物业公司财务及风险管理探究

1、物业公司财务及风险管理探究物业公司财务及风险管理探究摘要：现在物业管理公司一般会计、出纳岗位的配备比较齐全, 应付一般的会计核算、会计报表不成问题，但是，对于财务管理、风 险管理则一般很少去探究。但是，一家物业管理企业，风险的存在 是必然的，关键在丁如何去利用财务管理、控制、防范风险。本文分 析了物业管理公司财务管理的现状，风险控制办法。关键词：物业公司财务管理风险控制一、物业公司财务管理的内容及任务(-)物业公司财务管理的内容物业公司财务管理就是物业管理公司资金运行的管理，在资金运 行过程中.包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使 用、耗费、收入和分配。物业公司财务管理的主耍内容

2、是：对资金筹 集运用的管理、固定资产和出租房产租金的管理、租金收支管理、商 品房资金的管理、物业有偿服务管理费的管理、流动资金和专用资金 的管理、资金分配的管理、财务收支汇总平衡等。(-)物业公司财务管理的任务1、筹集和合理分配、运用资金。这就是要根据物业管理的需要， 做好各项经济来源的收费工作，如租金收入和有偿服务管理费的收费 工作。不断提高资金运用的效能，保证物业公司的正常运营。另外, 在资金使用上，对各项支出要妥善安排，严格控制，充分发挥资金的 效果。2、积极组织资金，开避物业经营市场，“一业为主，多元经营”, 不断寻求物业管理的新生长点，拓展物业管理的新领域，形成新优势。3、加强财务分

3、析和经济核算工作。这就是要做好各项控制工作， 节约费用，降低成本；考核各项经济指标的执行情况，反映经营管理 状况，促进企业改善经营管理。4、加强计划(预算)管理，认真编制财务计划(预算)。5、实行财务监督，维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、 服务，必须依据相关法律、法规、以及财务计划，对公司预算、开支 标准和各项经济指标进行财务监督。财务监督主要是对资金的筹集运 用和分配进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果不断提 高，故大限度地调动多方面的积极性，保证坚持正确的经营方向，保 护物业公司财产不受侵犯，并同贪污等违法乱纪行为作斗争。二、物业公司中的财务、风险管理所存在的主要问题（）

4、物业公司的会计基础工作有待完善、风险意识有待加强由于物业管理的特殊性，其管理的对象比较多样，会计科目设置 相对灵活，会计基础工作不易做得扎实。风险意识也有待加强，很多 物业公司没有商业保险。（二）部分物业公司的内部控制制度不健全通常物业公司的经营规模相对较小，相关的业务活动所涉及的金 额也不算大，但是和关的业务量却非常的大，例如收取采暖费、水电 费、物业服务费等等工作。加上有的业主有吋候还不配合，重复工作 的现象普遍存在。同时，相当一部分物业公司的领导也轻视了这些业 务活动的复杂性，所以对实际工作人员的工作也不够重视，没有设置 专业的内部控制部门和机构。另外，物业公司的费用管理不严、成本 管理

5、不到位。（三）物业管理公司的营运资金管理水平低物业管理公司的营运资金管理水平低的主要原因是物业管理公 司自身管理不善，在项目前期的资金投入前没有做好充分的调查研究, 缺乏事前、事中、事后控制，导致项目的资金收回周期加长，甚至不 能收回，造成资金大量积压，影响了资金的使用效率，降低了资金的 盈利能力。三、提高物业公司财务管理水平的相应对策（-）通过风险识别建立健全物业公司内部财务管理制度物业管理行业特有的服务范围广、牵扯因素多、法规不健全、收 费难、利润微薄等特点，以及在管理服务过程中不确定因素和不可预 见因素众多等等问题，使物业管理企业不可避免地面临着各种风险, 如不加以防范，很可能会影响物业

