是面向广州市场，而西部楼市则主要面向大沥本地及周边镇街市场。向广州市场，而西部楼市则主要面向大沥本地及周边镇街市场。大沥成大沥成行成市的专业市场客户从来不是大沥楼盘的宠儿！行成市的专业市场客户从来不是大沥楼盘的宠儿！u 小规模中低端项目占主流。产品设计水平仍与禅桂区域相差深远。小规模中低端

37、项目占主流。产品设计水平仍与禅桂区域相差深远。板块板块已售建面已售建面成交均价成交均价大沥街道大沥街道10.4万万5738黄岐街道黄岐街道25.8万万6072盐步街道盐步街道11.5万万4912桂城街道桂城街道56.8万万694020072007年年20082008年年u 发展至今，大沥房地产业的发展已不能再用发展至今，大沥房地产业的发展已不能再用“冷清冷清”、“落后落后”形容形容了，在牛市大沥的整体市况甚至超越桂城，在熊市，成交量萎缩一半，了，在牛市大沥的整体市况甚至超越桂城，在熊市，成交量萎缩一半，但成交均价仍在但成交均价仍在5000-60005000-6000元元/ /之间。因此我们研判

38、，大沥绝对是房地之间。因此我们研判，大沥绝对是房地产业发展的沃土，但只是仍未成熟。只要我们抓住适合当地的刺激点，产业发展的沃土，但只是仍未成熟。只要我们抓住适合当地的刺激点，定能实现好的回报。定能实现好的回报。突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.43踏入踏入0909年市场逐渐走出低谷，价量齐升，楼市全面复苏！年市场逐渐走出低谷，价量齐升，楼市全面复苏！佛山楼市今年市况：佛山楼市今年市况：突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.44一手房：市场回暖，开发商抓紧促

39、销推货，成效显著一手房：市场回暖，开发商抓紧促销推货，成效显著今年，大沥市场行情又如何发展？今年，大沥市场行情又如何发展？u 大沥成交主要为碧桂园最后一批洋房；盐步雅居蓝湾、银丰花园都加紧降价促大沥成交主要为碧桂园最后一批洋房；盐步雅居蓝湾、银丰花园都加紧降价促销，新盘领地海纳天河也成交不俗；黄岐合生君景湾降价促销、中海金沙湾新推货。销，新盘领地海纳天河也成交不俗；黄岐合生君景湾降价促销、中海金沙湾新推货。突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.45二手房：大沥供应非常少，主要集中在巴黎春天附近，配套成熟，但社区设二手房：大沥供

40、应非常少，主要集中在巴黎春天附近，配套成熟，但社区设计落后，均价低。计落后，均价低。0707年开发的名汇二手房单价在年开发的名汇二手房单价在60006000元元/ /以上。以上。今年，大沥市场行情又如何发展？今年，大沥市场行情又如何发展？户型户型楼盘楼盘面积（）面积（）单价（元单价（元/ /）总价（万元）总价（万元）2 2房房2 2厅厅星河广场星河广场9595189518951818大浩湖度假村大浩湖度假村60604167416725253 3房房2 2厅厅巴黎春天旁巴黎春天旁8282487848784040嘉怡花园嘉怡花园135135370437045050九龙小商品城九龙小商品城96962

41、39623962323置业宾馆后置业宾馆后160160206320633333金碧华庭金碧华庭131131305330534040一德名苑一德名苑150150300030004545德明大厦德明大厦100100330033003333海琴轩海琴轩8282487848784040名汇城市花园名汇城市花园144144645864589393金碧华庭金碧华庭1181183559355942424 4房房2 2厅厅嘉怡花园嘉怡花园144144305630564444合计合计35143514突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.46户型

