2017年南京项目投资可行性研究报告(1)

1、【最新资料,Wor出版）号自由编辑！】一、项目概况4（一）区位和现状（二）市政配套设施情况二、主要经济技术指标（一）项目主要经济指标三、南京河西板块在售楼盘概况6（一）河西板块概况（二）龙江板块（三）江东板块（四）奥体板块（五）重点项目销售情况汇总四、河西板块房地产市场现状分析18（一）供应、销售情况（二）供销对比情况（三）价格走势（四）市场结构分析（五）销售排行榜五、河西板块未来供应量分析 25（一）待上市新项目（二）新出让土地明细六、河西板块房地产市场总结 31（一）政府投入带动板块升级（二）品牌开发企业云集提升区域价值七、项目规划建设和进度安排 32（一）规划建议和说明（二）建设方式和进

2、度安排八、项目投资和财务分析32（一）成本分析（二）敏感性分析前言 Talk Before本地块项目基地位于江东北路，原金盛百货西侧，规划占地面积为60亩（约40020平米），出让价为每亩400万，容积率本着谨慎严谨的态度，报告基于真实可靠的前期市场调研基础上， 对于该项目给出可行性分析。由于时间仓促，本报告为项目可行性研究报告的简约版本，但针对重点问题阐述明确充分。希望能给XXXX董事长在该项目的投资决策上，提供有力的数据支撑和决策参考。数据截止日期：2009年6月底区位（一）地块区位该地块属于南京市河西商贸休闲生活区域，位于江东北路西侧，交通便利、商万达已竞拍地块 （原金盛百货大先圳E1文

3、黑大水祟 去续卜洞山苣品量宝勇新需雅博士 M0卯Iftjrlmfli演二广场唔用用我，业环境优越。（二）市政配套设施情况?主要道路：江东北路、草场门大街、漓江路公交：18路、32路、39路、56路、11路、42路、43路、65路、66路、72路、73路、75路、91路?购物：滨江广场，新城市广场、大润发超市?医疗：省妇幼保健医院、省中医院河西分院?教育：二十九中河西分校院?休闲：新城市广场二、主要经济技术指标（一）项目主要经济指标占地面积： 60亩土地价格： 400万/ 亩容积率：河西区域玄武湖三、南京河西板块在售楼盘概况 （一）河西板块概况一直以来，以奥体板块为核心的河西区域，都与江宁、江北

4、板块，共同成为南京 房地产市场供应量最大的三大板 块。2008年的河西板块虽遭遇市场 低潮，但依然热点不断。从以汇锦 国际、金马郦城、第七大道为代表 的小户型热卖，到万科金域提香引 降价风潮，再到两大纯新盘一一 金地名京和南京万达广场开盘热 销，都引发了南京全城关注。而以 金地名京、南京万达广场等项目 为代表的江东板块，更是成为整个 河西房地产板块发展的一匹黑马。2009年的河西板块，随着市场 的逐步回暖，一方面目前在售楼盘 加紧了推盘速度，另一方面，奥体区域的多个品牌开发企业新上市的项目将全新集体 亮相，这将对2009年的南京房地产市场值得期待。目前的河西房地产市场大致可分为龙江、江东、奥体

5、三大子版块。1、江东子板块成为河西板块最大亮点在凤凰和熙苑、栖霞月安街、汇锦国际、星雨华府、金地名京、南京万达广场、中北品阁、中北南湖地块为主的江东板块，在 2008年曾一度走红，随着周边 配套的进一步完善和地铁二号线的预期，江东板块依然是2009年河西板块的热点区域。除目前在售项目众多外，新江东板块 2009年已出让和待出让的土地量也不可小 觑。仅所街、河西南河区域，就有近 10幅地块待字闺中。在建邺区对应大大街以北区 域的全新改造规划之下，江东、所街、南湖等早期开发的老城区，将面临新的发展机 遇。2、奥体子板块已进入奥体南部开发重头经过 7 年的滚动开发，多个大盘支撑起的奥体板块，无疑是河

6、西最闪亮的明星。但是，在新江东板块快速崛起的势头之下，奥体板块原先的“老大”地位，面临挑战。 2009 年，宋都美域、嘉业阳光城、奥体新城、金马郦城、碧瑶花园、融侨中央花园、金域缇香的持续开发，将为奥体板块提供不小的商品房住宅供应量。3、龙江子板块迎来10年后“第二波”开发热潮龙江的“第一波”发展，是随着1997年龙江高教公寓的开建而展开的，就此龙江地区大规模建设的序幕也徐徐拉开。 10 年后，龙江地区迎来“第二波”建设热潮，中海凤凰西街项目、乾和福邸、时代天地广场、银城东宝路项目、辰龙嫩江路项目、天马榕园、汇杰长江国际等新盘，将加入新龙江的行列，助力龙江“第二波”的发展。4、河西CBDC期“

