航宇大家装物业管理方案

1、航宇大家装物业管理(筹备)方案（学会在观念上进行改变，由物业管理变为物业服务）·航 宇大家装商贸城概况（略.）·关 于我们香岛物业（略.）一、早期介入工 作方案在物业管理早期 介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装 、设备配置、设备选型等方面提出合理意见和建议，使之既符合物业 管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能减少疏漏，避免遗憾 ，保证质量，节约成本。根据航宇大家装商贸城工程进展情况，特 制定如下方案：1、工作内容：（ 1）从政策法规角度 ，提供有关物业管理的意见和依据；（ 2）从物业管理角度 ，对以下方面提出合理化意见：园区规划设计 ；建筑设计和选

2、材；环境整体设计 ；标识系统的设 计、配置；绿化设计；其他公共配套 设施配置；电梯、空调系 统配置；消防设施配置 ；安全监控系统 配置；弱电系统其它 配置；各类设备配置 、选型；隐蔽工程施工 。2、管理措施（ 1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依、有章可循；（ 2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；（ 3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系。二、接管验收管 理方案为确保商贸城的 环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求 ，维护用户的合法权益，方便日后的物业管理，特制定商贸城接管 验收方案。1、管理内容：（ 1）了解接管物业的 基本情况；（ 2）编制物业接管 验收计划

3、，确定物业验收的标准、 方法和日程安排；（ 3）与开发、设计、 施工单位一起，依照接管验收标准，商贸城物业进行现场初步 验收，并将验收结果记录在物业交接验收表上，同时要求施工单 位对验收中存在的问题限期整改；（ 4）与开发、施工单 位一起，对商贸城物业进行现场复验，直至符合规定的要求和 标准；（ 5）与开发、施工单 位联合进行商贸城物业交接：核对、接收各 类房屋和钥匙；核对、接收各 类图纸资料，并加以整理归档；核对、接收各 类设施设备；核对、接收各 类标识。2、管理措施：（ 1）组建接管验收小 组，负责商贸城的接管验收工作；（ 2）制定接管验收规 程；（ 3）掌握物业验收的 标准和程序；（ 4

4、）提高对接管验收 重要性的认识；（ 5）实事求是地开展 接管验收工作；（ 6）按规定办理接管 验收手续。三、开荒清洁管理方 案（略 .）四、物业费标准，机 动、非机动车辆停车收费标准（待确定）五、租户入住管 理方案在办理租户入住 手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管 理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制 定如下方案：1、管理内容：（ 1）在租户领房前将 所有资料准备齐全；（ 2）精心布置租户入 住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务；（ 3）凭租户所持的入 住通知单和各类必备证明，发放交房资料；（ 4）收回租户按规定 填写的各类表格，收取租户应缴纳

5、的费用；（ 5）陪同租户验房， 办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确 认后，填入租户验收交接表 ；（ 6）对验房交接中发 现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。2、管理措施：（ 1）制定租户领房 程序；（ 2）策划组户入住现 场布置方案；（ 3）按照租户领房程 序，安排工作流程；（ 4）热情接待，百问 不厌，虚心听取租户意见；（ 5）按规定办理租户 入住手续。管理服务承诺一、服务目标1、自接管之日起第 一年度内，实现物业管理服务客户满意率达 96% 以上。2、自全部接管入住 一年内，航宇大家装物业管理服务达到鄂州市物业管理示范小区 标准，并通过政府部门的考评。3、自全部

6、入住接管 两年内，航宇大家装物业管理服务达到湖北省城市物业管理示范 小区标准，并通过政府部门的考评。4、自物业全部接管 入住两年内，通过 ISO9000 质量管理体系认证。5、自物业全部接管 入住三年内，航宇大家装物业管理服务达到全国城市物业管理示 范小区标准 ,成为鄂州市综合物业管理的一面旗帜。二、服务承诺评价项目目标值96%物业管理服务满 意率2客户有效投诉率100%客户投诉处理率100%客管理人员培训合 格率户安保服务满意率96%服安全管理制度执 行严格务性计算测定依据及 承诺满意 基本满意 * 100% 96%总回收调查数有效投诉次数 *100% 2总人口数已处理有效投诉次数 * 10