42、户型楼盘楼盘面积（）面积（）单价（元单价（元/ /）总价（万元）总价（万元）1 1房房1 1厅厅河畔花园河畔花园29292759 2759 8 8金海广场金海广场35352286 2286 8 8荔枝湾花园荔枝湾花园35352857 2857 1010银丰花园银丰花园28284286 4286 1212荟景豪庭荟景豪庭40404250 4250 17172 2房房2 2厅厅宏威中心宏威中心85853765 3765 3232名雅花园名雅花园87874253 4253 3737恒福花园恒福花园63633016 3016 1919碧水湾碧水湾83835422 5422 4545怡海花园怡海花园50

43、503200 3200 1616怡丰新村怡丰新村80803250 3250 2626荔枝湾花园荔枝湾花园68683382 3382 2323名雅花园名雅花园75756400 6400 4848海怡花园海怡花园60603333 3333 2020荟景豪庭荟景豪庭56563036 3036 1717合生君景湾合生君景湾76765526 5526 42423 3房房2 2厅厅名雅花园名雅花园1171174274 4274 5050珠江半岛花园珠江半岛花园90905333 5333 4848丽新怡园丽新怡园82822561 2561 2121名雅花园名雅花园79794430 4430 3535中南海晖

44、园中南海晖园1341347090 7090 9595荔枝湾花园荔枝湾花园1021023137 3137 32324 4房房2 2厅厅碧水湾碧水湾1831834536 4536 8383合计合计4283 4283 二手房：黄岐是整个大沥二二手房：黄岐是整个大沥二手房供求最活跃的区域，均手房供求最活跃的区域，均价也相当高，在价也相当高，在5000-60005000-6000元元/ /之间之间今年，大沥市场行情又如何发展？今年，大沥市场行情又如何发展？突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.47户型户型楼盘楼盘面积（）面积（）单价（元

45、单价（元/ /）总价（万元）总价（万元）1 1房房1 1厅厅华晖花园华晖花园47472660 2660 12.512.52 2房房2 2厅厅银丰花园银丰花园72723889 3889 2828雍景豪园雍景豪园87875977 5977 52523 3房房2 2厅厅盐步路口盐步路口88883750 3750 3333华夏花园华夏花园86863140 3140 2727华夏花园华夏花园87872816 2816 24.524.5银丰花园银丰花园99994545 4545 4545雍景豪园雍景豪园1061065660 5660 60604 4房房2 2厅厅雍景豪园雍景豪园1981986465 646

46、5 128128合计合计4713 4713 二手房：盐步二手供应分野较大。高端产品主要来自雍景豪园，均价二手房：盐步二手供应分野较大。高端产品主要来自雍景豪园，均价60006000元元/ /左右，而左右，而0808年开发的银丰花园，二手均价年开发的银丰花园，二手均价40004000元元/ /，其它旧项目，其它旧项目2000-2000-30003000元元/ /今年，大沥市场行情又如何发展？今年，大沥市场行情又如何发展？突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.48今年，大沥市场行情又如何发展？今年，大沥市场行情又如何发展？u 我们

47、可以看到，无论大沥、黄岐、盐步，一些规模成熟大盘，或我们可以看到，无论大沥、黄岐、盐步，一些规模成熟大盘，或0707年年以后开发的项目，一、二手均价都可以达到以后开发的项目，一、二手均价都可以达到5000-60005000-6000元元/ /的水平，达的水平，达到禅桂水平，具有很强的投资潜力；到禅桂水平，具有很强的投资潜力；u二手市场的高价主要受长期供不应求的环境影响。二手市场的高价主要受长期供不应求的环境影响。突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.49第五部分第五部分: 产品结构分析产品结构分析突 破 空 间创 意 无 限经

48、纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.50客户声音：客户声音：u大沥（街道）本地人多数在村里买地自建房，或者到南国桃园、桂城买楼；喜欢大沥（街道）本地人多数在村里买地自建房，或者到南国桃园、桂城买楼；喜欢厅大房大，喜欢复式、错层和别墅厅大房大，喜欢复式、错层和别墅u盐步同黄岐到外地买楼的没这么多，因为那边居住环境都还可以。但主要都是广盐步同黄岐到外地买楼的没这么多，因为那边居住环境都还可以。但主要都是广州客过来买，买两三房州客过来买，买两三房100左右的为主左右的为主u专业市场的人一般工仔同部分外地老板住在铺面二楼、三楼，本地老板一般自己专业市场的人一般工