7、新高”不断在一期渐成规模的前提下， 2009 年集聚了众多知名跨国公司，如美国富顿、香港新鸿基等的河西CBDC期，有望成为南京的新标志性名片。河西CBDC期，北起河西大街，南至江山广场，规划 27 个地块，规划平均建筑高度大于 100 米，最高超过250米。江苏保监局办公大楼、新鸿基大厦、南京世界贸易中心举行了奠基仪式，十四所总部大厦已动工，新华报业集团新闻大厦项目在做设计方案，华泰证券、联通江苏分公司、移动南京公司、南京报业集团、国泰君安、省交通银行、江苏信用联社项目土地已摘牌。苏宁 2008年也在此重金拿地，欲建河西“第一高”。（二）龙江板块1、苏宁银河天启花园SOHO项目地址：楼区清凉门

8、大街与龙园中路交界处占地面积：平米建筑面积：平米容积率：绿化率：45%销售均价：9500元/平米目前状况：苏宁银河天启花园SOHOat 60余席45-65褶左右的小公寓。2、星语华府项目地址：建邺区集庆门大街219号占地面积：150,000平米建筑面积：370,000平米建筑类别：高层，小高层容积率：销售均价：11000元/平米目前状况：目前在售户型面积约92-98平米，134平米，毛坯均价11000元/平米。预 计6、7月加推一批新房源。3、长安西街1号项目地址：汉中门外大街，典雅居西侧占地面积：46269平米建筑面积：约100,000平米建筑类别：小高层容积率：销售均价：10500元/平米

9、目前状况：长安西街1号将向市场上推出一批以69-91平米为主的小户型。4、时代天地广场项目地址：江东北路与清凉门大街交汇处占地面积：平米建筑面积：平米建筑类别：酒店式公寓容积率：w销售均价：12000米/ 平米目前状况：220套酒店式公寓，挑高立方，单价万元，面积40 60 平米。5、银城聚锦园项目地址：江东北路与清凉门大街交汇处占地面积：平米建筑面积 ： 35000平米建筑类别：多层, 高层 , 小高层总 户 数： 250户容积率：0销售均价 ：待定这3幢住宅为南京万达广场东区的04、06和（三）江东板块 1、万达广场项目地址：南京市建邺区明园地块， 水西门大街南侧，福园路北侧建筑面积：22

10、6000平米占地面积：平米建筑类别：小高层容积率：销售均价：9500元/平米目前状况：南京万达广场推出3幢住宅, 08幢，位处小区中央位置，户型为 70-140平米的两房、三房和四房，共 224 套。2、金地名京项目地址：建邺区集庆门大街以南、云锦路以东建筑面积：151888平米占地面积：平米建筑类别：小高层容积率：销售均价：元/平米目前状况：7月底公开二期样板间，包含顶级最牛样板间，面积为290多平米的复式豪宅，总价一千多万（四）奥体板块1、汇锦国际项目地址：建邺区月安街建筑面积：128000平米占地面积：平米建筑类别：小高层容积率：销售均价：9000元/平米目前状况：推出88套110140

11、平米平层房源。2、融侨中央花园项目地址：建邺区奥体南门正对面 奥体大街与燕山路交汇处建筑面积：290000平米占地面积：平米建筑类别：小高层容积率：销售均价：9300元/平米目前状况：融侨中央花园三期“玫瑰街区”。首先公开的是 1、4、5三幢住宅，共200多套。户型面积为94139平米。项目均价9300元/平米，一次性付款享受3个点 的优惠，商业贷款优惠个点，如果首付款超房款比例在 5成以上，另可享受总价2000 元的优惠。3、嘉业阳光城建筑面积：约20万 平米占地面积：约万平米项目地址：建邺区奥体大街与黄山路处 界 交一用售楼地址：黄山路和富春江东路交汇建筑类别：高层, 小高层容积率：销售均

12、价： 9700元/ 平米目前状况：在售二期最后两幢多层第10 幢和第 12 幢，位于小区中心景观位置，仅剩为数不多的尾房，主力户型为 136和 139平米的三房，均价9700元/ 平米。一次性付款 98 折，按揭 99 折优惠。目前状况：在售酒店式公寓，主力户型195平4、嘉业国际城项目地址：建邺区奥体大街与庐山路的交汇处建筑面积：万平米占地面积：万平米建筑类别：小高层容积率：销售均价：万/平米 目前状况：目前在售写字楼200-400平米，价格万元/平米之间。近期将推出高档精 装公寓，80-400平万，万/平米。5、仁恒国际公寓项目地址：建邺区庐山路116号建筑面积：135606平米占地面积：