7、0% 98 发生有效投诉次数%培训合格人数 *100% =100% 培训总人数每次抽查内容的90%以上合格为当次抽查合 格，每季抽查不合格率 =0重大安全责任事 项0%期内无重大安全 责任事故1案件发生数 * 100%1治安案件发生率总人数1%杜绝火灾发生火灾发生率有火警时遵循 应急处理方消防紧急疏散演 习突发事件达到现 场并协安调相关部门处理保服违章发生处理率务道路车辆完好率设房屋及配套设施 设备完施好率设备房屋零修急修及 时率管保修维修满意率理动力设备完好率与维修设备故障或事故 停机率的服务5 分钟内100%95%98%100%98%供配电系统保安、消防设备电梯案程序，消灭于 萌芽状态每半

8、年一次，每 年两次去处理次数 * 100% =100% 总人口数道路、车场完好面积 * 100% 98道路、车辆总面积%完好房 基本完好房 * 100% 98 总建筑面积%已完成零修急修数 * 100% =100% 总零修急修数动力设备完好率 98%每季度发生故障 或事故停机率 0.5%每季度发生故障 或事故停机率 0.5%每季度发生故障 或事故停机率 0.5%BA 控制BA 控制时钟误差 1 分钟清洁绿化满意率96%95%完好绿化面积* 100%95%环绿化完好率绿化总面积境99%保洁达标面积* 100%99%服保洁率保洁总面积务组织 机构设置图管理中心岗位人员配置表根据航宇大家装 商业的服

9、务需求，拟定以下岗位及人员配置序号岗位名称岗位数人数岗位地点1管理中心经理11管理中心2管理中心经理助 理11管理中心（一）客户服务中心3客户服各中心主 管11客服中心4客户服务中心助 理11客服中心5客服中心接待专 员22客服中心6财务收款文员11客服中心7 月星家倶城管理 员8建材城管理员酒店、商业街管9理员10武商量贩管理员小计（二）安全秩序部9安全秩序部主管10早、中班班长11夜班班长12秩序维护员（三）工程维修部13工程维修部主管14强电工程师15智能化工程师16配电运行工17水电维修工18电梯技工19空调维护技工20消防监控值班员21综合维修工11客服中心11客服中心11客服中心1

10、1客服中心9911兼消防主管22112828根据岗位设人11工程部11主管兼11陈卓兼1高低压配电室、待定水泵房12工程部11工程部11工程部1待定工程部11工程部客户服务人员培 训计划（略 .）工程人员培训计 划（略 ）安全秩序员培训 计划（略）1、环境管理部员工培训计划（略.）小计9待定工程部（四）环境管理22环境管理部主管1123外围清洁工待定待定红线范围24保洁班长2225地下停车场待定待定26机动待定待定机动调配26绿化工11红线范围内绿化27其它待定待定小计各类专业管理人 员任职条件（略）三级培训体系一、入职培训（略 ）二、岗前培训（略 .）三、在职培训（略 .）员工培训计划一、全

11、体员工培训计 划（略.）二、三、四、五、程序文件运作手册质量记录商贸城物业质量 管理体系（略 .）质量体系文件架 构质量手册2、绿化管理员培训计划（略.）内部管理一、服务方式（略 .）二、管理机制（略 .）三、人才资源管理（ 略 .）四、强化员工培训（ 略 .）五、考核机制（略 ）六、内部过程监控（ 略 .）质量管理目标 和采用的管理方法一、质量管理目标二、1、2、3、4、5、实现服务质量 管理总目标的步骤和措施一、工作计划1、前期介入阶段工 作计划（略.）2、一期管理阶段工 作计划（略.）3、正常期工作计划 （略 .）实现服务质量 总目标的主要工作措施一、建立客户服务快 速反应系统（略）二、

12、实施物业整体形 象工程（略.）三、确保航宇大家装 商贸城社区安全（略.）四、严谨的物业管理 运作体系（略.）五、规范化的成本控 制体系（略）六、实施精英人才组 合战略（略 .）各项管理指标 承诺具体内容及措施（略 .）参照全国物业 管理优秀示范小区考核标准 ，借鉴优秀物业管理经验 ,结合本公司质量方针，特制定每项管理承 诺指标及措施。经营管理方式（略.）经费测算的原则 及说明（略 .）1、人员工资序号职务月薪年薪2、公用水电费3、电梯使用费4、物资装备的摊销5、开办费摊销6、不可预见费经费测算（略.）物资装备计划（ 略 .）物业管理日常 服务要点、难点和措施（略）一、物业管理日 常服务要点、难点分析二、物业管理日 常服务要点、难点和措施物业维修养护 计划和实施（略.）一、公共设施维修养 护计划及标准1、房屋本体部位日 常维修养护计划及实施方案2、房屋本体部位定 期维修养护计划及实施方案