49、仔同部分外地老板住在铺面二楼、三楼，本地老板一般自己有屋。部分外地老板会在市场附近买楼或租屋。有屋。部分外地老板会在市场附近买楼或租屋。自建房，自建房，250-300专业市场，专业市场，120-150水产市场旁水产市场旁突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.51产品结构：产品结构：户型户型公寓公寓两房及以两房及以下下三房三房四房四房四房以四房以上上合计合计面积（）2751559387143138164194195套数（套）1826281384398662658比例比例7%7%24%24%52%52%15%15%2%2%1001

50、00% %已售套数434781032321661940消化率24%76%75%81%100%73%户型户型两房及以两房及以下下三房三房四房四房四房以四房以上上合计合计面积（）7510094145129185159262套数（套）6941956139182925比例比例24%24%67%67%5%5%0.6%0.6%100100% %已售套数470136352141945消化率68%70%37%78%67%盐步街道盐步街道20082008年新增预售产品结构：年新增预售产品结构：黄岐街道黄岐街道20082008年新增预售产品结构：年新增预售产品结构：户型户型两房两房三房三房四房四房四房以四房以上上

51、合计合计面积（）82-95130-185174-185217-293套数90120202149561比例比例16%16%21%21%36%36%27%27%已售套数37798389288消化率41%66%41%60%51%大沥街道大沥街道20082008年新增预售产品结构：年新增预售产品结构：盐步、黄岐以三房为主流供应，消化盐步、黄岐以三房为主流供应，消化最快的是雍景豪园的最快的是雍景豪园的4-54-5房产品和黄房产品和黄岐的岐的2-32-3房；房；大沥产品均衡开发，消化最快的为三大沥产品均衡开发，消化最快的为三房和碧桂园复式产品；房和碧桂园复式产品；公寓和高端四房及以上产品供应紧缺。公寓和高

52、端四房及以上产品供应紧缺。要不做公寓及二房、小三房产品，要不走高端路线卖大宅要不做公寓及二房、小三房产品，要不走高端路线卖大宅突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.52大沥在售产品户型点评大沥在售产品户型点评该户型来源于领地海纳天河42.5439.31 51.7公寓：公寓：30-6030-60东西朝向，二梯东西朝向，二梯1313户，采光通风差；户，采光通风差；一房一厅为主，户型方正，五脏俱全；一房一厅为主，户型方正，五脏俱全；总价低取胜；总价低取胜；单价与洋房基本一样，导致端头位二房销售较慢。单价与洋房基本一样，导致端头位二房

53、销售较慢。突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.53冠曦苑小三房；88.92银丰花园二房；89.13雅居蓝湾小三房；89.83二房、小三房：二房、小三房：70-9070-90大沥在售产品户型点评大沥在售产品户型点评户型方正实用户型方正实用干湿分区、动静分区干湿分区、动静分区赠送阳台和飘台赠送阳台和飘台突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.54主人套房主人套房紧凑实用紧凑实用创新元素少创新元素少雅居蓝湾91银丰花园113冠曦苑114.三房：三房：90-12090

54、-120大沥在售产品户型点评大沥在售产品户型点评突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.55四房：四房：130-170130-170合并户型合并户型雅居蓝湾合并户型大沥在售产品户型点评大沥在售产品户型点评金域华庭户型干湿混杂；干湿混杂；赠送面积多，创新元素多赠送面积多，创新元素多突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.56产品结构分析产品结构分析u 偏重实用设计偏重实用设计u 户型较传统户型较传统u 创新元素如入户花园、飘窗开始流行，但露台、创新元素如入户花园、飘

