房地产基础知识与业务流程-2019.10.19

1、房地产基础知识于业务流程一房地产行业的基础知识1.什么是房地产？房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为“不动产”。存在形态：土地、建筑物、房地合一2.住宅分类1） 按照楼层对住宅的分类多层：总楼层 7 楼及以下 小高层：总楼层在 8-12 楼 高层：13 楼以上跃层：套内空间跨跃两楼层及以上的住宅（跃层：由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用 户内独用的小楼梯连接的房屋，但和 LOFT 不同；loft 户型一般是层高在 5 米左右的小户型，面积在 30-

2、50 平米。由于可以分割成两层，实际使用面积就可达到销租面积的近两倍。而且 高层高空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计。一般设计为下层做客厅、餐厅、厨房，上层做卧室和书房。）2） 按规划用途分类住宅：普通住宅（套内面积 140 平方以下）及非普通住宅（套内面积大于等于140平方）非住宅：商铺、写字楼、厂房、单身公寓3.什么是容积率和得房率？容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率越高，说明小区内房屋套数越多，居住人数也就越多， 所以居民的舒适度越低。 反之容积率低则舒适 度越高。得房率：可供支配的面积（套内使用面积）与建筑面积之比。4.房产建筑面积的组成1建筑面积=

3、套内建筑面积+分摊的共有建筑面积2套内建筑面积=套内房屋使用面积 +套内墙体面积 +套内阳台建筑面积3公摊面积：分摊的共有公用建筑面积。5.房地产的特征1房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；2房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；3房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；6.识别三证及不动产登记证权属证书识别：（何谓三证）1房屋权属证书包括房屋所有权证（简称房产证）、房屋共有权证、房屋他项权证2契证3国有土地使用证（简称土地证）权属证书介绍房屋所有权证和房屋共有权证：由建设部统一设计、监制，为红色，是目前见到最多的。第一页最上面可以看出房屋的区域及房屋的性质：如杭房权证

4、拱改字第06477747 号，拱代表拱墅区，改代表房改房。第二页记载的为房屋的基本情况， 可以核对一下房屋的坐落与最后一页分层分户平面图上的座落是否一致，面积与平面图上的面积是否一致。从房屋状况看，设计用途只有住宅跟非住宅之分，从中可以计算房产交易手续费：住宅为2 元/m2,非住宅为 6 元/m2。下面设定他项权利摘要里可以看出房屋是否设有他项权利及抵押权人是谁。第三页附记里有些会有加注： 比如另有共有权人，是否房改购房，总层数含有地下一层，或者继承等可以体现出来。第三页右下角的填发时间可以用来判别是否为婚前婚后财产。房屋所有权证填发时间早于结婚证填发时间的，属婚前财产，合同只需产权人一人签字

5、即可；反之则为婚后共有财产，签订合同时需共有人签字同意。最后一页分层分户平面图，有些可以看出房屋的年份，在平面图的上面有些（不是全部）会注明的，比如：440495，说明此房为 95 年的。备注：11998-1-1 前签发的房屋所有权证和房屋共有权保持证为深棕色塑料封套的，可办理验换 证手续，换发新证。2房屋共有权证是指有两个或两个以上共有人所持有的证，其权利与所有权证一样。从2008 年 7 月 1 日起取消房屋共有权证的核发，一律核发房屋所有权证。3他项权利证：指房屋所有权人以外的公民或法人对房屋拥有的某种特定权利，主要是典权和抵押权，证内除说明房屋的状态外，着重载明他项权利的内容、期限、当

6、事人的姓名等情况。此证为银行所留。契证：可以反映房屋的基本情况，交税情况等等，像转移方式有买租、赠与、继承、析 产、交换等，成交金额就是合同价，计税金额是成交价或评估价价高者，附注里会注明房屋的性质，如房改房， 安居房等等，像房改房会注明免交契税，契证上的立契时间就是合同签订时间。最后一张为契税完税凭证，这里的填发时间就是平时指的完税时间。土地证：现在有三种版本 2005-10-1 之后签发的为大的、暗红色的， 2005-10-1 前签发 的为大的、金黄色的，房改房为小的大红色的。土地的取得方式有出让（会注明终止日期）、划拨、房改购房（安居购房）等。如为划拨或房改购房（安居购房）的都需缴纳土地

7、出让金，且此类土地证没有注明终止日期的。不动产登记证2016 年 6 月 1 日起，全面启用统一的不动产登记薄证样式。新证启用后，以前的薄证继续 有效，新证按照不变不换的原则，不能要求当事人强制更换，小产权房不会发证。简称“三 证合一”二.房屋管家基础知识1.什么是房屋管家？1房屋管家是对出租方和承租方提供全程服务的业务模式。2出租方将房屋委托给我们，由我们全权代为出租、管理，出租方获得固定的租金回报，既无风险且收益稳定。3承租方在不增加任何负担的情况下可享受到我们提供的租后服务。4简单地说：就是以低价从房东方收入房屋，进行房屋管家，以高价出租给客户，赚 取中间的差价和免租期。房屋产权所有者对

8、房屋使用权以契约形式以一定的时间让渡给房屋经营单位，而形成的一种职业名词，称为房屋管家，房屋管家在约定时间内对委托房屋管理包括：日常管理、招租、 承担房屋中途空置期风险等等。比如说贾新贺在杭州有一套房子，贾新贺把房子委托给鼎寓房屋管家，在一定的期限内，如果在约定的时间内能把房子租出去，是赚钱的，但如果没能租出去，一般是赔钱的。这样既解决了业主的麻烦，也提高了租房的的效率。2.房屋管家的优势免去亲自管理带来的烦恼和成本多次看房：调查显示，平均每套房屋成功出租大概要看房十几二十次，费时、费力、费 路费；筛选客户：租房人群形形色色， 很难辨认谁比较可靠、比较有信用，他们是否会对房屋 设施造成损坏等等

9、，费时、费心；追讨租金：客户不按时支付租金， 就需要您多次上门催缴， 再加上目前人口流动性强的 因素，就更会增加您经济上的风险，费时、费心、费力；次招租：现代人生活变化快，频繁更换租住房屋，导致您一年内可能需要 2 3 次招租， 而每次招租，都会导致您成本的增加，且费时、费心、费力；维修繁琐：小至更换灯泡，大至刷墙补地，都会浪费您宝贵的时间和精力，烦；承租期间的纠纷处理： 承租人与邻里间的纠纷等，同样会占用您宝贵的时间，还有可能给您带来更多的麻烦；承租期满时各项费用结算：由于一些小区水、电费半年才收一次，以上费用可能在合同 期满一个月后才能结清。以上所有情况都需要花费大量的时间、精力乃至直接的金钱成