13、28410平米建筑类别：高层容积率：销售均价：20000元/平米米、243平米、290平米。6、朗诗国际街区项目地址：建邺区河西大街87号（河西大街与庐山路交汇处）建筑面积：300000平米占地面积：160000平米建筑类别：小高层容积率：销售均价：16000元/一 目前状况：在售最后一期，6、9栋，价格16000元/褶，192、246 1tf精装豪宅, 65-147褶多种精装户型7、宋都美域项目地址：建邺区河西大街南侧建筑面积：143716平米占地面积：66573平米建筑类别：高层项目均价：9800元/平方米目前状况：预计6月上旬将会加推“锦园”二 期9号和13号楼，主力户型为85-129的

14、两房 和三房，共153多套。目前接受预定，均价9800元/平方米左右(五)重点项目销售情况汇总项目名称在售价格开盘信息万达广场均价9000元/平米04、06和08幢酒店式公寓，位处小区中央位置，户型为 7( 房，共224套。金地名京元/平米二期样板间，包含顶级最牛样板间，面积为 290多平米的复天启花园均价9500元/平米SOH公寓，毛坯交付，全部为40-50平米之间的小户型，9宋都美域均价9000元/平米二期9幢、13幢，85平方两房，119、123平方三房，户户酉汇锦国际均价12500元/平米1#、2#楼东单元房源，主力户型110-140平米，均价8700:均价13000元/平米项目共规划

15、四栋住宅，共255套房源20余种户型，主力户型 111褶及127 1tf的三房，和141 nf的跃层。均价预计在130(均价16000元/平米近期项目可能将推出08栋房源，为高层+多层组合建筑，共 平米，一梯两户，精装交付，价格待定。物业费元 /平米每/四、河西板块房地产市场现状分析2009年5月份，南京全市共成交住宅8486套，比4月份少成交了 1269套，继4 月份攀上两年以来的销量新高后, 南京楼市销售量显现出阶段性下滑的趋势 。2009南京楼市销售一览表独据来源:网上房地产从各板块的交易量来看， 上个月成交量最大的是江宁、 江北与城北三大片区，总共57 万平方米的住宅成交面积，占 了全

16、市的60%价格低廉仍是 吸引购房人入手的关键所在。河西板块一季度呈现出 “一房难求”的住宅供应局 面。而从4月份开始，就已经 有部分楼盘纷纷加推房源“赶场小阳春”，5月份随着新推住宅楼盘的增多，河西更是迎来了 2009年的第一次房源 上市高峰。供应量放大的同时，河西板块住宅销售量也一路走高。网上房地产数据显 示，5月，河西板块住宅共认购1161套，和4月的1075套相比，呈小幅上升的趋势。 成交方面，835套的成绩相比4月，下降了近200套，跌幅也在20流右，主要原因是 河西板块楼盘集体性涨价过快抑制了目前的购房需求。随着刚性需求的逐步释放，南京楼市自一季度以来的阶段性回暖已经渐渐“降 温”，

17、开发商打算以涨价来刺激消费，恐怕得不偿失，此举有可能进一步抑制人们的 买房需求，进而影响到下半年南京楼市的走势。（一）供应、销售情况河西板块09年5月商品住宅的上市量为万平米，环比 09年4月份的万平米的供 应量，呈现明显上升态势；由于三月份购房市场开始转暖，蓄拟已久的河西板块多数 大盘项目都纷纷上市，且体量相对较大，市场剩余一定的存量，因此四月的上市量上 升明显。从成交量方面分析，本月的成交量为万平米，与09年4月份万平米的成交量相比，环比增幅为17%增长较稳定，顺应了四月份的购房市场回暖状态。数据来源：网上房地产（二）供销对比情况09 年 5 月河西板块的单月供销比为，除了 3月份略大于1

18、 以外，自去年12月起已经几乎连续6 个月小于 1。由于龙江板块和奥体板块都已经处于开发尾声，河西板块的上市量已经接近暂时性断档，这在4、5 月份已经表现的相当明显，当月供求比连续2 个月小于。与此同时，河西板块已经成为市场接受程度最高的板块之一，需求旺盛，在供应紧缺的大背景下，房价的新一轮上涨已经水到渠成。数据来源：网上房地产（三）价格走势据来源：网上房地产09 年 5 月份河西板块的成交价格较4 月份有所增长，由于市场逐渐开始呈现“小阳春”的销售旺季，不少楼盘在增加推盘量的同时，悄悄小幅提高售价，所以一定程度上拉高了整体板块的成交均价，本月销售冠军金地名京的热销，对成交均价的拉 升起到了关