6、管理服务的顺利进行，甚至酿成严 重后果。因此，实施风险管理就显得尤为重要。物业公司面临的风险一般可以分为：自然风险、社会风险、政治 或政策风险、经济风险、市场风险、经营风险、人事风险、组织风险、 法律风险等等。在风险识别过程中可以使用很多方法，包括识别问讯 法、财务报表法、流程图法、现场勘测法、相关部门配合法、索赔统 计记录法、环境分析法等等。识别了风险，则可以有的放矢地加强公 司的财务管理中的薄弱之处，防患于未然。制定规范企业内部财务活 动的财务管理办法。制定小区管理者的考核指标和收费员考核指 标；并对小区台账、上交的各种财务资料进行fi常核对；对小区的收 入进行定期、不定期的检查监督。因此

7、，物业公司只有建立一套科学、 完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自主权，形成 一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和口 我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理企业的健康有 序发展。（二）加强资金管理资金是企业的“血液”，是企业赖以牛存的根本。要落实物业管 理企业管理以财务管理为中心，就要将资金管理作为财务管理的突破 口，围绕资金运动这根主动脉，加大财务管理对企业纶产经营各个环 节的控制力度。（三）积极有效的控制成本费用提高企业成木意识，使每个员工充分认识到降低成木的作用。其 次，要实现全员全过程的成本控制，并大力推行责任成本制度，客观 评价成木中的业绩

8、，实行成木否决。掌握成木控制关键点，物业管理 企业是劳动密集型企业，保安、保洁、机电人员的人工成木占到了企 业成本的60%,通过人力资源优化提高岗位编制的科学性，降低无效 或低效劳动。同时开展服务增值活动，把服务质量的提升、成本控制 和经济效益有机结合起来，实现事前参与和超前控制。（四）提高领导及财务人员的自身业务水平物业管理公司要想提高自身的服务，打出好的晶牌旗号，首先应 提高自身的管理素质，特别是公司的领导更应提高这种管理意识，通 过不断学习，定期参加专业的培训班，来提高口己专业素质。另外， 要重视财务人员的专业素质，应从社会上招聘一些有经验的财务专业 人才，以提高物业公司财务管理水平，使

9、物业公司得以健康稳定的发 展。（五）物业管理企业的风险控制方法在物业管理服务的全过程中，物业管理企业应加强风险意识，建 立科学的风险控制体系。在企业内做好风险管理知识的宣传普及和员 工的培训工作，建立起-套标准的风险管理程序，将风险管理的目标 及具体措施落实到实际的操作流程中，定期检查并根据实际情况进行 必要的调整，以达到持续改进的目的。针对不同阶段和不同类别的风 险源和风险，必须采取相应的风险控制措施。在物业管理方案编制阶 段，应进行客观的可行性研究，针对不同的物业项目，充分考虑客户 的实际能力和消费水平，制定合理的服务标准和服务价格，以避免决 策错误带来的风险。在接管验收阶段，应进行详尽的

10、检查，获得可靠 的物业项目第一手资料,提前发现可能发生的问题；在管理实施阶段， 应严格按照国家标准和有关规定进行管理，建立完善的管理、监控制 度、规范的工作流程，严格控制服务的质量，以避免服务的不完善引 起的客户不满及投诉或索赔。企业自己承担可能发生的风险称为自我保险。采取这种措施可以 节约开支，物业管理企业通过积极主动地对可能发生的风险进行控制。 但自我保险实际上也是一种风险，一旦发生就会造成巨大的损失。因 此物业管理企业必须具备全面素质，养成遵纪守法、严格遵守各项规 程的良好习惯。根据接管物业项目的实际情况，购买相应的商业保险，如常常碰 到的财产险、公共责任险、物业管理责任险、停车场责任险等等。所有风险归根结底都是财务的风险与危机，所以在物业管理的实 施过程中，对各种可能的突发事件，应编制相应的针对性预案，进行 模拟训练，做好危机处理准备，尽可能减少损失，降低风险。参考文献:1 马红梅物业服务企业财务管理常见问题的探讨城市开发， 2008;第 11 期2 周霞对我国物业企业财务管理问题的思考会计z友