房地产评价案例场法

1、房地产估价案例分析一、市场比较法 -大厦办公用房1房地产位置状况本次评估的对象为 * 银行总行位于 * 市* 新区 * 路* 号的办公楼。该楼建筑面积 69,720.566平方米，土地面积为 1930 平方米，地处新区中心区域。2房地产的权利状况委估房地产“房地产权证” 尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975 平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共 55 层，地下 4 层，委估建筑面积为 69,720.566平方米。3房地产概况委估房地产座落于 *

2、市* 新区路号； 地处金融区内， 估价对象为北幢全幢，地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566 平方米。该建筑物为银行总行新建成的办公楼。 其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积 8444.08 平方米（车位 116个）。该楼为钢混结构，地上共55 层，地下 4 层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯 11 部，观光电梯 4 部，货梯 1 部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石 (办公室及

3、会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖 )，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。A. 比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。交易实例调查情况表实例 项目名称地址 标价国际大厦 360 号* 南路新 *$2,800 A号* 东路 139* 联合大厦 $2,800 B* 南路 528* 证券大厦 号 $3,000CB.比较因素条件表比较因素条件表物业名称待估对象可比实例A 可比实例

4、B 可比实例C因素情况 * 证券大厦联合大厦*名称 银行大厦新* 国际大厦* 139号南路528 号坐落位置路号南路*360号* 东路* 新区金融区* 新区金融区 所处地区 *新区金融区* 新区金融区办公楼办公楼建筑用途办公楼办公楼 24,090 22,480 22,480待估单价 2015 年年 20157 30 月 62015 交易日期年日月 2015 区 金融业聚集区,繁华金融业聚集区业聚集区 ,繁华金融业聚集区,繁华商业繁华度物业名称待估对象可比实例A 可比实例B因素情况域交通条有地铁和多条公交有地铁和多条公交有地铁和多条公交线线路路件因线路素金融区内，公共服务金融区内，公共服务金融区

5、内，公共服务7 月,繁华8 年月金融可比实例C有地铁和多条公交线路金融区内，公共服公共服务设施设施齐全。优优优优自然条件社会环境优产不地区性动销售状况优设施齐全。务设施齐全。设施齐全。优优优优优优景生卫及环境观好好好好市政设施七通一平七通一平七通一平七通一平建筑结构部钢混 整幢钢混整幢钢混 整幢钢混 整幢位外墙全玻璃幕墙，外墙全玻璃幕墙，内内装修到公共部装修到公共部位。办装饰装修情况公房内为轻钢龙骨外墙花岗岩，玻璃幕外墙花岗岩，玻璃幕位。办公房内为轻吊顶，木地板，轻质墙，内装修到公共部墙，内装修到公共部钢龙骨吊顶，木地个隔断。位。办公房内为毛坯位。办公房内为毛坯。板，轻质隔断别进口电梯，中央空

6、因进口电梯，中央空进口电梯，中央空调，消防报警、自动素调，消防报警、自动进口电梯，中央空调，调，消防报警、自设施状况喷淋，水电到位，电喷淋，水电到位，电消防报警、自动喷淋，动喷淋，水电到位，话进户。话进户。水电到位，电话进户。电话进户。好 好好好平面布局临路状况一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。物业管理好好好好C.交易情况修正评估比较对象表实例 项目名称地址 标价 价格修正后￥ 22,480 号 新* 国际大厦 * 南路 360 $2,800 A￥ 22,480 联合大厦 * 139* 东路号 $2,800 B24,090￥ * 证券大厦 *528 南路号 $3,000C

7、因可比实例都是美元标价，按1 美元 8.03 元人民币换算。因可比实例都是中介开价， 根据 * 市现行房地产市场情况， 修正系数取 1.03。D.交易时间修正因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。E.因素修正 (详见下表 )比较因素修正表物业名称待估物业 *银行大实例一国际大厦实例二* 联合大厦实例三厦新 *证券大厦较比因素交/平米）分值状况描述待状况描述分值分值状况描述分值 状况描述易估224802248024090单价（元座交区域繁华程度距中心距离道路状况交通便捷度交通受制情况距区落位 置* 中路 188 号 100* 南路 360 号139

8、* 东路号 100号南路 528 *100期 易日2004.6.302004.8 1002004.72004.7100 繁华100 繁华100繁华100繁华服城商市主要100 近100 近100 近100 近100优100优100优100优100 优 100无100 优100 无100 优 100 无100优 100无距车口港的站100 近100 近100 近100 近离域城市基础设施因社素施社件环境质量自然环境条件景观城市规划限制100七通一平100七通一平100七通一平100七通一平设共会公服务100齐全 100优100齐全 100优100齐全 100优100齐全 100条文人会境环100

9、优100优100优优100 优100优 100优100优 100优100 优 100优 100100优 100优100相似100相似相似100相似物 业名称待估物业实例一实例二实例三素 比较因* 银行大厦新 * 国际大厦* 联合大厦证券大厦状况描述分值状况描述分状况描述分值状况描述分值值不动产销售状况100 优100 优100 优100 优区域因素小计1111临街状况优100优100优100优100建筑面积大100大100大100大100个别因素层高理构的合3.8m 一般1001001001003.8m 一般3.8m 一般3.8m一100100100100部内结般性物业朝向、层数100好102

10、100100较好较好较好建筑结构100钢混100100101钢混钢混钢日照、通风程度100相似外装修100100100相似 高档相似 外装修相似 高1009696100装修状况装修高档，高档，档装修内装修毛坯内装修毛坯100100100100设备标准及状高 新高 新高 新高新100100100100况 新旧程度100100100100物业管理 绿化好 一般好 一般好 一般好一般100100100100环保程度特别因素100一般100100100一般一般一般个别因素小计11.02041.04170.9901比准价格 (单价 )22939234172385223400( 取整1,444,286,755评估价格 (总价 ).00可比实例价格修正和调整表可比实例 1可比实例 2 可比实例 3平方 /成交价格（元24090 2248022480米）成交日期2004.8 2004.7 2004.7111交易情况111区位因素个别因素1.02041.04170.9901经过上述各种修正后，评估比准价格如下：估价对象比准价格 =可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数A22480*