19、键的作用。（四）市场结构分析据来源：网上房地产从面积段供销来看， 5 月份的新增上市量主要集中在120-144 平米的面积段，这个面积段上市量占总上市量的33%，其次是180-200 平米的面积段，占比29%，主要来自金域缇香花园项目。本月成交量也主要集中于 120-144 平米这个面积段，成交量主要来自金地名京、万达广场、融侨中央花园、奥体新城海棠园等项目。据来源：网上房地产09 年 5 月份河西板块成交量主要分布在 8000 9000、 9000-10000 和元 / 平米的三个价格区间；8000 9000 元/ 平米的成交量主要来自融侨中央花园、奥体新城海棠园和西堤国际城第陆区等项目；

20、9000-10000 元/ 平米的成交量主要来自嘉业阳光城二期、金基汇锦花园和万达广场东坊壹街区项目；元 / 平米的成交量主要来自金地名京、金域缇香花园、万科光明城市花园和朗诗国际街区南园等项目。（五）销售排行榜09年5月份的销售排行前五位分别为金地名京、万达广场、融侨中央花园、奥体 新城海棠园、汇锦国际这五个项目。5月10日，金地名京推出了二期住宅，因为在户型、产品细节上的诸多创新， 开盘当日便热销120多套。近段时间主推商铺的南京万达广场，商铺销售成绩同样不 俗，共成交114套。而5月16日推出三期的融侨中央花园，继续受到客户追捧，共成 交100套。奥体新城海棠园共成交96套，位列第4名。

21、宋都美域4月底推出二期房 源，虽然开出了 9300元/平米的不低均价，依然热销，本月共成交 62套。河西板块5月销售排行榜排名项目名称本月销售套数（套）1金地名京1382万达广场东坊壹街区1143融侨中央花园1004奥体新城海棠园965汇锦国际83数据来源：网上房地产五、河西板块未来供应量分析（一）待上市新项目项目地址占地卸积（itf）总建间枳（itf）物业类型中海凤凰 西街项目东临秦淮河，南至 凤凰西街，西至北 if路，北至清凉门 大街拟建住宅20栋以及 商业、酒店公寓、 办公等，其中配建 一座小学和一座幼 儿园目前 块已 工阶仁恒江湾城河西大街南、燕山 路西、滨江大道东约 687000拟建

22、32幢局层住宅 并设两座幼儿园预计 楼处 开凤凰和熙苑建邺区兴隆大街与 江东南路交叉口东 北角约 10000014幢18层住宅，2 幢写字楼，部分商 业现场心已五方梦都大街188号地块北至南京上新河中 学地块，南至梦都 大街，东至规划道 路，西至扬子江大 道约 170000小高层目前 工仁恒富春 江东街项目建邺区富春江东街 以南、楠溪江东街 以北、黄山路与嵩 山路之间4660093300计划打造成青年公 寓，一半为100 120平米小三房, 一半为90平米以下 小户型。主力户型 是80行的小跃层， 精装修目前Ma栖霞栖庭河西新城区203667800090-140平米的3 房、4房住宅，以 及5

23、0-70平米的酒店式公寓目前天马榕园西至江东北路、南 至凤凰西街23000一栋18层住宅、一 栋28层住宅、一栋 三层商业和配套用 房。目前 工备注：通过以上数据统计，累计未来新盘上市量预计将超过120万平米，供应量将呈现巨幅增长（二）新出让土地明细地块编号地块位置实际出让 （平方米）容积率用地性质A北至河西大街，南至 白龙江四街，西至现 状，东至江东南路。>商业、金融业用 地；酒店式公寓 用地B北至楠溪江四街，南 至河西大街，西至扬子 江大道，东至江苏省农 业科技国际交流中心酒店、文化娱乐 设施、办公、商 业和酒店式公寓 混合用地南至雨润大街东至庐山 路西至江东中路商业金融和办 公、公