55、窗开始流行，但露台、复式、错层、夹层等仍未开发复式、错层、夹层等仍未开发u 产品户型附加值还有很大的挖掘空间产品户型附加值还有很大的挖掘空间 突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.57第六部分第六部分: 典型个盘案例典型个盘案例突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.58定位高端项目定位高端项目万科万科金域华庭金域华庭地地 址址大沥镇博爱东路大沥镇博爱东路3号号 发发 展展 商商万科地产万科地产占地面积占地面积7.6万平方米万平方米建筑面积建筑面积24万平方米万

56、平方米容容 积积 率率2.4总总 户户 数数合并后合并后1213户户产品类型产品类型高层洋房高层洋房配配 套套泳池、会所泳池、会所入市时间入市时间2008年年6月月大沥街道定位最高端的楼盘，唯一品牌在售项目大沥街道定位最高端的楼盘，唯一品牌在售项目突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.59规划点评：规划点评：无可否认，金域华庭是大沥规划最高端的项目之一无可否认，金域华庭是大沥规划最高端的项目之一p人车分流人车分流p风情水景与泰式园林结合风情水景与泰式园林结合p叠拼式错层庭院叠拼式错层庭院p半围合式建筑规划半围合式建筑规划p楼距

57、超阔楼距超阔p户户望园景、水景户户望园景、水景p近近10001000的泳池的泳池突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.60愉景阁愉景阁欣景阁欣景阁晖景阁晖景阁御景阁御景阁推货节奏推货节奏日期日期批次批次套数套数户型户型价格价格08-6-1408-6-14一期一期1 1批批1 1、3 3、6 6号楼号楼1941942 2、3 3、4 4房、复式房、复式6100-67006100-670008-9-1408-9-14一期一期2 2批批4 4号楼号楼79792 2、3 3房、复式房、复式6500-70006500-7000户型配比户

58、型配比户型户型面积面积预售预售比例比例销售率销售率4 4房房199-295199-295464617%17%57%57%3 3房房130-18513044%94%94%2 2房房82-8782-87909033%33%99%99%复式复式17176%6%47%47%合计合计273273100%100%86%86%u受地价成本约束，价格始终在受地价成本约束，价格始终在6000-7000元元/之间，与禅桂相比洼之间，与禅桂相比洼地效应不明显，严重影响销售速度。地效应不明显，严重影响销售速度。u一期共推一期共推273套，目前余货套，目前余货37套；套；u产品链丰富；户型面积

59、普遍偏大产品链丰富；户型面积普遍偏大u大户型总价高，明显滞销；大户型总价高，明显滞销；u中小户型销售速度较快。中小户型销售速度较快。突 破 空 间创 意 无 限经纬行KING SWICK PROPERTY CONSULTANTS LTD.61以什么打动人？以什么打动人？万科金域华庭广州日报A48半版2008/07/25万科金域华庭广州日报A48半版2008/07/25 广告主题广告主题报刊报刊版面版面大小大小日期日期9 9月月6 6日日 倾城绽放倾城绽放广州日广州日报报A39A39半版半版2008-9-52008-9-59 9月月6 6日装修板房推出，接受藕灰登记日装修板房推出，接受藕灰登记广

60、州日广州日报报A45A45半版半版2008-8-2008-8-2 29 9万科万科金域华庭金域华庭“金金”装修单位装修单位9 9月月6 6日震撼登日震撼登场场广州日广州日报报A42A42半版半版2008-8-2008-8-2 22 2万科金域华庭万科金域华庭【全新家园解决系统【全新家园解决系统】即将登场】即将登场广州日广州日报报A56A56半版半版2008-8-82008-8-8万科金域华庭万科金域华庭, ,缔造大沥首席庭院大宅缔造大沥首席庭院大宅广州日广州日报报A48A48半版半版2008-7-2008-7-2 25 5万科万科金域华庭，大沥首席庭院大宅金域华庭，大沥首席庭院大宅广州日广州日