24、共管理和 服务、巾政配套 和绿地北至南京上新河中学， 南至梦都大街，东至规 划道路，西至扬子江大 道二类居住用地雨润大街以南，江东中 路以东，河西中央商务 区（二期）0RK 6商业金融业用 地；商务办公用 地白龙江东街以南，庐山 路以西，十四所东侧，河 西中央商务区（二期）0RK 6金融保险业用地； 商务办公用地；河M大街以南，江山大 街以北，江东路匕燕山 路之间见公告展览、会议、办 公、酒店以及相 关的商业服务配 套设施东至燕山路、西至泊河 路、南至集庆门大街、 北至汉中门大街见公告见公告奥体大街与曷春江四街 之间，江东中路与巴山 路之间金融证券经营、 办公用地东宝路与清江路交界处 西北角二

25、类居住、商业 混合用地神马家具城地块，江东 北路与凤凰西街交界处 东北角彳寸Ah产权调换房河西大街南侧,江东路地块封6,地块：商业金融业用地东侧，白龙江东街北 侧；（河西中央商务区二期、号地块）0RK 6凤凰东街39号，东至好 又多超市，西至嫩江 路，南至清凉门大街， 北至住宅区平方米二类居住用地雨润大街以南，庐山路 以西平方米4< RK 6商业金融业用 地；商务办公用 地雨润大街以南，江东中 路以东4< RK 6新闻出版用地； 商务办公用地江东路与水西门大街交 汇处西南角，江东路西 侧、水西门大街南侧、 燕山路东侧、福园街北侧商业用地江东路与集庆门大街交 汇处西北角，集庆门大 街

26、北侧、江东路西侧、 燕山路东侧、福园街南侧商业、办公、酒 店式公寓用地水西门大街南侧，福园 路北侧文化娱乐用地； 商业用地；（允许布置旅游、文 化、商业和酒店 式公寓及相关的 配套服务设施）嘉陵江东街以北，庐山 路以西0RK 5邮电办公用地区庐山路以西地块，白 龙江东街与嘉陵江东街 之间3< RK 6邮电设施用地集庆门大街以北，湖西 路以西，南湖二中西侧二类居住用地嘉陵江东街以北，江东 中路以东<-5新闻出版办公用 地东至云锦路；南至兴隆 大街；西至江东中路； 北至怡康街二类居住、商业 混合用地六、河西板块房地产市场总结（一）政府高投入带动板块升级? 政府高强度的投入，充分保障了新

27、城基础设施及配套的顺利建设；? 地铁一、二号均通达该地区，其中一号线已经投入运营，二号线将于明年通车；? 随着CBDS设的推进，地价与周边的房价将得到显着提升；（二）品牌开发企业云集提升区域价值? 早期万科、仁恒等全国地产品牌第一梯队已经进驻，而随着金地、万达的加入， 河西板块是目前南京房地产市场各版块中品牌开发企业最多的区域，这对于整个 区域形象有着较为良好的提升，增加了区域的附加价值；? 中海凤凰西街项目、仁恒江湾城、凤凰和熙苑等都是业内外关注度较高的项目，开发背景、项目体量、市场期望值、标杆作用等因素，都注定了这些项目上 市后的市场关注度更高。七、项目规划建设和进度安排（一）规划建议和说

28、明本项目东边万达集团地块的规划业态为： 商业、办公、酒店式公寓。根据本地块 现状及周边市场环境看,本项目规划业态建议以 商业、酒店式公寓（单身公寓）为主。（二）建设方式和进度安排本项目暂定为2010年初启动，预计2013年年底结束，整个项目开发期历时 3年, 工程周期为2年半，具体如下：1、土地取得后，前期筹备工作内容繁多，主要包含立项、审批、勘测、规划、设计、招投标、资金筹措等，暂预计耗时为 6个月；2、本项目产品与万达地块类型相似，销售时容易产生竞争，为尽快回收资金， 实现资金流的良性循环，我司建议销售产品时可将产品错开推出，避免竞 争，同时构成产品类型的互补，但这对工程进度提出较高的要求

29、；八、项目投资和财务分析（一）成本分析1、土地费用土地价格土地转让方开出的土地价格为 400万/亩。土地契税土地总价的4%2、前期费用各类规费包括白蚁防治费、建设工程标底编制费、建设工程标底审核费、工程定额编制 费、建筑市场管理费、建筑工程质量监督费、建筑施工安全监督管理费、市政公用基 础设施配套费等费用。勘察设计费用包括勘测测量费、规划建筑设计费、市政规划设计费、图纸审核费等。其他包括综合服务费、监理费、三通一平等费用。3、配套建设费用包括基础设施、地下室、景观绿化等。4、建安工程费用包括土建工程、安装工程等。5、其他费用包括管理费、销售费用、财务费用、不可预见费等。（二）项目投资成本估算投资测算表项目计算标准工程量单价和费率造价（力兀）成本土地 费用土地价格400土地契税土地费用X